オーベルグランディオ品川勝島 パート8

[匿名さん]

パート8です。

公式：http://www.ober.jp/og452/index.html

所在地：東京都品川区勝島1丁目2番7（地番）
総戸数：452戸

交通：東京モノレール 大井競馬場前 駅徒歩7分、京急本線 立会川 駅徒歩11分
　　：京急本線 鮫洲 駅徒歩11分、東京臨海高速鉄道りんかい線 品川シーサイド 駅徒歩15分
　　：ＪＲ京浜東北線 大井町 駅徒歩18分、東急大井町線 大井町 駅徒歩18分

販売予定時期：平成28年2月中旬
入居予定時期：平成29年3月下旬

売主：大成有楽不動産株式会社・株式会社長谷工コーポレーション
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション・エンジニアリング事業部

パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/547298/
パート2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570421/
パート3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/575144/
パート4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/576626/
パート5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/578728/
パート6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581771/
パート7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585542/

[328: 匿名さん]

ここは元が安いから価値暴落とかもないだろうし、安定思考の人にはいいかもね。
同じ品川区の中でもバクチみたいな物件も見学にいきましたがリスキー過ぎて見送りました。

[329: 匿名さん]

>>328
ここ買う人には、ちょっとの下落が影響大きいんじゃないですかね？　単純に下落幅がいくらというより、資産に占める割合の方が重要じゃないでしょうか。あくまで一般論ですが。

安定志向の人に向いてるとは思えませんが、永住志向なら向いてるかも知れません。

[330: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm
内陸側のどこが安全なんでしょうか？
勝島は全て１なので、内陸側より安全です。
勝島は道が広く、運河もあるので、こちらの方が良い。
東京は津波や液状化より、火災や家屋倒壊の方が危険ですよ。
危険なのは道が細く入り組んだ住宅街です。

[331: 匿名さん]

勝島は今が底だからあとは上がるだけ、ここが売れるのも分かるわ。
過度な期待はしてないけど、安定したい人にはいいかもね、この価格帯では選択肢上位。

[333: 匿名さん]

いくらネガったところでどうせ3期で完売です。

[334: 匿名さん]

>>328
この人いつも他の物件を自分から出してる人だよね？荒らしたいのだろうけど
気にしてなかったら話題にしなかったらいいじゃん。荒れるだけ。自分だけの掲示板じゃないんだから

[335: 匿名さん]

具体的な物件名だしてないしいいじゃない。どこか知らないけどどう思うかは人それぞれだ。
なんとなくあの物件かな？とは思いますがね。

[336: 匿名さん]

>>335

具体的に色々出している時もありますし、何かをターゲットにしているいじめっ子をみているようです。ここまで卑屈になるのかと

[337: 匿名さん]

事実あの物件は私も割高だと思ったけどな。

[338: 購入検討中さん]

あの物件ってどこのことですか？

[339: 匿名さん]

同じ勝島の他の物件の話なのか、違うところなのかは分かりませんが
他のを引き合いにだすのはよくないですよね？しかも最近はご自分から話題をふっていますよね

[340: 匿名さん]

個人の価値観にあれこれ文句言ったって仕方がないでしょ。
他の物件も検討してるならそれらの物件名が出るのは仕方がない。気にしなきゃいいだけ。
具体的な物件名も挙げてないのにいちいち絡む方がどうかと思う。

[341: 匿名さん]

一時期天王洲をやたらと持ち上げてる人がいて以来シティテラスは嫌われてますからね。

[342: 匿名さん]

具体的に色々な名前をあげないならマナー違反ではないのかもしれませんね。オーベルには関係のない話題ですがね。
さすがにみていて目に余ったので、おばちゃんの諫言でした。

[343:]

>>312
首都直下地震と言っているのは、相模トラフ地震のことだとおもうけど、発生確率30%はマグニチュード7レベル、マグニチュード8レベルでは5%です。
地震の長期評価の信頼性はイマイチだし、地震の震源も東京湾とは限らないから、内陸だから安心とは言えないと思います。

[344: 匿名さん]

３期は来月ですね。
１次で完売するでしょうから、
迷っている時間はありませんね。

[345: 匿名さん]

>>325
賃貸でいいんじゃない？

[346: 購入検討中さん]

結局このくらいの価格であまり損しなさそうって考えるとここになるんだよね。

[347: 匿名さん]

>>346
と自分を納得させてみる。

[348: 匿名さん]

