オーベルグランディオ品川勝島 パート8

[匿名さん]

パート8です。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成28年2月中旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/
パート7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585542/

[431: 匿名さん]

>>428
モノレールの廃止廃止?

[432: 匿名さん]

>>429
では、勝島が発展しないというド素人の意見に反論をどうぞ。
さっきから勝島が発展するとか言ってる人は明確な根拠を示してないよね。

[433: 匿名さん]

>>431
それはさすがにないでしょ・・

[434: 匿名さん]

八潮も建て替えなら勝島エリアも含めて益々発展しそうですね。

[435: 匿名さん]

ウィラよりも八潮の建て替えまでにパトリアがもつかどうかですね。

[436: 匿名さん]

>>424
新たに羽田の騒音問題があるから、今より悪くなるのは確定なんだけどね。

[437: 匿名さん]

発展するもしないも、どちらも根拠ないでしょ。
それよりもイオンバスの嘆願書を出そう。

[438: 匿名さん]

>>432

今の倉庫業態がこのまま続くとは思えないからですかね。どう見ても収益落ちてますし。
すぐには廃止はなくても、何らかの施設に変わっていくと考える方が現実的です。

[439: 匿名さん]

>>436

それは飛行機ルートに関係する全てのエリアに言えることでは？

[440: 匿名さん]

>>437
ネガの根拠
　・航空法による高さ制限
　・大手デベが参入していない事実
　・周辺に新しい建設計画がない・倉庫も当分なくなりそうにない
　・馬糞くさい駅前
　・羽田新航路による騒音問題

ポジの根拠は？

[441: ４２３]

＞＞４２６

焦りすぎてアンカー打つ相手間違ってませんか？
ご自身に返答してませんか？

[442: 匿名さん]

>>425
土地や企画じゃない
広告の方法だよ

[443: 匿名さん]

発展するしない両方の意見が全くもって論理的でないのだけど。このスレのお得意パターンですよね。議論風の妄想、

[444: 親同居さん]

>>440

開発の余地があり、今より悪くはならないとも言えますね。

[445: 匿名さん]

>>438
ほうほう、東京倉庫が倒産すると・・
で、倒産はいつで、用地買収はどこがすると想定しているの？
長谷工くらいしかここの土地買うデベいないんじゃない？
また長谷工持ち込みマンションが建って、それが勝島の発展なのかな？
それとも、そういったマンションが徐々に増えて、いずれイオンでも
できると思うっていう20年スパンの気の長い話？

[446: 匿名さん]

ネガさんが発狂してますね。あんなの指標の一つに過ぎないと思いますがベストマンションに選べれたのがよっぽど気に入らなかったのかな

[447: 匿名さん]

>>445

倒産するとは言ってませんよね。
別の業態を運営してる倉庫業者はたくさんいます。その可能性があると言ってるだけです。

[448: 匿名さん]

>>442
だからさ、ここはデベが売れると思って企画したマンションじゃないわけ。
長谷工は立地なんてどうでもいいの、安い土地なら。周囲の発展とかどーでもいいわけ。
とりあえず安く仕入れた土地に安マンションをたてて、どう購入者をだましていくか
っていう広告が優れているだけ。デベが土地の買収からかかわってるなら、周囲の発展とか
立地にこだわって企画するから、広告に中身が伴うことが多いんだけどここは違うからね。
典型的な長谷工のやり方。だから長谷工がかかわるマンションは好きじゃないんだよね。
業界の悪い体質を具現化したような会社だからさ。

[449: 匿名さん]

>>445
倒産、、、どなたもそこまで書いてませんよね？

[450: 匿名さん]

>>447
あのさ、東京倉庫が保有するメインの倉庫が勝島倉庫なわけ。
勝島倉庫を手放すってことは事実上の倉庫業廃業なんだけど、多角化経営とは
全然話が違うんだよね。全国にたくさん倉庫を保有してる会社が、勝島の
倉庫を別業態にするっていうのならあなたの話も分かるんだけどさ。

