パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[961: 匿名さん]

ここはその２ですが、前スレッドの918から反社についての会話がありますよ。

[962: 不動産オタク]

>>961 匿名さん

先日、私の友人が反社になってしまいました。入居してから反社になってしまうこともあるでしょうし、反社リスクはどんなマンションでも付きまといますよね。

[963: 不動産オタク]

>>958 匿名さん

角部屋は廊下が長いですし、リビング入口のデッドスペースも気になります。このマンションの中住戸はワイドスパンですので、低層階でしたら中住戸の方がオススメですね！

[964: 匿名さん]

>>963 不動産オタクさん

高層階でも中住戸は眺望がいい分、条件はいいと思いますが、住みにくい理由はあるんですか？

[965: 匿名さん]

私は反社が気になります。
皆さん反社について話しませんか？

のらえもんさんがお勧めしている湾岸エリアのタワー物件は反社のリスクが少ないと考えます。
やはり内陸物件は地上げの関係で反社リスクがあるので不安になってしまいますね。

[966: 匿名さん]

反社の話は他でやってね！

[967: 不動産オタク]

>>964 匿名さん

高層階なら角部屋の大開口が醍醐味かと。中住戸を否定するつもりは全くありません。

[968: 不動産オタク]

>>965 匿名さん

あまりリスクを感じません。別に隣に住んでてもいいです。あ、入居はしないんでしたっけ？

[969: 匿名さん]

やっぱり奥さん名義など、表面上は合法的にやるんですかね。反社は。

[970: 不動産オタク]

>>969 匿名さん

合法的にやる反社って…かわいらしいですね。

[971: 匿名さん]

またか。湾岸 x 反社で攻めてくるとなると、また晴海・勝どき押しの人かな。芝浦の人もあり得るか。事実無根な風評被害狙いより、もうちょっと真面目な議論や比較ができると有意義なんだがな。

[972: 匿名さん]

契約者さんとかモデルルーム行ってる人は、三井に変な粘着がいること伝えてあげれば？営業妨害で捕まえられるかもよ。

[973: 匿名さん]

965, 969の書き込みは営業妨害にはならないと思いますが、以前に地権者に反社が居ると書き込んでいた人は虚偽の投稿に該当するかもしれませんね。

[974: 匿名さん]

マンション内に、印刷工場ができる？

[975: 匿名さん]

>>974 匿名さん

工場と言っても小さな作業場程度の広さですし、騒音も煙も出ないそうです。
もちろん住居区画とは完全に独立した区画です。
あまり気にしなくてもいいと聞きました。

[976: 匿名さん]

パンフレット図面からの目分量ですが、8×5mくらいですかね。表記上は「工場」とせざるを得ないのでしょうが、そんな大きさではありませんね。

[977: 匿名さん]

ちょっとした作業をする騒音もない小部屋で、マンション住民とは導線も別れてると聞きましたので、影響はないんでしょうね。

[978: 匿名さん]

第2期2次終わったのにHPの更新遅いですね。

概要を見ると先着順のプレミアムフロアが売れて、新しいキャンセル住戸が出ているみたいです。

[979: 匿名さん]

キャンセル住戸が目立ち始めましたが、手付金は放棄なんでしょうか? ここだとかなり高額になりますね。

[980: 匿名さん]

>>979 匿名さん

1208 (72E)は前から残ってるキャンセル住戸だけど、それ以外は単純に申し込みが入らなかったので先着順で出してるだけじゃないかな。
その先着順も先週までとは中身が変わってるので、それまであった先着順は1208除いて全部売れたっぽいですね。

[981: 匿名さん]

確認しましたが、先着順の部屋はいずれも分譲済みになっている部屋でした。なので、キャンセル住戸っぽいですね。


第2期3次の販売は1戸だけなので救済目的っぽい。2次は抽選もあったようですね。

[982: 匿名さん]

