売れ残り分譲地の値引き

[購入検討中さん]

新築購入予定です。
地元の中堅不動産兼工務店が2年以上前から売り出している大型の分譲地があります。

もともと建築条件付で売られていた様ですが、1年ほど前からは追加100万円程度で建築条件を外して売られています。

売れ行き状況は全120区画あるうち、2年以上経った現在で約80区画ほどが売れ残っている分譲地です。
不便さがあり敬遠されている土地ですが、緑豊かで個人的には気に入っています。

私が検討している区画周辺は特に売れ行きが悪い様で、全体の中でも坪単価は安いですが、周辺には販売元の不動産兼工務店の建売以外はほぼ建っていません。

そういった状況の中、私がどうしても建てたいと思える別の工務店が見つかり、大枠のプランも決まったので、土地の購入に踏み切りたいと思っています。

そこで購入にあたり、土地の値引き交渉をしたいと思うのですが、最初の言い出し値引き価格はどのくらいであれば、いわゆる指値となるのか教えてください。

建築条件外す追加価格込みで1200万円、50坪、近辺に売られている他の土地より駅から遠いこともあり坪単価はやや安いです。

どうしても諦めきれず何とかやりたい事するのに、現状200万円予算オーバーです。
なので心の中では「何とか200万円値引いて下さい！お願いします！」って言いたいのですが…

使うかは別にして交渉材料としては、
①1区画売れる事で宣伝となる(1区画売れると周辺も一気に売れることはよくありますので)

②200万円かけることで地域トップクラスの断熱性能になるため、見学会の際には他県からの集客も狙え、不動産屋さんにとっても宣伝となるかも(郊外で都心部のベッドタウンとして人口増加傾向にある地域です。実際に区画内も他県の方の購入が多い。依頼する工務店も知る人ぞ知る人気工務店)

③1100万円くらいまでなら即現金で購入可能。

いくら位なら的外れじゃない指値となりそうですか？