>>347

納得させるとというか現実的な選択と結論ですね。あなたが何をしたいのかはさっぱり分かりませんが

[349: 匿名さん]

すみません参考までに教えて下さい
リセール時に、どんなに価格を下げても全く売れないってことってあるんですかね？
値付けさえ妥当ならどんな時でも基本は買い手が付きますよね？

[350: 匿名さん]

ありえない、とか言うと揚げ足取りが出てきそうですが、よっぽど変な物件(離島とか)でもない限り無いです。
ある程度以下の価格だと業者が買いますし。

[351: 匿名さん]

いえいえリセールというのは本当に大変ですよ。
実際やってみないと分からないと思いますが、神経をすり減らす作業です。物件の条件が良いか否かにかかわらず。
もちろん非常識なほど値段を下げればそれは売れるかも知れませんが、次に物件も購入するわけですし、そこまで安売りしたくないのは人情ですからね。どうしてもハードな駆け引きになります。

[352: 匿名さん]

>>351
そうだよね。
リセールで売るのも大変。
次住むマンションの購入も大変。
パワーいる。

[353: 匿名さん]

買ってはいけない!? ｢売るとき価格が下がりやすいマンション｣とは？

http://profile.ne.jp/w/c-67482/

[354: 匿名さん]

常識的な価格設定ならある程度客は食いついてくるだろうからあとは交渉次第。

[355: 匿名さん]

はあ、何と戦っているのか知りませんが普通に業者に任せれば普通に売れますよ。

[356: 匿名さん]

>>355
349です。
初めてのマンション購入で不安だったので、それを聞いて安心しました。
ところで、何と戦ってるのか知りませんが、とはどういう意味ですか？

[357: 匿名さん]

それより、住民板によると駅でも臭うらしいから、それが問題

[358: 匿名さん]

>>355
運が良かったんですね。あと売りやすいマンションだったんだね。売るタイミングとかも。

[359: 購入検討中さん]

>>345
4000万円代で首都圏でマンションを買うくらいなら賃貸の方がよいという意味ですか？

[360: 匿名さん]

>>351
そんなに何度もリセールした経験あるの？業者さん？
物件の条件によらず大変なら、この物件に限った話ではないよね。
何がしたいのかわかりません。

[361: 周辺住民さん]

住民版に湧いてる馬臭の話も今更感満載。検討版ならまだしも、契約者はそれを納得もしくは妥協して購入したのではないの？と思ってしまいます。住民ではなく、荒らしかな？

[362: 匿名さん]

>>355
「何と戦っているのか知りませんが」がお気に入りのフレーズなんだね。

[363: 購入検討中さん]

>>362
言い回しへの指摘は無意味です。というか端からみても何と戦っているか分からない人が湧いていますよ。論点がズレてるとばかり言って無意味な議論を仕掛けてくる人やソースも出さずにリセールへの不安を訴えてくる人の目的が分からないんです。物件に興味ないならここに来なくていいんですから。何の目的でそれをやっているのか皆が分かれば荒れずに議論ができると思います。またそのうち、過剰にネガを排除しようとするスレ→民度が低いという話になるんでしょうけど。私は購入検討者です。

[364: 購入検討中さん]

>>357
駅は臭うと思います。というか現地に行っている人なら分かっていると思います。隣ですから。

[365: 匿名さん]

戦わずして購入しました。
立地、仕様、環境すべて受け入れ、買うべき物件と判断しました。
あと１年３カ月、楽しみです。

[367: 匿名さん]

子供を馬小屋で育てるとアレルギーになり難くなるらしい。

[368: 匿名さん]

なんだかんだで色々な条件もありますがここが好調に売れるのも分かる気がしますね。

[369: 匿名さん]

>>360
>>351ですけど業者じゃないですよ。ネガしたいわけでもなく、この物件に限った話をしてるわけでもありません。どうもネガに見られてるようですが、ちょっと過敏すぎるんじゃないですか？

私はただ>>349さんがリセールの経験がない様子でしたので、私の経験からアドバイス差し上げました。あらかじめ知っておくのとそうでないのではやっぱり違いますからね。間違ったことは書いていないと思いますよ。

ついでにもう一つアドバイスしておくと、仲介業者はたくさん居ますから、できるだけいろんな情報を仕入れて良い担当者を見つけることが肝心です。たくさん会っていけばだんだんその人の力量とか熱意とか分かってきますから、これと思った人を見つけましょう。うちが昨年売ったときは１年かけて、50人ぐらい名刺もらって評価一覧表つくりました。

