オーベルグランディオ品川勝島 パート8

[匿名さん]

パート8です。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成28年2月中旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/
パート7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585542/

[551: 匿名さん]

>>545
昨年のベストマンションに選ばれた当物件を購入して勝島に永住するつもりです。

[552: 匿名さん]

まあ価格上げるのは売り主とすれば当然だから仕方ないね。
最近は色んなデベもすみふの真似して竣工後完売にしているから、1期、2期、3期に分けて売る時の相場に合わせて売るのが今の主流。
オーベルは竣工前完売になるだろうけど。

[553: 匿名さん]

そういう風になっているのですか。
1期に契約するのが一番安上がりだったなんてこともあるのですか？
なんとなくそうなのかな…という感じもしていました。
まだこちらの場合、竣工まで先がありますから、その後もどんどん上がっていく可能性もあるということでしょう。
今の株安がどうなるかにもよるのでしょうね。

[554: 匿名さん]

逆にお隣さんは下げなきゃ完売がいつになっても見えてこないですね…
実際、家具サービスとか始めてるらしいですが。

[555: 匿名さん]

安さが売りなのに値上げしたら誰が買うのよ。ここも隣も・・

[556: 匿名さん]

購入検討者の一意見ですが、ここは坪250万くらいが妥当だと思います。
今は周辺にマンションがないため手探り状態で価格設定をしているんでしょうが、オーベルの売れ方を見れば坪200万じゃ安すぎるのは一目瞭然でしょう。
ブランズが売れ行きがあまり良くないのもオーベルが安すぎるだけで、実際オーベルが販売する前は好調でしたしね。
坪250万でもターミナル駅5分で買えるところはないですし、すみふや野村だったら250くらいはつけるでしょう。

[557: 匿名さん]

>>556
おいおい…本気で言ってるの？
坪250って少し前の豊洲のタワマンレベルだぞ。
こんな日照の悪い倉庫街のマンションが坪250とは恐れ入った（笑）

[558: 物件比較中さん]

うーん、すみふや野村だったらこの場所で計画はしないでしょう。
彼らはイメージを保てる場所しか選ばないからね。再開発や新駅予定があれば別でしょうが。

[559: 匿名さん]

>>556
坪250出すならシーサイドの駅近タワー買えちゃうけど...

[560: 匿名さん]

>>556
オーベルの売れ方とかいうけど、本当の人気マンションだったらもう完売してるから。
最近だとブリリア目黒、GFT、ベイズとか、真の人気物件の売れ方をみるとここは不人気とは言わないけど、人気物件ってほどの売れ行きではないよね。

[561: 匿名さん]

大手デベはブランドを大切にするから勝島にマンションは建てない。実際建ってないし計画もない。中堅とはいえ、ブランズブランドのマンションを勝島に作った事自体びっくりする事。
市況が悪くなって土地が値下がりする2020年以降は勝島でマンション建てようってデベは長谷工しかいないでしょうね。

[562: 匿名さん]

そんなに広く無くても良いから4千万台迄が今の勝島のニーズだと思います。
オーベルとの競合もありますが、ブランズの初期は低層階が収まっていたのがまずまず売れていた要因では？
あと、デベはニーズが見込めれば何処でもやると思いますよ。実際ど郊外でも大手マンションは沢山あります。

[563: 契約済みさん [女性 30代]]

>>561
無知だね かわいそう

[564: 匿名さん]

>>563
何が無知なの？捨て台詞じゃなくてちゃんと説明して？ここでは捨て台詞しかいえない人が最も無知な人になっちゃうよ。

[565: 購入検討中さん]

>>564
契約済みと称した釣りでしょう。

[566: 匿名さん]

>>562
あなた、不動産関係の仕事してますね
他の人と違ってデベ目線の意見だからわかりやすい

[567: 匿名さん]

坪単価210のブランズに大量の売れ残りがあるので、市場評価は厳しいんでしょうね。でもぜひ250で買ってあげてください。

[568: 匿名さん]

