レーベン新小岩innoviaについて

[いつか買いたいさん [男性 30代]]

レーベン新小岩innoviaどうですか。
キッズルーム・ライブラリ・キッチンスタジアムがあるようですが、便利でしょうか。
子育てしやすい環境や設備があると良いなと思います。
いろいろ情報交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-shinkoiwa/

所在地：東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
交通：総武線 「新小岩」駅 徒歩17分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.88平米～88.72平米
売主：タカラレーベン
施工会社：ライト工業
管理会社：レーベンコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 契約済みさん]

第一期はローンキャンセルが出たようですが、現在はすべて売れたようです。

値段は高めですが駐車場は安いです。
シャトルバスは平日の通勤時間に合わせて運行予定で、定員28名なので京成バスや自転車も検討した方が良いかもしれません。

ちなみに、花火大会、スカイツリーが見える棟もあるので眺望を気にする人には良いかと思います

[22: 匿名さん]

シャトルバスも管理費で運用するから　そのうちに無くなってしまう可能性も考えておいた方が良いかもね。

[23: 匿名さん]

そうなんですよね。
1戸あたりの負担額って月々どれくらいなんでしょう？
委託運営だとは思いますが。
契約の更新の時、極端に値上がりしてしまうようであれば、もしかしたら無くなってしまう可能性もということなんですよねぇ…。
でも駅まで遠いですし、
シャトルバスがあることで購入を決意した人も少なくないのであれば、
続く可能性も・・・あり？

[24: 匿名さん]

公式サイトでは確認できなかったのですが
専用シャトルバスって住人なら利用料無料なんですか？
管理費は14,400円～19,300円とありますね。
大規模物件としては少々高めのような気がしましたが今時はこんなものなんでしょうか。
これにバス代が入ってるなら交通費が浮くので利用価値は大だと思います。
スレッドを読むと売れ行きは良さそうなのかな。現在は何戸販売中なのでしょう？

[25: マンコミュファンさん]

レーベンモデルルーム見学に行った者です。
確か最初の2年？はレーベンがシャトルバス代を負担すると言っていたと思います。
しかし200戸近いので管理費に充当しても大した額では無かったと思いますが…

レーベンが負担する期間が終われば管理組合総会で多数決を取るので無いでしょうか？
そしたら可決しますかね？
駐車場100%の物件でシャトルバスは新小岩駅まで片道8分と記載があります。
人の乗り降りを5分としたら26分で1往復です。
んで乗務員の休憩を兼ねてマンション側で10分の待機を作ったら35分に1本の間隔のバスに200戸近い住人が30人弱乗りのバスに通勤で毎日キチンと乗れるのでしょうか？

仮に乗れたり乗れなかったりするとしたら通勤の計算には入れられないのでシャトルバスは無いものと考えるかな？
私だったら…
管理費は大規模の割には高いんですよ。

駅遠物件ですし…
価格は高い、エレベーターの位置、ごみ捨て場の位置、駐輪場の位置が各棟から見事に離れてる施設は離れてるので…
魅力を探した方は教えて欲しいです。

[26: 維持費のリスク]

ここは、管理費や将来の修繕費で見ると非常にリスクが高そうなマンションです。

まず、駐車場が198台中の194台が機械式なのがまずい。
機械式は定期点検、定期部品交換、故障したときの修理代、将来の入れ替え費用などがかかります。
仮に稼働率が半分だとしても、全ての機械をメンテする必要があり、稼働率に関わらず固定です。かつ、安い料金設定なので、それを賄えるのかは疑問です。確実に持ち出しの赤字でしょう。

また、駐車場収入を管理費、修繕費に大きな割合で組み込むことが多いですが、ここは何％の稼働率を想定してるんでしょうか。そこが30%～40%想定とかならいいんですが、70%～80%などと高い稼働率想定で管理費や修繕費などに補填してると、稼働率の減少が管理費や修繕費の値上げに直結します。
特に、ここは駐車場の数が住戸に対して多いので、新築時から空きが多数となる可能性も高いですし、将来はかなりの数が空くことが想定されます。
また、大きめの車だと区画によっては止めれない場合もあり、外で借りざるを得ない場合もあります。
そして、竣工後も売れ残った部屋は、管理費や修繕費を売り主が売れるまで負担しますが、竣工時に駐車場が空いていてもそこは売り主が補填することはないでしょう。

すなわち、稼働率の想定次第では、入居時に既に赤字になり、管理費などの値上がりの可能性があります。

一旦切ります。

[27: 維持費のリスク]

