レーベン新小岩innoviaについて

[いつか買いたいさん [男性 30代]]

レーベン新小岩innoviaどうですか。
キッズルーム・ライブラリ・キッチンスタジアムがあるようですが、便利でしょうか。
子育てしやすい環境や設備があると良いなと思います。
いろいろ情報交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-shinkoiwa/

所在地：東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
交通：総武線 「新小岩」駅 徒歩17分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.88平米～88.72平米
売主：タカラレーベン
施工会社：ライト工業
管理会社：レーベンコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[401: マンション検討中さん]

これだけ、うるさいだの、駐車場の使用状況がおかしいだの等々書かれていれば、ここを見た人は、購買意欲なくなるよね・・・・俺はもう買う気は失せた。
まぁ、売れなければこれ以上人が増えないわけだから、これ以上うるさくならない・・・・

だけど、人が増えない分積立が足りず改修費用等の負担は住民に増えてくる。
ここの書き込みは自分の首しめてるのわかってるのかな？それとも目先だけ良ければいいって考え方なんだろうか。

[402: 匿名さん]

>>401 マンション検討中さん

売れ残りの分は売主がいつまでもはらってくれるから大丈夫。所有者は売主だからね。

[403: 名無しさん]

>>401 マンション検討中さん
住人ですが、本当にそう思います。
自転車についての書き込みは、駐車場の又貸しについての規約がどうなっているかの確認もありつつ、検討する意味があったかと思いましたが、騒音については感じ方もあるしここで言い合っててもしょうがないかと…

[404: マンション検討中さん]

>>402 匿名さん

この通りだと駐車場以外で考えれば売れない方が楽なのかな？
中途半端に売れて中古に出るよりその方が確実に積立てはできるわけだしね。

[405: マンション検討中さん]

>>402 匿名さん

どこかに書いてあったりするのでしょうか？

[406: マンション検討中さん]

>>405 マンション検討中さん

https://1manken.hatenablog.com/entry/20140613

ここ分かりやすいですよ。

[407: マンション検討中さん]

>>406 マンション検討中さん

支払い義務を追わない旨を記載しておけば、支払わなくてもいいとも書いてありますね

[408: マンション検討中さん]

>>407 マンション検討中さん
もし支払い義務を負わないとかいた場合、竣工時点から積み立てマイナスが確定するのでさすがにないとは思いますが。そんなことしたら売れなくなりますし。

[409: 検討板ユーザーさん]

>>408 マンション検討中さん
このことを知るのは購入の意思を示した後の重要事項説明の時ですよね。
色々調べた挙句、このマンションが一番魅力的だと思ってる方に対して、この規約が書いてあるからやっぱり辞めようなんて人はいないと思います。
そもそもマンションが売れ残るなんて思ってもいないんじゃないでしょうか。

[410: 検討中]

下記みたいな記事がありますし、積立金不足が確定していると将来の支払いも増加確定なわけですから、購入ストップもあり得ますよね。

マンション修繕金、75％が足りず　高齢化で増額難しく
【イブニングスクープ】
限界都市 経済 住建・不動産
2018/3/26 18:00
日本経済新聞　電子版

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その他

　マンションの修繕工事に使う財源が不足する懸念が強まっている。所有者が払う修繕積立金の水準を日本経済新聞が調べたところ、全国の物件の75％が国の目安を下回っていた。適切な維持管理には引き上げが必要だが住民合意は簡単ではない。特に大都市に多い超高層住宅（タワーマンション）は増額に不安がある。管理不全予備軍の増加は周辺に悪影響を及ぼしかねない。
　マンションの劣化を防ぐには12～15年ごとの大規模修繕が

[411: 匿名さん]

子育ての項目を見ましたが、たくさんイベントがあって良いですね。
スポーツ施設もたくさんあって、子育てできる環境であると思います。
子供が安心して歩ける道とかってあるのでしょうか。

[412: 匿名さん]

中央森林公園は子供たちがよく遊んでいます。
小松川境川親水公園は車両侵入禁止です。
並行している道路は、朝夕の時間帯に自転車や車の往来が多くあります。

菅原橋七差路は厄介です（苦笑）
バス道路には歩道がないので通るのはオススメしません。

[413: 匿名さん]

住民ですが、こちらの掲示板のほうが賑わっているようなのでこちらで質問させてください。

各住居のWi-Fiですが、玄関近くの部屋では届きますか？
リビングではもちろん何の障害もないのですが、各部屋に入ると繋がりが弱くなります。

中継するものが必要ですか？
それとも直してもらうとかで改善しますか？

[414: マンション掲示板さん]

>>413 匿名さん

同じく部屋に入るとWi-Fiが弱くなりました。
問い合わせしたところ、ルーターの購入を勧められました。
中継機は結局ドア等で遮断されるので良くないようです。

[415: 匿名さん]

すでに入居されているかたの書き込みもとても参考になりますよね。
ルーターは必須…ということはよくわかりました。

イオンネットスーパーの留置ができるということですが、冷凍食品を買った場合には、保冷剤なども入っていたりするのでしょうか。
それともそういうのはないので、常温品のみにした方が無難なんでしょうか。

[416: 検討板ユーザーさん]

>>415 匿名さん

留置する場所の環境の話であればともかく、保冷剤がどうかとかはイオンに聞いた方がよいかと。

[417: マンション検討中さん]

安さに目が眩んでしまい、危うく買ってしまうところでした。

[418: 匿名さん]

私はアリだと思います。

[419: マンション検討中さん]

間取り、階層、棟の選択肢がない在庫一斉セールみたいなもんですからね。

[422: 検討板ユーザーさん]

修繕費は段階的に値上がりしていき18年目～30年目には22000円程度になるみたいですね…

[423: 名無しさん]

>>422 検討板ユーザーさん

それはここに限らずマンション全部そうですよ。
中古タワマンの管理費修繕費とかすごい額ですよ。

[426: 評判気になるさん]

[NO.420～本レスまで、個人を特定した中傷、及び、スレッドの趣旨に反する投稿のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[427: 匿名さん]