[370: 匿名さん]

ここの秘蔵？の2LDKは何戸残っているのでしょうね。

[371: 購入検討中さん]

>>369
一つだけ教えて下さい。何故このスレにずっといるんですか？昨年売ったという事は新居としてここを検討中？何度か書き込みされていますが、立ち位置がいまいち不明な為、意図が気になっています。

[372: 匿名さん]

売却に1年かかったというのはかなり苦労したパターンかな。多分はじめの価格設定の問題。
354さんの言うように「常識的な価格」なら長くても2,3ヶ月で大体売れます。

[373: 匿名さん]

>>367
馬小屋で生まれると神になれる

[374: 匿名さん]

>>352
買い替えは買うだけ、売るだけより大変だし神経使う。まあ資金が十分あったり引っ越し回数が増えるのを苦にしないならいいけど。それはここに限らずの話。

[375: 匿名さん]

>>367
子育てに向いてるかもね。

[376: 匿名さん]

>>364
馬糞の臭いも価格に織り込み済みです。
ここは、悪条件が沢山有るからこそ安く買えるのですから、皆さん納得というか妥協して購入されていると思いますよ。

[377: 匿名さん]

好調な売れ行き見る限り総じてみればいい物件ということなのでしょうね。
３期で買えるかなぁ・・

[378: 匿名さん]

>>371
>>369です。
このスレはそんなに投稿してませんよ。

前のマンション売ったとき、実はもっと時間かかると思ってたので次の物件間に合わず、今は賃貸暮らしです。こう書くとまたネガと言われそうですが、正直今はいい新築ないなーと思いつつ、範囲広げてウォッチしてます。そんなに焦ってないので、あまり検討者ぽくない書き方が反感買ってるのかも知れませんね。

でも管理人でもない方からいろいろ探られるのも気分良くないので、これきりにしてくださいね。

[379: 匿名さん]

>>378
不動産購入経験者様のようで、客観的に見れそうですね。この物件の良いところ、悪いところをずばりお聞かせ頂けますか？

[380: 匿名さん]

いい加減くだらない議論やめようぜ
掲示板なんだから荒らす人は絶対にいなくならない
369の人はネガじゃなかもしれないけど379とかは明らかな荒らし

真剣に議論したい人はネガの相手するんじゃなくて他の話題で盛り上がって消せばいい
それが掲示板というものでしょう

[381: 匿名さん]

369の言うことは参考にならない。リセールすることの一般的な大変さなんて誰も聞いてないし、ここが同価格帯の他の物件と比べてリセールしやすいかどうかって議論ならまだわかるけど。
それより三期で残りの全住戸出るのかが気になります。

[382: 匿名さん]

へんな流れだね。売るのは買うのに比べて大変なのは当然でしょ。
買ってくれるとが現れなかったらあせるよ。

[383: 契約済みさん [男性 30代]]

契約者です。郊外から都心への回帰は、今後も長く続くし、品川の発展の本格化は2020年以降。ここの売れ方は郊外からの集客と品川近辺からの集客で言うと、少し郊外から大きく客を引っ張ってきているので、リセール時にも、郊外からちゃんと客を引っ張ってこられるかどうかが重要です。リセールの際には、大成有楽さんと同じような売り方（品川近辺で2LDK/3LDKが安い！）、つまり、郊外の物件と比べて割安ですよ～ってやればまあ売れると思うけどね。売り方が下手だと、リセールには失敗するので、契約者のみなさん、頑張りましょう。

[384: 匿名さん]

リセールも大事ではあるが、これから住む10年、15年を快適に住めるかはもっと大事

[385: 匿名さん]

>>383
せっかく買ったのだから長く住むことを考えたら?

[386: 匿名さん]

>>385
人生何があるかわからないから、リセールきにするのは正解です。

[387: 匿名さん]

>>386
で、ここ買うの?