>>981 匿名さん

第2期2次で抽選があったんですね。中々の人気ですね。キャンセルの理由はローン本審査落ちといったところですかね？
この感じだと普通に年内完売かな。

[983: 匿名さん]

第2期3次の販売は1戸だけ、が根拠の推測ですが、実際はどうだったんですかね。

プレミアムも残り2戸だし、完売もそう遠くはなさそう。

[984: 匿名さん]

ここを検討する方は、ローン審査で落ちる可能性は少ないと思いますよ。 キャンセル住戸が複数あるということは、投資目的の人が、やはり今は買い時ではないと判断されたのではないでしょうか。

[985: 匿名さん]

>>984 匿名さん

そんな理由で手付を捨てますかね？それか手付を捨てずにキャンセルする技があるんでしょうか。

どうせそれで手付を捨てるなら決済直前まで引っ張ってからの方がオプションバリューありますし、今キャンセルしてるのは普通の投資家ではないと思いますよ。

[986: 不動産オタク]

>>985 匿名さん

転勤とかだったら手付け放棄せずにキャンセルできたように記憶してます。

[987: 匿名さん]

転勤で手付放棄せずに済むなら悪用する人がいそうだが本当かな

[988: マンション検討中さん]

実は売れ行き苦戦していて、営業側が「最初売れたが、キャンセル物件」と銘打っている可能性はどの程度低いんでしょうか？

[989: 匿名さん]

転勤はあくまで買主側の都合なので自己都合による契約解除となり、手付放棄となるはずです。この物件のキャンセルの理由が転勤である可能性は低いと思います。

[990: 不動産オタク]

>>989 匿名さん

現金買いなら手付金放棄です。
住宅ローンを組むのであれば、ローン特約(ローンの本承認が得られない場合は手付金の返還を受けられる)がついてますので、手付け放棄はせずに済むはずです。
転勤なのに住宅ローンで融資してしまったら、融資した金融機関が金融庁にボコ詰めにされます。

[991: 匿名さん]

>>990 不動産オタクさん

実際は住民票移したり奥さんが少し住めば転勤してても住宅ローンはおりますけどね。大っぴらにはできないとは思いますが。

いずれにしても転勤で自動的に手付返還とはなりません。おそらくキャンセル物件はローン審査で落ちて特約解除かと。

[992: 不動産オタク]

>>991 匿名さん

僕も住民票移して、住宅ローンで2件投資してます、笑

まぁ、いずれにしても、手付け放棄して解約した人がいる可能性は低いってことですね。

[993: 匿名さん]

先着順全然売れませんね。心配になります。

[994: 匿名さん]

>>993 匿名さん

安心してください。今の先着順は今日から出てきたもので、今までのは全部売れてますから。

[995: 匿名さん]

違うだろ、先着順４戸のうち３戸はここ数週間ずっと先着順販売してますよ。

嘘ついてまで売れてるふりするのはいかがなものか。

[996: 匿名さん]

>>995 匿名さん

細かく覚えてないですが、前の人も言ってる通り72Eタイプ以外は違う物件に変わったように見えますが？気のせいでしょうか？

[997: 匿名さん]

先着順はずっと3-4戸あるけど中身が入れ替わってるってことなら少しずつ売れながらキャンセル住戸か申込みが入らなかった物件が出てるってことでしょうね。

[998: 匿名さん]

ヤフー不動産みればまだ第2期2次での先着住戸の情報乗っていますが、72N以外はいれかわってますよ。

[999: 匿名さん]

>>995 匿名さん

998さんが仰ってる通り、第2期2次までの先着順は72E、78NE、107E2ですので、今の先着順と一致するのは72Eだけです。

ろくに調べもせずに人を嘘吐き呼ばわりするのはいかがなものか。

[1000: 匿名さん]

998です。間違えました。72Nではなく、72Eですね。

でも入れ替わっているのは確かです。

[1001: 匿名さん]

結局、ずっと売れ残ってる先着順があるのに、すべて昨日出たという嘘までつく理由って何？

そもそも本当の人気物件なら次から次へと先着順なんて出ませんから。

[1002: 匿名さん]

