レーベン新小岩innoviaについて

[いつか買いたいさん [男性 30代]]

レーベン新小岩innoviaどうですか。
キッズルーム・ライブラリ・キッチンスタジアムがあるようですが、便利でしょうか。
子育てしやすい環境や設備があると良いなと思います。
いろいろ情報交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-shinkoiwa/

所在地：東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
交通：総武線 「新小岩」駅 徒歩17分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.88平米～88.72平米
売主：タカラレーベン
施工会社：ライト工業
管理会社：レーベンコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

駐車場だったところにできるのですよね？
あまり広そうな感じじゃないのだけれど、戸数はどれくらいなのだろう。
この辺りは戸建てが多い地域なのでマンションの需要はどうなのかなと思ういます。
あと駅から近くはないですので、
他所の地域の人がわざわざこの辺りで考えるのかなぁとか思いました。
地元向け？

[2: 匿名さん]

どうやら200戸近くあるマンションのようです。結構広い駐車場だったんでしょうか。駅から17分あるのでそれをどう割り切るかってところですかね。他地域から来る場合、その辺りが価格に反映するならアリかなあと思います。スーモに「キッズルーム・ライブラリー・キッチンスタジアム完備」とあったのでファミリーさんには人気出そうです。

[3: 匿名さん]

駅からの距離はデメリットになるのかなと考えられますから、
そこをどうとらえるかによりますね
駅まで行けるバスは出ているのでしょうか？大規模なので循環バスが出ているとうれしいですが、本数なども少なそうですからいずれにしても
不便でしょうね

[4: 匿名]

駐車場は100%だと足りなくなるよね。

[5: マンション好き]

駅距離は微妙ですが、環境は良く、駐車場100％なので
その料金次第では人気が出るのではないでしょうか。
今新小岩で売れ残っている駅遠マンションとの差別化も
商品企画に織り込んでいるでしょうし。
楽しみですね。

[6: 検討中の奥さま [女性 30代]]

人身事故が減るように駅を改善して欲しいです。

[7: 匿名さん]

JRもホーム柵の設置を健闘しているというニュースをちょっと前に見たことがあるのですが,,,
改善されて欲しいですね。
やはり安全であることが再優先ですから。

バスも本数はそんなに多くないのですか。
となると基本的には電車で通っている人向きではないということなのかな。

[8: ご近所さん]

菅原橋なのでバスは結構ありますよ。
新小岩行きなら朝のピーク時なら5分に1本のペース、それ以外でも8分に1本位だったはずです。

[9: 検討中の奥さま [女性 20代]]

バスは朝夕は5分おきそれ以外は10分おきくらいで出てると思います

資料届いたけど2/27からモデルルームオープンみたいですね。

3LDKでいくら位になるんだろう…

[10: 物件比較中さん [男性 30代]]

新小岩で物件検討中です。
最後にレーベン新小岩をモデルルーム見学して決定する予定です。

我が家にも案内が届きました。
私の予想は3LDKは3400万円台〜5400万円台と予想してます。

大規模ですが、家庭内で使う水の全てを浄水器を通す事や太陽光、浴室テレビ標準等が価格にどう影響出るか懸念してます。

駅駐輪場は飽和状態ですし。バス利用区域なので値段へのバックを期待しています。

[11: 匿名さん]

浄水器の水って口に入るものだけでいいんじゃないか、とか
浴室テレビって使うか？とかそういうものは考えてしまいますよね。
設置コストがかなり上乗せされないのかしらと思う状態です。
駅までの距離を考えると人気がどうなんだろうというのがあって、
仕様は高めにしてるのかな、とも取れます。

[12: 匿名さん]

浴室テレビは欲しいです。そんな人もいますね。ディスポーザより欲しいかも。1時間くらい入っている方も多いでしょう。ただ単体でも売っていますし、音楽だけ聞いていればという人もいるでしょう。駅前の開発が進むと助かります！！

[13: 物件比較中さん [男性 30代]]

公式に3700万円代〜と出ましたね。
65平米〜有るようですが…
坪単価190万〜という事ですか…
駅から17分と遠いのに強気ですね。
レーベンは駐車場を安くして総支払額を抑えるイメージがありますが…
その分車を手放した時のメリットが減るのと…
適正価格なら管理費、修繕費どちらかをもっと抑えられるのになぁ…
と思います。
たからの水はメリットでしょう。
必要なければフィルター交換しなければ済むので。

シャトルバスも個人的にはいらないですね。
197戸も入ってて雨の日の通勤とかで乗車出来るキャパとは思えません。
価格はやはり様々な影響で高くなってるイメージですね。、

