千葉県の高級住宅地ってどこよ？ その２

[匿名さん]

その１はこちら
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6100/

千葉の高級住宅地ってどこよ？

確実に津田沼ではないとして（笑）
今のところ市川や稲毛が主なところでしょうか。

[203: 匿名さん]

吉祥寺と比べたら、千葉じゃレベル低すぎでしょ。

[204: 匿名さん]

一人当たりの所得水準(課税対象所得／納税義務者数)

武蔵野市 497(-4)
浦安市　 487(+5)
鎌倉市　 474(+8)

大田区 435(+8)
練馬区 421(-4)
横浜市 414(-5)

浦安市が、武蔵野市を超える日はそう遠くない。
最近、東京の都心部が発展してるから、都心部に10~20分で出れる浦安が人気になるのも、無理はない話だ。

[205: 契約済みさん]

新浦安は千葉県代表だからなｗ

[206: 社会問題になった会社の元社員]

新浦安はダメでしょう（笑）。高いお金払って買ったんで良い、良いという人たちの気持ちは分かりますが、、。高給取りだけが集まった住宅地は今も昔も長く（50年くらい）はもちません。資産家（土地持ち）が集まる住宅地が真の高級住宅地として必ず残るんですよ。株主総会で東急もいってますが、高給取りの人たちが退職した後、必ず廃れるであろう街の対策には企業の存亡がかかっていると（東急沿線も高給取りだけの住宅地エリアがあるので）。新浦安は今の高給取りの人がいなくなったら何も残りません。しかも、○○総研がとったアンケートでも、最終的に高給取り夫婦の本音は老後は東京で高福祉を受けて楽しく生きていこうというプランをもっている人が多いんだからしょうがないです。
遊園地と高給取りからの税収が多い、ここ１０年間の間に有利な要件で政令指定都市までもっていくべきなんですが、どうにも妙な選民意識が強くてその気はない。東京ディズニーランドに財政の１割以上頼っている現状が10年、20年単位で続くわけはないんだけど、そういう話になると、＊＊＊＊＊＊のように建設的な未来像を語れなくなるのが新興なるがゆえか。東急線沿線住宅地における東急のように住宅地全体の将来を考えてくれるところがあると良いですが。東急は高収入世帯の集まりはいつかは廃れるのがデータから分かっています。そうなると電車の乗車人数に大きく影響することとなるためあらゆる工夫を考えるわけです。新浦安にも力がある鉄道会社欲しいです。

[207: 匿名さん]

まあ東急なんて、阪急の二番煎じだけどな。
東京の副都心のターミナルは、梅田の真似をして出来たものだし、田園調布も芦屋をモデルにして作られたものだ。
たしかに東急沿線は、阪急沿線と同じように人気が高い。
でも、その他の勝ちパターンがないわけではないでしょう。
浦安は全く新しいモデルを提供しているので、そんなに簡単な将来像が描けるわけではない。
地震が起きないかがり、まず安泰でしょう。

[208: 小さな不動産屋さん]

新しいモデル？基本的に大量マンション郡に囲まれた陸の孤島として出来上がった砂上の住宅地で新しいモデルを模索する。その環境だと世界的にもラスベガスくらいしか思い浮かびません。どのような形にしろ日本的なモデルだと鉄道主導しかないでしょう。実は幕張なんかはホテルや球場、オフィス等々の環境を整えての都市開発という意味では斬新なんです。嗜好は違うけどユーカリが丘も。
有力な産業が東京デズニーランド以外なく、隣の江戸川区もマンション乱立と多数の倉庫という惨状では新しい将来像は、、、、。でもいいと思うんですよ、50歳台まで新浦安で子育てして、60歳代になったら東京に住めば。そうすれば買いやすい中古の物件が市場にでて適正価格になる。市川の八幡、菅野、真間、ユーカリなんかは市場にでる優良物件が少なすぎる（怒）！！代々家族が家を引き継ぐんで動こうとしないんだものあそこの人たち。

[209: 匿名さん]

舞浜、新浦安は、丸の内に１２〜１６分で出れるわけだから、地元に産業が必要だと思いませんが。

[210: 匿名さん]

何のために産業が必要か考えたほうがいいですよ。

[211: ご近所さん]