72Eが売れ残っているのは、お値段高めなこともあるけど、このご時世、広めの2LDKにあんまり需要がないんでしょうかね。

[1003: 匿名さん]

>>1002 匿名さん

72Eは、もともと3LDKだったもののメニュープランですね。元の申し込み者が選択した後キャンセルになったのでは？ 3Lのままだったらすぐ申し込みが入ったでしょうね。

[1004: 匿名さん]

あと72Eはギリギリ前の低層が視界に入るのかもしれないですね。前に見た価格表だとこの12階の72Eから坪単価が跳ね上がってましたので境目なんだろうなと。

[1005: 匿名さん]

>>1003 匿名さん

3LDKをメニュープランで2LDKにすると人気が落ちるものなんですか？私はリビングが広い2LDKの方が良いと思っているんですが、そういう人は少ないんでしょうか？

[1006: 匿名さん]

>>1005さん

うちも、広いリビングがいいので、
3L　→　2Lにしましたよ。

[1007: 匿名さん]

リビングは広い方がよいに決まってますが、2LDKで70平米超だとグロスが高くなりすぎな印象ですね。
70平米超えてくると3LDK検討者が主になってきそうです。

[1008: 匿名さん]

子供の数にもよるんでしょうね。子供1人までなら2LDKで十分。

[1009: 匿名さん]

私も70平米くらいなら2LDKのリビング広目がいいです。70平米で3LDKだと間取りが悪いど4DKみたいな感じ広さになってしまいますよね。

[1010: 匿名さん]

70平米で3Lか2Lかは家族構成にもよるでしょ。どちらも需要はある。
しかし 2L の需要もあるはずなのに売れないということは、人気がないから? それとも今の市況が下落し始めているから?

[1011: 匿名さん]

高い割に眺望がいまいちだから？
他の部屋は一応は売れてますからね

[1012: 匿名さん]

同じ東側の低層階が眺望なくても売れてるのは価格的にメリット大きかったのかな。

[1013: 匿名さん]

先着順の72Eは73Wと比べて200万くらい高いんですね。
低層のリバービューか高層の夜景かで比較して、高層の西向きが売れてるということなんでしょうか。73Wが売りきれたら売れるかな？

残りは3LDKが約10件、2LDKが約15件、プレミアムが2件みたいです。

[1014: 匿名さん]

73Wってモデルルームタイプですよね？
やっぱりモデルルームに採用される部屋ってデベにとってもイチオシの優秀な間取りってことでしょうか？
だから西向きなのに人気？？

[1015: 匿名さん]

モデルルームタイプといっても実際見られるのは原型とどめていないし、東側にもほぼ同様の間取りあるし、あんまり関係なさそうですが。

西側の住友さんの計画が決まって、眺望がさえぎられることがないと確定したら西側の人気が高まった、って担当にいわれました。

[1016: 匿名さん]

すみません、今更ながらお尋ねしますが、物件概要に総戸数が416戸で
権利者住戸148戸、店舗１区画、印刷工場１区画、事務所１区画と出ていますが
印刷工場はマンション建物内に入る事になりますか？
店舗はマンション建物の隣に別棟として建てられるようですが、印刷工場は
どの辺にできるのでしょう。

[1017: 匿名さん]

印刷工場は建物の1階にはいりますが、導線は異なっており完全に独立しているそうです。
広さは50-60平米だったような。

あと工場といっても製本がメインみたいなので、そこまでうるさいものではないそうですよ。

[1018: 匿名さん]

印刷工場というと、換気不足での胆管癌発症が少し前に話題になりましたが、そのようなリスクを伴う用途では本当にないということでしょうか？入居後に用途を変えられてトラブルになったりしないでしょうか？
それにしてもここで製本する意味がよくわかりませんね。

[1019: 匿名さん]

MR行って聞いてみればいいんじゃないですか？
確かマンション住民のエリアとは直接繋がってないはずなので、住民には関係無いと思いますが。

[1020: 匿名さん]

