有明テニスの森の中古情報

[匿名さん]

なかなか開発が進まない有明北地区。
まさに家を買う＝ギャンブルといった感じです。
しかし、個性的なマンションが多いのも事実。

面白い物件あったら教えてください。

[169: 匿名さん]

パークグランディ代々木は、三井ではなく清水不動産の分譲。
半角カタカナさんは、よっぽど慌ててたのかな。

でも、最初は「パークリュクス初台」と言い出すのかと思ってたので、別の意味で意外性を感じた。

次の言い訳は、「物件名間違えてました」もしくは「あれは偽者が書いたのです」だと思う。
それにしても、信頼なくしたね。いったい何がしたいのやら。

[171: 購入検討中さん]

GWに見に行きたいと言ったのですが、GWは海外に行かれてたらしく、うちも本日内覧予定です。
オリゾン、本当に良いマンションですよね。

[172: 購入検討中さん]

最近オリゾンマーレを購入したもの（入居は6月）ですが、運河沿い親水公園の完成はいつごろなのでしょうか？
もし、ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[173: 購入検討中さん]

ガレリアグランデ、購入の申し込み入れちゃいました。
広めの部屋はなかなか出ないのと、オプションも多くかなりお得に感じたので決めちゃいました。
とりあえずは、ローンの審査などが終わってから買主さんがOK出してくれるかどうかによるようです。
結構、中古って購入決まるまでが大変なんですね。今からドキドキです。

[174: 匿名さん]

おめでとうございます。
89平米の部屋は南西角部屋ですよね。
アイランド型キッチンで22畳のリビング。ビューバスですよね。
うらやましいです。
ローン通るといいですね。

[175: 匿名]

オリゾン内覧してきました プールすごくよかった 最上階にあるなんて凄いですね ガレリアは豪華すぎてパスです あれは落ち着けないです

[176: 匿名さん]

オリゾン、南東角部屋７１平米でましたね。３７８０万円。
結構割安ですね。今回も瞬殺でしょうか。

[177: 匿名さん]

安く買いたい皆さんのためにも、俺がネガってきた内容を教えます。
このネガとギリシャ問題のおかげで、中古が積みあがり、結局オリゾンの角部屋が安く買えましたよ。
1年間、ネガ頑張ってよかった。
皆さんもお試しください。

１、URの新規プロジェクトストップ。有明にはもう税金は投入されない。
すみません。嘘ついちゃいました。
本当は、有明は着手済みなので、たんたんと進みます（笑）
元ネタは、事業仕分けでURの新規開発に待ったがかかったという話からです。
この話は、団地やマンションを作らないって話なんですけどね。

２、有明坪単価160万円説
すみません。若干本当です。
オリゾン北向き低層が坪単価160万で売られてるのを買い逃した事がありました。
リーマンショック後、最も不安な時期である2009年2月の事です。
超売り急いでる人だったんで、この値段だったんでしょうけど（笑）
この値段で買いたかったので、3ヶ月に渡ってネガを繰り返しました。
たぶん、このネガが一番効いたと思います。
当然、今の時代にこの値段で売り出す人はいないと思います（笑）
最近では、低層階でも坪単価は１８５万くらいで成約してるようですね。

３、南東は高速がうるさい説
若干本当です。オリゾンの高層階で確認済み。
なお、オリゾンの低層では静かでした。
南東を選ばない人が多くなり、結果として南東が安くなりました。

４、「あの部屋は何か問題がある」説
売却に出てる特定の部屋を狙い撃ち。
問題があると嘘ついちゃいました。

５、レインズの中古成約価格を披露
本物のレインズの中古成約価格一覧を手に入れました。
若干手を加えて、割安で成約してる事を見せかけました。
今売りにでてる中古が割高だと思わせることができ、申し込みいれた人もキャンセルしました（笑）

６、世田谷が暴落。有明はもっと安くなる説
グローリオが安くなったので、有明も暴落すると論理を展開しました。
実際は世田谷といっても芦花公園や烏山という下町の話であり、中古価格を見るとかなり安い地域です。
特別グローリオが安いという訳ではありませんでしたが、６０００万が４０００万に！というのはインパクトがありました。
元々の価格が高すぎただけなんですけどね。