キチジョウジ…。
隣駅数駅で武蔵野市に住み生誕の地でしたが、今更ってな感じです。
中央線のホームの駅幅は狭い、そんな狭い駅に特快が通過して危険。道路交通について言うと
２車線の道路ばかりで渋滞が激しく、４車線の幅の広い道路が殆どない。
それでも住みたい町と言うのは、メディアの影響のためなのでしょうか…。
過去にグリーンパークとかの米軍家族の宿舎もありましたけどね。
今思えば、21世紀の現在あのような昭和の面影が残る武蔵野市が何で良いのか理解しにくいです。
西武新宿線・池袋線、京王帝都電鉄線に向かうバス路線なんか定刻通りには絶対に来ないと思いますけどね。
井の頭公園は飽きるほど行っているから、これも今更…ですね。
そうした同級生も現在はTDRに遊びに行き、あの武蔵野の森林の面影とは違う平坦な埋め立て地と
海風に浸っている筈ですし。

[212: 社会問題になった会社の元社員]

＞舞浜、新浦安は、丸の内に１２〜１６分で出れるわけだから、地元に産業が必要だと思いませんが

え、、、でも今浦安市が潤っており、それにより住環境を整えていけるのは東京ディズニーランドと周辺のホテルのおかげでしょう。また、丸の内が近くても丸の内が潤うだけで浦安市の住環境を整備していく足しにはなりません。丸の内に近いということなら新小岩、押上、錦糸町、町屋、などもそうです。このエリアと同じように発展していきたいということならば、確かに特に良質な産業は必要ありませんね。
現実問題として、良質な住宅地を保つには、住む住民が代替わりしても高い固定資産税や住民税を払い続けられる資産家を集めるか、質の高い企業（千葉だとイオン、SII、キャツ、大地を守る会、デイリーヤマザキ本部、マツキヨ（苦笑）等々）の産業が根付くようにするか、中山のように歴史的に大きな魅力のある街でその佇まいを守るかが王道でしょう。東京の郊外でマンションが多い街でステイタスを維持するのにはそれなりの仕掛けがないとダメです。通過している鉄道も使い勝手がよくないですし（東京駅は深すぎます。）。小さな漁村が三井不動産により大々的に高級住宅エリアとして改造されましたが、プロとしての感想を言うとは開発規模を大きくしすぎで、とても街を高級住宅地として育成する気がないように思えてならないんですよね。まぁ、建設物を売っちゃえば後はミッキーに市の繁栄を任せるつもりなんでしょうが。親の買ったマンションに子供は戻らんでしょうし、住宅にしても東京に越したほうがいいとなるに決まってますよ。だって隣ですもん魅力ある東京は。

[213: 近所をよく知る人]

>>212

茶々入れご容赦。m(_._)m

>>小さな漁村が三井不動産により大々的に高級住宅エリアとして改造されましたが、

これは厳密に言うと違います。
埋め立てをしたのは千葉県企業庁。それとともに市の発展を担ったのは、任期のかなり長い
故K市長。S30年代にこの埋め立て地の大半を買い占めたのが三井不動産。そしてその中で
巨大遊園地構想を立てたのが三井不動産と京成電鉄のコラボ。そのOLCの最初の商業施設が
浦安市弁天にある京成パークスクェア。OLCが米ウォルトディズニーのライセンス誘致に取得
に成功したのがOLC。三井不動産が取得していた残りの埋め立て地はマンションか宅地用地
として転売された。三井不動産が取得していない埋め立て地は千葉県企業庁として残り、
その中で旧住宅公団も購入。
従ってアーバンシティリゾートとして改造したのは三井不動産ではない。故K市長と千葉県
企業庁が主役である。

以下の石碑の画像を読んでみてください。

[214: 匿名さん]

でも、遊園地の計画があったから埋め立てたんじゃないですか？
それまでは埋め立てても地盤が軟弱すぎて工業用地にはできないと
判断されていたらしいですよ。
だから、埋め立て工事の主体は企業庁かもしれないけど、
すでに遊園地と一体の開発だったはずです。

[215: 小さな不動産屋さん]

>これは厳密に言うと違います。。埋め立てをしたのは千葉県企業庁。それとともに市の発展を担っ＞たのは、任期のかなり長い
＞故K市長。S30年代にこの埋め立て地の大半を買い占めたのが三井不動産