>>559
品川シーサイド駅前のタワーってなんですか？？
是非、それも検討したいくらいですね！

[569: 匿名さん]

品川まで5分！という表現は誤解招きますよね。最寄り駅までの所要時間は無視してますからね。目の前のバス停まで品川駅から直通20分！じゃ売れないのかもしれませんが・・・個人的には大井町への直通バスも勝島一丁目から出ると嬉しいですけど。

[570: 匿名さん]

クレストタワー品川

[571: 匿名さん]

ブリリアタワーも高層でそのくらいで出てますね。

[572: 匿名さん]

品川シ－サイド近辺　　あちこち　高層マンション建つらしいね。そっちにするよ。便利がよさそうだよ。皆行かない？

[573: 購入検討中さん]

高いからええわ

[574: 匿名さん]

ここ高いのかぁ～。
それもそうなんだろうな。
品川って新幹線が停まるし、そのうちリニア新幹線も開業でしょ。
そしてオリンピックもあるから、高くなってしまうんだろう。

この品川には、幾つのマンションがあるんでしょうね。

[575: 契約済みさん [女性 30代]]

匿名とか検討者でほっとしました、だって 同じマンションに住みたくないだもん、レベルが低すぎ、

[576: 購入検討中さん]

>>575
大丈夫ですか？

[577: 匿名さん]

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/250313/84808/80477601
品川シーサイドのタワーはこれですね
坪250だったら買いですけど、どうかな

[578: 匿名さん]

坪250なんて夢見過ぎ。そんなんで買えるはずがない。

[579: 匿名さん]

>>578
おっしゃる通り。坪300万は見ないと。

[580: 匿名さん]

>>578
現状の中古はそのあたりで出ていますが、新築となると300弱は行くでしょうね。
タワーも今のバンダイナムコの所の大規模もハセコーでしたっけ？
向きによって買い得の部屋出るのを期待ですかね。

[581: 購入検討中さん]

どうせ抽選になるよ。あーオーベルグランディオ1期が羨ましい。先見の目があるよね

[582: 匿名さん]

シーサイドで250くらいでタワーが買えるなら、いいですね！270くらいまでなら勝島よりいい。

[583: 匿名さん]

先見の明ですね

[584: 購入検討中さん]

分譲で考えている方はいますか？
15万〜が周辺の地価からいって相場でしょうか？

[585: 匿名さん]

>>584
賃貸でしょ

[586: 物件比較中さん]

頭の中がオーベルになってるよ。
冷静に考えないと。

[587: 匿名さん]

シーサイドは坪単価300は確実に超えてくるとのことです

[588: 匿名さん]

シーサイドの長谷工タワーは坪270万円だそうです

[589: 匿名さん]

>>588
いいね！

[590: 匿名さん]

>>588
あまりこういうところで嘘は書かない方がよいですよ。書き込み取り消しましょう。

[591: 購入検討中さん]

本日の雪の影響、モノレールはいかがですか？JRはダメでした

[592:]

みなさん、事実と主観を区別して議論してください。

[593: 匿名さん]

品川シーサイドのマンションの価格なんて現時点で分かる訳がないので、誰かの推測か噂でしょう。こういうソースのない情報に振り回される人もいるので無意味な情報は控えてほしいものです。

[594: 匿名さん]

確かに。。
でも270なら買いだね

[595: 匿名さん]

270はないですよ
私は300超えてくると営業に聞きました

[596: 匿名さん]

>>595
え、どこの営業ですか？

[597: 匿名さん]

オーベルの営業でしょう？
シーサイドは高いからと諦めさせるために高く言うに決まってるじゃないですか。
勝島からもなんとか歩ける距離にあって、同じ長谷工が造るのに、そこまで差がつくわけないじゃないですか。野村や住友みたいなボッタクリが売主じゃないんだから。

[598: 匿名さん]

>>597
駅近と駅遠の地価の差とタワーということは全部無視?
お高い大和が売り主ですけどプレミストになるのかね。

[599: 匿名さん]