次に、太陽光発電も維持費という意味では非常にまずいです。

機械式駐車場と同じく点検費、定期部品交換や修繕費がかかりますし、将来のパネルやコンバーターなどの入れ替えが以外と早いサイクルでやって来ます。それが以外に高い。そして、蓄電池も定期交換する必要があります。
パネルは中韓の安い製品だと故障しやすく、発電率も低いです。国産だと費用が高い。
費要回収で売電するにしても、書いとり費用がどんどん下がっていて維持費を含めると元は絶対にとれません。
基本的にはマンションの電気代の僅かな削減と、停電時や震災時に少しの電力を供給するのが目的でしょうが、そのコストが費用対効果に見合うものかです。
それに納得できるならいいですが、実際にかかる費要を全て提示してもらうと、きっと驚くほどの高値だと思います。

[28: 維持費のリスク]

次にたからの水ですが、これも浄水設備の維持更新で出費があるでしょう。

まとめると、下記については維持費が非常にかかるが、それは言わずにメリットだけをうたっているのです。
全戸割り当てのほぼ機械式駐車場
太陽光発電
たからの水

基本的には、タカラや管理会社の安定的な儲けになるので、売主側はリスクなくウハウハですが、住人は時間がたって、維持費がどんどん上がるのに気がつくまでは、維持費の全貌には気も留めないでしょう。
また、気がついたとしても、それが売りのマンションなので、廃止の多数の合意をとるのは難しいでしょう。
よほど財政的に逼迫しない限りは。

したがって、ここを買う上では、便利な設備が維持費や修繕費でどれだけのお金を使うのかを30年スパン位で確認し、駐車場の想定稼働率と現時点の埋まり具合を確認し、それに納得して買うべきでしょう。
これらの便利設備は、計画より高くなることが往々にしてありますから。

その上で、将来管理費や修繕費が予定よりも値上げされても問題ない十分な資金計画で、余裕をもって買うと良いでしょう。

単に部屋が安いというだけで、資金力のない何とか買える方が買うと、将来の維持費増で破綻する可能性がありますし、維持費の高いマンションはリセールしずらいですし。
修繕費が高くなる前に売ろうとしても、駅から遠く維持費が高く機械式駐車場が多いなどリスクの高いマンションは、敬遠されがちですし、中古価格も買い叩かれます。

永住志向で、維持費の高さを気にせず便利な設備を満喫したい！という価値観でないと、将来後悔するかもしれません。

[29: 維持費のリスク]

あと、シャトルバスもネックですね。
一部の利用者のために、二年後から全員で費要負担するのか。そのぶんは管理費が上がるのか、それを見越して高めに設定してるから変わらないのか。
総会の決議がないと廃止できないので、利用者の反対で継続する可能性もあるし。

当初の数年間の管理組合は、苦労しそうですね。

[30: 維持費のリスク]

そのようなリスクに気がつかず買った方が多数でしょうが、一期目の理事会でそういったリスクを全て洗いだし、色々シミュレーションしてみた方が良いですよ。

購入者が皆が納得してるならその限りではないですが、営業は普通はコストなどマイナス面は隠すので、そこは再認識して管理組合で費要を精査し、住民皆で共有すべきでしょうね。

[31: 匿名さん]

ここの営業が素直に管理費の内訳や長期修繕計画を見せてくれるとは思わないけど。契約するまでは喋り倒して言い訳して誤魔化すたけでしょうね。

[32: 匿名さん]

ご苦労。

[33: マンション検討中さん]

こちらのマンションの読み方って、イノービアですか？？

[34: 匿名さん]

↑イノービアで正しいと思います。

管理費の14,400円～19,300円はちょっと高めかなという印象ありますね。
でも駐車場が100％な点、太陽光発電システムが導入されている点など、
それをメリットに購入を考える方も多くいらっしゃるのではないかなと
思ったりします。駐車場使用料は安いですね。

[35: 匿名さん]

お金のかかる設備が満載だから、ランニングコストが高いのでしょう。管理費の高さや将来の修繕積立金のそれなりの値上げに耐えられる方なら、メリットを享受できるかな。
機械式駐車場や太陽光の入れ換えなどで修繕一時金とかあるなら要注意ですね。３０年後とかに集めようとしても、払わない、払えない人が多くなるみたいだから、管理組合の会計に穴が開くのは良く聞く話。
また、駅から遠い、ランニングコストが高いマンションはりセールバリューは低めだから、永住希望の方がターゲットなのかな？

[36: マンション検討中さん]