タカラレーベンの営業って現地見学の案内で来た時に廊下ですれ違っても挨拶すらないですね…
何様のつもりなんでしょうか…

[428: 匿名さん]

>>427
ここを見ていたら次回から挨拶してくれるでしょう。挨拶は基本ですから、そういったところで人間の本質を見抜ける気がします。

現地案内だと一般の人と紛れていてわからなかったのかも……？

タカラのマンション全体に言えるのかもしれませんがスプリングキャンペーン実施してます。5月13日までで、モデルルーム来場で商品券プレゼント。午前中だと1000円追加。ゴールデンウィークもやっているなら家族で見に行けたりするかもしれないと思っています。

[429: 匿名さん]

営業の方、普通に挨拶してくれますけどね。

[430: 匿名さん]

嫌われたら挨拶してもらえないでしょう

[431: マンション検討中さん]

>>430 匿名さん

好き嫌いで挨拶するしないをしてる営業がいたらダメな営業だと思うが。

[432: マンション検討中さん]

>>430 匿名さん

担当営業なら論外。それ以外なら嫌われる理由がないでしょうし、顔も知らないでしょうから此方も論外。
過去投稿にも度々あるけど、営業の質の悪さが販売に苦戦している理由の一つでしょう。

[433: 匿名さん]

何年販売してるのかしら？

[434: マンション検討中さん]

>>433 匿名さん

竣工より前から売ってるだろうからもう２年近くは売ってるんじゃないかな？

他の方も言われてますが営業の質は悪いと思う。
去年の9月ごろ説明受けたけどその時点でほぼ完売と説明受けたけどいま見れば嘘だったしね

[435: 匿名]

>>434 マンション検討中さん

ローン通らずキャンセル物件といえば何とでもなりますからね。
嘘と断定もできないですねっ。

[436: 名無しさん]

マイクロバブルのお風呂のお手入れをしようかと説明書を見てみたのですが、このお手入れの部品の右側の小さいやつの使いどころが解りません。
ご存知の方いらっしゃいますか？

[437: マンション検討中さん]

売れ残りは目玉住戸の抽選に外れた人に同等の値段で販売するのでは？
それでも売れなければ賃貸でしょう。

[438: 匿名さん]

駅から遠いから賃貸ムリ

[439: 名無しさん]

>>437 マンション検討中さん
目玉住戸ってどちらのお部屋？
抽選するほど申し込みあるの？

[440: マンション検討中さん]

>>439 名無しさん

全３戸で、１つは東棟２階Ｃタイプで坪単価１７５万円で、もう１つは南棟？階Vタイプ、残りは分かりません。

[441: 匿名]

>>440 マンション検討中さん

Vは南西ですね！
エントランスから1番遠い！

[442: 名無しさん]

>>441 匿名さん

エントランスから遠いのは魅力減ですね。

[443: 匿名さん]

マンション内で結構歩きますからね
大規模マンションのデメリット

[444: 名無しさん]

去年の夏に居住していた方に質問です。

このマンションは親水公園に隣接していますが、夏場の蚊はどんな感じですか？

できれば何棟の何階かも合わせて回答をよろしくお願いします。

[445: マンション検討中さん]

駅やマンション周辺は治安への不安はないでしょうか？低学年の子供の安全を気にしております。

[446: マンション検討中さん]

いま募集で3戸
次回先着募集で15戸
たぶんそれ以外もある。

売れてる感じじゃないし、ここの投稿すらなくなった。
ちょっと買うには怖すぎるよね。

[447: 匿名さん]

ネットスーパーのものを宅配ボックスに、、、とありますが
宅配ボックスが一杯で入れられないって言うこともあるかと思います。
そういうときには
どういう対応をしてもらえるものなんでしょうか。
家に帰ってきて、頼んでいたものがないっていうのは、ちょっと厳しいかなぁとふと思ったものですから

[448: 匿名さん]

>>445 マンション検討中さん

やはりそこが、心配ですよね。

[449: 匿名さん]

駅から遠いよねー

[450: 匿名さん]

私はアリだと思います

[451: マンション検討中さん]

>>450 匿名さん
じゃ買ったらいいじゃん

[452: 匿名さん]

３月は引っ越しシーズンのせいかもしれませんが引っ越しラッシュでしたが、４月、５月はほとんど引っ越しはありません。
それなりの値引きはあるでしょうけど、やはり現在入居している皆が選ばなかった部屋なのでしょうか…

[453: マンション検討中さん]

>>452 匿名さん

長期間販売してるから売れ残った部屋でしょね

[454: マンション検討中さん]

>>452 匿名さん

売残りは何らかの避けられる理由があるのではないでしょうか。

それがマンション全体なのか部屋特有の何かなのか、新小岩という地域的なものなのかいろいろ理由はあると思います。

このエリアに慣れ親しんでいましたので、私や家族はとても住みやすいと感じています。

[455: 匿名さん]

新小岩17分だとあと１割安くないと適切価格ではない。
だから売れ残る。

[456: 匿名さん]

今日、引っ越しがありますね。

[457: 検討板ユーザーさん]

今日、ルミエールの中でレーベンの社員がビラ配りしてたけど、そいつが持っている看板にでかでかときれいな新築マンションって書いてあった。

おたくはもう新築扱いしちゃだめでしょうが。
そういうところがレーベンの不信感を抱く点なんだよね。

[458: 匿名さん]

レーベンは平気で違反広告をする会社という事かあ。
信用ならない会社の物件には手を出したらいかんね。

[459: 匿名さん]

公式HPによると、５月２０日に抽選だった目玉住戸３戸が３戸のまま７月１６日抽選に変わってました。
申込みがなかったのかしら…
通常販売戸数は１５戸から１４戸に変わってました。

[460: マンション検討中]