[451: 匿名さん]

ネガさんは長谷工が購入者を騙して売ったって主張らしいから何を言っても無駄だと思いますよ。
話が通じませんよ。そんな嫌いなマンションに粘着してご苦労ですとでも言っておきます。

[452: 匿名さん]

>>450

だって売上落ちてるじゃん。どうすんの？

[453: 匿名さん]

騙して売ったという書き込み不快です。別に騙されるほど過度な期待はしていないと思っていますし。

[454: 匿名さん]

事実として東京競馬の倉庫事業の売上高は落ちてるし、期待はしていましますね。そして今の倉庫より酷くはならないというのも割と現実的な発想だと思います。何が？とか時期は？とか分かりませんけどね。別にここ買った人は武蔵小杉みたいな発展は期待してないと思いますし、少しづつ生活しやすい環境になっていってくれればくらいで買ってると思いますがね。

[455: 匿名さん]

>>451
騙してっていうのは極端でしたね、ごめんなさい。
ただ、長谷工のやり方（土地持込み商法）を知らない人も多いみたいだから、一応事実として伝えたかっただけです。マンション業界とか有名ブロガーからも長谷工は嫌われていますしね。長谷工と知った時点で検討から外す人も多いです。

[456: 匿名さん]

結局長谷工の持ち込みだろうが建物のグレードや仕様、ランドプランを決めるのはデベの仕事だし
そういう部分が評価されてるってことなんだろうね

[457: 匿名さん]

>>456
長谷工の持ち込みは、建物の設計まで長谷工がやります。
なので、長谷工持ち込みのマンションは間取りを見ればみんな一緒です。
中にはデベが設計に口を出すケースもあるようですが、基本は長谷工流と
呼ばれるガチガチのローコスト設計で作られたマンションになります。

[458: 匿名さん]

>>457

大成でも長谷工でもいいんだよ。結局は諸々の設備や計画が支持されたうえで選ばれてる物件なんだから。

[459: 匿名さん]

＞＞４５６
そうだね。私はここの共用施設や空き地率高くて植栽が豊富な点など好きですけどね。。

[460: 匿名さん]

長谷工は土地の持ち込みまでだよ。あとの建物のグレードはデベの裁量次第、安いものから高いものまで作れる
ここの場合は長谷工も売主として絡んでるから分からんけどね。

[461: 匿名さん]

長谷工物件も色々で全部長谷工任せの物件もあれば、土地は持ち込みでも他所のデベと企画した物件も多数ある

[462: 匿名さん]

ここの場合は管理は大成有楽だからね。長谷工持ち込みだと管理まで長谷工って物件も珍しくない。

[463: 匿名さん]

大規模だから、品川駅までのシャトルバスがあると便利なんだけど

[464: 匿名さん]

残念ながらここは典型的な長谷工物件ですよ。
長谷工マンションが増えてるのは長谷工なら決められた予算枠で作れるからコストがほぼ見通し通りで確実なのでデベも長谷工に頼むんです。

長谷工の土地持込企画であれば殆どが「うちならこの予算で建てます、但し設計施工は全部うちに任せてね」ってゆー条件付なので住不以外はデベの意見が設計に反映される事は殆どありません。

だからこそ長谷工マンションはどこも同じ間取仕様で必ず設計施工共に長谷工、なおかつ共同販売にまで長谷工が名を連ねる事も多いのです。

[465: 匿名さん]

品川区は２３区内で数少ないコミュニティバスがない区ですから整備して欲しいですね

[466: 匿名さん]

>>464
ここの場合は共用設備からキッチン周りまで大成有楽の意見も反映されてますよ
まあだから何だ？って言われるかもしれませんが..どちらが計画したにせよ企画の勝利だと思ってます。

[467: 匿名さん]

どこが企画しようが、仕様、立地、価格が妥当なら売れるってことでしょうね。ここもまた然りかと。

[468: 匿名さん]