[14: 匿名さん]

意外と強気な価格ですね。
コレじゃ、平井のスミフとあんまり変わりませんね、駅遠なのに。。。

[15: 物件比較中さん]

モデルルーム行ってきました。
3700万円台〜とありますが、1戸で客寄せ的な存在です。
抽選確実と言われ、他は4200万〜のイメージでした。
防災を意識してるみたいですが…
そこに意識高い人には良いのでは。

最近の大規模は共用施設等を充実されるので、小規模と管理費、修繕費が変わらないかむしろ高いですよ。

やはり建築費、人件費が上がってるということなんでしょうか…
今後の竣工物件は高めの値段設定になるんですかねー。

[16: マンション比較中さん]

第一期即日完売とホームページで書いてありましたが
物件概要には第一期概要の販売戸数未定・最多価格未定となっていますが
どういうことなんでしょうか？

完売してないってことなんでしょうかね。
一期はいくつ売れてあといくつ売れ残っているのでしょうか？
わかる方教えてください。

[17: 物件比較中さん]

第1期では50戸即日完売だそうです。
残り147戸ですね。

陽当たりもまちまちな所もあり、物件価格は駅から離れてるが、高めな設定…

しかしタカラレーベン特有のたからの水、太陽光電売、駐車場の低価格が自分の価値観に合えば買いなんでしょう。
大規模だからと言って周辺マンションより修繕費、管理費が安いという事は無かった。
共用設備が入ってるし当然ですがね。

[18: 匿名さん]

このスレ過疎ってますね

地元民対象のマンションですかね

[19: 匿名さん]

ずいぶん売れ行きがいいんですね。
消費税増税も控え、購入されたい、と考えている方は少なくない、ということでしょうか。
このあたりは、何を優先しているのか、ということでも判断材料が違うのでしょうが。

[20: マンション比較中さん]

第一期で203号室の支払い例が掲載されていて第一期完売となり
第二期で303号室の支払い例に変更されていたのに
また203号室の支払い例に戻っていますね。

203号室は第一期販売という事なのにどうしてまた完売と掲載しつつ
303号室から再度変更して掲載を始めたのでしょうか。

キャンセルが出たのでしょうか。もしそうであれば完売ではなくなりますし
203号室が第一期販売でないのであれば、オトリ広告となります。

必死さがものすごく感じられます。
駅から遠くて売れないんでしょうか。

[21: 契約済みさん]

第一期はローンキャンセルが出たようですが、現在はすべて売れたようです。

値段は高めですが駐車場は安いです。
シャトルバスは平日の通勤時間に合わせて運行予定で、定員28名なので京成バスや自転車も検討した方が良いかもしれません。

ちなみに、花火大会、スカイツリーが見える棟もあるので眺望を気にする人には良いかと思います

[22: 匿名さん]

シャトルバスも管理費で運用するから　そのうちに無くなってしまう可能性も考えておいた方が良いかもね。

[23: 匿名さん]

そうなんですよね。
1戸あたりの負担額って月々どれくらいなんでしょう？
委託運営だとは思いますが。
契約の更新の時、極端に値上がりしてしまうようであれば、もしかしたら無くなってしまう可能性もということなんですよねぇ…。
でも駅まで遠いですし、
シャトルバスがあることで購入を決意した人も少なくないのであれば、
続く可能性も・・・あり？

[24: 匿名さん]

公式サイトでは確認できなかったのですが
専用シャトルバスって住人なら利用料無料なんですか？
管理費は14,400円～19,300円とありますね。
大規模物件としては少々高めのような気がしましたが今時はこんなものなんでしょうか。
これにバス代が入ってるなら交通費が浮くので利用価値は大だと思います。
スレッドを読むと売れ行きは良さそうなのかな。現在は何戸販売中なのでしょう？

[25: マンコミュファンさん]

レーベンモデルルーム見学に行った者です。
確か最初の2年？はレーベンがシャトルバス代を負担すると言っていたと思います。
しかし200戸近いので管理費に充当しても大した額では無かったと思いますが…

レーベンが負担する期間が終われば管理組合総会で多数決を取るので無いでしょうか？
そしたら可決しますかね？
駐車場100%の物件でシャトルバスは新小岩駅まで片道8分と記載があります。
人の乗り降りを5分としたら26分で1往復です。
んで乗務員の休憩を兼ねてマンション側で10分の待機を作ったら35分に1本の間隔のバスに200戸近い住人が30人弱乗りのバスに通勤で毎日キチンと乗れるのでしょうか？

