オーベルグランディオ品川勝島 パート8

[匿名さん]

パート8です。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成28年2月中旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/
パート7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585542/

[614: 匿名さん]

戸建に比べりゃマンションやってたの？くらいの知名度ですよ。マンション検討してない人10人に聞いてみてらご覧なさい。プラウドとは天と地の差でしょ。
で、港区港南2丁目の公示地価は2538万円だね。
あなたの理論では70平米で5億超えるマンションが出来上がりますが、どう説明するの？

[615: 匿名さん]

野村がシーサイドでプラウドタワーを坪300万円でやったら激安ですわ。
大和ハウスがそこそこマンション作ってるのはマンション探し出してから知るもんでしょ。積水と同じで。
しかも京急と組んでるからプレミストの名前も使えない可能性がある。
安くしなきゃ820戸売れるわけないじゃない。
どうしてそこまで営業がテキトーに言った300であって欲しいわけ？
なんとなく理由は分かってるけどね。

[616: 物件比較中さん]

どっちの情報もソースがはっきりしないので、わからないね。
ただ、安ければ売れないにも納得けど、昨今の相場から考えたら270より300に近い方が可能性高そうな気がしませんかね。

[617: 匿名さん]

もう然したる上昇が望めないエリアより今が底の勝島の方が損しなさそう。

[618: 匿名さん]

駅から遠いマンションを買った時点で生活も資産性も負けってことに気がつかない、安物買いの何とやら

[619: 匿名さん]

駅前で土地が高いから・駅遠で土地が安いから
そんな理由で駅近マンションが高いと思ってる方に勉強不足言われちゃいましたよ。
例えばオーベルの土地を452戸で割ると6.3坪
シーサイドの土地3932坪を820戸で割ると4.8坪
そんなもんしか土地の持分は無いんだよ。
土地が高いから、も多少はあるけど、駅前だったら売れるから高くするわけ。
そこで価格を釣り上げるのが野村や住友
大和ハウスと京急は勝島の2物件の売れ行きを見て、完成までに820戸完売できる価格を付ける。ブランズが完成して半年経って大量に売れ残っているのは弱気にさせる要素だと思うけどね。
大成有楽がそうしたように。

[620: 匿名さん]

坪単価270であって欲しいのはわかったけど
ちょっと無理だな
300以上になるでしょう
あの立地なら

[621: 匿名さん]

>>619
敷地面積を戸数で割る意味がわからない…
容積率を考慮しないとマンションの土地価格は判断できないよ。ここは土地の仕入が倒産企業からの買い上げだからかなり特殊で安い。シーサイドの土地の調達方法によるけど、かなり価格差はあるはず。都心のマンションの土地価格比率は4割以上だから、土地の価格差だけでマンションへの影響はかなり大きい。タワマンがたつってことはここより容積率がかなり大きい土地なんだから、土地の価格は全然違うしね。

[622: 匿名さん]

まあ、人それぞれ
私はシーサイド待ちますよ。
どうせ上にいってもビルに囲まれた場所だから、下の安いとこを。パンダ部屋でもいいな。
下のほうならブランズの上と同じくらいでしょう。高速よりは駅前でビルに囲まれてるほうがマシ。

[623: 匿名さん]

坪270だろうが300以上だろうがここの検討者じゃ手が届かないから関係ないでしょ？
ここでする話題ではないよね。

[624: 匿名さん]

容積率のことを重々承知しているのは前述した通り。
ここもシーサイドも都心とは言えない場所だから土地代の比率が四割なんてことありませんよ。

[625: 匿名さん]

何だかすごく無駄。

[626: 匿名さん]

待ちたい人は待てば良い。というかここがシーサイドと近いとはいえ、比較になるのが意外。

[627: 匿名さん]

シーサイドで買いますと宣言してる人はこのスレに何の目的でコメントしているのだろうか。冷やかし？

[628: 匿名さん]

天王洲の非タワマンが坪360、豊洲東雲で300のご時世だから、品川シーサイドの駅近タワマンなら坪300でもなにもおかしくないけどね。
坪270とか今や木場徒歩12分とかの僻地のノーブランドマンションの価格だから。

[629: 匿名さん]

ここも検討してましたよ。でもシーサイドの話を聞いて待つことにしました。250とか270って最初に言い出したのは私じゃないです。
何か妨害だと思いました？そんなことしなくてもオーベルはすぐ完売しますよ。
シーサイドが安く出てきたら困るのはブランズとシティテラスでしょうね。
オーベルもシーサイド15分て概要に書いてるんだから比較するのは当然でしょう。
オーベル買っときゃよかったと私が後悔するのか、シーサイド待てばよかったと後悔するのか、どっちでしょうね。後悔すると言ってもオーベルは不便だから、と納得はできると思います。