胆管癌って有機溶剤が問題になったやつですよね。そんなに大がかりな工場じゃないし、問題ないとは思いますが、MRで聞くのが一番ですね。

ここでやる理由は、まぁ、地権者様ですから・・

[1021: 匿名さん]

景気悪化しそうですね。キャンセル住戸また増えそうな予感。

[1022: 匿名さん]

目先は景気悪くなるかもしれないですね。でも今すぐキャンセルとはならないんじゃないですか？どうせ手付捨てるなら決済直前やローン申込み期限にキャンセルした方がいいですし。

[1023: 匿名さん]

湾岸持ってる人が売り急いでこちらに来ると見ています。
湾岸は暴落必至で皆さん戦々恐々としているみたいですよ。

[1024: 匿名さん]

湾岸はもう希望の価格では売れませんね。待てば待つほど価格は下がる。今回の不動産バブルは去年から今年前半がピークだったということになりそうです。

[1025: 匿名さん]

景気が良くなるとは思えないが金利が上がるとも思えないので、結果としていい場所の物件の価格は大して下がらないのでは。湾岸は需給悪化が問題ですよね。

[1026: 匿名さん]

湾岸は値段を少し下げれば実需の買いがある。
湾岸より坪単価の高いエリアは景気が悪くなると空室率が上がりやすく、賃料下落、価格下落のプレッシャーがきつくなるよ。
だから下落率は湾岸の方がマシなのでは？
湾岸の需給って言う人、需要サイド見てないでしょ。

[1027: 匿名さん]

湾岸は今後オリンピック関連の大量供給が決まっているので需給の面でも暴落は避けられないでしょうね。
既に売れずに値を下げる現象が見られるようになっていましたが、今回の決定で泣きっ面に蜂といった状況ですね。

[1028: 匿名さん]

リーマンの時は湾岸は下がらず、都心が大きく値下がりでした。

[1029: 匿名さん]

まぁデベが投げ売りしたら相場は下がり、デベが供給絞ったら止まりますよ。時代は繰り返す。

臭覚の良いプラ×ドが地味に下げ気味なのが聞きなるところ。

[1030: 匿名さん]

>>1028 匿名さん

いまのバブルの中心は、都心部っていうより湾岸だからねー
果たしてどうなることやら

[1031: 匿名さん]

>>1030 匿名さん

豊洲はパークホームズでいったん供給打ち止めなんで、底堅いよ。

[1032: 匿名さん]

新築はいいとして、これからは湾岸の積み上がった中古の山をどうするかですよ。
PH豊洲を買った人達は今頃絶望してるんだろうなぁ。

[1033: 匿名さん]

>>1032 匿名さん
そうかのう？
あとは需要とのバランスなんで、全員が全員投機で買ってないでしょうし、一定数は気に入って永住思考の人もいる。一巡したら売りも止まるだろうとか、
豊洲に発展性をまだ夢見れるしーとかで需要がある限り、そこそこで底値にぶち当たるんでは？

豊洲売り抜いた人が中央区に来てくれるなら、こっちも安泰かな。

[1034: 匿名さん]

PH豊洲は買っちゃダメな物件だったからね。
それ以外の豊洲組は買値と同じでよければ余裕で売れるでしょ。

[1035: 匿名さん]

ここもあんまり楽観視できないけど、三井の再開発物件で、中央区内陸で最も高さのある分譲マンション、っていう特徴あるし、近くで検討層がかぶるのはブリリアくらいだからまだましかな。
PH豊洲はなー、特徴ない上に高額だからなー。他の豊洲物件と同等かそれ以下の値段でしか取引されなさそう。まああそこは永住目的がほとんどっぽいからいいのかな。

[1036: 匿名さん]

第2期4次は7月上旬ですね。
果たして次はどれくらい売れるのか？？

[1037: 匿名さん]

>>1030 匿名さん

ここ最近のマンション価格上昇は湾岸というより都心ですね。

[1038: 匿名さん]