倉庫のようなインフラビジネスの場合、ある程度のメンテナンスコストはかかりますが、着実に利用料収入があるのが何と言っても魅力です。こういうビジネスモデルに慣れていると、たとえ収益が減少したとしても、資金が回る限りなかなか切り売りする決断は難しいんじゃないでしょうか。

[469: 匿名さん]

長谷工で良かったと思っているよ。
直床や２重壁もエレベーターも気にしないし、低コストが価格に反映されているから、大歓迎。
土地も他のデベが注目しない中で、倒産した宝組から安く買ったおかげで低価格。
緑地や共用施設も豊富だし、カフェラウンジやゲストルームは使用予定。
職場にも近いし、通勤の混雑はない。
オレンジシリーズや２重サッシの大成の企画もいい。
スーパーも近いし、モノレールも遠くない。
公園も近くにあるし、都心や川崎横浜にも近い。
馬の臭いや飛行機の騒音も許容範囲。
大手の割高物件より、遥かにお買い得。
長谷工さん、ありがとう！

[470: 匿名さん]

東京競馬も倉庫事業だけが足を引っ張ってるんだな

[472: 匿名さん]

>>468
みんなそう思うから、近隣に大きな倉庫が次々建っている。
競争激化で賃下げになり、収益が落ちるのは目に見えている。
古い倉庫は建て替えるか安くしないと生き残りが厳しい。

[473: 匿名さん]

ウィラ大井自体の集客は伸びてるから、東京競馬は他でもなんかアクション起こさないかね

[474: 匿名さん]

競馬場とシナジー発揮できそうなカジノとかできたりして

[475: 匿名さん]

今後発展しなかろうが、品川まで5分の勝島と八王子が同じ坪単価は違和感だよね
環境は確かに悪いけど、この立地でこの値段は何にも変えられない
東京一極化がどんどん進む現状を考えればここの買いは即決！

[476: 匿名さん]

八潮パークタウンより倉庫の方が先に建て替えだよ。
もう築４０年だよ、もってあと１０年だね。

[477: 匿名さん]

誰も注目しなかった場所だからこそ、
先に注目して買った人が得をする。

最初に目をつけた長谷工はたいしたものだよ。

[478: 匿名さん]

寳組もあんなになっちゃたし倉庫業界も厳しいんだろうな

[479: 匿名さん]

>>475
確かにそうですよね。
勝島から数分の大井町が坪単価300万は超えてますし、その差で坪200万は激安ですね！

[480: 契約済みさん]

なになに、そんな良い場所だったのここ。

[481: 匿名さん]

↑名前間違えた

[482: 匿名さん]

ここの中層階狙ってるんですけど、15階以上じゃないと眺望望めないって本当ですかね？過去スレ見ました。
公務員宿舎と相当距離あるので13階程度でも割とひらけるのではないかと考えています。

[483: 匿名さん]

品川区の新築が4000万以下で買えるラストチャンスですから3期も盛り上がりそうですね

[484: 匿名さん]

1日で100件近くスレ伸びてますが、何があったんでしょうか？

[485: 匿名さん]

冷静に考えると2ＬＤＫの最安値が3800万もし2階だとしたら1期と比べて凄い値上がり
すでに当選した人勝ち組確定だね。うらやましいな...
3800って何階かな？2階は出さない作戦かな？

[486: 匿名さん]

3000万代は倍率が凄いでしょうね。普通に考えて4500万程度は見ておいた方が良いと思いますよ。

[487: 契約済みさん [男性 30代]]

383です。なんだか盛り上がってますね！こちらのサイトの座談会でも勝島は倉庫街だとか開発の魅力がないとして一蹴されてましたね。ただ、品川がピークになるのは、2020年以降。その時湾岸信者はゼロサムで人口を取り合うことになると思うので江東区の湾岸の人達はたまったもんじゃないかと思います。
物件の価値をどのように考えるかというのはまさに人それぞれなので、ここまで安く土地を調達し、運用コストの少ない標準仕様、高層でないマンション（免震じゃなくて耐震）で企画してくれた大成有楽と長谷工さんのタッグは、素晴らしいと思っています！