良くご存知です、でみこれもまた厳密にいうと真実とは異なります。真実は川崎千春京成電鉄社長と江戸秀雄三井不動産社長が利権がらみで大開発をしかけたのというのが真相です。京成にはほとんどキャッシュはなく、一方将来の鉄道の集客の大幅増を目的としていたので誰かが、千葉に魅力的なリゾートを作ってくることを切望していました。というわけで、実質的には不動産開発資金においても、政界資金においても三井中興の祖の江戸秀雄さんがダイナミックに動き、新浦安をお金のなる木にすることに成功しました。土地を上手に買占め、江戸神話をつくりだしたのです。その後20年近く三井に利益を提供し続けてますからね。ちなみにこの時陰ながら県政、市制に非常に強く働きかけこの開発をバックアップしたと巷間いわれた大蔵大臣、水田三喜男衆議院議員（千葉県選出）は江戸秀雄さんとは同窓生で盟友とも呼ばれる仲です。大人の描く絵図。最終的な形や銅像などの石碑は地方の名士に差し上げて、自分たちは大きな商いを行う。その点見事な作品となりました。人工的な高級都市開発としては。それまでは本当に漁師さんの町で話す言葉の半分も分からない土地だったんですから、たいしたものです。

日経の『私の利益書』にもこの経緯には結構なことまで書かれていますけ。どこかでかいてありましたらが発展の経緯からいっても、東京のラスベガスという表現はあたっていますよね（笑い）

[216: 匿名さん]

京成は京葉線をもらい損ねたわけですね。

[217: 匿名さん]

高級住宅街は、新浦安じゃなくて舞浜。
新浦安は、若い世代向けのマンション街であって、それ以上でもそれ以下でもない。
新浦安の下世話な話は、もう止めにしておこう。

[218: 匿名さん]

京成て言うから舞浜の話かと思ったけど。

[219: 匿名さん]

50、60坪の建て売り分譲地を高級住宅地とは言えませんね。

[220: 匿名さん]

建て売りされたのは、２０年前の話でしょ。
舞浜なんて、だいぶ人が入れ替わってるでしょう。

[221: 匿名さん]

舞浜の分譲地は、建て売り仕様の建物ばかりで、ちょっとお洒落風に見えても
本当の高級仕様のものは皆無です。

ですので、高級住宅地とは言えませんね。

[222: 匿名さん]

舞浜への嫉妬が、半端ないな。
もうそろそろクリスマス・イルミネーションの季節だし、とりあえず京葉線を降りることをおすすめする！

[223: 匿名さん]

どこが嫉妬？ 221は否定できない事実でしょうが。

[224: 匿名さん]

イルミネーションというのがイタいような。

[225: 匿名さん]

銀座、日本橋に１５分でいけるちょっとお洒落な舞浜が、田舎のお屋敷街より人気が高いのはまあ当然だよね。

[226: 匿名さん]

銀座や日本橋に近いから、人気と言う考えは東京に住処を買えない千葉県人という思想に直決する。
例えば、田園調布や成城学園など、銀座に出るのに３０分以上かかる。
地域を愛する思想こそ至便性を凌駕するのだ。
千葉県を愛する真の千葉県の高級住宅街を作るのだ。
東京に近いというキーワードを外そう。
天然ガスが豊富で開発によっては、大富豪になれるかもしれない茂原。
いつも暖かく、横浜方面からも抜群のアクセス南房総。
潮の香りに包まれたサーファー憧れの一宮。
日本の空の玄関として、成長を続ける成田。
こんな町に高級住宅街が欲しいな。

[227: 匿名さん]

都内でも、銀座、日本橋に１５分でいける、ちょっとお洒落な住宅街なんてかなり限られてるんじゃないだろうか？

[228: 匿名さん]

田園調布は高級住宅地だと思うけど成城学園はそうは思わない
八幡・菅野は高級住宅地だと思うけど、舞浜はそうは思わない

[229: 匿名さん]

>228
これだから、千葉のかっぺはしょうがないね。
今度の休みでもお弁当持って成城学園のお屋敷街でも見に行けよ。

[230: 匿名さん]

広尾、元麻布、松涛、田園調布、芦屋＞白金台、成城学園、御蔭、岡本、舞浜＞＞八幡・菅野

[231: 匿名さん]

広尾、元麻布、松涛、芦屋＞白金台、田園調布、成城学園、帝塚山、御蔭、岡本＞自由が丘、二子玉川、西宮、舞浜＞＞八幡、菅野

[232: 匿名]

浦安でも東西線の浦安駅エリアはどうなんでしょう？

[233: 周辺住民さん]

だから建売住宅群が高級住宅地なわけないでしょ。

230, 231の中で唯一の建て売り地区が舞浜。笑

[234: 匿名さん]