７、修繕積立が破綻してる説
修繕積立金が全然足りていなく、問題になっていると書きました。
総会で４倍に値上げされると嘘を書きました。
結局、値上げはあったのですが当初予定されている通りであり、管理費を３割削減できた分を修繕積み立てに繰り入れしているので、既に数億円の積み立てがありました。


という感じです。
効果的なのは「割高だと思わせる」事と、「ダメな部屋だから安い」と思わせることです。
お試しを。

[178: 住民さんＢ]

幼い。。。

[179: 匿名]

ニート君お疲れ様です
黄色い救急車がお迎えにきてませんか？

[180: 匿名さん]

安く手に入れられたのはうらやましいですが、今後もその値段になっちゃうのでは？
まぁ、安く売り出す人が現れなきゃ、値段も下がらないでしょうけど。

[181: 匿名さん]

有明安いですよね。
中古なら坪２００万から２２０万くらいで買えちゃう事多いし。
内廊下物件が多いのも魅力的。

[182: 匿名さん]

最近は値上がり基調ですけどね。
まだまだお買い得だとは思います。

[183: ブリゾングランデ]

中古安いですよね！将来売却する時が楽しみ。

[184: 匿名さん]

今後の新築は高くなるでしょうからね。
今購入しておくのも良いかもしれません。しかしBASはお買い得価格ですね。新築でも良いかな。

[185: 匿名さん]

まあ新築でＢＡＳが政界でしょうね

[186: 匿名さん]

CTAでも地権者の部屋を売り出すようです。
あちらも内廊下で魅力的ですね。
BASも安いのですが、やはり安っぽい。
オリ／ガレ見ちゃうと、やっぱり他のは見る気がしなくなりますね。

[187: 匿名さん]

BAS安いですよね。
中古も考えましたが、やはり他人が使った家というのを妻が受け入れないのでBASになりそうです。
しかし、思い切った値段で出してきましたね。

ところで、疑問があるのですが、有明のマンションはなぜ杭が短いのでしょうか？
東雲あたりだと、４０メートルから５０メートルは杭を打ってるようなのですが、BASは２０メートルくらい、オリゾンでも３０メートル程度です。
どう考えても、有明のほうが地盤が悪そうに思っていたのですが。

[188: サラリーマンさん]

>>187さん
＞ところで、疑問があるのですが、有明のマンションはなぜ杭が短いのでしょうか？
単純に支持層がそれだけ浅い（近い）からですよ(笑

むしろ
＞どう考えても、有明のほうが地盤が悪そうに思っていたのですが。
この思い込みの理由が知りたいです。「どう考えても」ということは複数の根拠（考え）をお持ちなんですよね？

[189: 匿名さん]

複数の根拠があると思い込んだ理由を知りたいところですが、そこはスルーして。

有明は埋立地の中でも、かなり海のほうに近いということで、地盤が悪いんじゃないかなと思ってたんです。
でも、BASのホームページやオリゾンマーレなどの記録を見ると、思った以上に杭が短い。
支持層もN60やN50以上などと、かなりまとも。
BASなんてのは、制震構造だったりして、かなり気を配った贅沢な作りになってますよね。

結構まともな地域なのに、すごく安いんだなーと関心したのでした。
ネガじゃないですよ。どっちかというとポジに近いかも。

[190: 188]

安いのは、やはり生活利便性に難(制約)があるからでしょうね。（安いといっても人それぞれですが）

臨海副都心の名の下、いろんな再開発の噂が出るもののなかなか形になりません。
それでも確実に前進してるのでしょうが、開発のスパンが長いので気長な人向きかな(笑
私は都内で長く仕事していて、プライベートな時間は騒然とした世界から離れられる異境(笑)の地として気にいりました。
湾岸沿いに横浜方面へも、舞浜・幕張方面へも車で便利ですし、ここらへんの独特の解放感にこそ価値があると思ってます。