[388: 匿名さん]

マンコミュの座談会でも、ここが話題になってましたね。

【司会：副管理人】　品川勝島はなんでこんな安いの？
【DJあかい】　何もない所だからですね。勝島って倉庫街か何かじゃなかった？
【マンションマニア】　そうそう。現地見に行きましたが、ばりばりの倉庫街。
【のらえもん】　一番近い駅が大井競馬場。

[389: 匿名さん [男性]]

まぁ色んな立場の人いるのでしょうけど、スレの伸びも早いし注目度高いのは間違いないですね。

[390: 匿名さん]

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000025122015...
記者が選んだ2015年ベスト3マンション
三井不動産レジデンシャル 「パークコート赤坂檜町ザ タワー」
東京建物・首都圏不燃建築公社 「Brillia Towers 目黒」
大成有楽不動産・長谷工コーポ 「オーベルグランディオ品川勝島」

[391: 購入検討中さん]

ベストマンションですか～益々売れてしまいそうですね。倍率高くなるのは勘弁願いたい

[392: 物件比較中さん]

素人がどう騒ごうが結局良いマンションということだね。ただ、どちらかというと販売戦略が評価されている感もあるね。

[393: 匿名さん]

ベストマンション選定で更にネガが盛況になりそうですね。

[394: 匿名さん]

>>390
これって毎年やってるけど、あくまでもディベロッパー目線での評価であって、購入者目線での評価ではありません。

[395: 匿名さん]

まあ購入者に評価されて売れているのですから客観的に見てもいいマンションなのでしょうね。

[396: 匿名さん]

>>390
要約すると、こんな辺鄙な倉庫街の安マンションを、巧みな広告戦略で人気マンションに仕立てたのはすごい（まともな売り方じゃ売れるマンションじゃないよね）、という評価ですね。
7割は都外からの購入みたいですし、東京に憧れる田舎の人が巧みな広告戦略で騙されて人気になったということでしょう。
品川区の新築で7割が都外からの購入とは、ちょっと例がないですよね。

[397: 匿名さん]

>>390
確かに新品っていう広告戦略でうまく騙したなと思う。周辺の再開発であたかも勝島が将来発展するように誤解させたしね。
勝島は羽田空港がある限り、航空法で建物の高さ制限があるから発展しようがないのにね。

[398: 匿名さん]

そんなに人気のない物件は評価外だろうからね
やはり人気あったからこそ選定の対象にまでなったってことなんだろう。

[399: 匿名さん]

悔し紛れのネガですね。
それにしても完売間近ですから、たいしたものです。
いつまでも倉庫街のままであるはずがなく、
すぐに開発計画はなくても、１０年後、２０年後には勝島はもっといい街になっていますよ。

[400: 匿名さん]

>>399
いつまでも倉庫街のわけないという明確な根拠は？少なくとも10年はこのままなのは周辺の倉庫の築年数とか保有企業のIR情報、航空法の規制内容、羽田新航路から推測できるけど。

[401: 匿名さん]

広告は注目を集めるための一手段に過ぎません。
消費者はちゃんと判断しています。
いくら格安の物件でも、メリット、デメリットを慎重に時間かけて検討しますよ。
ＭＲ行って、現地見て、掲示板のネガ、ポジの投稿を両方見て、ネットで検索して、親の意見も聞いて購入するんですよ。
それで買い得だから売れるんです。

これだけ売れているんですから、いくらネガっても効果ありませんよ。
既出のことばかりですし。
覚めた目で見られるか、余計に売れるだけです。

[402: 匿名さん]

>>400
あの倉庫築40年くらいですけど

[403: 匿名さん]

高さ制限最高９２ｍだから、
マンションや商業施設ならフツーに建つ。

[404: 匿名さん]

>>402
向かいの倉庫の話？
東京倉庫はあの倉庫の賃貸事業で稼いでるんだけど。
自社のビジネスの中核である倉庫をどうして売り払うんだよ。
ここの前の保有者みたいに倒産しない限りは隣の倉庫は
倉庫のままだよ。当然改築とか補強工事はあるだろうけど、そんなの
騒音でしかないし、迷惑なだけ。

[405: 匿名さん]

魅力的なパッケージングに仕上げたってことなんだろうね。勝島は最後の穴場エリアなのかもしれませんね。

[406: 匿名さん]

>>401
売れてるから人気だから大丈夫だと思って購入者を決めた人が多そうだけど。
赤信号みんなで渡れば怖くないみたいな感覚かも。

[407: 匿名さん]

倉庫業界自体尻すぼみで需要が落ちてますし、他の業種への鞍替えや売却などもあり得る話ではありますね。
商業施設などによる不動産賃貸事業などが一番現実的でしょうかね

[408: 匿名さん]