公式サイトを見ると、先着順販売物件（１４戸）と第6期（３戸）とあるのですが、今現在、１７戸売れ残っているという事なのでしょうか？

竣工から１年と３ヶ月が経過しているので、残っている物件の管理費と修繕積立金の扱いがどうなっているか気になっています。

単純に考えた場合ですが
最低負担額の（14900円＋5740円）×15ヶ月×17戸＝500万を越えているので
今後も売れ残った場合は、売れ残る限り、販売側が払うのか、
売れない限り、管理組合の収入として入ってこない状態なのか、
既に入居された方の管理規約の中に、この点の記載があるか知りたいです。

管理費は、日々の管理をしてくれる業者等に支払うので、赤字運営になってなければ気になりませんが、修繕積立金を販売側も払っていないとすると、（まだ完売するには、相当先と思われ？）将来の修繕計画に多少の影響がでてくる時期になってる気がしています。
余裕をもった修繕計画と積立金内容になっているのか、誰か詳しい方いらっしゃいますか？

[461: 匿名]

>>460 マンション検討中さん

スレの前にレーベン負担してるってかいてあるよ

[462: マンション検討中さん]

>>461 匿名さん

何番のスレ？

[463: 匿名さん]

新小岩で新しいマンション始まりますね

[464: マンション検討中]

>>463
プレミスト新小岩親水公園ですね。
立地も似たような感じだし（プレミストの方が少し近い）、値段も大差ないかなーと思い、進捗みてます。

[465: 匿名]

>>464 マンション検討中さん

親水公園がみえる部屋が北向きだから微妙だよね

[466: 匿名さん]

>>459 匿名さん

抽選販売をするのも、見かけ上、人気があるようにするためです。

[467: 名無しさん]

キャンペーン(クオカード)が5000円になってますね。
半日近く拘束されて時給はいくら？
売れなすぎで必死なのね…

[468: 匿名さん]

クオカード5000円はここだけでなく、レーベン物件全体のキャンペーンですね。
タカラレーベンの会社自体が業績不振で株価暴落中。会社として必死なのでしょう。

[469: やめました]

4月にモデルルームへ行きましたが、
営業の対応が悪く、購入検討をやめました。

新人なのかこっちを値踏みしているのか知りませんが、
モデルルーム→現地→モデルルーム→終了までに4時間半かかったんですけど。
そんなもんなんですか？タカラレーベンって。
最期の方は営業担当も飽きて来ているのか、何度も同じことを訊いたり
当初からこちらが説明していることも何度も確認してきたりと要領を得ない場面多くて。

まあ担当とも相性だなと思ってやめました。

[470: 匿名さん]

469さん
そんなもんです。
営業マンの教育不足。

[471: マンコミュファンさん]

よく分からないけど…

ここまで酷評されているマンションを検討してる理由は何でなんですか？

大幅値引きかあるのですか？

中古物件も出ており中々微妙な物件だと思いますが…

[472: 匿名さん]

>>469 やめましたさん

ウチは８時間拘束されました。

[473: 匿名さん]

その場合は最初から何時までしか時間がないって話をしておくと良いですよ

4時間も8時間も意味ないと思いながら話に付き合う方も不思議

[474: 匿名さん]

1時間くらい話し聞いて帰る
話聞いて検討したいと思えばまた行けばいい

まだまだ部屋はあるから

[475: マンション検討中さん]

>>472 匿名さん

8時間も付き合う方が悪くね？

[476: マンション検討中さん]

さすがに8時間拘束は嘘松

[477: マンション検討中さん]

どちらにしろ社員がダメって。
見るにしても自分で調べた上でいかないと騙される感満載。こわいねぇ。

[478: 匿名さん]

>>477 マンション検討中さん

売ることに必死で平気で嘘を付く会社みたいなので、後で言った言わないの水掛け論になった時の証拠として、交渉時の録音は必須ですよ。

[479: 匿名さん]

>>478 匿名さん

録音いいね‼︎

[480: 匿名さん]

荷解き駐車場に数日間停めっぱなしの車がありますね。 ここの住民の車ではないのか？

[481: 匿名さん]

>>480 匿名さん

最近、週末になると一晩中駐車している黒い車ですね。

[482: 匿名さん]

マナーが悪いな

[483: 匿名さん]

>>481 匿名さん
黒い車です。 自分が知る限り、もう3日は駐車しっぱなしですね。 今朝もまだありますが荷解きスペースであって駐車しっぱなしにしていい場所ではないはずです。 今後、同じような人が増えると迷惑なのでどうにかしてもらいたいです。

[484: 匿名さん]

>>483 匿名さん

共用部の私物化ですね。

[485: 匿名さん]

>>484 匿名さん

本当にそうですよね。 ある程度は仕方ないのかなと思いますが、さすがに数日間ずっと駐車しっぱなしってのはマナー違反だと思います。 誰かがやると同じような事をする人が増えたりするものです。 これだけの敷地があるのに来客用駐車スペースがないからなのかもしれませんが。
しかし、さすがに何日も駐車しっぱなしにするのは私物化しすぎですよね。

[486: 匿名さん]

>>480 匿名さん

コミュニティーに相談したらどうですか？

管理人さんは廊下の自転車やベビーカーの放置を見ていても注意しないみたいであてにならないので。

[487: 匿名さん]

管理組合と管理会社の質が低いだけですよ

[488: 匿名さん]

>>486 匿名さん
確かに廊下の自転車とか減らないですよね。 荷解きスペースの車の事と非常階段で堂々と煙草を吸ってる人もいるのでまとめてコミュニティに言ってみようとおもいます。

[489: 匿名さん]

レーベン新小岩に住んでる住民ですが、皆さんにお聞きしたいのですが、最近入居してる方が多いせいか、色々な音が聞こえてきます。一番気になるのは上階の子供の走り回る音と夜中の足音とポーチの扉の開けると閉める音と廊下でハイヒールコツコツ歩く音です。みんなの上階は何の音もしませんか？それと通路側の窓を開けると偶ににタバコの匂いがします。家の換気扇の下で吸ってると思いますが、臭くてとても嫌で、これから夏になるので、窓を開けられません。

[490: 匿名さん]

