有明テニスの森の中古情報

[匿名さん]

なかなか開発が進まない有明北地区。
まさに家を買う＝ギャンブルといった感じです。
しかし、個性的なマンションが多いのも事実。

面白い物件あったら教えてください。

[51: 現地在住]

交通の便され条件が合致するなら、
＞オリゾンマーレ　22階　６４平米　３４８０万円で出てますね。
は、お手頃価格。
若年層でも買える値段だし、売れないほうが不思議。
で売れなかったらそれなりの理由がありそうで怖いが、事故があった話は聞かないなぁ。

不況で失敗する中小企業の代表とかの所有かも。＜急ぎ現金化が必要な物件。

[52: 匿名さん]

なんとしてでも売り逃げたい業者が必死に印象操作してますね。

豊洲有明みたいな埋立地は絶対買わないほうがいいです。

住んでみたいなら賃貸で。

[53: 匿名さん]

22階と同じ間取りで20階の物件が4500万円で中古売り出し出てたので、不動産会社に電話して情報聞き出してみました。
結果としては、やはり22階の値段が異常に安い。安くても4000万以上で売れる部屋のようです。
（ちなみに、購入後未利用の綺麗なお部屋だそうです。）

ちなみに22階の部屋に関しては、20階を売りに出している不動産屋が買い取りしようとしたが、既に売却先が決まっていたそうです。3番手まで入ったとか。
買われた人、おめでとうございます。

やっぱりお買い得物件は足が早いですね。みんなどうやって情報収集してるんだろ。

[54: 匿名さん]

オレはヤフー不動産、毎日見てます。
今回は乗り遅れたな。２４階北西５４平米も３３８０万円で成約したらしいね。
景気も回復傾向だし、これが最後のお買い得物件だったかもな。

ブリリアスカイタワーが売り切れたら、一気に価格上昇しそうだし、なるべく早く購入決めたいんだけど、優柔不断な性格が邪魔して買えません。

[55: 匿名さん]

>>54
スカイタワーも第一期で売れ筋だった、南向き中層はお買い得でした。
第一期で買った人は、5年内は転売しても損しません。（それ以上は読めない）

投資なら無難に低層選んでおけば間違いなし。

[56: 匿名さん]

皆さん情報収集力すごいな。
スカイタワー、私も価格表見ましたがかなり割安な値段で出してきましたね。
今年一番のお買い得物件かも。

[57: 匿名さん]

売約済みのオリゾンの22Fは、南西向きでしたね。
あそこの南西は、竣工時はお台場や観覧車やレインボブリッジを一望に見える最高の眺望でした。
が、ブリリアが建ったので眺望的には魅力半減でしょうね。
いずれブリリア手前にも高層マンションが建つでしょうから、お値頃とはいえ買うには決断が必要だったでしょう。

逆にオリゾン南西真横には、中層マンションが新築されたばかりなので、見晴らしが確保されているとも言えますが(笑

[58: 匿名さん]

ブリリア手前に高層マンション建っても眺望的には代わり映えしないような気もしますけどね。
他の向きでも、低層・中層を買うほうが勇気必要だと思います。
微妙に９Fや１０Fみたいな部屋が売りに出る事が多いようですし。

[59: 匿名さん]

私もオリゾンの南東・南西で中古待ちなんですが、南西の眺望良いと思いますけど、。、。、

[60: 匿名さん]

安値で出てきたものは、業者が買い取ったらしいですよ。現金で。
そのうち、４２００万くらいで中古出てくるんじゃない？

[62: 匿名さん]

有明は、防災公園に備蓄あるから必要ない気もしますが。

[63: 匿名さん]

オリソンにもガレリアにも普通に備蓄倉庫あるし。(BMAやBASにもあるみたいだし）
基本は自室で家族分の備蓄することだと思うし。
61さんは何が言いたいんだろう？？？？

[64: 匿名]

ｵﾘｿﾞﾝの投げ売りが頻発してるようですね！
南側も高層ﾏﾝｼｮﾝに眺望を塞がれて、
とりあず北西側の空き地(ｵﾘﾝﾋﾟｯｸ選手村予定地、市場移転予定地)の行く末が怖いとこですね。

[65: 匿名さん]

>>62
配達サービスあるならな(笑

[66: 匿名さん]

>>63さん
オフィシャルサイトやパンフにその詳細載ってますか？

[67: 匿名さん]