建て売りの頃の住民なんて、もうそんなに多くないでしょ。
バブルのころは、一軒あたり２、３億はしたんだから、その時期にうまく売り抜けた人も多いでしょう。
そもそも、区画が同じだから、高級ではないという発想はおかしい。
港区のタワーマンションの部屋が似通っていても、高級住宅であることには変わりがない。
舞浜についても同様。

[235: 匿名さん]

家がチャチなのに高級住宅地は有り得ないでしょ。
高級住宅地というからには、家だけで最低5千万円超である事が必要でしょう。
舞浜でも建て売りの建物なら、新築で2千万円もしないようなものばかりでしょう。
それを高級住宅地って、笑われますよ。

それと、港区のタワーマンションが高級住宅地にあるとは限らない。

[236: 匿名さん]

舞浜で今、新築の物件をさがせば、土地込みで１億は超えるでしょう。
それから、何度も繰り返すように、もう建て売りの頃の住民なんてそう多くはない。

決定版

広尾、元麻布、松涛、芦屋＞白金台、田園調布、成城学園、帝塚山、御蔭、岡本＞自由が丘、二子玉川、西宮、舞浜＞＞＞＞八幡、菅野

[237: 匿名さん]

土地込みで1億超なんて、県内でも多々ある。

50坪程度の敷地に窮屈に建つ建売住宅群。
これを高級住宅地と思える感性ってレベルが低いと言わざるをえない。

[238: 匿名さん]

土地の価格だけで言っちゃうと、足立区が他のほとんどの都市より高級住宅地になるっていう事実

[239: 匿名さん]

>>235
確かにそうだけど、値段だけでは家の高級度は図れないな。
やはり、躯体はＲＣの壁式か木造でも樹齢何百年の乾燥材で１本数百万の柱使った
在来木造で内装はクロスなんか安物は一切使用しない塗り物か石・タイル・木貼り、
床も石かタイル最低でも無垢フローリングＫＣも風呂も建具も全てフルオーダー、
照明器具もプラスッチッキーな物を使用せずガラス職人の手造り。
本当の高級住宅は、こう言う仕様だよ。
庶民には、わからないだろうけど一流の建築家に頼んでこう言う家を建てる
人は結構いるんだよ。
5000万程度の家ならボッタクリの財閥系ハウスメーカーの安普請な仕様でも坪単価
100万とかあるからね、でも普通に２×４だったり軽量鉄骨だったり内装クロス
だったり本当は安物仕様だからね。

[240: 競合物件企業さん]

ある程度時間のある資産家や名士という人たちによってコミュニティーの秩序が培われている場所が高級住宅地と呼ばれるべき土地なんですね。そういう時間による培養がなされているのは千葉では市川・船橋市北部（真間から海神エリア）にある住宅地だけでしょう。

家や土地の値段だけで決めるんなら、チバリーヒルズもそうだったんでしょうねぇ（苦笑）。単純に値段だけなら足立区や葛飾区も十分高級住宅地ですな。舞浜は、そもそも買った人たちが建売で買う際に（不動産屋に）高くつかまされた人が揃っているんで、可哀そうですが、家や土地の値段が単に高いだけでしょう。10年後は相当値下がりしてますよ。今回の金融不安で千葉で一番下がる土地（シンクタンクの受け売り）とも言われとるくらいですからねぇ。
都市論ではないが年間キャッシュフローを稼げる人を集めるのでなく、フローを持った人たちを集めないとね。キャッシュを稼げる人たちを集めただけでは高級住宅地にはならない。30年前まで漁業地域だったところがそう簡単に高級住宅地になるわけないのは、普通に考えればわかるでしょう。

[241: 競合物件企業さん]

間違いました。
上記「年間キャッシュフローを稼げる人を集めるのでなく、フローを持った
人たちを集めないとね。」
　　　　　　　　　　　　　は
「年間キャッシュフローを稼げる人を集めるのでなく、ストック（資産）を
持った人たちを集めないとね。」

でした。

※めったにパソコンいじらない年代なんで申し訳ありませんでした。

[242: 匿名さん]

舞浜への嫉妬が半端ないな。w
舞浜は、ディズニーあるし、住民の所得が高いし、都心まで１５分でいけるし、中央公園、運動公園、葛西臨海公園なんかも近いし、人気が下がる理由がないだろうが。w
メディアが懸命にあおった新浦安とは違うの。
今は、建て売りの頃の倍以上の値段がついてるよ。
そもそも、市川、船橋、松戸が合併することを模索してるのに、浦安が全くそれに加わる気がない理由を考えてみなさいよ。
税収、人気、風格において、浦安の方が圧倒的に上だからです。
モダンな高級住宅地の代表が芦屋で、ポストモダンな高級住宅地の代表が舞浜です。

