レーベン新小岩innoviaについて

[いつか買いたいさん [男性 30代]]

レーベン新小岩innoviaどうですか。
キッズルーム・ライブラリ・キッチンスタジアムがあるようですが、便利でしょうか。
子育てしやすい環境や設備があると良いなと思います。
いろいろ情報交換したいので、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-shinkoiwa/

所在地：東京都江戸川区本一色一丁目70-1他（地番）
交通：総武線 「新小岩」駅 徒歩17分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.88平米～88.72平米
売主：タカラレーベン
施工会社：ライト工業
管理会社：レーベンコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 契約済みさん]

第一期はローンキャンセルが出たようですが、現在はすべて売れたようです。

値段は高めですが駐車場は安いです。
シャトルバスは平日の通勤時間に合わせて運行予定で、定員28名なので京成バスや自転車も検討した方が良いかもしれません。

ちなみに、花火大会、スカイツリーが見える棟もあるので眺望を気にする人には良いかと思います

[22: 匿名さん]

シャトルバスも管理費で運用するから　そのうちに無くなってしまう可能性も考えておいた方が良いかもね。

[23: 匿名さん]

そうなんですよね。
1戸あたりの負担額って月々どれくらいなんでしょう？
委託運営だとは思いますが。
契約の更新の時、極端に値上がりしてしまうようであれば、もしかしたら無くなってしまう可能性もということなんですよねぇ…。
でも駅まで遠いですし、
シャトルバスがあることで購入を決意した人も少なくないのであれば、
続く可能性も・・・あり？

[24: 匿名さん]

公式サイトでは確認できなかったのですが
専用シャトルバスって住人なら利用料無料なんですか？
管理費は14,400円～19,300円とありますね。
大規模物件としては少々高めのような気がしましたが今時はこんなものなんでしょうか。
これにバス代が入ってるなら交通費が浮くので利用価値は大だと思います。
スレッドを読むと売れ行きは良さそうなのかな。現在は何戸販売中なのでしょう？

[25: マンコミュファンさん]

レーベンモデルルーム見学に行った者です。
確か最初の2年？はレーベンがシャトルバス代を負担すると言っていたと思います。
しかし200戸近いので管理費に充当しても大した額では無かったと思いますが…

レーベンが負担する期間が終われば管理組合総会で多数決を取るので無いでしょうか？
そしたら可決しますかね？
駐車場100%の物件でシャトルバスは新小岩駅まで片道8分と記載があります。
人の乗り降りを5分としたら26分で1往復です。
んで乗務員の休憩を兼ねてマンション側で10分の待機を作ったら35分に1本の間隔のバスに200戸近い住人が30人弱乗りのバスに通勤で毎日キチンと乗れるのでしょうか？

仮に乗れたり乗れなかったりするとしたら通勤の計算には入れられないのでシャトルバスは無いものと考えるかな？
私だったら…
管理費は大規模の割には高いんですよ。

駅遠物件ですし…
価格は高い、エレベーターの位置、ごみ捨て場の位置、駐輪場の位置が各棟から見事に離れてる施設は離れてるので…
魅力を探した方は教えて欲しいです。

[26: 維持費のリスク]

ここは、管理費や将来の修繕費で見ると非常にリスクが高そうなマンションです。

まず、駐車場が198台中の194台が機械式なのがまずい。
機械式は定期点検、定期部品交換、故障したときの修理代、将来の入れ替え費用などがかかります。
仮に稼働率が半分だとしても、全ての機械をメンテする必要があり、稼働率に関わらず固定です。かつ、安い料金設定なので、それを賄えるのかは疑問です。確実に持ち出しの赤字でしょう。

また、駐車場収入を管理費、修繕費に大きな割合で組み込むことが多いですが、ここは何％の稼働率を想定してるんでしょうか。そこが30%～40%想定とかならいいんですが、70%～80%などと高い稼働率想定で管理費や修繕費などに補填してると、稼働率の減少が管理費や修繕費の値上げに直結します。
特に、ここは駐車場の数が住戸に対して多いので、新築時から空きが多数となる可能性も高いですし、将来はかなりの数が空くことが想定されます。
また、大きめの車だと区画によっては止めれない場合もあり、外で借りざるを得ない場合もあります。
そして、竣工後も売れ残った部屋は、管理費や修繕費を売り主が売れるまで負担しますが、竣工時に駐車場が空いていてもそこは売り主が補填することはないでしょう。

すなわち、稼働率の想定次第では、入居時に既に赤字になり、管理費などの値上がりの可能性があります。

一旦切ります。

[27: 維持費のリスク]

次に、太陽光発電も維持費という意味では非常にまずいです。

機械式駐車場と同じく点検費、定期部品交換や修繕費がかかりますし、将来のパネルやコンバーターなどの入れ替えが以外と早いサイクルでやって来ます。それが以外に高い。そして、蓄電池も定期交換する必要があります。
パネルは中韓の安い製品だと故障しやすく、発電率も低いです。国産だと費用が高い。
費要回収で売電するにしても、書いとり費用がどんどん下がっていて維持費を含めると元は絶対にとれません。
基本的にはマンションの電気代の僅かな削減と、停電時や震災時に少しの電力を供給するのが目的でしょうが、そのコストが費用対効果に見合うものかです。
それに納得できるならいいですが、実際にかかる費要を全て提示してもらうと、きっと驚くほどの高値だと思います。

[28: 維持費のリスク]