担当の方と話していると、資料持ってきますとかなんだかんだ席を外してなかなか戻ってこないことが多く、次の予定があるのでと言っても、それを繰り返しすごく滞在時間が長くなります。
他の掲示板でも、レーベンの営業は席を外すことが多いと書いてあってびっくり！上司に指示を仰いでいるとか、タバコを吸ってるだとか書き込みがあって、イライラしてしまいました。
本当に、何をしているのでしょう。
私は最初からあまり担当の方と馬が合わず、なんだかなーという感じなのですが、夫は気にならないとのことで、物件も気にいっているので、複雑です。
ランニングコストに関して書かれている方多いですが、きちんと話を聞いている方なのでしょうか？？憶測でしょうか？？

[37: 匿名さん]

管理費は高めなので、駐車場収入からどの程度補填していて、どの程度の駐車場稼働率を見込んでいるか、を確認するのがポイント。それにより、将来さらに値上げされそうかが分かります。

修繕積立金については、最低でも30年、できれば40年の長期修繕計画を確認し、5年毎に上がる金額が高くなりすぎないか、途中で一時金を取られないかを確認します。また当然ですが、機械式駐車場や太陽光発電、浄水装置などのメンテ費用が全て含まれた計画かもポイントです。また、こちらも駐車場収入からどの程度の補填があるかも確認必須です。それが妥当な範囲ならいいのでは？

[38: マンション検討中さん]

駐車場の稼働率については今の段階でもかなり埋まってきており、一世帯で自分たちと来客用にと5台借りたいなんていう方もいるとのこと。
担当の方の話なので、本当の話か確認しようがないですけどね。
やはり駐車場100%物件に住む方は車持ってるのが普通なのでは。

[39: 匿名さん]

それが本当かは、買って住んで理事会が立ち上がらないとわからない。
また、稼働率をキープできるかも長く住まないとわからない。
営業を信用するかはあなた次第ですね。
信じるなら買えば良いのです。

[40: マンコミュファンさん]

こちらのモデルルーム見学した者です。
レーベンの他(柏とか)の物件でも駐車場は100％稼働と言っていましたね。
確か70％の稼働率を下回ると管理費に影響が出ると言ってました。
ここは5400万代もあるのでそういった価格を購入する方は2台3台分借りる方も居ると営業の方は言っていましたね。

新小岩で大規模なので管理費や修繕費を低く抑えられてれば購入候補になったのですが…

[41: 通りがかりさん]

参考までに…

ライオンズ新小岩グランフォートですら、92世帯に対して駐車場が31台分しかないのに、稼働率が70％くらいですよ。

レーベンの営業は信じがたいですね。

[42: 匿名さん]

まあ柏とか奥地なら車の保有率は高めでしょうな。
そして、駐車場100%物件は保有率は高めでしょう。

でも、ここは駅遠とは言え東京ですので、同じ条件ではないよね。都内でローン高いから、ランニングの負担が重荷になってくると、ゆくゆくは車を手放す率は高い。

５年後１０年後にどうなってるか興味がありますな。

[43: 匿名さん]

駐車場の稼働率が管理費に影響が出るとは知りませんでした。
マンション選びでは何も考えず、自分が支払う管理費や修繕費の額を
チェックするのみでしたが、駐車場の設置台数、稼働率も大きく関わってくるんですね。
他にも共用設備の維持費について書かれている方もいらして、感心してしまいました。

[44: 匿名さん]

レーベン新小岩innovia：第2期予告物件概要
予定販売価格
3,300万円台～5,400万円台
予定最多価格帯
4,500万円台
交通
JR総武線「新小岩」駅徒歩17分
⇒経路探索はこちら
間取り
3LDK・4LDK
住居専有面積
65.88平米～88.72平米（MB含む）
バルコニー面積
11.83平米～13.60平米
ルーフバルコニー面積
11.12平米～49.96平米
所在地
東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
敷地面積
7522.96平米（実測）
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上11階
用途地域
準工業地域・近隣商業地域
総戸数
197戸（管理事務室1戸除く）
予定販売戸数
未定
管理費(月額)
14,400円～19,300円
修繕積立金(月額)
5,540円～7,430円
修繕積立基金(引渡時一括)
345,600円～463,200円
管理組合設立準備金(引渡時一括)
14,400円～19,300円
駐車場
198台（機械式194台、平置き2台、車いす対応車用1台、荷捌き駐車場1台）（使用料／月額2,000円～6,000円）
駐輪場
434台（2段式／394台、スライド式20台、平置き20台）（使用料／月額100円～300円）
バイク置場
15台（使用料/1,000円）
建物竣工予定
平成29年3月上旬
入居予定
平成29年3月末日
施工会社
ライト工業株式会社
設計・監理
株式会社デベロップデザイン　一級建築士事務所
分譲後の権利形態
敷地:専有面積割合による所有権の共有
建物:専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態
管理組合を結成し、管理会社との委託契約
建築確認番号
第ERI15035240号（平成27年9月1日）
売主・販売
株式会社タカラレーベン
〒163-0226　東京都新宿区西新宿2-6-1　新宿住友ビル26階
TEL.[phone]（代表）
宅地建物取引業免許／国土交通大臣(4)第5924号
（一社）不動産協会会員（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
土地売主
三信住建株式会社
〒104-0061　東京都中央区銀座6-2-1 Daiwa銀座ビル9階
TEL.[phone]（代表）
東京都知事（3）第85626 号
（一社）全国住宅産業協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
管理会社
株式会社レーベンコミュニティ