>>488 匿名さん

タバコの匂いは嫌です。非常階段でタバコを吸う事を早くコミュニティに言ってください。

[491: 匿名さん]

>>489 匿名さん

子どもの走り回る音については少し前に話題になっていたので見てみるといいですよ。

廊下側の部屋は二重サッシではないので色々な音が聞こえますね。

[492: 名無しさん]

東棟側のライオンズマンション前の道路から私達のマンションの敷地内を近道で通る不法侵入者も管理人は見て見ぬふりですね。

[493: 匿名さん]

>>489 匿名さん

そんなにうるさいの？

[494: 匿名さん]

大規模マンションはそーゆーのが面倒だよね

[495: 匿名さん]

>>493 匿名さん
上の住民の質により、生活が変わります。

[496: 匿名さん]

度々「コミュニティーに相談」と言うアドバイスを見かけますが、
こちらのマンション住人専用のネットサービス（掲示板？）のようなものが
あるのですか？
それとも、管理組合という意味合いでコミュニティーと仰っているのでしょうか。

[497: 評判気になるさん]

>>480 匿名さん
今度見かけたらナンバーをここにのせたらどうでしょうか？

[498: 匿名さん]

>>496 匿名さん

ここの管理会社の社名が「レーベンコミュニティ」って言うからですよ。

[499: 匿名]

>>492 名無しさん

コンクリートの部分は敷地外で通って良いんじゃないですか？
このマンションができたおかげで通り抜けできるようになったんですって営業さんが言ってましたよ！

[500: 匿名さん]

また黒い車が荷捌き駐車場を私物化してますね。

やはり週末。

そろそろナンバーを書き込もうかしら！

この車は普段、ゴミ捨場前の区画に駐車しています。

[501: 匿名さん]

>>500 匿名さん
この黒い車もう1.2週間ずっと荷解きスペースに置いてありますよ。いなくなったと思っても数時間後には自分の駐車スペースかのように荷解きスペースに戻ってきます。
駐車場を利用してる立場の者から言わせてもらうと、荷解きスペースを我が物顔で利用している住民を野放しにしているならばお金を払って駐車場を借りてる側からすると馬鹿馬鹿しいです。管理人さんも気づいていると思いますが注意してるのかどうか疑問です。注意しても変わらないようであれば悪質ですよね。

それからごみ捨て場には明らかに粗大ゴミだとわかるような物まで捨ててる方がいますが、貼り紙をされているのに何故持ち帰らないのでしょう？ 放置されたそのゴミは結局は管理費などで処分されるのでしょうか？ そんな一部のマナーのない人のために管理費を使う事になるのはどうなんでしょう？そのために管理費が上がったりするのははっきり言って迷惑です。
すれ違うときにこちらから挨拶をしてもしない人がいたりするくらいは許せます。ですが自分が住んでいる敷地内にペットの糞をそのままにしてる人もいるようです。一昨日、西棟？のバルコニー側の門付近に小型犬らしき動物の糞がそのまま放置されてました。門の外ではないので鍵を持ってる方でないと入れないはずです。ペットを飼うのなら糞の始末もしっかりやるべきです。 ペットを飼ううえでのルールはちゃんと守ってもらいたいです。 ハッキリ言ってそんな人はペットを飼う資格なんてありません。多少の事は許容範囲かなとかお互い様だと思う事もありますが、ごく一部のマナーの悪い人間がいるのは間違いありません。その人達はもう少しマナーを守ってほしいです。

[502: マンション検討中さん]

粗大ゴミに関しては敷地内に排出している以上管理組合等が負担する場合がほとんどです。
根拠は、土地・建物の占有者（管理者）は、その土地・建物の清潔を保つように努めなければならないと法律で定められており、敷地内に不法投棄されたごみであっても土地の管理者の責任で処分することとなっている事から負担せざるをえないでしょう。
間違いがあったらすみません。

また、近所に住んでおり以前モデルハウスに行きました。私も未熟だったのかもしれないですが8時間ほど居ました。あながち嘘ではないかと思われます。

部屋を指定したらたまたま抽選の部屋で何組も待ちがいますし、外から多少見えてしまうとの理由でオススメしないと言われました。部屋は一階の角部屋です。
参考までにと思い初めて投稿させていただきました。

[503: 匿名さん]

今朝も止まっています。ナンバーを管理人さんに言えば、調べられます。

[504: 匿名さん]

今朝その車は止まっているので、写真を撮って管理人さんに見せてください。ここで書いても、管理組合は知りませんので、

[505: 匿名さん]

子育ての項目を見て本当に魅力的な施設が揃っていると思いました。
家族連れが安心して生活ができて楽しめるのは魅力的ですよね。
子供が安心して歩ける道とかってあるかを教えてほしいです。

[506: 匿名さん]

>>505 匿名さん

安心できる安全な道はないと考える方がいいです。
駅からの動線と距離、直近の駅周りの事件に鑑みて子供には注意が必要です。

[507: 名無しさん]

>>505 匿名さん

バス通り、裏道、狭く交通量が多いので子供は注意が必要です。

[508: マンション検討中さん]

ここはお隣さんや上階下階の話し声とか聞こえますか？

[509: 匿名さん]

うるさいです。

[510: 匿名]

>>508 マンション検討中さん

話し声はさすがに聞こえないですよ！

[511: マンション検討中さん]

>>510 匿名さん
ありがとうございます！

[512: 不動産関係の住人]

まず・・・

住民の方のスレはこちらの「検討スレ」ではなく「住民スレ」に記載してください。

検討者の方に申し訳ないです。

住んでからのことはタカラレーベンがどうこうというよりも管理会社のレーベンコミュニティの
腕にかかっています。が・・・残念ながら大規模物件に慣れていないのは確かです。

なのでそのための管理組合です。思うところがある方は是非立候補してください。



さて・・・

色々見させてもらいましたが、それも踏まえて下記にまとめてみます。

●残戸数＝20戸弱（竣工後1年3ヶ月）なので、値引きは期待できると思いますが、決算等の兼ね合いもあるので時期によって変わると思います。

※駅までは徒歩16分ほどですが、夏場や雨天はしんどいです。ですので自転車やシャトルバス、路線バスを利用すれば不便さはあまりないです。夏場の夜などはゆっくり歩いて帰宅するのも有り。