次にたからの水ですが、これも浄水設備の維持更新で出費があるでしょう。

まとめると、下記については維持費が非常にかかるが、それは言わずにメリットだけをうたっているのです。
全戸割り当てのほぼ機械式駐車場
太陽光発電
たからの水

基本的には、タカラや管理会社の安定的な儲けになるので、売主側はリスクなくウハウハですが、住人は時間がたって、維持費がどんどん上がるのに気がつくまでは、維持費の全貌には気も留めないでしょう。
また、気がついたとしても、それが売りのマンションなので、廃止の多数の合意をとるのは難しいでしょう。
よほど財政的に逼迫しない限りは。

したがって、ここを買う上では、便利な設備が維持費や修繕費でどれだけのお金を使うのかを30年スパン位で確認し、駐車場の想定稼働率と現時点の埋まり具合を確認し、それに納得して買うべきでしょう。
これらの便利設備は、計画より高くなることが往々にしてありますから。

その上で、将来管理費や修繕費が予定よりも値上げされても問題ない十分な資金計画で、余裕をもって買うと良いでしょう。

単に部屋が安いというだけで、資金力のない何とか買える方が買うと、将来の維持費増で破綻する可能性がありますし、維持費の高いマンションはリセールしずらいですし。
修繕費が高くなる前に売ろうとしても、駅から遠く維持費が高く機械式駐車場が多いなどリスクの高いマンションは、敬遠されがちですし、中古価格も買い叩かれます。

永住志向で、維持費の高さを気にせず便利な設備を満喫したい！という価値観でないと、将来後悔するかもしれません。

[29: 維持費のリスク]

あと、シャトルバスもネックですね。
一部の利用者のために、二年後から全員で費要負担するのか。そのぶんは管理費が上がるのか、それを見越して高めに設定してるから変わらないのか。
総会の決議がないと廃止できないので、利用者の反対で継続する可能性もあるし。

当初の数年間の管理組合は、苦労しそうですね。

[30: 維持費のリスク]

そのようなリスクに気がつかず買った方が多数でしょうが、一期目の理事会でそういったリスクを全て洗いだし、色々シミュレーションしてみた方が良いですよ。

購入者が皆が納得してるならその限りではないですが、営業は普通はコストなどマイナス面は隠すので、そこは再認識して管理組合で費要を精査し、住民皆で共有すべきでしょうね。

[31: 匿名さん]

ここの営業が素直に管理費の内訳や長期修繕計画を見せてくれるとは思わないけど。契約するまでは喋り倒して言い訳して誤魔化すたけでしょうね。

[32: 匿名さん]

ご苦労。

[33: マンション検討中さん]

こちらのマンションの読み方って、イノービアですか？？

[34: 匿名さん]

↑イノービアで正しいと思います。

管理費の14,400円～19,300円はちょっと高めかなという印象ありますね。
でも駐車場が100％な点、太陽光発電システムが導入されている点など、
それをメリットに購入を考える方も多くいらっしゃるのではないかなと
思ったりします。駐車場使用料は安いですね。

[35: 匿名さん]

お金のかかる設備が満載だから、ランニングコストが高いのでしょう。管理費の高さや将来の修繕積立金のそれなりの値上げに耐えられる方なら、メリットを享受できるかな。
機械式駐車場や太陽光の入れ換えなどで修繕一時金とかあるなら要注意ですね。３０年後とかに集めようとしても、払わない、払えない人が多くなるみたいだから、管理組合の会計に穴が開くのは良く聞く話。
また、駅から遠い、ランニングコストが高いマンションはりセールバリューは低めだから、永住希望の方がターゲットなのかな？

[36: マンション検討中さん]

担当の方と話していると、資料持ってきますとかなんだかんだ席を外してなかなか戻ってこないことが多く、次の予定があるのでと言っても、それを繰り返しすごく滞在時間が長くなります。
他の掲示板でも、レーベンの営業は席を外すことが多いと書いてあってびっくり！上司に指示を仰いでいるとか、タバコを吸ってるだとか書き込みがあって、イライラしてしまいました。
本当に、何をしているのでしょう。
私は最初からあまり担当の方と馬が合わず、なんだかなーという感じなのですが、夫は気にならないとのことで、物件も気にいっているので、複雑です。
ランニングコストに関して書かれている方多いですが、きちんと話を聞いている方なのでしょうか？？憶測でしょうか？？

[37: 匿名さん]

管理費は高めなので、駐車場収入からどの程度補填していて、どの程度の駐車場稼働率を見込んでいるか、を確認するのがポイント。それにより、将来さらに値上げされそうかが分かります。

修繕積立金については、最低でも30年、できれば40年の長期修繕計画を確認し、5年毎に上がる金額が高くなりすぎないか、途中で一時金を取られないかを確認します。また当然ですが、機械式駐車場や太陽光発電、浄水装置などのメンテ費用が全て含まれた計画かもポイントです。また、こちらも駐車場収入からどの程度の補填があるかも確認必須です。それが妥当な範囲ならいいのでは？

[38: マンション検討中さん]

駐車場の稼働率については今の段階でもかなり埋まってきており、一世帯で自分たちと来客用にと5台借りたいなんていう方もいるとのこと。
担当の方の話なので、本当の話か確認しようがないですけどね。
やはり駐車場100%物件に住む方は車持ってるのが普通なのでは。

[39: 匿名さん]

それが本当かは、買って住んで理事会が立ち上がらないとわからない。
また、稼働率をキープできるかも長く住まないとわからない。
営業を信用するかはあなた次第ですね。
信じるなら買えば良いのです。

[40: マンコミュファンさん]

こちらのモデルルーム見学した者です。
レーベンの他(柏とか)の物件でも駐車場は100％稼働と言っていましたね。
確か70％の稼働率を下回ると管理費に影響が出ると言ってました。
ここは5400万代もあるのでそういった価格を購入する方は2台3台分借りる方も居ると営業の方は言っていましたね。

新小岩で大規模なので管理費や修繕費を低く抑えられてれば購入候補になったのですが…