ここが発展しないと考えられる最も大きな理由は、街づくりを得意とするデベがまったく開発に参入する気配がないことなんだよね。
長谷工の持ち込みと、東急だけ。
長谷工はお得意の土地仕入の売り逃げ商法だし東急もブランズの体たらくじゃもう勝島に関わりたくないだろうし。
三井とかがかかわると、商圏人口が少なくてもモールやらショップを誘致して人口増と利便性を並列して向上させるような街づくりをするんだけど、勝島だとまずマンションを建てて、商圏人口が増加してから商業施設を誘致することになるから町の発展としてはかなり遅い。今の状態からあと2，3マンションが仮に建ったとしても、最短で5、6年、さらにそれが売れて、商圏人口が大きくなって商業施設が増えていくのがさらに5年、計10年後に利便性が向上していれば御の字、というのが勝島のベストシナリオでしょう。実際はマンションを増やすための用地確保に苦戦して、開発は停滞していき2020年以降は放置されてしまうと思いますがね。タワマンが建てられない時点で再開発の可能性は極端に低いでしょう。

[409: 匿名さん]

逆に考えれば今が底だから買いってことなんだろうな。

[410: 匿名さん]

>>407
倉庫からマンション経営に？　そんなすぐに変更できるわけないでしょ。
あり得るとしたら東京倉庫の倒産か買収。別の要地への移動は無理。
そもそも羽田と都心を結ぶ流通の中間点にあるから倉庫の意味があるのであって、
同じ価格で倉庫に適した土地はもう都内では手に入らないからね。
倒産しても、現時点で倉庫を利用している企業がかなりはいってるから、
倉庫を別企業に売却して継続、というのが現実的でしょう。
いずれにしても、倉庫がなくなる気配は全くないですし、あのまま10年は
継続すると考えたほうが現実的ですよ。

[411: 匿名さん]

業界内でも勝島の注目度挙がってますからね。2015年は勝島が一定とはいえ世間に認知された年でしたね。

[412: 匿名さん]

>>410

マンション経営なんて言ってないよ。
この業界も経営が多角化してるのは周知の事実

[413: 匿名さん]

物流業は羽田関連で拠点の整備に躍起だけど、倉庫業ってあんまりパッとしないね。

[414: 匿名さん]

１０年後や２０年後のことなんて誰にも予想できないよ。
まあ、長谷工が次を狙うだろうけど。

[415: 匿名さん]

東京競馬も倉庫業の売上は年々落ちる一方だしな。過度の期待はしてないがテコ入れしないとジリ貧でしょうね。

[416: 匿名さん]

物流は航空よりも海運だよ。
倉庫は中央防波堤にでも移転すればいい。

[417: 匿名さん]

>>409
わかってないな。今が底なら名だたるデベ（三井・三菱地所・森ビル・住友）が指咥えてみてるわけないでしょ。本当に穴場ならまず名だたるデベが開発に関わる。これは品川・芝浦・汐留・勝どき・佃・・豊洲・二子玉川・武蔵小杉　など、再開発が成功したエリアの定石。

[418: 匿名さん]

勝島よりも、
１０～２０年後に八潮の建て替え時期が来るから、
八潮が未来都市になるよ。

[420: 匿名さん]

>>417

ここにはタワマン建たないからそれらの大手は中々参入はしないでしょ。
勝島は緩やかに発展していくからいいんですよ。このまま倉庫って可能性の方が低いし、今が底なのは間違いない。

[421: 匿名さん]

>>417
そういう大手が注目していない土地で大成有楽が成功したから、ベストマンションになったんだよ。
これで少しは他も注目するでしょ。

[422: 匿名さん]

シティテラス品川勝島か。

[423: 匿名さん]

＞＞４１７

勝島は穴場みたいですよ

http://news.mynavi.jp/articles/2015/06/09/tokyomansion2/

[424: 匿名さん]

大規模な発展はしなくても、地味に良くなっていってくれればいいよ。
今より悪くなる可能性の方が低いでしょうし..

[425: 匿名さん]

>>421
ここは長谷工の持ち込みでしょ？
大成有楽が企画したわけじゃないのに何言ってるんだか。
長谷工お得意の倒産企業から土地を言い値で叩いて、安い仕様で
デベに企画を持ち込む売り逃げ商法。大成有楽も長谷工も
売れた後のことなんか知ったこっちゃないと思うよ。

[426: 匿名さん]

>>417
マンション業界のプロでもないド素人のおばさんの飛ばし記事を真に受けて、穴場扱いするのは勝島にとっても恥ずかしいのでやめましょう。

[427: 匿名さん]

購入者の多くは将来的にマンションを売って勝島から他へ住み替えたいと思っているようなので皆さん気付いているんですよ。ここがベストマンションではないことに。