検討していたものです。
今回のEUの件はやはり影響おおきいでしょうか？湾岸の方では価格低下の懸念が出てました。

そうなるとどうしても高値掴みな感じがしてなりませんがどうでしょう？湾岸より都心より、八重洲日本橋の再開発を考慮しても、坪400〜は高い感じがしてきてます。
あとは、湊周辺の発展に期待するしかないでしょうか？

[1039: 匿名さん]

新築はますます供給絞られるだろうし、この辺りで新築タワーマンションっていうと現状ここしかないし、新築にこだわるなら買ってもよいんじゃないですか。
中古でよいなら&湾岸でよいならもう少し待ってみては？
ただ本当にマンションがさがるかは知りませんが。

[1040: 匿名さん]

不動産は需給と調達コストが価格へ最も影響します。需給の観点では都心主要地区の物件はさほど心配いらないと思います。これまでの10年間も東京では年10万人の人口増加が続き、今後も主要地区への人口流入は堅調だと予想されます。需給バランスが悪化しない限りは賃料も坪単価も空室率もそこまで悪化しません。(この観点では都心以外の物件は長期的に心配です。)

そして利回りの観点でも、前回のリーマンショック時では一時的にレジ物件のNOI Capは6%を超えましたが、都心主要地区のグレードの高い物件はすぐに5%まで戻り、2-3年で4%台に戻ってきました。

また、前回のリーマンショック時とは違い、今回は日銀はもちろん各中銀が今もこれからも流動性供給を継続するでしょうから、借入コストが限りなくゼロに近い中、都心ハイグレード物件のNOI利回りが5%を大きく超えてくるとは思えません。

よって何となくしばらく停滞感が出たり少しだけ値下がりがあったとしても、リーマンショックの時のような下がり方やこの物件で高層階が平米100万円/坪330万円とかを割り込む価格まで落ちるとは思えません。

[1041: 匿名さん]

>>1039 匿名さん

確かに新築のタワーは他に選択肢がないですね。
中古も調べながら検討します。
ありがとうございました。

[1042: 匿名さん]

>>1040 匿名さん

ありがとうございます。
借り入れコストの面は非常にありがたい状況であることは変わりないですね。
新築であればここかなとは思いますので、中古も調べつつ検討したいと思います。
勉強になりました。

[1043: 匿名さん]

ＵＫのＥＵＲＯ離脱で円高と株価下落という二重パンチで日本経済もあやしげな雲行きになってきましたから、相場や見通しが安定するまではしばらく買い控えになりそうですね。日本もたまには景気良い話が聞きたい！

[1044: 匿名さん]

Euroには元々入ってませんよ。EUですね。
さすがに世界経済に影響あるでしょうね。
これを受けて黒田総裁が何をするか。楽しみではありますね。

[1045: 匿名さん]

>>1040 匿名さん
楽観的だね。ここは3Aではないのだよ。頼みの再開発が途中で頓挫したら非常に残念なことになるよ。

[1046: 不動産オタク]

>>1040 匿名さん

同意！

キャッシュがジャブジャブなので、日銀が利上げするまで、不動産の急落(利回り急騰)は想定しにくいです。野村不動産までもが在庫を保有する事業モデルに転換したのは、当然、資金調達しやすくなったことが背景にあります。買い手にとっては苦しい展開…

実需についても、金利が低いので、金利も含めた総支払額(毎月の返済額)はそこまでは上昇してないです。所得税格差は広がってますし、都内のタワマン需要は、ここも含めて落ちないでしょう。

一般論として、眺望が良くて、プレミアムがついてるような部屋は、中古で売るとき厳しいと思います。中古マーケットでは、眺望はあまり価格に反映されませんからね。

[1047: 匿名さん]

