シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

[匿名さん]

シティタワー武蔵小杉についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市中原区中丸子2番1他、市ノ坪449番3他（地番）
交通：横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分
南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩7分
南武線 「向河原」駅 徒歩8分
間取：2LDK・3LDK
面積：55.23平米～72.35平米
売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561338/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.13】　
https://www.sumu-log.com/archives/2852

[1054: 匿名さん]

こうなるとガーデン検討者が動いてくるかも・・
ひいき目無しでみてもグレードと立地は絶対的にこちらでしょう。

[1055: マンション掲示板さん]

そしてガーデンもまた値下げして負のスパイラル突入だな。つまり武蔵小杉バブルの終焉という事だ！

[1056: 通りがかりさん]

バブルも何も適正価格に戻っただけでしょ。

[1057: マンション検討中さん]

このマンション、建物は立派なのに100平米以上のプレミアムフロアみたいなものはないのね

[1058: マンション検討中さん]

購入希望者ですが、実際にモデルルームに行ったらもう選べるほど部屋がなかった。ネットはやはり適当だね。
因みに最上階の角部屋はまだ値段が付いていないよ。もっと上がるだろうな。

[1059: 検討板ユーザーさん]

>>1058 マンション検討中さん

営業マンの提示する情報を鵜呑みにするとはおめでたい・・。気をつけろ、やられるぞ！売れてるなら、なぜ今値下げする？

[1060: 匿名さん]

もともと異次元だった坪単価を少し下げたに過ぎない様な気がしますが違いますでしょうか。
物件のコンセプトが他と違い過ぎて、外への影響はない気がします…

[1061: 匿名さん]

残ってる部屋すべてをオープンにして選ばせるじゃなくて、売る側が次に売るつもりのところだけしかオープンにしないから選べないってだけ。

秋以降、急速に市況が落ち込んでるみたいだけど、リーマンショック後の販売不振のときでさえ値下げしなかったすみふが値下げするなんて、よほどの状況なんだろうな。いったん上げたのを戻すだけといっても。

[1062: 匿名さん]

>>1053 匿名さん

スミフは上げ方もかなりだが、下げ方もエグいな。この1ヶ月で同じ部屋で1千万近く違うんじゃないか？ほんと、今年に入って契約した人はバカを見る感じになったな。さんざ、このマンションの資産性を煽っておきながら、ここまでくると補償して貰ってもいいレベルだぞこれ(笑)

[1063: 匿名さん]

値下げ販売については民法の扱いではスーパーのタイムセールと一緒。合意した時点での価格が有効。

値下げ販売して、既契約者に差額を返金したケースもあるけどね、東建みたいに。ただ、すみふにそれを期待するのはどうかと・・・。

[1064: 検討板ユーザーさん]

不動産の縮図だな。まあ、この2ヶ月の契約者には100万程度のオプション家具付けてあげてもいいくらいかな^_^

[1065: 検討板ユーザーさん]

>>1063 匿名さん

納得しての契約だからもちろん自己責任だが、武蔵小杉とこのマンションの資産性が保たれる事を強調し続けて売り続けたスミフに全く責任がないとも言いきれない。まあ、詐欺罪とまでは言わないが・・。

[1066: 匿名さん]

値下げ販売して資産価値を棄損されたといって裁判起こしちゃう人もいるんだけど、値下げ販売しませんといって販売したといったことがない限り勝ち目はない。価格が妥当かについての判断はすべて自己責任。

すみふは値下げしないから資産価値を保てるなんて書き込んでた人、今の状況についての弁明は？

[1067: マンション検討中さん]

坪単価300万円くらいが妥当だったってことですかね

[1068: 匿名さん]

流れについてけてないんですが
どのぐらい下がったんですか？
坪どれぐらいが坪どれぐらい？

[1069: 小太りおばさん]

やはり　通勤地獄が大きなマイナスポイントですな～とにかくこの周辺　人が多過ぎるわ。
複合施設で一休みしようものなら　乳幼児が沢山いて　邪魔でうるさい。中層階～からは
税金もＵＰ。このタワマン　価格相対に考えると購入した人は大失敗組じゃないかな～
長期の高額借金も抱え地獄人生ですな。　