※建物内の騒音については、通常の二重床二重天井ですので、マナー次第で上階の足音や声などは聞こえます。
それはどこのマンションも同じです。ただし、戸境壁はコンクリですので隣の声等はあまり聞こえないと思います。


■このマンションの良いところ

●住戸浄水（さらにキッチンは浄水器付）なので、安心して水が飲めます。また塩素が少なく風呂上り痒くなりづらい、水垢が多少つきにくい（住戸は1年ごとフィルター交換が必要でキッチン浄水器は３～４か月ごと）

●風呂のマイクロバブル（垢が良く落ちます）しながら標準装備の浴室テレビで鑑賞。女性は嬉しいと思います。

●屋上の太陽光パネルのおかげで電気代（月2000円くらい）が割安。

●周りの環境が静か。（この規模になれば子供の騒音はどこのマンションも同じです）

●シャトルバスが便利（朝夜30分毎に5本ずつ）来年以降継続するか検討中ですが、運行時間や費用をきちんと
　検証して決めてほしいです。

●使わないことを願いますが、地下に防災用の受水槽、ウェルアップ（防災用浄水機）、かまどベンチ、マンホールトイレ、防災倉庫など防災対策がある。

●駐車場が安い（全戸分）※その分修繕等きちんとしないといけませんが

●周辺のランドマーク的存在

●上階は花火やスカイツリーが見える




■検討すべき事項等

●大規模物件ならではのメリットであるはずのコミュニティが形成されていない。（管理会社の力不足）

●駐車場の利用率がいまいち（であれば、来客用がないので検討すべき）

●西棟はエントランスが遠いなど不便との声がありますが、逆に共用施設（ごみ置き場やキッズルーム・ポストなど）がないので静かです。駐輪場の出入り口があるので不便ではないです。また、西といっても南西になるので午後は日当たりも良く冬はあったかいです。3階以上は前が戸建なので眺望が抜けスカイツリーも見えます。

●親水公園のせいもありますが、敷地内の植栽にホースで常に水撒きをしているので、蚊はかなり多いです。
１～２階住戸は防虫対策は必須です。

●200戸弱あるので住人のマナー違反は確かにありますが、そこまでひどいものはないと思います。
今後は管理会社、管理人、管理組合、住人で話し合って最善を。

●コンシェルジュがいるが利用率は少ないので、管理人2人体制などの検討が必要。

●公開空地があるので、住人以外が通ったり、居座ったりすることがある。


※現在の住人で外国籍の方も数軒いますがマナーは日本人も同じです。ただ、日本語が理解できていない可能正は否めませんが。。。レスで書かれているほど全体的に悲惨な状態ではありません。
是非ご検討を。。。。

[513: マンション検討中さん]

良いところは上がっているので悪いところを。

・販売会社の説明が非常に悪く、態度も悪いと感じる人がいる。また、説明も正しくない？説明をされることがあるとの報告もあり（過去の投稿参照）、かなり注意が必要。

・竣工1年以上たつのに２０戸以上の空きがあり不人気。住んだあと出ていく場合中古販売はかなり値を落とさないとキビい事が予想される。

・音については人の感覚それぞれですが、上階がうるさく、廊下での騒音が激しいと思っている方がいる。

・駐車場の利用率が低く積立が進まない為、駐車場を使用していない人に対しても大きい負担を強いられる可能性がある。

・荷解きスペースの私物化が発生している。

・タバコの煙問題。非常階段等での喫煙が発生している。

・廊下スペースに私物放置が発生している。

一部は、大型部件なので仕方のない部分はありますが、見過ごせない内容もあります。

特に、販売会社の対応の問題はタカラレーベン自体の体質なのか。物件が良くても購入に悩む部分だと思う。買った後の対応とか不安で仕方ない。

[514: 匿名さん]

私はアリだと思います

[515: 評判気になるさん]

来月はベランダから大きな花火が見られます。
1年に1回だけど、嬉しいです。

[516: 匿名さん]

>>512 不動産関係の住人さん

管理組合はまだ結成されてないのですか？
どのサービスを残して、廃止して、新しく作るのか。この先のこのマンションの運命はこれから数年間の管理組合にかかってますよね。

[517: 不動産関係の住人]

管理組合は5月より2期目の方々に引き継がれてておりますが、今回の組合が一番色々決めないといけないので大変です。
組合はもちろんですが、それを引率している管理会社（レーベンコミュニティ）にもっと頑張って（リーダーシップをもって）もらいたいところです。

[518: 匿名さん]

>>517 不動産関係の住人さん

コミュニティやリーダーシップは管理会社の仕事なの？

[519: 匿名さん]

物件のわりには多少高いイメージもありますが、周辺環境もそれなりにととのっているので個人的には良いかもしれません。ただ、駅まで多少遠い部分は無視出来ないですね。

[520: マンション検討中さん]

>>519 匿名さん

「物件のわりには多少高いイメージもありますが」

↑

これが一番ダメなんじゃ？

[521: 不動産関係の住人]

＞＞518: 匿名さん　

もちろん事項決定や問題提議などは住人である理事の役目です。ただ、素人の入居2年目の住人が数ある問題を率先して解決できるはずはなく、当初の提案や引率は管理会社（担当）の役目です。


＞＞519: 匿名さん

マンション高騰の今、物件（商品）にしては割安です。それはもちろん駅距離が遠いからですが、それを補うためにシャトルバスがあります。
まあ、今後マンションの価格はどんどん下落しますから、駅遠の物件の価値（中古）はもっと下がるでしょう。
永住志向なら有り、中古転売する気なら無しでしょう。

[522: マンション検討中さん]

>>521 不動産関係の住人さん

多少高いイメージといってるのに、割安？
言ってることがぶれすぎ。
シャトルバスにかんしてはいつまであるかわからないし、あまり材料にしない方がいいかと。

[523: 匿名さん]