270ならシーサイドの方がいいね。

[600: 匿名さん]

>>599
だから、270ベースで議論しても無駄だって。

[601: 匿名さん]

クレストタワーの中古が270くらいで出てますね。
新築なら1～2割乗せて300～320くらいでは？

[602: 匿名さん]

というか270でもこことはだいぶ開きあるよ？それ位出せるならここ検討する必要ある？

[603: 匿名さん]

営業ネタの300万で議論するのも無駄でしょう。
駅近と駅遠の地価の差って言ってもさ、坪50万も変わるわけないじゃない。土地代よりも建設費のほうが影響大きいんだから。で、建設するのが同じ長谷工なんだからさ。

[604: 匿名さん]

820戸を300万で売り切る営業力は大和ハウチュには無いからね。それこそ野村の営業力でもないと。野村は六郷土手で632戸300万円という狂った価格で出すらしいけど、盲目的なプラウドファンが買ってくだろうから。

[605: 匿名さん]

同じ長谷工でも高級仕様ですから
お値段は高いと思いますよ

[606: 匿名さん]

六郷土手で300超えですよ
尚更シーサイドなら300は確実に超えてくるでしょう

[607: 匿名さん]

>>603
公示地価 勝島ないので近い立会川で

立会川平均(品川エリア最下位)
51万4666円㎡(坪170万1485円)

品川シーサイド平均
71万5000円㎡(坪242万9910円)

大井町平均
74万8285円㎡(坪247万3830円)

天王洲アイル平均
110万円㎡(坪363万6600円)

立会川より安いここで50万差なわけないじゃないですか...
同じ長谷工？ 内廊下タワーで仕様上げてくるのに工費が同じとでも？ トヨタのヴィッツとクラウンは同じ価格ですか？
もう少し勉強してください。

[608: 匿名さん]

>>607
すみません天王洲の坪単価間違ってますね。
336万6600と読み替えて下さい。

[609: 匿名さん]

＞＞６０７

公示地価で見る限りもっと下もあるし品川区最下位ではないよ。
あと勝島ではないけど立会川は上昇率が高い。

[610: 匿名さん]

六郷土手で300は野村だから出来る金額。
高くてもプラウドだから、と思わせるだけのCMをバンバン打ってるでしょ。
マンションには実績の無い大和ハウスと京急が組んでるんだから、価格で勝負するしか売り切ることは不可能。ここと同じでね。
だいたい高級仕様って誰が決めたんですか。
内廊下と外廊下でどれだけ工事費が変わるっていうのさ。免震タワーになりゃ工事費上がるのは当然ですけど、こことは容積率も違うし戸数増えるんだから価格は抑えられるんですよ。

[611: 匿名さん]

公示地価を単純に並べてマンション価格に相当すると思ってんの？だったら、もっと劇的にマンションの価格差は地域によってつきますよ。
勉強不足はあなたのほう。
容積率が同じ条件で比較してるわけでもないでしょ。

[612: 匿名さん]

あなたの理屈で言ったら天王洲のシティテラスは坪450万円じゃなきゃ元取れませんよ。

[613: 匿名さん]

>>610
大和が実績ないって(笑)
あんまり笑わせないで下さいよ。
シーサイドに既に建っているのはどこのタワーなんですか?
大成より手広くプレミストブランドで都心でも売ってますよ。

[614: 匿名さん]

戸建に比べりゃマンションやってたの？くらいの知名度ですよ。マンション検討してない人10人に聞いてみてらご覧なさい。プラウドとは天と地の差でしょ。
で、港区港南2丁目の公示地価は2538万円だね。
あなたの理論では70平米で5億超えるマンションが出来上がりますが、どう説明するの？

[615: 匿名さん]

野村がシーサイドでプラウドタワーを坪300万円でやったら激安ですわ。
大和ハウスがそこそこマンション作ってるのはマンション探し出してから知るもんでしょ。積水と同じで。
しかも京急と組んでるからプレミストの名前も使えない可能性がある。
安くしなきゃ820戸売れるわけないじゃない。
どうしてそこまで営業がテキトーに言った300であって欲しいわけ？
なんとなく理由は分かってるけどね。