>>1045 匿名さん

1040ですが、3Aは3Aらしい価格を、ここは中央区らしい価格を維持する。決してここが3Aのようになれると言ってるわけじゃないです。

もし3Aくらいしか都内でも高い需要を維持できず、中央区は価格が少し下がっても人口流入を促進できない、というのであれば仰る通りでしょうが、実際には中央区は最も人口が増えているような場所の一つであり、この金利が上昇し得ない環境下で大きく値下がりする理由がないと思っています。

例えば、中央区のグレードの良いタワー物件が今から価格が1割下がって今の金利が維持されてるなら絶対買うよ、と思っている人がいっぱいいるならば、価格はそこまで下がる前に止まる、という分かりやすい話です。

敢えて言うなら落とし穴は収入倍率でしょうか。皆さんの収入が激しく下がる時には、金利が低いままでも負担感は増大します。

[1048: 匿名さん]

中央区の住民が増えているのは、勝どき晴海と月島地区でタワマンが沢山作られたからという理由だけであって、中央区全体が住居として環境が改善され、自発的に流入してきたというわけではありません。湊地区に関しては勝どき晴海のように再開発で環境が改善されるわけではないので、不動産市況が下落に転じた時に、相対的な反発材料が特にないので、他が下がるなら同じように下がるはずです。

[1049: 匿名さん]

中央区といっても本当に様々ですよね。

景気の低迷、円高
→実需の停滞、外国人投資家の引き上げ
→勝どき、月島など供給超過で下落

こうなったとして、どこまで、湾岸との差別化で踏ん張れるかかな。
隅田川沿いとか良い部分もありつつ、まだ現状の中央区湊では湾岸との比較で絶対的に上という感じにはならなそう。

[1050: 匿名さん]

>>1049 匿名さん

湊はそもそも湾岸の仲間だと思うけど

[1051: 匿名さん]

湊や佃と勝どき・晴海は相当違うと思うけど。

[1052: 匿名さん]

都心も湾岸も暴落のマグマが相当溜まっていますからね。今回のBrexit がきっかけとなるか注目です。少なくとも半年は静観が良いと思います。

[1053: 匿名さん]

中央区の特に内陸マンションがどこも売れてる理由は日本橋再開発ですよ。
10年後に日本橋・八重洲のオフィス面積が大幅に増大して外資中心に企業誘致することが決まってるのでそれを見越して買っているということです。
再開発の規模を見ればそれがわかると思います。

[1054: 匿名さん]

中央区内陸タワーの希少性、資産価値の面で相対的に優位っていう主張がそもそも怪しいのかな
若干東京、銀座に近いぐらい

[1055: 匿名さん]

そもそも湊のような埋立地で東京湾が目の前の立地を内陸とは言いのはおかしいと思うよ。内陸って言葉は海岸から離れた土地をいうのであって、そもそも海で会った土地を内陸というのは余りに無理がある。

[1056: 匿名さん]

人形町周辺は交通も生活も便利だからね。
月島も商店街で2件の大規模再開発が予定されてて人の流入と街の更新が続く。
湊はここの再開発以降が何も動きないから厳しいかな。

[1057: 匿名さん]

ここは湊であって日本橋ではないからね。日本橋だって日常的に歩いて行ける距離ではない。ここから日本橋駅までは２キロ弱だよ。ちなみに神田駅から日本橋は１キロ。関連性を唄うのはちょいと無理がありませんか。

[1058: 匿名さん]

プラス要因
・八重洲、日本橋の再開発
・スーパー、隅田川テラスなどによる住環境の改善
・周辺にタワーがない
・近接の住友含め今後湊の街がよくなっていくかもしれない期待

マイナス要因
・景気の低迷、円高
・湊の街の寂しい感じ
・交通アクセスは都心タワーとしては物足りない

これらふまえて、坪400〜が高いかどうか。高値掴みになるのではとういう不安が拭いきれない。

[1059: 匿名さん]

もちろん一番恩恵を受けるのは日本橋だろうけど、八重洲も再開発で大きく変わるのでここもある程度の恩恵はありますよ。

[1060: 匿名さん]

あと築地跡地も控えてますね