[1070: 匿名さん]

>>1069 小太りおばさん
税金上がるのは平成30年以降の新築なんだけど。
大丈夫？

[1071: 名無しさん]

>>1070 匿名さん

ダメだって、釣りに反応しちゃ！(笑)

[1072: 哀れな住民]

みんなに「ザマぁ！」「飯ウマ！」な状況を報告する。俺はこの物件を9月に坪単価400超で買った。さんざ営業マンから武蔵小杉とこの立地を押され、「資産家になるという事です」とまで言われたわ。2ヶ月も経たないうちに今の値段を提示される俺の気持ち、どうすればいい？ハンコ押した以上、差額を全額払えとかは言わないが、上に書いてある通り100万程のオプション付けてと言いたいわ！
誰か哀れな俺にアドバイスくれ。どんな批判も甘んじて受け入れる。

[1073: 名無し]

>>1072 哀れな住民さん

ザマぁ・・・は置いといて、高すぎる勉強代だな。色んな書込みやブログでここの値段の異常さを指摘されてただろ。

で、本題の補償についてだが今回の値段が購入した部屋の階と方角と、どの程度同じかによるが正直オプション含め厳しいと思う。おそらく営業マンは本当のこと言わないだろう。誰かにMRに行って確認してもらうぐらいしないとね。

[1074: 匿名さん]

>>1072 哀れな住民さん

それは・・・何というか悲惨ですね。値下げする以上、どのタイミングでもそういう人は出来てしまいます。ただ確かに一気に下げ幅が大き過ぎますね。なので、もしかして本当に4〜6階程度の低層階じゃないでしょうか。あなたが購入された階は少なくとももう少し上でしょう？

[1075: 匿名]

>>1072 哀れな住民さん

釣りじゃないとすると、もう諦めろ！
せっかくいい所買えたんだから新生活を楽しめ！正直今の価格でも全然手が出ない俺からすると、その悩みですら嫌味に聞こえるわ！

[1076: 哀れな住民]

やっぱ難しいか・・・
不動産は怖いわ・・・

嫌味に聞こえたらごめん。ただそのつもりは誓ってない。
ちなみに階は余り具体的に言うとバレるので、10階以上20階未満の低層階の70平米。ここの住民の人達は良い感じの人が多いので好きだったんだが、これから引っ越してくる人が勝ち組に感じてひがんでしまいそうダ・・・。楽しめる心の広さと財布が欲しい。

[1077: 匿名さん]

>>1076 哀れな住民さん

住民版でグチってくれば・・・

[1078: 匿名さん]

>>1076 哀れな住民さん

買いたくても手の届かない私にとっては普通に羨ましいですけど…涙目

[1079: 匿名さん]

北口のちょっと上くらいまで下げると
雪崩れ込んできそうだが。

[1080: 匿名さん]

>>1079 匿名さん

確かに。高いとバカにしてた層&既に契約組は複雑だろうな。最近ここを買った上記の悩みの人だけじゃなく、その値段だったらこっちにしたかったと言うガーデン組連中が少なからず居るだろう。

つくずく罪な事したなスミフも・・

[1081: 匿名]

スミフと三井のこの状況をみて 、更に北口に予定の三菱のツインタワーはどんな感じで挑んで来るんだろうな・・・ってか、さすがにタワマン多過ぎの気がする。どこ探してもないぞ、たった一駅でのこのパワーは！

[1082: 匿名さん]

タワマンの供給過多というか、東急&JRのキャパオーバーというのか。いずれ限界がくるはず。
その一方でデベさんたちは、土地があればタワマンを立てて売るだけ。この仕組みが変わってないだけ。

[1083: 匿名さん]

一度、値下げすると、他の物件でも値下げ待ちされることになる。

すみふにはもっとひどい状況の物件もあるにもかかわらず、なぜここが値下げに踏み切ったのか。謎だな。

[1084: 評判気になるさん]