[616: 物件比較中さん]

どっちの情報もソースがはっきりしないので、わからないね。
ただ、安ければ売れないにも納得けど、昨今の相場から考えたら270より300に近い方が可能性高そうな気がしませんかね。

[617: 匿名さん]

もう然したる上昇が望めないエリアより今が底の勝島の方が損しなさそう。

[618: 匿名さん]

駅から遠いマンションを買った時点で生活も資産性も負けってことに気がつかない、安物買いの何とやら

[619: 匿名さん]

駅前で土地が高いから・駅遠で土地が安いから
そんな理由で駅近マンションが高いと思ってる方に勉強不足言われちゃいましたよ。
例えばオーベルの土地を452戸で割ると6.3坪
シーサイドの土地3932坪を820戸で割ると4.8坪
そんなもんしか土地の持分は無いんだよ。
土地が高いから、も多少はあるけど、駅前だったら売れるから高くするわけ。
そこで価格を釣り上げるのが野村や住友
大和ハウスと京急は勝島の2物件の売れ行きを見て、完成までに820戸完売できる価格を付ける。ブランズが完成して半年経って大量に売れ残っているのは弱気にさせる要素だと思うけどね。
大成有楽がそうしたように。

[620: 匿名さん]

坪単価270であって欲しいのはわかったけど
ちょっと無理だな
300以上になるでしょう
あの立地なら

[621: 匿名さん]

>>619
敷地面積を戸数で割る意味がわからない…
容積率を考慮しないとマンションの土地価格は判断できないよ。ここは土地の仕入が倒産企業からの買い上げだからかなり特殊で安い。シーサイドの土地の調達方法によるけど、かなり価格差はあるはず。都心のマンションの土地価格比率は4割以上だから、土地の価格差だけでマンションへの影響はかなり大きい。タワマンがたつってことはここより容積率がかなり大きい土地なんだから、土地の価格は全然違うしね。

[622: 匿名さん]

まあ、人それぞれ
私はシーサイド待ちますよ。
どうせ上にいってもビルに囲まれた場所だから、下の安いとこを。パンダ部屋でもいいな。
下のほうならブランズの上と同じくらいでしょう。高速よりは駅前でビルに囲まれてるほうがマシ。

[623: 匿名さん]

坪270だろうが300以上だろうがここの検討者じゃ手が届かないから関係ないでしょ？
ここでする話題ではないよね。

[624: 匿名さん]

容積率のことを重々承知しているのは前述した通り。
ここもシーサイドも都心とは言えない場所だから土地代の比率が四割なんてことありませんよ。

[625: 匿名さん]

何だかすごく無駄。

[626: 匿名さん]

待ちたい人は待てば良い。というかここがシーサイドと近いとはいえ、比較になるのが意外。

[627: 匿名さん]

シーサイドで買いますと宣言してる人はこのスレに何の目的でコメントしているのだろうか。冷やかし？

[628: 匿名さん]

天王洲の非タワマンが坪360、豊洲東雲で300のご時世だから、品川シーサイドの駅近タワマンなら坪300でもなにもおかしくないけどね。
坪270とか今や木場徒歩12分とかの僻地のノーブランドマンションの価格だから。

[629: 匿名さん]

ここも検討してましたよ。でもシーサイドの話を聞いて待つことにしました。250とか270って最初に言い出したのは私じゃないです。
何か妨害だと思いました？そんなことしなくてもオーベルはすぐ完売しますよ。
シーサイドが安く出てきたら困るのはブランズとシティテラスでしょうね。
オーベルもシーサイド15分て概要に書いてるんだから比較するのは当然でしょう。
オーベル買っときゃよかったと私が後悔するのか、シーサイド待てばよかったと後悔するのか、どっちでしょうね。後悔すると言ってもオーベルは不便だから、と納得はできると思います。

[630: 匿名さん]

