パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[981: 匿名さん]

確認しましたが、先着順の部屋はいずれも分譲済みになっている部屋でした。なので、キャンセル住戸っぽいですね。


第2期3次の販売は1戸だけなので救済目的っぽい。2次は抽選もあったようですね。

[982: 匿名さん]

>>981 匿名さん

第2期2次で抽選があったんですね。中々の人気ですね。キャンセルの理由はローン本審査落ちといったところですかね？
この感じだと普通に年内完売かな。

[983: 匿名さん]

第2期3次の販売は1戸だけ、が根拠の推測ですが、実際はどうだったんですかね。

プレミアムも残り2戸だし、完売もそう遠くはなさそう。

[984: 匿名さん]

ここを検討する方は、ローン審査で落ちる可能性は少ないと思いますよ。 キャンセル住戸が複数あるということは、投資目的の人が、やはり今は買い時ではないと判断されたのではないでしょうか。

[985: 匿名さん]

>>984 匿名さん

そんな理由で手付を捨てますかね？それか手付を捨てずにキャンセルする技があるんでしょうか。

どうせそれで手付を捨てるなら決済直前まで引っ張ってからの方がオプションバリューありますし、今キャンセルしてるのは普通の投資家ではないと思いますよ。

[986: 不動産オタク]

>>985 匿名さん

転勤とかだったら手付け放棄せずにキャンセルできたように記憶してます。

[987: 匿名さん]

転勤で手付放棄せずに済むなら悪用する人がいそうだが本当かな

[988: マンション検討中さん]

実は売れ行き苦戦していて、営業側が「最初売れたが、キャンセル物件」と銘打っている可能性はどの程度低いんでしょうか？

[989: 匿名さん]

転勤はあくまで買主側の都合なので自己都合による契約解除となり、手付放棄となるはずです。この物件のキャンセルの理由が転勤である可能性は低いと思います。

[990: 不動産オタク]

>>989 匿名さん

現金買いなら手付金放棄です。
住宅ローンを組むのであれば、ローン特約(ローンの本承認が得られない場合は手付金の返還を受けられる)がついてますので、手付け放棄はせずに済むはずです。
転勤なのに住宅ローンで融資してしまったら、融資した金融機関が金融庁にボコ詰めにされます。

[991: 匿名さん]

>>990 不動産オタクさん

実際は住民票移したり奥さんが少し住めば転勤してても住宅ローンはおりますけどね。大っぴらにはできないとは思いますが。

いずれにしても転勤で自動的に手付返還とはなりません。おそらくキャンセル物件はローン審査で落ちて特約解除かと。

[992: 不動産オタク]

>>991 匿名さん

僕も住民票移して、住宅ローンで2件投資してます、笑

まぁ、いずれにしても、手付け放棄して解約した人がいる可能性は低いってことですね。

[993: 匿名さん]

先着順全然売れませんね。心配になります。

[994: 匿名さん]

>>993 匿名さん

安心してください。今の先着順は今日から出てきたもので、今までのは全部売れてますから。

[995: 匿名さん]

違うだろ、先着順４戸のうち３戸はここ数週間ずっと先着順販売してますよ。

嘘ついてまで売れてるふりするのはいかがなものか。

[996: 匿名さん]

>>995 匿名さん

細かく覚えてないですが、前の人も言ってる通り72Eタイプ以外は違う物件に変わったように見えますが？気のせいでしょうか？

[997: 匿名さん]

先着順はずっと3-4戸あるけど中身が入れ替わってるってことなら少しずつ売れながらキャンセル住戸か申込みが入らなかった物件が出てるってことでしょうね。

[998: 匿名さん]

ヤフー不動産みればまだ第2期2次での先着住戸の情報乗っていますが、72N以外はいれかわってますよ。

[999: 匿名さん]

>>995 匿名さん

998さんが仰ってる通り、第2期2次までの先着順は72E、78NE、107E2ですので、今の先着順と一致するのは72Eだけです。

ろくに調べもせずに人を嘘吐き呼ばわりするのはいかがなものか。

[1000: 匿名さん]

998です。間違えました。72Nではなく、72Eですね。

でも入れ替わっているのは確かです。

[1001: 匿名さん]

結局、ずっと売れ残ってる先着順があるのに、すべて昨日出たという嘘までつく理由って何？

そもそも本当の人気物件なら次から次へと先着順なんて出ませんから。

[1002: 匿名さん]

72Eが売れ残っているのは、お値段高めなこともあるけど、このご時世、広めの2LDKにあんまり需要がないんでしょうかね。

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん

72Eは、もともと3LDKだったもののメニュープランですね。元の申し込み者が選択した後キャンセルになったのでは？ 3Lのままだったらすぐ申し込みが入ったでしょうね。

[1004: 匿名さん]

あと72Eはギリギリ前の低層が視界に入るのかもしれないですね。前に見た価格表だとこの12階の72Eから坪単価が跳ね上がってましたので境目なんだろうなと。

[1005: 匿名さん]

>>1003 匿名さん

3LDKをメニュープランで2LDKにすると人気が落ちるものなんですか？私はリビングが広い2LDKの方が良いと思っているんですが、そういう人は少ないんでしょうか？

[1006: 匿名さん]

>>1005さん

うちも、広いリビングがいいので、
3L　→　2Lにしましたよ。

[1007: 匿名さん]

リビングは広い方がよいに決まってますが、2LDKで70平米超だとグロスが高くなりすぎな印象ですね。
70平米超えてくると3LDK検討者が主になってきそうです。

[1008: 匿名さん]

子供の数にもよるんでしょうね。子供1人までなら2LDKで十分。

[1009: 匿名さん]

私も70平米くらいなら2LDKのリビング広目がいいです。70平米で3LDKだと間取りが悪いど4DKみたいな感じ広さになってしまいますよね。

[1010: 匿名さん]

70平米で3Lか2Lかは家族構成にもよるでしょ。どちらも需要はある。
しかし 2L の需要もあるはずなのに売れないということは、人気がないから? それとも今の市況が下落し始めているから?