>>1082 匿名さん

朝のラッシュは既に限界近いぞ！
デベロッパーもバカじゃないから建築費の掛かるタワーはそれなりの高値で売れる見込みのあるとこに立てると思うが・・。じゃあ、例えば郊外で他にどこがある？それなりの坪単価が見込めるとこは？埼玉だと・・武蔵浦和？千葉は？正直郊外だとここ以外はどこも決め手に欠ける。

[1085: 匿名]

>>1083 匿名さん

確かに。奇しくも同じガーデンと名付けたシティガーデンはどうする気か？あっちの最高値とそろそろ価格が被ってくるぞ。まあ、比べる要素が違い過ぎるが・・・

[1086: 匿名さん]

武蔵小杉にタワマンが乱立するのは、駅前土地が商業地域、もしくは工業地域で徒歩5分圏内でタワマンがたてられるまとまった土地が確保できること。また、再開発エリアであるのでタワマンによる日照権の問題が起きにくいことがタワマンが乱立した要因ではないかと。
一部、御殿町では地域住民から反対運動がありましたが…

[1087: 匿名]

>>1076 哀れな住民さん

御愁傷様・・。だがあなたの悩みは一部の人以外は理解されにくいと思う。金持ち気取り風情が何をのためいてる、と。

ただひとつだけ悔しいがアドバイスしてやると、「資産性が保たれる」と本当に営業マンが言ったのなら、例え口頭のみとしてもその資産が短期間で失われた事実を問うことはやり方によっては出来る。資料や同じ時期に他に検討してた第三者の証明を得るなど面倒くさい事しなければならないが。またそこまでしても、何処までデベが誠意を示してくれるかは未知数だがな・・・ただの泣き寝入りだけはしたくないと考えるのなら、それなりの物的証拠を集めて弁護士に相談するんだな。

by しがない司法書士より

[1088: 匿名さん]

>1086

商業地域、工業地域に日照権はないよ。

[1089: 匿名]

これからの少子化&都心一極集中を考えると、郊外でここ程のバブルは今後は起きにくいんじゃないかな？

つまり今後郊外でタワーを建てたとしても、かなりグレードを抑えた仕様にしてくると思うよ。高値を出すなら都心、郊外なら「安くて広いとこ」か、「タワーも憧れるけど安くしてね郊外だから」、になると思う。現にここ以外の郊外タワー物件はグレードが思っている以上に大した事ない。数件見て来たから間違いない。

[1090: 匿名さん]

>>1084 評判気になるさん
確かにそうですよ。
これに加え数年先には子どもたちの通学が増えるのも時間の問題。いったいこの街はどうなるんだろう。

[1091: 匿名]

>>1089 匿名さん

確かに。金町、武蔵浦和、柏の葉など見晴らしだけで設備などは価格帯に合わせた最低限の仕様だったな。駅力の違いを見せつけられたわ。

ここはグレード仕様で言えば郊外の最高ランクになると思う。
価格も調子に乗ってあげまくって返り討ちにあったが・・(笑) 。都心と感違いしないでね、あくまで郊外だからってね。

[1092: 匿名さん]

金町とか柏の葉とか見てるんだ。価格が違いすぎないか？

[1093: 匿名さん]

イマジンテラスなら3つ以上買えますよ。
賃貸2件持ちなら安泰です。。

[1094: 匿名]

>>1092 匿名さん

価格だけでなく、街の雰囲気や住み心地、上層階(出来れば最上階)からの景色なども購入要素に入ってるから。都心へのアクセスはもちろん武蔵小杉が抜きに出てるけど、高ければいいって事でもない。要はコストパフォーマンスが良いとこがいいかな、と。
だが、肝心のグレードがここと比べるのは酷過ぎた！(笑) しかし、あっちも曲がりないにもタワーを謳ってるのならもう少し何とかならんかな・・。
はっきり言って、ここでのスミフと三井の仕様合戦は郊外じゃハイレベルクラスの戦いだぞ！ってか、そもそも無いはそんなとこ！(笑)

[1095: 匿名さん]