[488: 匿名さん]

江東区の湾岸は6000戸のオリンピック選手村が放出されたら目も当てられない
対して品川圏は南に拡大するから勝島は安泰

[489: 匿名さん]

買って損はない物件だね。
来月の３期は１次で完売するよ。

[490: 匿名さん]

土地の登記簿をみると、倒産した宝組時代に外資系の投資会社とか抵当権がやたらについていたから、土地は相当安く買いたたいたんだろうね。

[491: 匿名さん]

>>485
もし2階が3800万円でも坪単価200万ですから、全然売れるでしょう。
確かに、一期で買えた方はウハウハですね！

[492: 匿名さん]

昨年滑り込みで登録して当選しました！
営業さんから「３期は価格が上がる可能性がある」と言われて迷ったが決断して正解だった！

[493: 匿名さん]

うちの田舎に帰れば３８００万で豪邸が建つよ。
品川区にマンション買ったなんて言ったら田舎じゃ自慢できるよ。

[494: 匿名さん]

>>492
おめでとうございます。
良い買い物をしましたね。

ここを購入出来た方と南側の公務員官舎に住める方は羨ましいです。

[495: 匿名さん]

>>482
確か東側は向かいの東京倉庫が12階建なので13階で見合いは抜けるはずです。
南側も距離があるのでそんな気にならないと思いますよ！

[496: 周辺住民さん]

電車の車内広告で373戸販売御礼と出てましたね。あと80戸弱。3期で全部出るのかな？

[497: 匿名さん]

>>496
２期１次で１１０戸売れたくらいなので、全部売れるのでは。
ＨＰの間取りも残りのプラン全部出してるし。
ブランズさんも何戸販売御礼って広告出せばいいのに。

[498: 匿名さん]

３期でどうですかね。少し集客期間短いので80戸全部は微妙かも？って思ってますが
それでも完売までそんなに時間は掛からなそうではありますね。

[499: 匿名さん]

>>499
2期でも集客期間が短いから50戸売れれば御の字と言っていた方がいましたが、1次で110戸売れました。
今回も同じくらいの集客期間ですから、残り79戸は即日完売しますよ。
2LDKを待っていた人もいますし、東向きは10月以来ですからね。

[500: 匿名さん]

>>495
そんなに高さありました？
倉庫が12階相当だと、13階では倉庫の屋上駐車場しか見えないのでは？

[501: 契約済みさん [女性 30代]]

インテリアオプション会って いつですか？

[502: 匿名さん]

>>501
住民板で聞くか、大成有楽に問い合わせるのがよいのではないでしょうか

[503: 匿名さん]

過去レスに書いてありましたが、このエリア位の高度だと、高度が50m違うと
騒音も違ってくると書いてありました。
それが本当だと、高層階が良いのか低層の方が良いのか迷いますね。

高層の眺望及び日当たり、粉塵　or　低層の　飛行音及び低価格

結局、中層が良いのかな　笑　

[504: 匿名さん]

飛行機は深夜は飛ばないし、二重窓がついてることを考えると、高層階でしょうね。高層階だと二重窓も効果ないくらいの騒音なんですかね？

[505: 匿名さん]

品川区はこれから二重サッシが必須になるかもね。ここの設計した人は英断だったかも。

[506: 購入検討中さん]

飛行機騒音懸念についてそこまで心配でしょうか？以前藤沢のあたりに住んでいましたが、米軍の戦闘機の爆音に比べれば問題ないかと

[508: 匿名さん]

地方の人から見たら品川ナンバーは憧れだからね。
田舎者の自分には品川と付くだけで大都会のイメージがある。

[509: 匿名さん]