10年後、どうなっているかな？っと思って楽しめますね。

[191: 匿名さん]

生活利便性については、ちょうど改善されるって感じの時期じゃないです？
スーパーも来年できるし、小中学校も来年だっけ？

[192: 匿名さん]

今のタイミングが一番安く買える時期なのかもね。

[193: 匿名]

>>191
>>192
どちらも、まだボチボチってところでしょう(^^;
共通なのは「まだ完成完了してない」ってことかな。
完成した街をお求めな方は豊洲へ。
未完成ながらも期待できる(妄想楽しめる)のをお求めなら有明を。
大穴狙いなら東雲をお勧めします(^^;

[194: 匿名さん]

東雲もほとんど完成じゃないですかね。
今のところ期待できるのは有明だけじゃないかと思っています。

[195: 匿名さん]

リーマンショック後、かなり安く買えるようになりましたね。今から買う人はうらやましいです。

[196: 匿名]

なんか、ガレリアで坪300万円ぐらいの中古、出てません！？

[197: 匿名さん]

ガレリアグランデ・タワーズ台場の20万から30万の賃貸の動きが良いですね。
いきなり成約率が上がってます。
こういうの見ると、湾岸強いなぁとは思いますね。

[198: 匿名さん]

No.478 by 匿名さん2010-07-31 07:13
もともと湾岸ネガでしたが、某有明内廊下物件が激安で売りにでて（とりあえず本マンションで最も安い坪単価で取得できたらしい）たので購入し3ヶ月ほどセカンドハウスとして利用しています。

とりあえず体を張って有明に住んでみて感じた事。

１．住人
　意外に悪くない。
　思った以上に年齢層は幅広くお年寄りも多い。
　隣の部屋の人は年金暮らしだっていってたな。
　不便だろうに。動けなくなったらどうするつもりだ？
　外国人（欧米系）は思った以上に多いかな。
　残念ながら中国系・韓国系は分からないね。いたとしても区別つかん。

２．静寂度
　南西高層階なのですが、道路からの音は結構音が聞こえてくる。
　本宅は都心なんだけど静かな場所なんだよな。
　有明は静かな場所ってイメージあったんだけどなぁ。期待は裏切られた。

３．日当たり
　西向きだと思って購入したら南西だったらしい。昼からはリビングにちょっと直射日光入るね。
　でもまぶしくないのでカーテンは開けっ放しでOK。というかまだカーテン買ってない。
　暑いかと思ってたけど涼しいね。風がよく入る。
　南西側から風が吹くのかな。これが南風？
　冬場は北西から風が吹くので寒くもないだろうし、南西は意外に快適かも。

４．眺望
　今まで眺望は重視してなかったんだけど、夜景が綺麗なのはいいね。
　あと、朝起きたときに外を見ると、レインボーブリッジ・海・緑が目の前に広がるんだ。
　これは気持ちいい。

５．利便性
　とりあえずイオンやマルエツまで買い物に行こうとは思えない。まだ一回も行ってない。
　ＢＡＳができたらスーパーまでいくかも。
　ローソンでは野菜や肉も扱ってるので、ちょっと足りない分はどうにかなると思う。
　ヤマザキデイリーでは卵10個パックで買えるし、米も５ｋｇ単位で買える。
　オレは会社のビル地下にあるスーパーで買い物して電車で帰ってきているが、
　会社帰りにスーパー寄れない人は今購入すると不便かもね。

６．通勤
　超楽だわ。
　りんかい線で通ってるんだけど、ガラガラ。
　9時過ぎに乗るんだけど、誰も乗ってないね。
　電車が遅れてて混んでるときもあるけど、東京テレポートで結構降りるので座れる。
　無駄カロリー消費できないので、太るかもしれんね。運動必須。