金町との比較だつたら圧倒的にここのがいいよ。予算次第。

[1096: 匿名さん]

イマジンテラスを2件賃貸にしても空室リスクで安泰ではない。駅から遠いから。

[1097: 匿名]

>>1094 匿名さん

まあ、今じゃ憧れレベルの街になっちゃったからね。そりゃ、デベもここならイケる(稼げる)と見込んだんでしょ！その為には、ある程度の仕様に仕上げないとその価格帯の客は納得しないわな。

[1098: 名無し]

>>1094 匿名さん

湾岸エリアは？見てるの？

[1099: 名無し]

>>1098 名無しさん

埋め立て地だけは最初から候補に入れてない。住んでる人には悪いが、お呼ばれして遊びに行くのは良いが、あそこのどんなハイグレードマンションも住む気になれない。新浦安に住んでて震災を経験したから。

ちなみに参考までに「DEUX TOURS」と「レックスガーデン」は見た。仕様は前者はこっちより上で(初めてここよりハイグレード見たわ)後者は同じかややこちらが上。まあ、価格通りだ。

[1100: 名無し]

>>1099 名無しさん

やはり、購入価格が分からん！(笑)
湾岸と武蔵小杉の比較はありきたりだがそこに金町や柏の葉？視点がブレてないか？

[1101: 名無し]

>>1100 名無しさん

みんなそう言う(笑)。ただもちろんここだと最上階はおろか中層階にも手が届くかどうかで、一方で他の郊外は最上階クラスの80M以上を希望してるんで。
武蔵小杉の魅力と価格が折り合えば、ここの中〜低層階の70Mがいい。

[1102: 評判気になるさん]

>>1101 名無しさん

要はタワーがいいのね。湾岸以外の(笑)

[1103: 匿名さん]

高層マンションってどうよ？

[1104: 検討]

交通の便で言えば、千葉だと柏の葉でなく今だと津田沼辺りじゃないか・・・治安悪そうだが最近開発が進んで良くなってるらしい。川崎のイメージを脱却しつつある武蔵小杉と少し似てるか？(笑)
こないだの長谷工ランキングでも10位だったし。

[1105: 匿名さん]

津田沼にもタワマン計画あるけど、その前の再開発大規模物件で販売失速。すみふ物件並に大量に売れ残ってる。

[1106: 匿名さん]

すみふ物件が売れないのはいつものことだけど、他でも秋から販売が急激に落ち込んでるみたい。何があったんだろう。要因として考えられることはいくつかあるけど、リーマンショック後の販売不振の時みたいにはっきりしたのはないよね。

[1107: 通りがかりさん]

まあこれだけ今は買い時でないを連呼されて、そもそもの新築価格が高過ぎる。それでも買える層はいるが、その辺りの人は既に契約したって事じゃないかな。

[1108: マンション検討中さん]

津田沼と武蔵小杉が一緒？都心で1番近い東京駅に快速で30分以上かかるが・・。

[1109: 検討]

>>1108 マンション検討中さん

落ち着け。一緒とは言ってない。
ただお互いJRと私鉄が通ってて再開発されたとこで、地価が上昇している地域という意味でだ。

[1110: 小太りおばさん]

1072＞スミフの営業マンにやられましたね。この人達はそれなりの研修や勉強を積んだプロなので、
　　　お人よしや世間知らずは気持ち良く持ち上げられ、有頂天にされ　簡単に丸め込まれます。
　　　それと同じような資料やパンフを何回も持って来て、辞書みたな状態になっている事でしょう。
　　　豊洲のマンションも凄い値下がりで、今となり悲鳴をあげている購入者が沢山います。
　　　忙しいんで、ではまた。
　　　

[1111: 匿名さん]

>>1110 小太りおばさん

明らかに暇そうじゃん。

[1112: 通りがかりさん]

第６期
平成28年12月3日先着順受付開始　
販売戸数５戸　
販売価格 6,780万円～8,780万円　
間取り 2ＬＤ・Ｋ/3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 55.23m2～72.35m2（専有トランクルーム面積0.57m2含む)