[630: 匿名さん]

天王洲360万円てのはタワーも入れて、ですね。
今の西向きは315万円、タワーが380万円予定だそうです。

[631: 匿名さん]

3930㎡を82億で取得してるし相当高くなるでしょ。
㎡208万6000円ですし。

[632: 匿名さん]

>>629
一年半後に着工で販売2年以上先でまだその二つが残ってるの？
2019年後半まで気長にお待ちになってくださいね。

[633: 匿名さん]

今年着工でしょ
http://urbanreallife.blog52.fc2.com/blog-entry-2157.html
これと勘違いしてないですか？

[634: 匿名さん]

82億で買ってるなら820戸で割ると1戸あたり1000万円ですね。土地の原価が1000万円。
土地代の比率が四割だって言うなら2500万円平均のマンションですか。安いですなあ。

[635: 匿名さん]

お金がある人はシーサイドでも天王洲でも検討できてよいですよねー。
お金があればそちらも視野にいれますけど、私は待ったところで買えるお金がないので、ここにかけます。

[636: 匿名さん]

いやいや、621さんの計算によると、待ってればシーサイドに2500万円のマンションが新築で出てきますよ。
坪300万円なら27平米のワンルームになっちゃいますけどね。

[637: 匿名さん]

>>631
82億ってどっから出てきた数字？

[638: 匿名さん]

631さんの、平米が「㎡」とちゃんと変換できてるのがすごいなと思いました。どうやるの？
↑これはコピペ。

[639: 匿名さん]

自分のは「へいほうめーとる」変換で出るよ。
㎡

[640: 匿名さん]

>>639
ありがとうございます！㎡

[641: 匿名さん]

>>637
ソースhttp://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/120803500052.html

[642: 匿名さん]

>>634
土地1000万で等分でもまあいいけど、建築原価と利益のせ忘れてるよ。
標準板型で原価坪140、タワーで160入れないとね。
70㎡だと仮定して21.17坪
タワー原価160かけて3387万
土地足して4387万
利益と販促費で標準3割のせと言われてるから1316万乗せ
試算で5700万ってところでしょうか。
もちろん売り主に持ちかけて土地取得させるときの金額は含んでいませんから、さらに数百万上乗せでしょうね。
坪300現実的に見えてきたんじゃないですか？

[643: 匿名さん]

無理です。買えません。
坪210が限界です。

[644: 購入検討中さん]

私も営業からシーサイドは軒並み300万以上と聞きました。オーベルも売主で長谷工が入っていて、シーサイドの各物件もほとんど売主にも販売にも長谷工が入っていて、社内の担当に確認していることなので嘘はつけないと仰っていたので私は信じれると思います。
まあ嘘だとしても私には買えませんが。

[645: 匿名さん]

>>641
ありがとう！
たしかにこの土地価格なら642さんの計算通り坪270くらいででてもおかしくないですね。
オーベルの検討をやめて待つことにします。

[646: 匿名さん]

だから270はないって

[647: 匿名さん]

天王洲が310くらいだから、シーサイドなら270〜280くらいが現実的でしょう。同じ値段なら向こうに流ると思うよ。
210の勝島がかなり売れ残ってるから、向こうの値段待ってもいいな。安ければシーサイドのタワーの方がいい。

[648: 匿名さん]

645、647
さようなら。
シーサイド270で買えると良いですね。

[650: 匿名さん]

>>642
公示地価をズラっと並べてさ
いかにも土地代が違うから駅前は高くなるって言ってたのはそちらですよ。
物件価格の四割が土地代のように書いて。
都心ならまだしも、こんな辺鄙な場所で、そんなわけねーだろと私は書いてたでしょ。
利益だ販促だのなんて当然知っとるわ。
で、それを置いといてもさ、タワーで建築費坪160って、どんだけ豪華仕様なんだよ。
いまのマンション買ったM井の担当者さん、エリア長になってたけど連絡したら長谷工の工事費教えてくれたよ。M井の金額かもしれないから書けないけど820戸の規模があって160は明らかに超豪華仕様だとさ。

[651: 匿名さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/94516?display=b

心配です。掲載されてないことは良い事なのですかね。

[652: 匿名さん]

>>650
はいはい戯言はここじゃないとこで言っててね。
ここはオーベルスレですよ。

[653: 匿名さん]

>>650
わかってないようだけど、土地の仕入れ値に、前たての取り壊し費用と利益や販促費を按分して加算したのが最終的な売価での土地価格なんだよ？
その比率で4割っていってるのであって、仕入れ値の4割ではないんだよ？
それが全くわかってないようなので突っ込んだけど、みんなそのくらいわかって書き込んでるから恥ずかしいよ？

[654: 匿名さん]

>>650
三井で長谷工タワーなんて作ってないけどよく工費がわかるね？

[657: 匿名さん]