>>522 マンション検討中さん

多少高いイメージと言っているのは519さんで、521さんは別人では……？

[524: 匿名さん]

このマンションは共用部がとても広いです。
全く同じマンションを駅近に建設したら途方もない金額になるでしょう。

[525: 匿名]

>>524 匿名さん

ゴモットモ！

[526: 匿名さん]

ほんと蚊が多くなってきて困ります。。

玄関吊るすやつ効いてない気が…

[527: 匿名さん]

今年は蝉が鳴かないような…

[528: 匿名]

>>526 匿名さん
そうですか？
低層階ですが蚊は特に気になりません。

[529: マンション検討中さん]

>>526 匿名さん
よくある玄関や窓に吊るす虫◯ナーズなどは蚊には効果がありません。
箱にも書いてありますがユスリカ対策みたいですよ。

[530: 匿名さん]

子育て世代にかなりアピールしているんだなぁと、見ていて思いました。
小学校の数がものすごく多いので
本当に子供がいる家庭が多いのだな、ということは伝わってきます。
子供のいる人に人気なのがわかりますが、
ハード面・ソフト面でそれに行政側が追いついてきているのでしょうか？

[531: 匿名さん]

>>530 匿名さん

親水公園、中央図書館、総合体育館等、だいたい江戸川区の施設で、それにレーベンが便乗してアピールしているのに、行政側が「追いついてきているのでしょうか」とは具体的にどういうことを指しているのでしょうか？

子供の人数に対して、小学校の数が足りているのかとか、そういう心配ですか？

[532: 匿名]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[533: 評判気になるさん]

葛飾花火、江戸川花火、市川花火、部屋やエントランスからも見えます。
特に江戸川花火は近くて迫力凄いです。
ベランダから見えます。
今年も楽しみです。
あと、収納スペースが広くて内装も綺麗で、住み心地いいですけど…。
なので、騙されるとか被害妄想的な発想はやめて欲しいですね。
私は、営業の方にはとても良くしていただきましたし、車を買う時でも同じく一般的な営業対応かと。
良いことはアピールしてくるので、考えられるデメリットは自分から質問すればいいだけのことだと思います。

[534: 匿名]

あなたの担当はよかったかもしれませんが、私についた担当は酷いものでした。
また、過去歴にある担当も酷かったと見受けられます。（同一人物かわかりませんが）

なので勝手に被害妄想と決めつけるのはやめてください。

ここには「ハズレ」の担当者が確実に存在しています。
閲覧時に「あたり」「ハズレ」どちらの担当がつくかはわかりません。
ですので、どちらがついてもいいように、事前情報として前述の部分は
しっかりと把握された上で、閲覧に行く方がよろしいかと思います。

[535: 匿名さん]

>>532 匿名さん

全く同感です。

過去スレに間違いはないですからね！

[536: 匿名さん]

深夜に敷地内を逆走して車庫入れする非常識な住人がいますね！

[537: マンション検討中さん]

購入検討中ですが、子供の物音に敏感な人が多い印象で躊躇してます。小学校低学年までの数年間は、たぶんもうどうしても静かにしようがないと思うんです。

だから営業さんには、販売物件の上下左右の方が子育て容認なのか、それだけを教えて欲しいくらいです。

それ以外の情報については、この掲示板含めて、まぁなんとなく分かるけれど、隣人リスクだけが大き過ぎて購入に踏み切れない。

[538: マンション検討中さん]

>>537 マンション検討中さん
なぜ戸建てにしないのでしょうか？

[539: 匿名さん]

>>537 マンション検討中さん

子育て容認ってどうゆうことですか？
まさか、子供が煩いけど我慢しろよ。ってこと？

[540: マンション検討中さん]

カネに余裕のあるDINKSは駅近買ってどうぞ
子育て世代はこの金額が精一杯なんだから

[541: 匿名さん]

>>540 マンション検討中さん

騒音を黙認しろってことですかね？
あり得ない話ですが。

[542: 匿名さん]

>>537 マンション検討中さん

1階もしくは東棟の2階なら子供の走り回る騒音は大丈夫ですよ。

[543: マンション検討中さん]

1番上以外の奴らは少しは我慢しろ、それがマンションだ

[544: 匿名さん]

>>543 マンション検討中さん

んじゃ、お前の部屋の上で子供走らせるけど、我慢してね。

[545: マンション検討中さん]

>>544 匿名さん

精神年齢がひどく低いのがわかる投稿ですね。子供のケンカレベルの言い返し。

[546: 匿名さん]

立地や開発も重要ですからね。
きちんと現地を訪れて確認したいところですね。
これは怠るとデメリットですからね。

[547: マンション検討中さん]

>>544 匿名さん
やれるもんならどうぞ〜

[548: 評判気になるさん]

ベランダから。
江戸川区と市川市の花火。

[549: 匿名さん]

おお！花火きれい！
何も障害物がないので、とてもきれいに見えるんですね。
夏のうれしいマンションのおまけっていうかんじです。
花火が見えるからマンションを買うわけではないけれど、こういうスペシャルなことがあるととてもテンション上がりそうです。

[550: 匿名さん]

昨日深夜12時にもかかわらず、、上階の子供達はずっと走り回っていました。もうノイローゼになりそうです！

[551: マンション検討中さん]

>>550 匿名さん

それはさすがにキツいですね。
鬱になったりノイローゼになった場合訴訟で勝った事例があったと思います。

そのために時間帯や音声録音など材料はしっかりとっておいてください。

[552: 匿名さん]

だいたい気にしすぎで受忍限度越えてないという結果になる。

[553: マンション検討中さん]

>>552 匿名さん

最近は騒音トラブルが多く、賠償金等の判例増えてますよ。
ICレコーダーやビデオカメラなどで証拠に出来るものも増えているので証拠を出しやすいのでしょう。
騒音問題で調べてみると結構出てきますよ。
マンションに長年または一生住む事を考えれば早めの対処が必要かと思います。

[554: 匿名さん]