仮に乗れたり乗れなかったりするとしたら通勤の計算には入れられないのでシャトルバスは無いものと考えるかな？
私だったら…
管理費は大規模の割には高いんですよ。

駅遠物件ですし…
価格は高い、エレベーターの位置、ごみ捨て場の位置、駐輪場の位置が各棟から見事に離れてる施設は離れてるので…
魅力を探した方は教えて欲しいです。

[26: 維持費のリスク]

ここは、管理費や将来の修繕費で見ると非常にリスクが高そうなマンションです。

まず、駐車場が198台中の194台が機械式なのがまずい。
機械式は定期点検、定期部品交換、故障したときの修理代、将来の入れ替え費用などがかかります。
仮に稼働率が半分だとしても、全ての機械をメンテする必要があり、稼働率に関わらず固定です。かつ、安い料金設定なので、それを賄えるのかは疑問です。確実に持ち出しの赤字でしょう。

また、駐車場収入を管理費、修繕費に大きな割合で組み込むことが多いですが、ここは何％の稼働率を想定してるんでしょうか。そこが30%～40%想定とかならいいんですが、70%～80%などと高い稼働率想定で管理費や修繕費などに補填してると、稼働率の減少が管理費や修繕費の値上げに直結します。
特に、ここは駐車場の数が住戸に対して多いので、新築時から空きが多数となる可能性も高いですし、将来はかなりの数が空くことが想定されます。
また、大きめの車だと区画によっては止めれない場合もあり、外で借りざるを得ない場合もあります。
そして、竣工後も売れ残った部屋は、管理費や修繕費を売り主が売れるまで負担しますが、竣工時に駐車場が空いていてもそこは売り主が補填することはないでしょう。

すなわち、稼働率の想定次第では、入居時に既に赤字になり、管理費などの値上がりの可能性があります。

一旦切ります。

[27: 維持費のリスク]

次に、太陽光発電も維持費という意味では非常にまずいです。

機械式駐車場と同じく点検費、定期部品交換や修繕費がかかりますし、将来のパネルやコンバーターなどの入れ替えが以外と早いサイクルでやって来ます。それが以外に高い。そして、蓄電池も定期交換する必要があります。
パネルは中韓の安い製品だと故障しやすく、発電率も低いです。国産だと費用が高い。
費要回収で売電するにしても、書いとり費用がどんどん下がっていて維持費を含めると元は絶対にとれません。
基本的にはマンションの電気代の僅かな削減と、停電時や震災時に少しの電力を供給するのが目的でしょうが、そのコストが費用対効果に見合うものかです。
それに納得できるならいいですが、実際にかかる費要を全て提示してもらうと、きっと驚くほどの高値だと思います。

[28: 維持費のリスク]

次にたからの水ですが、これも浄水設備の維持更新で出費があるでしょう。

まとめると、下記については維持費が非常にかかるが、それは言わずにメリットだけをうたっているのです。
全戸割り当てのほぼ機械式駐車場
太陽光発電
たからの水

基本的には、タカラや管理会社の安定的な儲けになるので、売主側はリスクなくウハウハですが、住人は時間がたって、維持費がどんどん上がるのに気がつくまでは、維持費の全貌には気も留めないでしょう。
また、気がついたとしても、それが売りのマンションなので、廃止の多数の合意をとるのは難しいでしょう。
よほど財政的に逼迫しない限りは。

したがって、ここを買う上では、便利な設備が維持費や修繕費でどれだけのお金を使うのかを30年スパン位で確認し、駐車場の想定稼働率と現時点の埋まり具合を確認し、それに納得して買うべきでしょう。
これらの便利設備は、計画より高くなることが往々にしてありますから。

その上で、将来管理費や修繕費が予定よりも値上げされても問題ない十分な資金計画で、余裕をもって買うと良いでしょう。

単に部屋が安いというだけで、資金力のない何とか買える方が買うと、将来の維持費増で破綻する可能性がありますし、維持費の高いマンションはリセールしずらいですし。
修繕費が高くなる前に売ろうとしても、駅から遠く維持費が高く機械式駐車場が多いなどリスクの高いマンションは、敬遠されがちですし、中古価格も買い叩かれます。

永住志向で、維持費の高さを気にせず便利な設備を満喫したい！という価値観でないと、将来後悔するかもしれません。

[29: 維持費のリスク]

あと、シャトルバスもネックですね。
一部の利用者のために、二年後から全員で費要負担するのか。そのぶんは管理費が上がるのか、それを見越して高めに設定してるから変わらないのか。
総会の決議がないと廃止できないので、利用者の反対で継続する可能性もあるし。