天王洲360万円てのはタワーも入れて、ですね。
今の西向きは315万円、タワーが380万円予定だそうです。

[631: 匿名さん]

3930㎡を82億で取得してるし相当高くなるでしょ。
㎡208万6000円ですし。

[632: 匿名さん]

>>629
一年半後に着工で販売2年以上先でまだその二つが残ってるの？
2019年後半まで気長にお待ちになってくださいね。

[633: 匿名さん]

今年着工でしょ
http://urbanreallife.blog52.fc2.com/blog-entry-2157.html
これと勘違いしてないですか？

[634: 匿名さん]

82億で買ってるなら820戸で割ると1戸あたり1000万円ですね。土地の原価が1000万円。
土地代の比率が四割だって言うなら2500万円平均のマンションですか。安いですなあ。

[635: 匿名さん]

お金がある人はシーサイドでも天王洲でも検討できてよいですよねー。
お金があればそちらも視野にいれますけど、私は待ったところで買えるお金がないので、ここにかけます。

[636: 匿名さん]

いやいや、621さんの計算によると、待ってればシーサイドに2500万円のマンションが新築で出てきますよ。
坪300万円なら27平米のワンルームになっちゃいますけどね。

[637: 匿名さん]

>>631
82億ってどっから出てきた数字？

[638: 匿名さん]

631さんの、平米が「㎡」とちゃんと変換できてるのがすごいなと思いました。どうやるの？
↑これはコピペ。

[639: 匿名さん]

自分のは「へいほうめーとる」変換で出るよ。
㎡

[640: 匿名さん]

>>639
ありがとうございます！㎡

[641: 匿名さん]

>>637
ソースhttp://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/120803500052.html

[642: 匿名さん]

>>634
土地1000万で等分でもまあいいけど、建築原価と利益のせ忘れてるよ。
標準板型で原価坪140、タワーで160入れないとね。
70㎡だと仮定して21.17坪
タワー原価160かけて3387万
土地足して4387万
利益と販促費で標準3割のせと言われてるから1316万乗せ
試算で5700万ってところでしょうか。
もちろん売り主に持ちかけて土地取得させるときの金額は含んでいませんから、さらに数百万上乗せでしょうね。
坪300現実的に見えてきたんじゃないですか？

[643: 匿名さん]

無理です。買えません。
坪210が限界です。

[644: 購入検討中さん]

私も営業からシーサイドは軒並み300万以上と聞きました。オーベルも売主で長谷工が入っていて、シーサイドの各物件もほとんど売主にも販売にも長谷工が入っていて、社内の担当に確認していることなので嘘はつけないと仰っていたので私は信じれると思います。
まあ嘘だとしても私には買えませんが。

[645: 匿名さん]

>>641
ありがとう！
たしかにこの土地価格なら642さんの計算通り坪270くらいででてもおかしくないですね。
オーベルの検討をやめて待つことにします。

[646: 匿名さん]

だから270はないって

[647: 匿名さん]

天王洲が310くらいだから、シーサイドなら270〜280くらいが現実的でしょう。同じ値段なら向こうに流ると思うよ。
210の勝島がかなり売れ残ってるから、向こうの値段待ってもいいな。安ければシーサイドのタワーの方がいい。

[648: 匿名さん]

645、647
さようなら。
シーサイド270で買えると良いですね。

[650: 匿名さん]

>>642
公示地価をズラっと並べてさ
いかにも土地代が違うから駅前は高くなるって言ってたのはそちらですよ。
物件価格の四割が土地代のように書いて。
都心ならまだしも、こんな辺鄙な場所で、そんなわけねーだろと私は書いてたでしょ。
利益だ販促だのなんて当然知っとるわ。
で、それを置いといてもさ、タワーで建築費坪160って、どんだけ豪華仕様なんだよ。
いまのマンション買ったM井の担当者さん、エリア長になってたけど連絡したら長谷工の工事費教えてくれたよ。M井の金額かもしれないから書けないけど820戸の規模があって160は明らかに超豪華仕様だとさ。