>>553 マンション検討中さん

判例をいくつか示してもらえますか？

[555: 匿名さん]

>>554 匿名さん

そのくらい自分で探しましょうよ。
ちょっと検索すれば、出てきますよ。

誰かが書き込みしてくれるのを待ってるより、よっぽど手っ取り早いです。

[556: 匿名さん]

>>555 匿名さん
一件は見つかりましたが、増えていますよというほどの判例数が見つかりませんでした。

[557: マンション検討中さん]

>>555 匿名さん

その情報がほしいわけじゃなくて、根拠をもって書き込んでいるかの確認なんだよね

[558: マンション検討中さん]

>>557 マンション検討中さん

ならそう書けばよかったのに。
ひねくれっぷりがすごいね。

[559: マンション検討中さん]

>>558 マンション検討中さん

どっちの意味にもとれるので、どっちが悪いわけではないと思うのですが。。。

[560: マンション住民さん]

ここに書き込んでいる人は検討中の人なんですか？
住人のクレームはこっちじゃないですよ。それとも買わせたくないんですかね？

[561: マンション検討中さん]

マンションを検討しています。
立地や間取りが個人的に条件に合っていた為あとは価格と思って見学に行きました。
ここの掲示板見た後で良かった。社員が本当にダメですね。言っている事がかみ合わないし、話にならない。売りたいのは分かるが、買いたくなくなる接客をする。
もし社員の方がここを見ているなら、自分のやっていることが最終的に自分のクビを締めている事を自覚した方がいい。もちろん全員がダメじゃないとは思いますが。

[562: マンコミュファンさん]

ところで値下げの話はあったのですか？

[563: 匿名さん]

完売したみたい。

[564: 評判気になるさん]

このマンションの悪口を言い続けていた人は、また次のマンションへ書き込みをしてるんでしょうね。新築マンションを買えない人だってバレてましたけどね。

[565: 匿名さん]

>>564 評判気になるさん

なんでそうなるの？
理論的に説明して。

[566: マンション検討中さん]

SUUMOにものってるし、ギャラリーもやってるよね？

完売してないよね？

[567: マンション検討中さん]

>>566 マンション検討中さん

ギャラリーやってないね。
勘違いでした。

[568: もちこ]

>>537 マンション検討中さん
子供の騒音…生活音が酷くストレスに感じる人はマンションに住むべきではないと考えます。マンションに住むと決めたからには、子供がいる家庭もあることも考えて住むのですから気にしなくて大丈夫です。
かといって、子供が部屋で走り回ったりするのに対して、下にも人が住んでいることを説明して共同生活について教える事は大切です。他人と暮らす以上はお互いに気を遣い合って程よい暮らしを考えましょう。
かつて私が住んでいたマンションにガミガミ爺さんがいました。ほんの些細な音でも他人に当たり散らしていたそうです。早く死なないかなと言われるほど…そうはなりたくないですね。

[569: マンション検討中さん]

こちらの中古を検討中なのですが、シャトルバスはまだ運行しているのでしょうか？また、シャトルバスが廃止になりそうな動きはあるのでしょうか？

[570: eマンションさん]

>>569 マンション検討中さん

レーベン新小岩の住民ですが、シャトルバスは廃止せずに、継続運行することになりました。

[571: 住民です。]

>>569 マンション検討中さん
シャトルバスは大変便利で、今もちろんシャトルバスを運行中で、今後もずっとシャトルバスの運行を継続することになりました。

[572: マンション住民さん]

シャトルバスは次年度は継続運行しますが朝だけになりますし、ずっと運行継続することは決定していないと思います。。

[573: 通りがかりさん]

新小岩駅も小岩駅も再開発が進んでるみたいで、より便利になるといいですね。

[574: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[575: 住民]

>>571 住民です。さん

このマンションは駅から歩いていても、思ったより遠くなく、実際歩いて駅まで歩いて行く人も多いですし、むしろ自転車の方が便利です。

[576: ご近所さん]

近くにライフ本一色店が6月予定で開店しますね。石窯工房ぴーぷる（パン屋）の隣です。このマンションの北方です。より便利になります。

[577: マンション住民さん]

郊外で駅徒歩15分以上のマンションなんてこれからどんどん値が下がります。まさかタダでさえ価値が落ちるだろうマンションの唯一の救いのシャトルバスをなくすという選択肢はないでしょう。コンシェルジュもなくしてとかいってたら、ただ駅遠の郊外マンションになってしまいますよ。

[578: 評判気になるさん]

ルミエール商店街のはじっこと自転車屋の間にある【ありパン】みんな美味しい！

[579: 評判気になるさん]

コンシェルジュ、何かの役にたってる？
管理費の無駄と思う。

[580: マンション検討中さん]

>>579 評判気になるさん

今度、総会で話し合いましょう。
シャトルバスの件も。

[581: 匿名さん]

総会は理事会から出てきた内容を可決否決するのみで、話し合いはできないと思いますよ。なので理事会にどんどん口出ししていくしかないのではないですかね

[582: ご近所さん]

新小岩から7分のバス停が、レーベン新小岩から徒歩30秒のところにあるのに、シャトルバスを欲しがる住民の気持ちが良くわからない。これを維持するために、管理費が17500円/月とバカ高。修繕積立金が6740円/月はバカ安。これ、逆の間違いかな～

[583: eマンションさん]

>>582 ご近所さん

それは帰りのバス停のことですね？

シャトルバスは時間通りに発車して必ず座れるっていうメリットがありますよー。
ご近所さんじゃわからないか。

[584: ご近所さん]

>>583 eマンションさん
なるほど、朝の時間通りに発車して必ず座れる　が魅力なんですね。
相乗りタクシーがもうじき認可されるので、他には無い、迎車スペースがさらに生きますね。
散歩のときに気になるのですが、芝の手入れをするともっと価値が上がりますよ。
ボーボーです。コンシェルジュさんがんばって！秋に咲いて、枯れてしまった桜の大木は誰の担当？

[585: マンション掲示板さん]