[45: 匿名さん]

管理費単価は219円/㎡ですか。
197戸の大規模なのに高めですね。
その分物件の価格が安いけども。

[46: マンコミュファンさん]

物件の3300万台〜って客寄せの1戸だけでは無かったでした？
他は軒並み4000万超えてたと記憶していますが…
価格改定したのでしょうか？
風呂が1317だったり間取りは田の字だが…
65平米前後で狭い部屋だったと思います。

[47: マンション検討中さん]

週末に再度打ち合わせに行く予定です。気に入った理由は、一番は周りの生活環境ですかね。近くの公園も大きいですし、交番も新しくなるようですから。

[48: 匿名さん]

４７さん、そうなのですか。生活環境良さげですか。
駅からあまりにも遠いのでどうかなと思っていたのですが、
公園が近くにあるなら子供を遊ばせるのには良さそうかも。
駐車場が全戸分確保されているのは良いなと思いました。

[49: マンション検討中さん]

契約しました。
私たちはおそらくずっとDINKSだと思いますから、キッズルームや近くの公園などは興味ありませんでしたが、駐車場が100%でとてもお安いのは、ランニングコストとしてはメリットかなり高いです。もし他のマンションなら駐車場敷地内外どちらでもだいたい15000円以上はしてきますからね。
この駐車場についても長期修繕計画にちゃんと入ってますし、稼働率6割で修理費と管理費トントンになるとの話でしたが、今のところ駐車場埋まってきているとのことでした。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん

長期修繕計画で駐車場の入れ替えまで総額でどれくらいお金かかるか、管理費で定期点検にどれだけお金かけてるかを、きちんとチェックしたんですね。
それで納得したなら良いのでは。

[51: 周辺住民さん]

２０１４年の９月１０日の大雨で、ニュースにもなりました。
周辺浸水します。
江戸川区総合体育館前の通り（千葉街道）も膝あたりまで水がきて、タクシーの運転席まで、みるみるうちに水びたし。千葉街道から、マンション裏手の親水公園沿いを新小岩駅方面に向かって歩いて行こうとするも、膝まで水がきていて、大変でした。
マンションの基礎はあげて建ててあるのかも？しれませんが、同じような豪雨があった場合は、覚悟する必要があると思います。急に水はけが良くなる地域ではないと思います。

[52: 匿名さん]

今日、東京は台風が来ると言われていますよね。台風直撃、大丈夫かな？と思います。

51さんが言うように周辺浸水するとゲリラ豪雨などの被害もあるのかもしれないと思ったりします。1階～2階、そして駐車場も注意しないといけなさそうです。

1期、2期即日完売で場所もいいように思うのですが、土地だけがネックですね。ホームページもかっこいいです。

[53: マンコミュファンさん]

第1期2期とも即日完売ですか？
凄い勢いですね。
これで何戸販売したのでしょうか？

そこまで売れ行き好調になる物件とも思いませんでしたが…
分からないものですねぇ…
決して駅距離考えたら安くは無いのに…

[54: 匿名さん]

第３期ってどれくらい出す予定なんでしょう？
最多価格帯が17戸出る、ということで、他の価格帯もあるわけですから
それ以上なんでしょう。

１期２期がそれぞれ何戸出たのかはわかりませんが、それなりの戸数は出たということは
考えていいんじゃないかなと思います。

本当に駅まで近くないのにすごい。価格面が大きいのですか。

[55: 匿名さん]

専有面積の広い物件だと収納もかなりたっぷりある上に居室もリビングも広さがガッツリありますから
暮らしていくうえでかなり余裕が出てくるのだなぁという風にかんじられます。

広いと居室も居室として使用することができます。
あまりに狭い居室だと、収納部屋みたいに使われることがあるなんて聞きましたから。

あとは駅までの距離がある分、このメリットに対してどう判断するかということになってくるでしょうね。

[56: 匿名さん]