７．共用施設
　プールはまだ利用してない。これ、ほとんど利用しないんじゃないか？
　バーはいいね。休日昼間は本読む場所として利用してる。夜いくと雰囲気良いよ。
　エントランス豪華なのは友達呼んだときに喜んでくれる。そこ大事なのか？って思うけどね。
　
ネガっぽいことを書きたい感じなんだけど、今のところ感じたのはこれくらい。
また思い出したら書くかも。

[199: 匿名さん]

体と身銭を切ったレポートありがとうございます。
有明の治安等はどうでしょうか？
マンションだとあまり気にならないかな？

[200: 匿名]

>>199
以前から有明は治安が悪いわけじゃありませんが、
BMAの入居から夜でも人がウヨウヨ見かけるようになりました。
人が増えれば、事件事故も比例して増えますので、これから治安を含めた街づくりが必要でしょうね。

[201: 匿名さん]

ブリリアマーレの付加価値が注目されて転売プライス気味な中古価格を形成している中、分譲時に近い水準の価格ですね。
お隣のBASと同程度。
２Fなので、天井高が３メートル近くあるようです。

都心向き
面積：58.2㎡（17.61坪） 価格：￥4100万 坪単価： ￥232.8万-　　　

[202: 匿名さん]

↑さっそく売れてしまったようですね。
お得物件は足が速い。

[203: 匿名]

>>201
BMAの北西向き低層は、都心を一望にする眺望とともに足元に公開空地である公園も目にできる良い眺望です。
これから北西側の開発が未知数ですが、数年は眺望確保されてるし天高なのは希少ですね。
但し、その分上階より高いので３階がお買い得ではあると思いますが．．．

[204: 匿名さん]

BMAはもう少し見直されても良いと思います。
最近割安で出てますよね。

[205: 匿名さん]

オリゾンマーレももう少し見直されるべきだと思う。
個人的にはBMAの次に好きなのがオリゾンマーレ。

[206: 匿名]

オリゾンは、竣工時はおっしゃれ～～な豪華マンションだったのですが、後発のBMAやBASの超大規模マンションができて、コンパクトなタワーに感じられますね。

物としては良いのですが、もうちょい広めの間取りが求められるかも。

[207: 匿名さん]

同じような間取りが多いですよね。
控えめな感じで私は好きですよ。

BMAの33階にも憧れます。

[208: 匿名さん]

俺のお勧めはガレリアグランデです。
本当にホテルみたい。

[209: 入居済み住民さん]

ガレリアグランデはいい物件だと思って買いました。
住み心地はまあまあです。
でもりんかい線、ゆりかもめ、どの駅からも中途半端に遠い。
高層マンションなのに、各階のガベッジルームがない、
ゲストルームがない。
管理組合がなんだかごたごたやってる……。
最近ＢＭＡへの買い替えを考えているんだけど、もう高い物件しか残ってないし、
安くていい中古がでるのを待ってる。

[210: 匿名さん]

えー、賃貸で住んでましたけどガレリアのほうが絶対良いマンションでしたよ（笑）

[211: 匿名さん]

オリゾンマーレ６F　６３平米　３７８０万円出ましたね。
これは去年の８月に３４８０万円で売られてたものと同一のようですが、1年住んで割高に出してきました。さてどうなることやら。

[212: 匿名さん]

３７８０万円なら買っても損はしない価格かな。

[213: 匿名さん]

1年でチャレンジか。もうちょっと待てばいいのに。

[214: 買い換え検討中]

＞オリゾンマーレ６F　６３平米　３７８０万円出ましたね。
これ、向きはどっちの物件ですかね。
南東(東雲向き)なら、道路反対側に中層？マンションの建築計画が出たからでしょうか。
これで、オリゾンも東と西にはマンションが並ぶこととなり、新築で低層を買われた方は入替え進むでしょうね。
西側はBMAの建築計画出た頃から一気に入替え進みました。
でも、新築で買われた方も後から中古で買われた方も他物件に比べると損しないとこが奇特といえますね。

[215: 匿名さん]

南西ですね。
道路できてスーパーできてからのほうが高く売れると思うのですがね。

[216: 匿名さん]

ガレリアグランデの２０万オーバの賃貸が次々と成約してますね。
なぜか突如人気化してるようです。

[217: 近所をよく知る人]