だそうです。
このところ立て続けに来ますねー
ちなみに坪単価は401万〜406万、辺りですかねー

[1113: 名無しさん]

>>1112 通りがかりさん

坪単価戻ってるじゃん。値下げしたんじゃないのか？それともあまりに反響が大きくて上層階価格を提示して来たのか？

[1114: 検討]

>>1113 名無しさん

いやだから坪350は低層階だって言ったじゃん。低価格を表示して客寄せして、来た客に展望見せて納得出来なければ高層階をこれまでの価格で売ろうとするスミフのしたたかな戦略だったと思うよ。しかしこのマンション自体の暴落と見られて反響が大きかった為に戦略を元に戻したんじゃないかな。

[1115: 匿名さん]

>>1114 検討さん
元に戻したというより、
周りが勝手に勘違いしたってオチじゃない？

[1116: 匿名さん]

下がってないのね。下がった下がったってデマ流すな！

[1117: 検討]

>>1115 匿名さん

感違いや誤解を生む計画だったという事だ。要は客や住民がどう思うかで、スミフの意図など関係ない。

[1118: 口コミ知りたいさん]

>>1117 検討さん
はい、はい、貴方賢いね。

[1119: 名無しさん]

数戸あった価格抑えた部屋を出したらすぐ契約された、それに応じて残りの部屋で価格表示し直した、って事じゃないの？

前回の価格を見て足を運んだ客がその部屋はもう無いと知ったら、無駄足になって迷惑かける訳だし。

[1120: 匿名さん]

あれだけ下げないってお話されたのに株価も好調な中で下げたりしないでしょ。
そこは信用すべき。

[1121: 匿名さん]

>>1114
ちょっと前に出たのは坪320万だったね。
狭い方の安い坪単価は隠せないが、広い方の安い坪単価は同時に高い部屋を出せば隠せる。
前回はそれで広い方の安い坪単価が見えなくなるようにスミフは販売住戸を急遽追加している。
今後もそうやって隠しながら販売していくんじゃないかな。

[1122: 匿名さん]

来月には上がるので契約せよ、絶対に値下げしないのでご安心くださいって話だったし、１００％契約した人にもそういう説明をされたと思うから、値下げは眉唾。
事実なら契約した人から凄まじいクレームが来ると思うよ。

[1123: 匿名さん]

そもそも新たに値付けするだけなので、どんなに安い価格を設定しようとも値下げということにはなりません。

[1124: 匿名さん]

いつもそうだけど値引きする時は表に出ないようにするよ（笑）

[1125: eマンションさん]

>>1122 匿名さん

来月には上がる、それ本当に言われたのですか？にわかに信じがたいのですが・・・

[1126: 匿名さん]

>>1125

1122の話は販売初期の頃ではないですか。
実際、同タイプの価格は販売初期より高くなっていましたから。

[1127: 匿名さん]

ここって、南隣がガソリンスタンドですよね。
そこにここと同じくらいの高さのタワマンが敷地いっぱいに立ったら、
南の眺望と日当たりが完全にふさがれてしまいますよね。
ガソリンスタンドって斜陽産業ですから、可能性は否定できないんじゃないでしょうか。

[1128: 匿名さん]

>>1127 匿名さん

敷地面積的にありえないと思います

[1129: 匿名さん]

>>1127 匿名さん

ヒント:容積率

[1130: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
マジそう思ってる？
建ぺい率、容積率ってものがあるの知らないのかな。

[1131: 匿名さん]

>>1130 匿名さん
その数値が未来永劫変わらないと断言できますか？
役所に顔のきく議員からの圧力とか、あるかも？

[1132: 匿名さん]

>>1131 匿名さん
建ぺい率100でも、あんな小さい土地にどうやってタワーが立つのか知りたいね。

[1133: 通りがかりさん]

みなさん、お詳しい。

[1134: 匿名さん]

>>1122 匿名さん

同じスミフ物件でいうと、都内のドトールやインペリアルガーデンなみの坪単価で武蔵小杉の物件を買うなんておかしいと思わなかったですか？

[1135: 匿名さん]

地区計画ぐらいは確認してから議論しようね。C地区のリスクはタワマンではなく、ドンキみたいな２４時間営業のお店とか、

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000032/32186/keikak...