立会川平均(品川エリア最下位)
51万4666円㎡(坪170万1485円)

品川シーサイド平均
71万5000円㎡(坪242万9910円)

大井町平均
74万8285円㎡(坪247万3830円)

天王洲アイル平均
110万円㎡(坪363万6600円)

なんのためにコレ書いたのさ
坪で72万以上違うのに価格差が坪50万で済むわけない？アホですか？

[658: 匿名さん]

>>657
はいはいLaLaシティで140万を出したのも当の三井さんですよ？
今だと直床仕様でもそんなするんですね。

[660: 匿名さん]

三井さんからここに何のご用ですか？
C街区スレでもたてられたらどうでしょうか？

[663: 契約済みさん]

営業さんもスルーして下さいよ、見てて恥ずかしい。
シーサイドさんは、もうココ検討しないなら書き込まないで下さい。不愉快です。

[664: 匿名さん]

このやりとりやってるのほんの数人でしょ？無駄なやりとりやめてもらえませんかね。

[665: 匿名さん]

>>661
いや、真剣な検討者はシーサイドに流れないでしょ。というか流れられないって。全く購入層違うんですから。

[666: 匿名さん]

>>655
何故蔑んだ表現をされないといけないんですかね？侮辱以外の何者でもないですよね。すごく不快です。

[667: 匿名]

>>655
これは最低ですね。

[668: 匿名さん]

冬でも日当たり良さそうでしたよ！

[669: 匿名さん]

誰もシーサイドに流れるのを止めてはいない気がしますが。。
天王洲組で荒れた次はシーサイド組ですか。次は大井町組でもくるんですかね。そんなに馬鹿にしている勝島の物件のスレをわざわざ見に来て荒らしていく人は心が貧しいですね。

[670: 購入検討中さん]

外野の猿が騒ぐほど優越感に浸れます。

[671: 匿名さん]

外野が来るくらいだから
やっぱりここは人気なんですね

南は日当たりが良いみたいですね

[672: 匿名さん]

>>668
撮影は何時頃ですか？

[673: 匿名さん]

>>672
16時くらいです！西日ですね

[674: 匿名さん]

650さんは無知をさらけ出して顔真っ赤にして逃走したみたいね（笑）もう荒らしに来るなよ、迷惑だからさ

[675: 匿名さん]

>>674
あのさー
契約者に免じて黙っててやったら、まだやるわけ？公示地価さん
無知というか、そっちの論法が破綻してるのをからかったら業者の無駄知識引っ張り出してきてムキになってるだけでしょうが。よっぽど悔しかったんだね公示地価の件が(笑)
ちなみにM井の情報によるとさ、郊外激安長谷工仕様で坪80万、タワーの130万は超豪華仕様。
特殊な条件で坪80万以下でタワーを受けたケースも長谷工にはあるそうだ。最近の話で仕様は平均以上の。
坪270万なんて楽勝で実現できるよね。自社が売主でもあるんだから。もっと安いかもね。

[678: 匿名さん]

>>675
アホ丸出し（笑）
三井と長谷工のタッグでタワーなんて聞いたことないけどなんで長谷工の予算知ってるの？話そらしてるけど（笑）
そんな三井の内部情報すら引き出せる業界通が、マンション売価の単純な積み上げ式の原理も理解してなかったなんて…もう少しキャラ設定とマンションをお勉強して出直しておいで（笑）
M井とか、誰でもわかる伏字とか使うのも週刊誌を読んでるおっさんっぽくてセンスないし、みんな苦笑いしてるから。

[680: 匿名さん]

三井のタワーとは誰も言ってません
特殊な条件てのも、言うと物件が特定されるから言わんけどね。
三井の以前の担当者から聞いてるって書いたけど読めなかった？
で、公示地価引っ張り出してきたのは何だったの？
公示地価出したもんだから、どう読み返しても土地代が四割のような書き方になってるでしょうが。
気長に待てってのは何だったの？
そちらこそ都合の悪いことは話そらすよね。

[681: 匿名さん]

>>675
荒らしてる自覚はあるようなので、検討する気がないのなら、やめていただけますか？

[683: 匿名さん]

>>680
勝島は本格的に騒音がはじまれば被害は真下なので価値は今よりも下がります。もう相手にするのはやめましょう。みんながマンションとは関係ないことでヒートアップするだけです。貴方は他を買えるお金がある。幸せだと気付いて、かっかなさらずに、いちいち相手にして書き込まないことです。永遠に返信がきますよ。

[684: 匿名さん]

>>680
長谷工で大規模タワーなんてどこでも近年作ってないから工費なんてわかるわけがないんだけどね。
品川タワーレジデンスでさえ小規模の上値上がり前価格。
三井の知り合い？ タワーの話の前にたわごと言ってないで部屋から出なさい 色々と妄想は頭の中でだけでお願いします。
削除以来出しておきますので永遠にさようならです。