>>216
そのＧＧ住民版で「価格が著しく低下」との発言ありました。
信憑性や理由ご存知の方います？

隣のCTAとは思えないし、北西空き地の計画でも明らかになるのでしょうかね。

[218: 匿名さん]

賃貸ですか？
今のところ著しい低下は見て取れないですね。むしろ20万以上の賃貸が続々契約決まっているので好調と言えるのではないかな。

売買もレインズを見る限り、特に目立って安いとは思いにくいです。21年と比較すると取引価格は上がってますね。

[219: 匿名]

オリゾン前の入札、札がはいりましたね。

[220: 匿名さん]

三井だそうですね。
スーパーが徒歩5分に2つできるのですね。いままで不便だったのに。
クイーンズ伊勢丹あたりだと、文化堂と競合しなくて良いかもしれませんね。

[221: 匿名さん]

ガレリアグランデの角部屋、お買い得な部屋でしたがレインズに登録されて3日目で成約になりましたね。現金客でしょうか？
皆さん動くのはやいですね。

[222: 匿名さん]

>>221
同じ内容であちこちで見かけるけど、
そのレインズなるものは一般人には見れないわけで・・・
せめて方角や間取りと金額など提示してくれないと同意も意見もできんし、誰も参考にならん。

[223: 匿名さん]

あら、有名な話なんですね。
3日で成約って、もう話まとまってたんじゃないですかね。
現金客ですよね。きっと。

[224: 匿名さん]

相変わらず、お買い得物件は足が早い。。。。
中古もいくつもでてますが、やっぱり角部屋がいいですよね。

[225: 匿名さん]

３－１も決まり、築地移転も決まりましたね。
中古も活発化することが予想されます。

さて、どの物件がいいのでしょうかね。
お買い得度からいったら、オリゾン・ガレリアあたり？
安いよね。

[226: 匿名さん]

オリゾンの低層階でました。
６F南西向き　

かなり安いと思います。

[227: 匿名さん]

ガレリアグランデ　89平米角部屋２LDK　4280万円出ましたね。
かなり割安ですが、いかがでしょう。

[228: 購入検討中さん]

どこに詳細載っているか教えて下さい。

階層によりますが、興味あります。

[229: 匿名さん]

うーん、それもう申し込み入ったでしょ。
私も見ましたがオプションだらけの良い部屋でしたね。
ただ、広い部屋なのに２LDKというのがちょっと（笑）

[230: 匿名さん]

いいものは早いですね。ガレリアグランデは方向と高さで、売り出し値が違いますが、角部屋は安定してます。

[231: 匿名さん]

角部屋のほうが安くでる傾向にありますよ。
広い部屋が多いので価格が高くなりがちだからだと思いますが。
狭い部屋のほうが安定して高値を維持できていると思います。

[232: 匿名さん]

ガレは角と北西と南東以外の部屋の眺望はイマイチです。だから、狭い部屋もある程度安く出てます。竣工時にはなかった、高速とＣＴＡに早くも挟まれてます。

オリは眺望がまだ、確保されているので、狭い部屋でも安定してます。

ガレとオリの坪単価比べてみれば分かりますよ。

[233: 匿名さん]

オリ、ガレ、マーレは選び白が豊富ですね。


皆さんのおすすめはどれですか？

[234: 匿名さん]

3本とも、好みが分かれますね。

リゾート色の強いオリゾンマーレ。
ホテルライクなガレリアグランデ。
きらびやかな豪華共有施設のブリリアマーレ。
断然眺望重視のシティタワー有明。

私はオリゾンマーレが好みなのですが、角部屋しか広い部屋がないんですよね。

[235: 匿名さん]

三井が開発する３－１の状況についてご存知の人いらっしゃいますか？
どのようなものが開発されるかがぜんぜん分かりません。
有明のマンション価格はどうなっていくのでしょうか？
待ってたら中古でも安く買えますか？

[236: 匿名さん]