>>65
わかりました。
配達サービスをつけるよう都議会に申し入れしておきます。

>>66
ニュースがでるまで、誰も備蓄なんて関心なかったんだから、備蓄倉庫の詳細をアピールしてる物件を私も知りたい。

なんで、そんなに話題になるんだろう。
ドラエモンのポケットじゃないから、竣工後の備蓄管理や費用は組合しだいだよ。

[68: 匿名さん]

オリゾンのパンフレット（虹色のやつ）を見てみましたが、備蓄倉庫あるようですね。
そもそも有明の丘に大量の備蓄があるわけで、心配が少ない物件だとは思いますが。

[69: 匿名さん]

ｵﾘｿﾞﾝはたまーに投げ売りっぽいお買い得な部屋出るけど、基本的に高値安定。
結局、修繕積み立てについても、数億の積立額があるのが判明し、「優良運営なマンション」って事になった感じですね。

たまに出てくるお買い得物件も、業者さんが現金で持っていっちゃうので、結局個人は後で高く買わされてるみたいです。

[70: 匿名さん]

オリゾンは売買しやすいマンションである事は確か。
売り手は高く売れて満足だし、買い手も積立額が多くて安心で新築より安く買えて満足。
共有施設もまぁまぁかな。内廊下だし。

[71: 匿名]

ｵﾘｿﾞﾝ、、そーかぁっ(汗)

今んとこ辛うじて横這い転売が出来てるようだが、売りぬけ勝ち的なﾑｰﾄﾞが明らかに日増しに漂いだしてるって！っつうか眺望自慢が売りであるﾏﾝｼｮﾝが、いつも間にか残る眺望が北西のみでしょ!?それから修繕費が何億も溜まってるってｿｰｽはﾄﾞｺ？てか聞いた事がないが(--;) とにかく最近は安値売却が頻繁に出てきていて、いずれにせよ優良物件とは到底呼べなくなってるのは確かだと思いますよ!?

[72: 匿名さん]

定数階ごとの備蓄倉庫なんてどこにも見当たらないが。
あるならサイトにも書くでしょ。
具体的に場所明記してほしい。
階段何百段も上り下りする備蓄倉庫じゃ無意味。

[73: 匿名さん]

オリゾンで安く出た部屋って限られてると思うけどなぁ。
２００９年４月に出た５階の北西角部屋。　←たぶん、これが一番お買い得
２００９年後半の北東２３階の部屋　←　うーん、間取りが良くないけど安かった。
２０１０年は南東４階、北西２４階の部屋、22階の部屋　←このあたりは多少お高めに出たけど、割安価格と言えるかな。

ほかにもあったっけ？
いずれもリーマンショック後だったり、BAS出たすぐだったりで売り急いだ人が業者に売り払った感じだったと思うけど。
景気も良くなってきたし、これからお買い得な部屋が出るとは考えにくいな。
これらの部屋の一部は、既に高値で転売されてるし。

修繕積立額は、中古業者から見せてもらえますよ。管理組合の重要事項を伝える文書があるのです。
売却者が滞納してないか、マンション全体で積立額がいくらあるのか、駐車場の待ちがどのくらいかが書かれてます。
私が見た２０１０年３月時点の情報だと、数億円という額は間違いないです。
ちなみに、駐車場の待ちは６０人超でした（すごい）

どちらにせよ、オリゾンに興味ある人みたいだから、今後も情報収集されるのを御勧めします。
仲良い仲介業者を作って、質問したらいいと思うよ。場合によっては、管理組合の議事録や総会資料も見せてくれます。
管理の良さがそこからも伝わるはずです。

しかし、一時はたくさん出てた中古も捌けてしまいましたね。この状況だと割安物件は出てこないかもしれないね。
気長に待つのも良いかと思います。

[74: 匿名さん]

安く買いやすいのは、今だったらガレリアじゃないかな。
もしファミリーで住むんだったら、ガレのほうが広い間取りが多いので選びやすいのと、毎月の修繕積み立て金がオリゾンに比べて大きいので、高い値段で買いにくいから安い値段で売り出す事が多い。
特に広い間取りだと、坪単価安く出す傾向にあるね。

オリゾンよりガレリアのほうが中古で出てくる数が多い、、というより、オリゾンは一般売り出し前に登録購入者が買っちゃう場合が多いので、どうしてもオリゾンが良いって訳じゃないのならガレリアが買いやすい。

[75: 匿名さん]

どうしてもｵﾘｿﾞﾝが良いのなら、登録してじっくり待つべし。
新規売り出し物件で間取りが気に入ったら即購入申し込みだすべし。
安く買いたいなら、売り主が怒らない範囲で２０万から３０万の値引き指値を入れるべし。