即日完売ってどういうことなのだろう？
私たち契約したけど、初めて行って即決なんてしてないのになー。

[57: 匿名さん]

>>56 匿名さん

売りにかけた部屋全戸に申し込みが入ったってことです。
1期で5戸売りに掛けて、全てに申込みが入れば即日完売、1期で200戸売りに掛けて200戸に申込み入っても即日完売、
物は言いようですね。

[58: 匿名さん]

そう、そして、各期の売り出しでは、見込み客のついた部屋しか売り出さないからね。
レーベンは特に、見込み客へのはめ込み、囲い込み、引き留め工作が激しいみたいなので、買う意思を示した住戸はほぼ完売させるのだと思われます。

[59: 匿名さん]

販売期閉めきる前に要望書が出ると思うのですが、その要望書を出しているところを販売しているから
即日完売ということになっているだけだと思います。

別に珍しいことではないかと…

特に事前案内会からずっと通っていたりすると、その間に決めたりということになって行きますので、
即決しているというわけではないと思いますよ〜

[60: 匿名さん]

正直駅までスゴイ遠いのにどうして即日完売できているんだろう。
要望書を取っている分だけ販売しているって言ったって、
要望書自体は期を組めるぐらいには出ていたということになるんでしょう？
それならば、ここにどういうメリットがあったんだろうなと思いました。
契約された方はどういうところが決め手になりましたか？？

[61: 匿名さん]

>>60 匿名さん

いや、単に5戸売りに出して全部売れれば即日完売だよね。

駅から遠くても興味のある客に、何度も通わせて間違いなく買う見込み客と判断して要望書を出させてるから、よほどのことがない限り完売だよ。
特にレーベンはモデルルームで何度も長時間拘束して見込み客を弱らせる？社風のようなのでなおさら。
乗り気の客と、勧誘を断りきれない押しの弱い客が要望書出して、レーベンの長時間接客方針に不満な人は怒って検討止めるだろうから。

[62: 名無しさん]

本当にここ買わなくて良かった。
レーベンは本当に信用ならない。

内覧会は相当に用心されよ。点検口も業者に開けさせて、水道を流し、水漏れがないか確認した方がいい。
コンクリート見てもわからないと思うが、鉄筋が露出している箇所がないか必ず確認。
締め切って換気扇を回して、玄関ドアが開きにくかったら、部屋の一定の密閉性は保っている。
あと、バルコニーの勾配にも注意。
壁紙の剥がれ隙間より、見なければいけないところはたくさんある。

[63: 匿名さん]

1期2期完売という風になっているけれど、トータルで今はどれくらいの割合が売れているのか。
2期って別に５戸だけの販売だったわけではないのですよね？
全体的な戸数を考えればもう少し出ているのではないかなと思いました。
予告広告には具体的な戸数が出てきていませんし、結局じゃあ何戸売りだしたんだろうという感じにはなる。

駐車場は全戸分あって、しかも安い。
でもこの立地だったらこれくらいしなくっちゃダメなんでしょう。

[64: 匿名さん]

販売開始時期がどんどん遅れているのは何ででしょうか？

[65: マンコミュファンさん]

即日完売になる定数に申し込みが入ってないのでは？

[66: 匿名さん]

SUMOで見ていて、販売スケジュールが先延ばしになっていてなんで気になりした…
完売しないんですかね。

[67: 職人さん]

人口減少時代に突入してる日本で徒歩17分の物件を買ってしまったらここに限らず
２０年後には買い手がつかず家族の人生マンションと共に朽ち果てるしかなくなります。
徒歩１５分以上は戸建てエリアです。
大規模で駅遠だと資産の流動性もなく、10年・20年後はお隣さんが中古市場で売りに出たときに
競合物件になってしまい悪循環で更なる値崩れの要因を引き起こす。
一生をそのマンションで暮らすという考えは危険です。
親の介護、子供の独立、自身の転勤etc
資産価値＝リセールバリューを考えないといざという時に身動き取れなくなります。
検討者は冷静になった方が・・・

[68: 匿名さん]

ファミリー以外駅から遠いのはメリットがないのかなというのが悲しい現状でしょう。
子供がいらっしゃって車を持っているなら駅まで距離があるのはまだいいですが、
夫婦二人になってから車を手放す場合のことを考えると駅から近いことは重要な気がします。
バス便が充実していたら移動は楽にできそうですが、ここはどうなのでしょうか？

[69: マンコミュファンさん]

バス便は充実してますよ。
京成＆都営が止まるバス停が近いですからね。
しかしシャトルバスを運行するようなのでバス利用は躊躇しますよねー。
管理費に組み込まれてるのでシャトルバスを利用したい。
しかし通勤時間や雨の日は利用出来るか不明…