[1136: 匿名さん]

>1133

用途地域による建築制限（容積率、建蔽率、高さ制限）や地区計画の確認は不動産売買の基本。自分で調べておかないとね。

[1137: 匿名さん]

>>1131 匿名さん
本当に高層ビルを心配するなら敷地面積的にはセントラルフィットネスのある三角地帯の方だろ。

といってもあそこは複雑だから誰も首突っ込まんが。

[1138: 匿名さん]

>>1136 匿名さん

そんな規制なんか、役人の胸先三寸でどうにでも変えられるんじゃないでしょうか。
そもそも、連続した土地の一部分にはすでに超高層マンションが建っているのに、
残りの部分には立てちゃいけない、なんて規制は不公平だ、
とか主張すれば、簡単に変わりそう。

[1139: マンション検討中さん]

裏のガソリンスタンドより、グランツリーが先に潰れてしまわないか心配だ…

[1140: 匿名さん]

いっそららぽーとや三井アウトレットになった方が。

[1141: 名無し]

スミフは攻めるな。
国内だけじゃなく、今後はインドなど新興国に挑むらしい。この投資額や展開を考えるとここでの値下げは、しばらくないなこれは・・・

http://www.nikkei.com/article/DGXLZO10268460T01C16A2TJC000/

[1142: 匿名さん]

>>1141 名無しさん
ん？これスミフではなく住商の記事ですが、、、？

[1143: 通りがかりさん]

>>1142 匿名さん

俺も昨日、日経読んでておっ、て思ったけどグループが同じだけで全くの別の会社と考えていいんだな・・・

[1144: 名無し]

>>1142 匿名さん

ごめん、感違いだったのか。

でもスミフ自体も有明に首都圏最大規模のトリプルタワープロジェクト計画してるから攻めてるのかな〜と・・
ここでの高額値段がこうやって次へのプロジェクトにされてるんだな、と思うと不動産屋としては間違ってないのかもしれないが、・・・その土地の正統な価格評価だけじゃないんだね。

[1145: 匿名さん]

>>1141 名無しさん
住商はクラッシィだな

[1146: 通りがかりさん]

>>1144 名無しさん

まあ、それを言うなら地価が跳ね上がったここでの計画資金は他のマンションから調達されたのだろうし・・・

トリプルタワー計画の完成は10年後かぁ・・・これが計画通り進むかがある意味湾岸の将来を示唆してそう・・

[1147: 匿名さん]

>>1139 マンション検討中さん
グランツリー自体は必要ですが、テナントが需要にあっていないだけ
もっと実用的なテナントであってほしい

[1148: 通りがかりさん]

>>1147 匿名さん

例えばどんなの？正直、ららぽーととかとの差が分からん。アレはあれで差別化で頑張ってると思うけど・・。まあ、多分今の子育てに特化したテナントやコンセプトは数年後は見直されると思うけどね。そうだね・・・シネコンは欲しいかな。

[1149: 匿名]

みんな心配してるけど特にSOGOはヤバイんじゃないかな。今も横浜の店舗とかとTVでつないだサービスやってるけど、利用してる人いるのかな〜？

[1150: 名無しさん]

セリア、ニトリ、GUなど共働きの節約志向にあったテナント希望。武蔵小杉に本当の金持ちはいない

[1151: 匿名さん]

ビッグカメラの様な大規模な電機屋、ホームセンター、100均かな。なお、イトーヨーカ堂に100均はあるけど、ラゾーナくらいの規模がほしい。
これらを作ると、ラゾーナとの差別化がなくなるかもしれないけど、ここで生活するものとしては近くにほしいお店です。

[1152: 匿名さん]

近くにそういう店が欲しい人は住む場所を間違えてるんじゃない？

[1153: マンション検討中さん]

>>1152 匿名さん

え、川崎圏の郊外のマンション地域なのにですか？？