当初の数年間の管理組合は、苦労しそうですね。

[30: 維持費のリスク]

そのようなリスクに気がつかず買った方が多数でしょうが、一期目の理事会でそういったリスクを全て洗いだし、色々シミュレーションしてみた方が良いですよ。

購入者が皆が納得してるならその限りではないですが、営業は普通はコストなどマイナス面は隠すので、そこは再認識して管理組合で費要を精査し、住民皆で共有すべきでしょうね。

[31: 匿名さん]

ここの営業が素直に管理費の内訳や長期修繕計画を見せてくれるとは思わないけど。契約するまでは喋り倒して言い訳して誤魔化すたけでしょうね。

[32: 匿名さん]

ご苦労。

[33: マンション検討中さん]

こちらのマンションの読み方って、イノービアですか？？

[34: 匿名さん]

↑イノービアで正しいと思います。

管理費の14,400円～19,300円はちょっと高めかなという印象ありますね。
でも駐車場が100％な点、太陽光発電システムが導入されている点など、
それをメリットに購入を考える方も多くいらっしゃるのではないかなと
思ったりします。駐車場使用料は安いですね。

[35: 匿名さん]

お金のかかる設備が満載だから、ランニングコストが高いのでしょう。管理費の高さや将来の修繕積立金のそれなりの値上げに耐えられる方なら、メリットを享受できるかな。
機械式駐車場や太陽光の入れ換えなどで修繕一時金とかあるなら要注意ですね。３０年後とかに集めようとしても、払わない、払えない人が多くなるみたいだから、管理組合の会計に穴が開くのは良く聞く話。
また、駅から遠い、ランニングコストが高いマンションはりセールバリューは低めだから、永住希望の方がターゲットなのかな？

[36: マンション検討中さん]

担当の方と話していると、資料持ってきますとかなんだかんだ席を外してなかなか戻ってこないことが多く、次の予定があるのでと言っても、それを繰り返しすごく滞在時間が長くなります。
他の掲示板でも、レーベンの営業は席を外すことが多いと書いてあってびっくり！上司に指示を仰いでいるとか、タバコを吸ってるだとか書き込みがあって、イライラしてしまいました。
本当に、何をしているのでしょう。
私は最初からあまり担当の方と馬が合わず、なんだかなーという感じなのですが、夫は気にならないとのことで、物件も気にいっているので、複雑です。
ランニングコストに関して書かれている方多いですが、きちんと話を聞いている方なのでしょうか？？憶測でしょうか？？

[37: 匿名さん]

管理費は高めなので、駐車場収入からどの程度補填していて、どの程度の駐車場稼働率を見込んでいるか、を確認するのがポイント。それにより、将来さらに値上げされそうかが分かります。

修繕積立金については、最低でも30年、できれば40年の長期修繕計画を確認し、5年毎に上がる金額が高くなりすぎないか、途中で一時金を取られないかを確認します。また当然ですが、機械式駐車場や太陽光発電、浄水装置などのメンテ費用が全て含まれた計画かもポイントです。また、こちらも駐車場収入からどの程度の補填があるかも確認必須です。それが妥当な範囲ならいいのでは？

[38: マンション検討中さん]

駐車場の稼働率については今の段階でもかなり埋まってきており、一世帯で自分たちと来客用にと5台借りたいなんていう方もいるとのこと。
担当の方の話なので、本当の話か確認しようがないですけどね。
やはり駐車場100%物件に住む方は車持ってるのが普通なのでは。

[39: 匿名さん]

それが本当かは、買って住んで理事会が立ち上がらないとわからない。
また、稼働率をキープできるかも長く住まないとわからない。
営業を信用するかはあなた次第ですね。
信じるなら買えば良いのです。

[40: マンコミュファンさん]

こちらのモデルルーム見学した者です。
レーベンの他(柏とか)の物件でも駐車場は100％稼働と言っていましたね。
確か70％の稼働率を下回ると管理費に影響が出ると言ってました。
ここは5400万代もあるのでそういった価格を購入する方は2台3台分借りる方も居ると営業の方は言っていましたね。

新小岩で大規模なので管理費や修繕費を低く抑えられてれば購入候補になったのですが…

[41: 通りがかりさん]

参考までに…

ライオンズ新小岩グランフォートですら、92世帯に対して駐車場が31台分しかないのに、稼働率が70％くらいですよ。

レーベンの営業は信じがたいですね。

[42: 匿名さん]