[1011: 匿名さん]

高い割に眺望がいまいちだから？
他の部屋は一応は売れてますからね

[1012: 匿名さん]

同じ東側の低層階が眺望なくても売れてるのは価格的にメリット大きかったのかな。

[1013: 匿名さん]

先着順の72Eは73Wと比べて200万くらい高いんですね。
低層のリバービューか高層の夜景かで比較して、高層の西向きが売れてるということなんでしょうか。73Wが売りきれたら売れるかな？

残りは3LDKが約10件、2LDKが約15件、プレミアムが2件みたいです。

[1014: 匿名さん]

73Wってモデルルームタイプですよね？
やっぱりモデルルームに採用される部屋ってデベにとってもイチオシの優秀な間取りってことでしょうか？
だから西向きなのに人気？？

[1015: 匿名さん]

モデルルームタイプといっても実際見られるのは原型とどめていないし、東側にもほぼ同様の間取りあるし、あんまり関係なさそうですが。

西側の住友さんの計画が決まって、眺望がさえぎられることがないと確定したら西側の人気が高まった、って担当にいわれました。

[1016: 匿名さん]

すみません、今更ながらお尋ねしますが、物件概要に総戸数が416戸で
権利者住戸148戸、店舗１区画、印刷工場１区画、事務所１区画と出ていますが
印刷工場はマンション建物内に入る事になりますか？
店舗はマンション建物の隣に別棟として建てられるようですが、印刷工場は
どの辺にできるのでしょう。

[1017: 匿名さん]

印刷工場は建物の1階にはいりますが、導線は異なっており完全に独立しているそうです。
広さは50-60平米だったような。

あと工場といっても製本がメインみたいなので、そこまでうるさいものではないそうですよ。

[1018: 匿名さん]

印刷工場というと、換気不足での胆管癌発症が少し前に話題になりましたが、そのようなリスクを伴う用途では本当にないということでしょうか？入居後に用途を変えられてトラブルになったりしないでしょうか？
それにしてもここで製本する意味がよくわかりませんね。

[1019: 匿名さん]

MR行って聞いてみればいいんじゃないですか？
確かマンション住民のエリアとは直接繋がってないはずなので、住民には関係無いと思いますが。

[1020: 匿名さん]

胆管癌って有機溶剤が問題になったやつですよね。そんなに大がかりな工場じゃないし、問題ないとは思いますが、MRで聞くのが一番ですね。

ここでやる理由は、まぁ、地権者様ですから・・

[1021: 匿名さん]

景気悪化しそうですね。キャンセル住戸また増えそうな予感。

[1022: 匿名さん]

目先は景気悪くなるかもしれないですね。でも今すぐキャンセルとはならないんじゃないですか？どうせ手付捨てるなら決済直前やローン申込み期限にキャンセルした方がいいですし。

[1023: 匿名さん]

湾岸持ってる人が売り急いでこちらに来ると見ています。
湾岸は暴落必至で皆さん戦々恐々としているみたいですよ。

[1024: 匿名さん]

湾岸はもう希望の価格では売れませんね。待てば待つほど価格は下がる。今回の不動産バブルは去年から今年前半がピークだったということになりそうです。

[1025: 匿名さん]

景気が良くなるとは思えないが金利が上がるとも思えないので、結果としていい場所の物件の価格は大して下がらないのでは。湾岸は需給悪化が問題ですよね。

[1026: 匿名さん]

湾岸は値段を少し下げれば実需の買いがある。
湾岸より坪単価の高いエリアは景気が悪くなると空室率が上がりやすく、賃料下落、価格下落のプレッシャーがきつくなるよ。
だから下落率は湾岸の方がマシなのでは？
湾岸の需給って言う人、需要サイド見てないでしょ。

[1027: 匿名さん]

湾岸は今後オリンピック関連の大量供給が決まっているので需給の面でも暴落は避けられないでしょうね。
既に売れずに値を下げる現象が見られるようになっていましたが、今回の決定で泣きっ面に蜂といった状況ですね。

[1028: 匿名さん]

リーマンの時は湾岸は下がらず、都心が大きく値下がりでした。

[1029: 匿名さん]

まぁデベが投げ売りしたら相場は下がり、デベが供給絞ったら止まりますよ。時代は繰り返す。

臭覚の良いプラ×ドが地味に下げ気味なのが聞きなるところ。

[1030: 匿名さん]

>>1028 匿名さん

いまのバブルの中心は、都心部っていうより湾岸だからねー
果たしてどうなることやら