この物件は難しいですよ。
価格は駅遠の割には高い、駐車場の安さを武器にトータルコストを推して販売してるのでしょうが…
駐車料金を安くしてるのに全車機械式なのが…

そりゃ大規模なのに管理費も安く無いし修繕積立金も安く無いわけですよ。

[70: 匿名さん]

駐車場に関しては、完全に無計画ですね。
機械式でこの価格では、うまくいくわけないので、結局数年後、総会の決議で値上げしないといけなくなる。
しかし、一部の住民の猛反対に合い、値上げ断念。
資金計画は破綻し、管理組合に負債が残る。
売主は、2年で関係がなくなるので、知らんぷり。
レーベンコミュニティも、あんたらそれ知ってて買ったんでしょう？と開き直り

私のこのシナリオが忠実に再現されないことを祈ります。

[71: 匿名さん]

レーベンはねぇ・・・営業マンが平気で嘘つくからねぇ・・・。会社の体質もブラックだから、もめたときの対応は期待しちゃだめだよ。

[72: 匿名さん]

駐車場料金は月額2,000円～6,000円とありますが、機械式が2,000円ですか？
機械式194台とかなりの台数ですが、これは料金を上げて将来の修繕に備えて
おくべきだと感じます。
機械式駐車場を建て替えるとなると、1台100万円近くかかるとの事で莫大な
修繕費が必要になってしまうようです。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん

追加で言うと、機械式駐車場は空いてようが埋まってようが定期メンテ費用がかかる。
一台あたり月1500円～2000円ぐらいかな。
だから、駐車場料金はほぼそれに消える。
また、故障の対応や、防水塗装などの定期修繕でもお金がかかる。
ターンテーブルとかあればそれもね。

駐車場設置率100パーセントでほぼ機械式で安いのは、空きがなくてもヤバイけど、ドンドン空いてくるともっとヤバくなるよ。

それでも構わないから、必ず駐車場を借りたいという人をターゲットに販売してるんだろうけど。

[74: 匿名さん]

機械式駐車場にしてはいずれにしたってかなり安いですよね。
毎月のメンテナンス・ランニングコスト（電気代）に加えて、
将来的な修繕についても駐車場の月々の料金でペイできるように見ていかなければならないと思います。
長い目で見ていくとどうなんだろう。
こういうのって料金を上げていくのってすごく大変っていう話は聞きますよ。

[75: eマンションさん]

>>74 匿名さん

安く借りれることに魅力を感じる人が買ってると思うので、将来のことより目先の負担の軽減重視でしょうね。
住民全体で合意するのは非常に困難で、値上げはほぼ不可能でしょう。

[76: 匿名さん]

うーん、こういうのって最初からデベが結構厳し目に設定しないと後から値上げなんて難しそうなのに…
75さんが書かれているように、目先の金額っていうのが大きいのか。
家を買ったばかりだと他の月々の出費は抑えたいって思うのは確かによくあることなんだろうが。
あとからそれぞれの家庭から一時金を出すようにしないといけないよりは、月々上げていったほうが楽なんですよね。

[77: 名無しさん]

駐車場代値上げは、総会で決を取ってという話になりますので、荒れます。大規模物件ですし、自分のことしか考えなくて、声の大きな人は確実に数名いらっしゃいます。
その時の理事会は非常に嫌な思いをするでしょうね。

[78: 匿名さん]

営業電話がしつこくてびっくりした
売れてないのか？

[79: 匿名さん]

売れてないと思うよー

[80: とくめい]

売れてないよーって、何を知っているんだ？

[81: デベにお勤めさん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[82: 匿名さん]

レーベンは見込み客には随時値下げするらしい。
長時間拘束でしつこく売り込みされるというデメリットはあるけど、買う気満々の客ならいいんじゃね？

http://sennich.hatenablog.com/entry/2016/01/28/210314

[83: 匿名さん]

>>82
値下げアリですか？それは嬉しいです。他も検討したいんですが、しつこくされると逃げたくなるかもしれません。良条件だけ提示しておいてもらえると、買う時は買うと思います。

低価格、予算もあるので23区内で買えるのはありがたいんですが、間取りがもうちょっと広々だったらよかったなと思っています。

ここは3LDKが60㎡からあって、60㎡なら2LDKかなと思う私としては狭い気が。80㎡のJタイプ、Vタイプくらいないと広さを感じられないかなと思いました。主寝室6～7畳ってベッド置いておわりです。そうなると4LDK？

迷ってしまいますね。

[84: 匿名さん]