すべての首都圏民が、舞浜に憧れる。（ル・クレジオ　ノーベル文学賞２００８受賞）

[243: 匿名さん]

舞浜は地盤の弱さが気になる。
ディズニーランドもシンデレラ城は地盤沈下で毎年少しずつ傾きつつあり
その補強で大変らしい。

浦安市議会議員・西川よしずみ氏のブログより
「市域の3/4が埋立地の浦安にとって地盤沈下は避けては通れない、いわば宿命のようなものですが、市内、特に中町、新町地区を歩いていると地盤が沈下し亀裂が入っているところ、段差が生じているところがあります。」
「上の写真は舞浜から見明川にかかる見明川中央歩道橋の結合部分です。そもそも土台からして亀裂や段差が生じてしまっているのですが、歩行者が通る部分（結合部）にも段差が出来ています。」

[244: 匿名さん]

東京、大阪の都心部のほとんどが、昔は海だったってことをみんな知ってるのかな？

[245: 小さな不動産屋さん]

まだ№242のような認識の人がいるんだ。嫉妬？なんで舞浜に？浦安市が財政的
に国からの交付金の依存にせずにやっていられるのは舞浜のディズニーランドと
その周辺のホテルのあるおかげ。舞浜がその質の如何にかかわらず高いのも、国
道沿いの土地が高いのと一緒なんですな。というかこれは不動産の世界では常識。

あと、別に浦安市が合併に興味ないのはいいんだけど、ここに移住（本当にここ
に住んでいる人たちはほとんど移住民。みんなこの土地にきて1代目だから）は、
財政状況が悪くなったらすぐに東京に行っちゃう人がほとんどだろうに。それで
なくとも浦安市と隣接している江戸川区、市川市の妙典は良質な住宅地ではない
ため、陸の孤島的な宿命にあるんだから、財政状態が良いうちに江戸川区でも、
市川市でもよいから、将来を見据えた議論はしておくのが政治の責任とも思うけ
どね。そういう話し合いさえ全て拒絶しているからね。言いづらいけど、成り上
がり的な感覚あるのかも。周辺市区への態度見てても成熟してないしね。

ちなみにこれから東京東部の住宅開発が本格化するので、市川市、浦安市は頑張
らないと東京に市民がとられちゃいますよ。市川市はなぜだか頑固な人が多いから
そうでもないか。未だに東の鎌倉という人に会ったりして驚くことがある。

[246: 匿名さん]

ポストモダンな高級住宅地、舞浜では、人々に定住することを求めない。
全国で一番、住民の平均年齢が低い街、浦安。
高齢化問題の蚊帳の外にある街、浦安。

[247: 匿名さん]

高級住宅地としての資質が備わっていないのに何で舞浜が高級住宅地と言うのか？
昔に比べて土地は高くなった建売分譲地と言う表現が正しい。

あの街並みを見て高級住宅地と言うのは感覚がおかしい。
ほとんどがペラペラの建売木造住宅なんだから。

[248: 匿名さん]

シンデレラ城はちゃちい作りだけど、不動の人気を誇る。
ブランド価値を決めてるのは、内実だけではなく、情報、意味であるわけです。
それがポストモダンの定義でしたよね。
舞浜にあって、市川にないのはそういった側面です。
市川にも屋敷街があるかもしれないが、そこには情報としての価値はないし、歴史的な意味も鎌倉や近畿には遠く及びません。

[249: 匿名さん]

まともな住人なら舞浜を高級住宅地というのはおこがましいと思ってるでしょ。
いい加減やめたら？

[250: 近所をよく知る人]

>>舞浜は地盤の弱さが気になる。

それは今に始まった事ではありません。
昭和の高度成長期に地下水くみ上げによる地盤沈下の江東ゼロメートルがあったり、関空の地盤沈下
も同じです。
要は地中の水分が残っている事から沈下は避けられないもので、地中の水分を排水させて沈下を促進
させるサンド・ドレーン工法とか港湾技術は発展していますね。
沈下は減速して最後には止まるそうですから。
それ以上に問題なのが『不同沈下』なのでは？

[251: 匿名さん]

今日は、日本中から舞浜に人が集まる日ですね。

[252: 匿名さん]

不景気になれば人々が真っ先にカットするのは娯楽費。
現に米ディズニーは人員削減、さらにパレードやアトラクションもコストカットの嵐という。
日本のディズニーもいつまで好景気でいられるかな。