ガレリアグランデ　89平米角部屋２LDK　4280万円はホームズだけに広告出してた奴だよね。
24階、西向き角部屋。
今のところ一番安いかな。投売り物件だし何かあったのかもね。
売り出しから4日で成約。最近こういうの続いてますね。現金客は強いわ。

[237: 匿名さん]

同じ間取り、89平米角部屋２LDK　が3880万円で売りに出そうです。
12月から広告を打つそうです。
今回もかなりお得価格。

[238: 匿名さん]

安いですね。よく見ときます。仲介業者どこだろう？

[239: 匿名さん]

住友不動産販売ですよ。
営業さんから電話ありました。

[240: 匿名さん]

残念ながら申し込み入ったそうです。
また買い損ねた。

[241: 匿名さん]

安いのは早いですね。新築と迷ってる場合ではないかも。

[242: 匿名さん]

この速さで契約ができるのは現金客だけでしょうね。
ひょっとしたら業者じゃないでしょうか？
そうだとしたら、リフォームされてそのうち売りに出されるのではないかと思います。

[243: 匿名]

個人で住宅ローン組むつもりの人にも、その手の話は舞い込むよ。
住友はこまめに電話くれるもん。

[244: 匿名さん]

住宅ローン組む人より現金客のほうが確実ですからね。
負けちゃうんじゃない？

[245: 匿名さん]

ガレ　西向き角部屋89平米２LDK　高層階が売りに出てますね。
リビングが２０畳超えてるのは嬉しいかも。

3,980万円とかなりお得価格ですが、いかがでしょうか。

[246: 匿名さん]

買いですね。
急がなあかん！

[247: 購入検討中さん]

業者どこですか？

[248: 匿名さん]

高円寺の業者らしいです。
先週電話ありましたよ。さすがにもう売れたんじゃない？

[249: 匿名さん]

中国人が現金で買ってくからね

[250: 匿名さん]

やはり富裕層の現金買いですか。
強いなぁ。。。うらやましいです。

[251: 匿名]

安いのは何故？

[252: 匿名さん]

中古は売主さんの状況で決まってしまいますから。
それぞれの事情なんじゃないですか？

高値で売ろうが安値で売ろうが売主さんの自由。

[253: 匿名さん]

ちなみに、オリゾンの高層階66平米角部屋が安くでるという話も入ってきました。
都心向きの眺望の良いお部屋のようです。
買いたい人はお早めに動いてくださいね。

[254: 匿名さん]

ガレリアグランデ西向き角部屋89平米、3980万円で以前出てたものが再度でてくるようですよ。
転売なのか、キャンセルなのか知りませんが。
要チェキですね。

[255: 匿名]

再登場の多くはローン審査ダメだったケースだね。
いろんな意味で有明からは目が離せない！

[256: 匿名さん]

そろそろ三井の３－１開発の概要発表かな？

[257: 匿名]

最近の中古の値崩れ感を受け、三井がどう出てくるか.....

[258: 匿名さん]

値崩れしてますかねぇ？？
相場としては2009年が底だったかと。

[259: 匿名さん]

確かに安い。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[260: 匿名さん]

中古のCTA。ふざけた値段で出てますね！

[261: 匿名さん]

買えないからってそんなに怒らないでよ‥。

[262: 匿名さん]

中古でもいいからCTA欲しいよ。

[263: 匿名さん]

オリゾンマーレ71平米　東角部屋　3380万円出ましたね。
今度もお買い得価格。

[264: 匿名さん]

ガレリアグランデ75平米　3220万円ってのもでたよ。

[265: 匿名さん]

もう売れてました。
みんな手出すの早すぎ。

[266: 匿名さん]

中古は選べないからね。
これってえのが出たら、ひったくるように買わないとね。
早い者勝ちだよ。

[267: 匿名さん]

３－１は住友が落札したようです。三井さん残念。
大規模開発が決まったおかげで、中古が沢山出てきて欲しいですね。

[268: 匿名さん]

ガレリアグランデ　89平米　西角部屋　3480万円、なかなか売れませんね。