[76: 匿名さん]

くせー煽りが
続いております

[77: 匿名さん]

今の状況をチャンスと捉えてる人が多いという事でしょうか。
冷静に考えてみると、確かに有明のマンションを安く購入する最後のチャンスのように感じてます。

以下に示す１、２、４についてはポジティブ。３についてはネガティブかな。
３についてはかなり大きい問題になるかもしれないので、油断できない。

１、マンションを構成する材料について
土地価格が思ったより下がらず、しかも上昇に転じてしまった。
それにも増して、建材価格が暴騰中。リーマンショック後も価格は上昇し続け、鉄に至ってはスポット価格で去年の４倍。４月〜６月の暫定価格でも去年の２倍程度。

２、日本の経済状況について
日本経済も２００９年度４Qを見る限り、思った以上に好調だね。
マンションを探す人も増えてきたのかな？

３、世界経済について
中国を筆頭に新興国が絶好調。でもバブル気味。政策によっては弾けるかもね。
中国が弾けると確実に日本は巻き込まれる。

ギリシャ、イギリスのソブリンリスク有り。
日本がどんな影響を受けるかわからない。
普通に考えたら関係ない。
ネガティブに考えると、巻き込まれる。（ライブドアショックみたいな感じ。）

４、有明の今後
スーパーはこのマンションの１Fにできる予定。
道路整備がそろそろ完了しそう。歩道が広くなる程度？
電線地中化は完了しただっけ？
有明の丘防災公園は完成して、近くに防災機能があるのは安心。
新しいオフィスビルができそう。 ちゃんと埋まるかな？
小中一貫校の開校。レベル高い小中学校になればいいけど、有明に住む人たちの意識によって変わってきそう。
品川の小中一貫校はかなり高いレベルにあるようだけど。
築地移転は面白いかな。単純に空き地が埋まるだけで価値がある。
運河沿いの親水公園＋キャナルウォークは期待大きいけど、まだ作ってないのかなぁ？
オリゾン前の大きな空き地は期待は大きいけど、来年決まるかどうかも分からないね。

[78: 匿名さん]

あんた冷静に考え過ぎ。

[79: 匿名さん]

オリゾン価格一覧
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/horizon-mare.php

オリゾンマーレ紹介
http://mansion-pedia.jp/mansion/オリゾンマーレ
http://www.properst.co.jp/2007/jh/works/2004/09hm.html

な〜〜んか、おしゃれなマンションだね。俺には似合わないかも。

豪華さだけを求めるならガレリアは良いマンションぽいね。これも俺には似合わないけど。
http://www.properst.co.jp/2007/jh/works/2006/index.html

[80: 匿名さん]

オリゾンで眺望塞がれてるのって、北東６階以下と、南西９階以下だけじゃなかったっけ？
南東は広大な空き地が広がってるし、北西側は流通センターあるけど、２階までなので住居にはかからない。

どこかのマンションと間違ってる？ガレリア？

[81: 匿名さん]

オリゾンの眺望について整理します。

１、北西側：一番人気。都心の夜景が奇麗。東京タワーが小さくみえ、ベランダ出るとレインボーブリッジも見える。花火はリビングから見えるか。
２、南西側：リビングからレインボーブリッジが見える。お台場の観覧車や富士山も見えるけど、そのうち見えなくなるかも。花火はベランダで横向きに見る感じかな。BMAがなかったらもっと良かったのにな。でも気にならないレベル。
３、南東側：とりあえず空き地の向こうに病院が見えて、高層階なら新しい橋が見える。今後は楽しみかも。
４、北東側：ディズニーの花火が見えるのかな？豊洲方面の夜景がきれいかも。

眺望が塞がれてる部屋：北東６階以下と、南西９階以下

[82: 匿名さん]

城東湾岸は含み損以上に損失大きい。

だから必死なんだろうけど。。。

[83: 匿名さん]

？？？
ほとんどの人は購入時価格より高く転売できてるんじゃない？

[84: 匿名さん]

ガレリアグランデ　南西１７F　７５平米　2LDK　３４８０万円　出ましたね。
これは割安なんじゃないでしょうか。すぐ買い手付いちゃうでしょうね。

[85: 匿名さん]

こんなの見ちゃうと新築もいいなーって思っちゃうね。
http://ameblo.jp/aotama2000/entry-10432980826.html

[89: 匿名さん]