[685: 匿名さん]

>>677
坪200万タワーも夢じゃないね
これは夢です

[686: 物件比較中さん]

長谷工タワー、ありますよ飛鳥山とか

[687: 物件比較中さん]

2000年以降で36棟のタワー(20階以上)を作ってます長谷工

[691: 物件比較中さん]

長谷工で大規模タワーなんてどこでも近年作ってない

[693: 匿名さん]

飛鳥山飛鳥山言ってる人がいるけど、680さんの設定だと三井の内部情報なんだろ？なんで三井の担当が飛鳥山タワーの建設費しってんだよ（笑）

[694: 匿名さん]

>>691
220戸のペンシルタワー持ってきてどうしたの？
最初から書かれてる大規模って文字は難しくて読めなかったかな？
シーサイドは820戸だけど大丈夫ですか？

[695: 匿名さん]

>>693
まあ飛鳥山でも300弱したんだけどね(笑)

[696: 匿名さん]

大規模の実例はまだですか？

[698: 物件比較中さん]

一般的に大規模マンションとは100戸以上を指します。696さんの頭の中は一般的ではないようで。

王子飛鳥山は坪単価280でした
王子は北区とは言えJR京浜東北線と南北線、眼前に桜の名所飛鳥山公園
品川シーサイドはりんかい線のみ、ビルに囲まれて眺望期待できず、楽天移転で寂れた町に。
820戸と大きくなれば建築単価は安くなる、でいいんですよね？

[699: 物件比較中さん]

って、別に公務員の肩を持つつもりでも何でもなかったのに、なんで間違いを指摘しただけでこんな話になってるんですか。
間違いですよね？長谷工で大規模タワーなんてどこにも近年作ってない、は

[700: 物件比較中さん]

「大規模マンション 定義」で検索してみてください

[701: 匿名さん]

「大規模タワー」という表現でイメージするのは最低300戸くらいからかね。

[702: 物件比較中さん]

それは701さんのイメージ
イメージじゃなくて検索してみました？

[703: 匿名さん]

もういいってー
飛鳥山さんと大規模さんの戦いは飛鳥山さんの勝ち
シーサイドさん対公示地価さんは場外戦なのでコチラでどうぞ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524136/

[704: 匿名さん]

>>699
大規模なタワー、と、大規模なマンションは違う。タワーはみんな100戸超えて当然だから。
大規模なタワーが何戸からっていうのは主観的な判断でしかないけど、220戸はペンシルタワーって呼ばれる小規模タワーという印象はある。
逆に220戸を下回るタワーなんてほとんどないからね。タワーの大規模は800戸以上のイメージがあるな。

[705: 匿名さん]

「大規模マンション」の話なんて誰もしてないでしょ。
タワーマンションの中でも大規模なもの、の話をしてる。
とすれば、普通は最低でも30階以上（まあ35階以上かな）、1フロア平均で10戸くらいが当然。
必然的に300以上、普通は400〜500戸だね。

[706: 匿名さん]

検索したら、どうも明確な定義はなさそう。
100戸以上とするのが一般的だが、200戸や300戸を基準とする考え方もある、というところでしょうか。

[707: 匿名さん]

どっちにしても定義がないんだから、水掛け論だね。

[708: 物件比較中さん]

300から800に増えてるし
どんどんイメージ膨らみますね
私は一般的な話をしてるだけです

[709: 匿名さん]

長谷工がタワマン造ってるなんて話は誰でも知ってるんだからね。あほらしい。
でも確かに長谷工はそれなりの規模のタワマンは苦手な印象がある。
最大でどれくらいのがあるんだろうね。是非ご教示いただきたい。

[710: 匿名さん]

脱線しまくりですね。大規模タワー定義とかスレ作って他所でやって欲しいですね。
無いとは思いますが仮にシーサイドタワーが250で収支上事業化できても事業主が300で売れると思えば300になります。工事費の予想してもあんまり意味ないのでは。

[711: 匿名さん]

天王洲はこれから作るタワー入れると600戸超えるらしいですね

[712: 匿名さん]

>>710
その通りですね
では820戸をシーサイドで売り切れるかを検討しましょうか。それが300なのか270なのか250なのか。
シーサイドも一応ここから新宿方面とか通う人は使うだろうから気になるところ。

[713: 匿名さん]

>>710
そんなことないよ。積み上げ式の計算で有名ブロガーさんなんかは予想売価をだしたりしてるけど、土地の取得費が分かってるケースではかなり正確。デベの値付けも業界慣行から積み上げ式で計算してるしね。
品川シーサイドのタワーは坪270〜300ってとこじゃないかな。