>>584 ご近所さん
芝生は養生中です。ご近所の方が芝生の上をよく通過されるようで荒れてしまったためです。
注意書きをよくお読みになった方がよろしいかと。

[586: ご近所さん]

>>585　マンション掲示板さん
ショートカット部の芝の事情は推察できます。腹立つ気持ちはわかります。私は区道舗装部分を歩いています。
芝の手入れの悪いのは区道に沿った樹木周辺部分とモニュメント周辺です。
要するに誰も歩かない部分です。
芝は常に刈らないと、葉の根元に日光が当たらずに元気がなくなります。芝刈りをしているのかな？早朝はやらないだろうけど。

[587: ご近所さん]

芝刈りしてサッパリしましたね。桜の大木は？江戸川区によると区道部分はレーベン新小岩維持管理所掌だって。雨水と街灯以外は！

[588: マンション検討中さん]

シャトルバスってしばらく継続されるのでしょうか？

[589: 評判気になるさん]

>>588 マンション検討中さん
最初の1年だけは確約でした。
その後は皆さんで検討してくださいという説明でしたよ。
バスがあるから契約したという人もいますが、キチンと説明を理解していないようです。
一部の方のために、全く利用しない多数の人が経費を負担するのは不公平です。
無くなる方向になると思います。
新小岩駅行きのバス停が近くにあります。

[590: マンション検討中さん]

>>589 評判気になるさん
どうもありがとうございます。
個人的には利用しないので廃止される方が良いのですが、廃止された時に、バスがあるから契約した人がマンションを出てしまって空室が増えないかが不安です。

[591: 評判気になるさん]

>>590 マンション検討中さん
バス代とマンション売却の損失どちらに価値を置くかですね。

[592: 匿名さん]

シャトルバスを利用してない、廃止して欲しいという意見があることも勿論だが、それはどの共用部分においてもそうです。過去に行われたアンケートではシャトルバスを利用している人が多かったのにも拘らず、その利用者の声は無視され、いきなり総会で夜便廃止の流れになり、その後はアンケートを一切行わず。
継続するかやめるかだけアンケートを取られたところで、そりゃ使ってない人は要らないよとなります。
ただ利用者としても、このまま継続することがマンションにとって、多くの住人にとってメリットがあるのかないのか、わからないのが現状です。
戸当たりの負担額や路線バス利用時との比較なだど、費用対効果をわかりやすく提示して、その上でアンケートを実施、その結果で方針が決まるような、多くの住人にとってよい方向になるように、管理組合にはしっかり動いていただきたい。

[593: 匿名さん]

>>589 評判気になるさん
「一部の方のために、全く利用しない多数の人が経費を負担するのは不公平です。 」
アンケート結果は利用している人が多数でしたが？どちらが一部なのか？

[594: 評判気になるさん]

>>593 匿名さん
197世帯半数の100人なんかバスを利用してはいませんよ。

[595: 匿名さん]

>>594 評判気になるさん

そんなこといったらサルーンダイナーやキッズルーム、コンシェルジュが100人以上利用してるのかって話です。
利用者数だけみて廃止するのは雑だと思います。

[596: 匿名さん]

>>594 評判気になるさん
何調べでしょうか？
以前のアンケートで利用していると答えた方が多かったのですが？
廃止を希望する方が多く、多くの住人にとってその方が有意義であるなら、来期も現行のまま続けるのではなく、議案書の記載通りにアンケートを実施し、方針を決めるべきです。
きちんと住人の意見が反映される理事会であって欲しいですね。

[597: 住民板ユーザーさん2]

シャトルバスはクラスターの危険がありますね。
ベランダでのシャボン玉も感染の危険があるからやめて欲しい。包まれた危険な息がいろんな家の洗濯物に当たってますから。
自宅自粛の意味がない。

[598: 住民板ユーザーさん2]

>>597 住民板ユーザーさん2さん
コロナウイルスは72時間も生きてるってことが分かってますからね。ベランダから感染なんて怖すぎますね。

[599: デベにお勤めさん]

□今後の資産価値とサービス等について

現在こちらのマンションの価値（中古市場）は新築の時の価格と変わっていませんが、今後（2年後～）は郊外マンションの価値が下がっていくと思われます。（予想ですが２～3割程度）

こちらのマンションの価値や魅力は、親水公園に面していることや、専有部の仕様・設備もありますが第一として

・大規模マンション（共用部・施設や防災設備の充実、管理費等の抑制、サービス（シャトルバスやコンシェルジュなど）、コミュニティ）だと思います。

が、上記のうち残念ながらコミュニティは皆無に等しく、管理費も駐車場が全台機械駐のため高くなっています。（全台埋める必要があると思います。←外部貸し出し必須）
さらにサービスまでなくなると、大規模マンションの良さがない、管理費も高く、駅から遠いマンションとなるわけです。

今後資産価値は過去の例からすると、シャトルバスがなくなると1割減、コンシェルジュがなくなると0.5割減と推測されます。例えば現在4000万円の価値がある住戸だと、今後3000万円くらいとなり、さらに上記サービスがなくなれば2500万円ほどになってしまうと思われます。

そもそもなぜ、上記のサービス等を事業主のタカラレーベンは設定したのか？

★価格（相場）に値する魅力が足りないから。すなわちこれらがないと価値がない、売れない
ということです。

設備やサービス（付加価値）をなくすということは、魅力をなくすこととなり、新たな買い手がつかない、すなわち価格を下げる（価値が下がる）ということです。

現在住まわれている方は、それぞれ上記の何かに魅力や価値を見出し購入されていると思います。もともとあるものを、購入後に自分はいらないから安くして、というのは乱暴です。
それも納得して購入されたのではないのでしょうか？

自分は使わないからいらない、廃止にしてほしい。ではなく、きちんと資産価値と現状の支出のバランスを考え、管理組合（総会）で検討し改善することが大事だと思います。

[600: 匿名さん]

新小岩付近だと車使ってる人と自転車使ってる人どっちが多いんだろ。
ちなみに自分はロードバイク！