>ガレリアグランデ　南西１７F　７５平米　2LDK　３４８０万円　出ましたね。

これ、見に行って申し込み入れたんですが、後から現金客が申し込み入れてきましたよ。
明日売り主さんが、どっちに売るか決めてくれるらしいんですが、こういう場合は上乗せすべきでしょうかね。

[90: 匿名さん]

オリもガレも、内部仕様は最高に良いし、物件価格としては手頃な値段。（付近の新築高いからね）
中古は通常、経年劣化と修繕積立負担がネックになるけど、
周りにどんどん、チープ仕様で高い新築がでてくるし、
新築できる都度に、スーパーや保育施設などが拡充していくので、価格が落ちずに取引されてる。

東京湾岸や埋立地と煽る人たちがいるけど、
現実には、この地域の物件は総じて上向きなのは間違いない。

基本、街としての開発のペースは揺るやかだけど、後退してるわけじゃなく着実に整備されていってるのが現実。
これから購入する人も、既に転売した人も、WINWINなのは間違いないと思うよ。
他の地域、特に郊外の駅前マンションのほうが、落ちが著しくて大変みたいだし。

[91: 匿名]

>90：匿名さん
[2010-04-30 12:34:41][×]
オリもガレも、内部仕様は最高に良いし、物件価格としては手頃な値段。（付近の新築高いからね）
中古は通常、経年劣化と修繕積立負担がネックになるけど、
周りにどんどん、チープ仕様で高い新築がでてくるし、
新築できる都度に、スーパーや保育施設などが拡充していくので、価格が落ちずに取引されてる。



とりあずｵﾘｿﾞﾝﾏｰﾚに関しては急下落して投げ売り頻発してんじゃんかよ－!!

これから一生一度かも知れぬ買い物を検討してる人に対し売却側のｲｲ加減なｲﾝﾌｫﾒｰｼｮﾝするべきじゃないぞ！
しかも唯一の眺望となってる北西側の巨大空き地も東京都と民間ﾃﾞﾍﾞとで話し始められてるそうじゃないかよ～!!

まぁｵﾘｿﾞﾝﾏｰﾚみたいな見た目や宣伝が華やかで将来を計算してないばかりな過剰な共用施設を売りにしてるﾏﾝｼｮﾝは新築分譲～築5～8年までしか旨味はありませんので築8年内で売り抜けしたもん勝ちでしょう!!

[92: 匿名さん]

＞北西側の巨大空き地も東京都と民間ﾃﾞﾍﾞとで話し始められてるそうじゃないかよ～!!
こんな話しは一切聞いてないが、どこらへんの噂？？

開発されるのは良いことです。
高層タワー群が、選手村予定地に造られるとはとても思えませんが、もしそうなってもお引越ししますのでご心配なく。

ところで91さん、カタカナが常に半角ですが、文字化けの原因になるので、ネット投稿時は全角カナにしたほうがいいと思いますよ。
FEPのクセなのか、携帯のクセなのかわかりませんけど。

[93: 匿名]

>＞北西側の巨大空き地も東京都と民間ﾃﾞﾍﾞとで話し始められてるそうじゃないかよ～!!
こんな話しは一切聞いてないが、どこらへんの噂？？

あくまで建築業者(日本設計に勤務する友人)ﾚﾍﾞﾙの情報なので信憑性やｿｰｽ全く不確かです。

>開発されるのは良いことです。

勿論です！


高層タワー群が、選手村予定地に造られるとはとても思えませんが、もしそうなってもお引越ししますのでご心配なく。
去年までは高値転売が続いてますが今年入ってからは露骨な安値成約が頻発していて、引っ越すと言っても高値転売は難しくなってきてます。
まぁ売却をお考えになるは時期的に今なら未だ損益を軽減出来るでしょうから良いと思いますが、もはや買い手に旨味の無い物件でありますので、心ある売却をして売却して下さいね。
まぁ無理に高値をつけたとしても今のｵﾘｿﾞﾝﾏｰﾚじゃ売れ残るだろうから相場にせざるは得ないんでしょうけど。

聞いた噂では選手村予定地にﾏﾝｼｮﾝ一体化大型ｽｰﾊﾟｰの話しがﾌﾟﾚｾﾞﾝされてるそうです(仰る通り、あくまで噂ですよ)。

まぁ開発じたいは良い事です。

[94: 匿名さん]

ネガさんがよく「スーパー無い！」って声高く叫んでたけど、じょじょに生活利便性が高まっていきますね。
すると、オリゾンだと駅まで徒歩3分(以内)だし、また新興住宅地に集まる人が増えそう。