あと何部屋くらい売れ残ってるの？？
最近行かれた方います？？

[85: 匿名さん]

駅までかなり離れている分、お値段はこのままでもう少し広くないとなぁ…とは思うのですけれども１期から３期まで即日完売しているということですから
このお値段でも割安感を感じるくらい建物としては優れているということなんですか？？
４期で最期なのかな。それともまだまだ続くのかな。
どっちにしてもゴールは見えつつあるような状況なのだろうなと思いました。

[86: 評判気になるさん]

>>82 匿名さん
最悪な会社だから買わない方がいい

[87: マンション検討中さん]

対応が最悪な不動産デベロッパーと分かった。2022年の生産緑地方で潰れるだろうアホ会社

[88: 匿名さん]

駅から遠いし、道は狭い！老後や子持ちに向かない。シャトルバスも2年目から廃止だろうし近年みる最悪物件

[89: 匿名さん]

>>83 匿名さん

迷ったら、手付け打たずにやめましょう！返ってきませんからね〜〜

[90: 匿名さん]

>>84 匿名さん

相当かと。焦ってるから竣工後に購入しては。
2022年生産緑地法期限は格安に

[91: 匿名さん]

>>1 匿名さん

駅から遠過ぎです。地方です。

[92: 匿名さん]

>>83 匿名さん
2022年生産緑地法期限を待てばマンションは格安になります。迷わずやめましょう

[93: 匿名さん]

>>85 匿名さん
売れてないですよ。その手法を使ってるだけ。焦らずに

[94: 匿名さん]

近隣に住んでいますが、頻繁にこちらのビラがきて迷惑。

売れてないんでしょうね～

[95: 匿名さん]

連投してる方がいますねー。

生産緑地法ですか。それはこのマンションの購入云々という小さな話ではなく、日本全体の人にかかってくる話ですよね。
生産緑地法期限の5年後を待つとすると、それまで賃貸だったら家賃5年分や更新料もかかるし、オリンピックもあるし、増税もあるわけです。
この5年を賃貸でお金を捨てるだけにするか、財産にするか。

駅から遠すぎるという意見もあるが、歩くことができる距離だし、バス停も近い。
遠いからこその駅近のごみごみした感じがなく、広い敷地にゆとりのある設計で、部屋に住むだけではなく、ラウンジやブックシェルフコーナーなどが利用できる付加価値もある。

マイホームをいつ買うか、どこに買うか。
生産緑地法に振り回されずに、自分が求めるものを自分のタイミングで選べばよい。

[96: eマンションさん]

>>95 匿名さん

[97: 匿名さん]

95様に同感です！
経済動向は複雑な理由で変わって来ます。今はローン金利が底打ちし、住宅ローン控除もあるので、マンション購入には良い時期かと思います。マンション価格の下落を待っていては、金利の跳ね上がりや、歳を取ってしまい団信生命保険の条件にも引っ掛かります。
マンション構造や面積と価格。通勤圏内かどうか。ローンについてなど、いろいろときちんと調べて自分が気に入れば、それでいいと思います。
ちなみに、このマンションはペット2匹まで可ですよ。
大型犬を飼いたいかたは、1階のお庭付きになります。

[98: 匿名さん]

本当、95さんと97さんに同感です。マンション買うのは個人の状況とか、考えがあるわけなので。この場で否定してくるひとは、業者か暇人でしょうね。

[99: 通りがかりさん]

>>98 匿名さん

誰も話題にしてないペットの話をしてくる97さんの方がよっぽど業者っぽいけど…

[100: 匿名さん]

単純に購入者なんじゃねーの？

[101: 匿名さん]

>>95 匿名さん

賃貸でお金を捨てるか財産にするか、ではなく、借金せず賃貸にお金を払うか借金返すのにお金を払うか、だよ。借金を返し終えるまでは担保だから貴方の資産ではない。

借金を完済すると自分の資産になるけど、その頃には何度か大規模修繕して修繕費が上がりかなりの出費になる。固定資産税と合わせて月に6万7万の出費となる可能性もある。賃貸と違い、給湯器など室内設備は壊れたら自腹。どっちもどっちだよ。

まあ買いたいなら買えばいいし、待ちたいなら待てばいい。
今かうのが全てではない。

[102: 匿名さん]

一戸建てでも同じく全額自己負担。
担保でも、あれば財産。
マンションを買うために必要な情報収集と正確な収支の計算ができて、総合的に判断できたら決断すればいいのでは？
自己資金や年齢、家族構成がいろいろなので、やはりそれぞれのタイミングだと思う。

[103: 匿名さん]