リニアと新駅効果で品川圏が一気に拡大したのは大きいね。
ここ勝島もその潮流に乗って品川圏の開発最前線になっている感じだな。都内では数少ない成長期待株だろう。

[510: 匿名さん]

>>506
たしかに米軍機はハンパないですね。最初聞いたときはたまげました。戦闘機じゃなくて輸送機ということでしたが。旅客機はそれよりはだいぶ静かなんでしょうね？

[511: 購入検討中さん]

>>506
地面が割れんばかりの爆音ですよね笑
バリバリとメリメリ言う感じ。あの辺りは問題にならないのかな？

[512: 匿名さん]

厚木の海軍戦闘機は山口県の岩国に移るよ、スレ違いの話だけど。

[513: 匿名さん]

>>511

慣れだね。ずっと住んでると気にならなくなる。でもたまに実家帰るとうるさいなって感じる。

[514: 匿名さん]

＞＞５１２さん
そうだったんですか。全く知らなかったので教えていただいてありがたいです。
音、たまに通る程度の人間だと「あー、やっぱり通るのか」というふうに思いますが住んでいると慣れるのですか。
家の中にいるのと外にいるのではまた違った聞こえ方なのかしら？
元々この辺りにお住まいの方だと抵抗は無いとは思いますが…。

[515: サラリーマンさん [男性 40代]]

当初の価額に比べて300万円～500万円ぐらいアップしていますけど、

みなさんなどの部分検討する？

[516: 匿名さん]

>>515
え？上がってないですよね？

[517: 匿名さん]

買う気はないのですが見物がてらパンとコーヒーを頂いてきました。マンションにあーいうサービスがあるのはいいですね。
コーヒーマシンはいいものみたいですけど、豆が個人的に合わないかなと思いましたが。緑を見ながら、カフェランチなんか
できそうなのでいいですね。営業時間があまり長くないので旦那さんは休みしか利用できなさそうですが。
あと営業さんの対応も親切でした。と頂いた分くらいの感想と宣伝をしておきます。

[518: 匿名さん]

＞515　東3L

[519: 匿名さん]

第1期は2ＬＤＫ　3280万円でした。

今は、3890万円からです。

ぼったくりだ。

[520: 匿名さん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-3814.html

ここでも銅賞でランクインしてますね。一個人の意見なのでしょうけどこのサイトの座談会にも参加する方なので
それなりの影響力はある人なのでしょう。そういった方にもこの物件は一定の評価はされてるみたいですね。

[521: 匿名さん]

>>519
階数が違うのでは？
上がってはいると思うけど同条件で600万アップは無いでしょう。

[522: 匿名さん]

大成有楽必死だな。
マジで上がってル。
3580万円から3990万円だから。

[524: 匿名さん]

何階でしたか？まぁ仮に上がっていたとしても２期以降上がるのは他のデベでもよくある話なので仕方がないのかもしれませんね。マンションは買うなら１期を買えといいますしね。

[525: 匿名さん]

>>520

本当に１意見ですし、自分がどう思うかなのでしょうけど、そういう様な評価もあるってことで参考にはなりますね
モモレジって人はそれなには有名は方みたいですね。間取りの批評面白いですね。

[526: 購入検討中さん]

同階、同平米モデルでみても400万は上がってましたよ。

[527: 購入検討中さん]

>>526
ハリアーが買えますね。

[528: 物件比較中さん]

上げずぎだよね。
まぁ、無駄金はたくより、エリア近いタワー買うよ。
一期で買えば同じぐらいの金額だったからね。

[529: 匿名さん]

終わってみれば3期もバカ売れなのかもしれませんが、値上がりしてるなら少し残念ですね。
元が安すぎなので多少値上がりしてもまだ安いのですが...４０００万以下の新築って中々ないので迷うとこですね。

[530: 匿名さん]

>>526
東と南が違うんじゃないの？さすがにそれはないでしょ。