何も無かった時期に購入した人と、ある程度整備されてから購入する人では、状況も価値観も違います。

どちらが正解ということでなく、思考や好みの問題でしょう。

[95: 匿名]

有明これから新築されるﾏﾝｼｮﾝは私も良いかと思います(個人的感想ですが)。

しかしｵﾘｿﾞﾝﾏｰﾚは価格急下落で投げ売りが頻発してますが、しばらくは下落した現価格が横這いでいれそうですが上昇は残念ですが見込めないと思います。

有明じたい基本的に予定していた開発が頓挫してしまい構想していた街並みに行きつく事なく中途半端な状況になってます。
中途半端に開発に手を着けちゃってるので、東京都も今さら後には引けないので、開発はしてくでしょうが、大幅にﾍﾟｰｽが遅いので、有明で先行購入した方々が喜ぶ相場になる時には、建物も相当古くなってる頃だと思います!!


他ネガさんへ

液状化だとか埋め立てだとﾈｶﾞ言ってるのを頻繁に見ますが、
液状化した場所の方が圧倒的に建物は倒壊してないんですよ！
単に地べたやﾗｲﾌﾗｲﾝなど2週間も経てば回復しちゃう程度の実害です。
命や建物の危険は液状化してる方が圧倒的に無事だって事実を勉強した方が良いです。

ちなみに阪神淡路大震災で倒壊と死者数を出したのは殆ど固い岩盤地だったとされるｴﾘｱでしたね！

ﾎﾟｰﾄｱｲﾗﾝﾄﾞは死者数と建物の全倒壊は0でした。

[96: 匿名さん]

ｵﾘｿﾞﾝ欲しい人が粘着してるみたいだね。
でも、もう安く出る事はないんじゃないの？
せっかくの買い時のがしちゃったねー。

[97: 匿名さん]

今の状況をチャンスと捉えてる人が多いという事でしょうか。
冷静に考えてみると、確かに有明のマンションを安く購入する最後のチャンスのように感じてます。

以下に示す１、２、４についてはポジティブ。３についてはネガティブかな。
３についてはかなり大きい問題になるかもしれないので、油断できない。

１、マンションを構成する材料について
土地価格が思ったより下がらず、しかも上昇に転じてしまった。
それにも増して、建材価格が暴騰中。リーマンショック後も価格は上昇し続け、鉄に至ってはスポット価格で去年の４倍。４月〜６月の暫定価格でも去年の２倍程度。

２、日本の経済状況について
日本経済も２００９年度４Qを見る限り、思った以上に好調だね。
マンションを探す人も増えてきたのかな？

３、世界経済について
中国を筆頭に新興国が絶好調。でもバブル気味。政策によっては弾けるかもね。
中国が弾けると確実に日本は巻き込まれる。

ギリシャ、イギリスのソブリンリスク有り。
日本がどんな影響を受けるかわからない。
普通に考えたら関係ない。
ネガティブに考えると、巻き込まれる。（ライブドアショックみたいな感じ。）

４、有明の今後
スーパーはBASの１Fにできる予定。
道路整備がそろそろ完了しそう。歩道が広くなる程度？
電線地中化は完了しただっけ？
有明の丘防災公園は完成して、近くに防災機能があるのは安心。
新しいオフィスビルができそう。 ちゃんと埋まるかな？
小中一貫校の開校。レベル高い小中学校になればいいけど、有明に住む人たちの意識によって変わってきそう。
品川の小中一貫校はかなり高いレベルにあるようだけど。
築地移転は面白いかな。単純に空き地が埋まるだけで価値がある。
運河沿いの親水公園＋キャナルウォークは期待大きいけど、まだ作ってないのかなぁ？
オリゾン前の大きな空き地は期待は大きいけど、来年決まるかどうかも分からないね。

[98: 匿名さん]

オリゾン価格一覧
http://towerlife.jp/m/area/tokyo/horizon-mare.php

確かに御手頃価格ですね。坪２００万から２２０万くらいで高層階も狙えそう。

[99: 匿名さん]

新しい道路できたら、駅からオリゾンまで徒歩１分になるらしいですよ。
２分短縮だそうです。また資産価値上がりますね。

[100: 匿名さん]

半角カタカナのネガさんは、どうしてもオリゾン欲しいみたいだね。
登録して、じっくり待ってみたら？安く出てくるかもしれないよ。
安値ででてきた物件は現金客が買っちゃうみたいだから難しいと思うけどね。