現地モデルルームまだですか〜？
決算近いし値下げ期待大

[104: 匿名さん]

決算近いということですが、それでももうある程度のゴールが見えている段階なので敢えて今の段階で値下げってあるのかしら。
買う方としてはあったほうが嬉しいにきまっているのだけれど。

第４期販売戸数未定っていう風になっているんですが、何戸出してくるのでしょう。
最終期になってくるのかなと思いきや最終と煽る文字もないですから。

[105: 匿名さん]

売れてないんですかねー？

[106: 匿名さん]

苦戦しているみたいですね。

[107: 匿名さん]

もともと夏ごろまで販売予定みたいですよ

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
そんな訳ないでしょ。
というか、本当にそんな方針なら、売りつけさえすれば購入者の今後のことなんかどうだっていいと思っているひどい売主だということになるよ。
入居が遅いってことは、その分管理組合のお金が少なくなるっていうことなんだから。

[109: マンション掲示板さん]

流石に駅から遠すぎるなぁ

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[110: 匿名さん]

>>102 匿名さん

賃貸と購入の話に対するコメントだよ。
なんか回答がずれてない？

賃貸だと資産にならない、購入だと安心とか、買わせたい視点しか話してないからね。
屋外の機械式駐車場が194台もあったら、維持費と入れ換え費用がやばいよ。
1台分で100～150万ぐらいと言われてるから、単純計算でも二億はかかる。
屋外だから雨ざらしで痛みも早い。
故障頻発で20年位で入れ替えでは。
また経年劣化が早く、錆止め塗装や部品交換もばかにならにい。

戸建てとマンションの比較はまた違う話。
そちらに話をそらすということは、賃貸でなく購入としたときのデメリットを認めたということ。

いずれにせよ、そういうデメリットを、購入をなぜかよく見せたがる人は無視して、正確に把握した上で、それでもマンション買いたい人は買えば良いのです。
ここのメリットデメリットを正確に把握した上で、この物件をかいたいなら、それもまたよし。太陽光発電と機械式駐車場による維持費の不安、駅遠による利便性と資産価値の不安はあるけど、そこを割りきれるなら緑もあるし住みやすいのでは。

良い点も悪い点も正確に伝えないと検討者の参考にはならないからねえ。それを踏まえての決断だから。踏み切れないひとは買わなくていいと思うよ。

[111: 匿名さん]

マンション評論家のさかきあつし氏いわく
レーベン新小岩innovia
駅から遠すぎる197戸！

[112: 匿名さん]

ロケーションのガイドマップを見てみましたが、駅からは徒歩20-25分くらいですか？
アクセスでは都心へのフットワークが良く、東京駅まで直通12分と強調していますが
新小岩駅までの距離があるので何とも…設備は高級感があり充実しているようで
あとは価格で折り合いがつけられるかでしょうか。

[113: 匿名さん]

実際に歩いてみましたが、信号加味して20分といったところでした。

車持ちならいいのでは。

[114: 匿名さん]

車がある人向け、電車通勤をしていない人向け、という感じはしますよね。
勤務地まで自転車で通ってしまっていたりとか、マイカー通勤OKの人とかそういう人ならば駅に近いことにこだわらないでしょうし。
ただ、そういう人はあまり多くはないですので、
資産価値としてはどうなのだろうという部分はあります。
駅から近いと維持しやすいですが。
ここの場合はもう腰を落ち着けて永住しようという人向けになるのでしょうね。

[115: 匿名さん]

ここは中華どのくらいいるかな？
共用部分にう○ちやおし○こするのではないかと少し心配。

[116: 通りがかりさん]

日本じゃ韓国の方が何かと叩かれますが、なんだかんだ一番マナーが悪いのは中華なんですよね。
自分の周りでも前者は普通ですが、後者はほんとに、、

[117: 匿名さん]

もう入居はじまってますよね？
どんな感じすか

[118: 匿名さん]

完全売れてないよ…マンションの価格表とかもないしどこの場所が売れてるとか教えてくれないしね

[119: eマンションさん]

駅からの距離が遠くても売れるところは売れるんですけどね。
みなさん、ここは価格と立地をカバーできるほどの魅力を感じないのでしょうか。

余談ですが、葛西にも駅徒歩15分ほどの場所に約440戸の大規模物件ができます。
葛西と新小岩でどのように売れ行きが変わるのか楽しみです。
江戸川区の中でも葛西は人気ですが、新小岩は地元民以外は治安が悪いイメージしかないですから、この立地では他の地域の人は食いつかないかと。

[120: 匿名さん]

てゆか、葛西とか東西線乗ること考えたら、治安とか関係なくね？