まあ柏とか奥地なら車の保有率は高めでしょうな。
そして、駐車場100%物件は保有率は高めでしょう。

でも、ここは駅遠とは言え東京ですので、同じ条件ではないよね。都内でローン高いから、ランニングの負担が重荷になってくると、ゆくゆくは車を手放す率は高い。

５年後１０年後にどうなってるか興味がありますな。

[43: 匿名さん]

駐車場の稼働率が管理費に影響が出るとは知りませんでした。
マンション選びでは何も考えず、自分が支払う管理費や修繕費の額を
チェックするのみでしたが、駐車場の設置台数、稼働率も大きく関わってくるんですね。
他にも共用設備の維持費について書かれている方もいらして、感心してしまいました。

[44: 匿名さん]

レーベン新小岩innovia：第2期予告物件概要
予定販売価格
3,300万円台～5,400万円台
予定最多価格帯
4,500万円台
交通
JR総武線「新小岩」駅徒歩17分
⇒経路探索はこちら
間取り
3LDK・4LDK
住居専有面積
65.88平米～88.72平米（MB含む）
バルコニー面積
11.83平米～13.60平米
ルーフバルコニー面積
11.12平米～49.96平米
所在地
東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
敷地面積
7522.96平米（実測）
構造・規模
鉄筋コンクリート造地上11階
用途地域
準工業地域・近隣商業地域
総戸数
197戸（管理事務室1戸除く）
予定販売戸数
未定
管理費(月額)
14,400円～19,300円
修繕積立金(月額)
5,540円～7,430円
修繕積立基金(引渡時一括)
345,600円～463,200円
管理組合設立準備金(引渡時一括)
14,400円～19,300円
駐車場
198台（機械式194台、平置き2台、車いす対応車用1台、荷捌き駐車場1台）（使用料／月額2,000円～6,000円）
駐輪場
434台（2段式／394台、スライド式20台、平置き20台）（使用料／月額100円～300円）
バイク置場
15台（使用料/1,000円）
建物竣工予定
平成29年3月上旬
入居予定
平成29年3月末日
施工会社
ライト工業株式会社
設計・監理
株式会社デベロップデザイン　一級建築士事務所
分譲後の権利形態
敷地:専有面積割合による所有権の共有
建物:専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による所有権の共有
管理形態
管理組合を結成し、管理会社との委託契約
建築確認番号
第ERI15035240号（平成27年9月1日）
売主・販売
株式会社タカラレーベン
〒163-0226　東京都新宿区西新宿2-6-1　新宿住友ビル26階
TEL.[phone]（代表）
宅地建物取引業免許／国土交通大臣(4)第5924号
（一社）不動産協会会員（一社）全国住宅産業協会会員
（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
土地売主
三信住建株式会社
〒104-0061　東京都中央区銀座6-2-1 Daiwa銀座ビル9階
TEL.[phone]（代表）
東京都知事（3）第85626 号
（一社）全国住宅産業協会会員　（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
管理会社
株式会社レーベンコミュニティ

[45: 匿名さん]

管理費単価は219円/㎡ですか。
197戸の大規模なのに高めですね。
その分物件の価格が安いけども。

[46: マンコミュファンさん]

物件の3300万台〜って客寄せの1戸だけでは無かったでした？
他は軒並み4000万超えてたと記憶していますが…
価格改定したのでしょうか？
風呂が1317だったり間取りは田の字だが…
65平米前後で狭い部屋だったと思います。

[47: マンション検討中さん]

週末に再度打ち合わせに行く予定です。気に入った理由は、一番は周りの生活環境ですかね。近くの公園も大きいですし、交番も新しくなるようですから。

[48: 匿名さん]

４７さん、そうなのですか。生活環境良さげですか。
駅からあまりにも遠いのでどうかなと思っていたのですが、
公園が近くにあるなら子供を遊ばせるのには良さそうかも。
駐車場が全戸分確保されているのは良いなと思いました。

[49: マンション検討中さん]

契約しました。
私たちはおそらくずっとDINKSだと思いますから、キッズルームや近くの公園などは興味ありませんでしたが、駐車場が100%でとてもお安いのは、ランニングコストとしてはメリットかなり高いです。もし他のマンションなら駐車場敷地内外どちらでもだいたい15000円以上はしてきますからね。
この駐車場についても長期修繕計画にちゃんと入ってますし、稼働率6割で修理費と管理費トントンになるとの話でしたが、今のところ駐車場埋まってきているとのことでした。

[50: 匿名さん]

>>49 マンション検討中さん

長期修繕計画で駐車場の入れ替えまで総額でどれくらいお金かかるか、管理費で定期点検にどれだけお金かけてるかを、きちんとチェックしたんですね。
それで納得したなら良いのでは。