パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[9401: マンション検討中さん]

昨日マンコミュブロガーがここに来たんですね

[9402: 匿名さん]

15階
52平米
南向き
8500万円
で売りに出てますが、買うべきか？

[9403: 匿名さん]

https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_102/pj_89457138/?vos=di0368xxxxz...

地権者住戸ですね。

なんで３が月も寝かせてたんだろう？
未入居って書いといて特別控除使ったりはしないだろうし？

[9404: 匿名さん]

>>9402 匿名さん
南向きも眺望いいですね。
でも高いですね。

[9405: 名無しさん]

法外な値段ですね

[9406: 匿名さん]

55㎡ 8700万 築9年 グランスイート六番町

日本一住宅地価の高い六番町に、同じ値段で住めますね。

[9407: 匿名さん]

>>9406 匿名さん

築9年のペンシルと比べてる意味は？

[9408: 匿名さん]

小学校の制服がアルマーニだなんて、本当に誇らしいです。
やはり少し無理して中央区にしてよかった！

[9409: マンション検討中さん]

>>9408 匿名さん
泰明小は必ず行けるわけではありませんよ。抽選です。

[9410: マンション検討中さん]

値段上がってませんか？賃貸

[9411: 匿名さん]

残り少なくなってきたので貸し手が強気になってきてますね。スミフ方式！

[9412: 匿名さん]

>>9408 匿名さん

公立小が制服代に9万もかけるなんて、如何なものか？と疑問視されてます。

[9413: 匿名さん]

>>9403 匿名さん
カッシーナの家具つけるため

[9414: 匿名さん]

>>9404 匿名さん
一般住戸で当初販売価格より40%アップ。
しかも、地権者住戸!

[9415: 匿名さん]

>>9409 マンション検討中さん
学区内に移住予定ですが、抽選になるんですか？

[9416: 匿名さん]

>>9406 匿名さん
断然六番町でしょ？
こんな川沿い、非都心だったら、
9年どころか、20年でも。

[9417: 匿名さん]

>>9402 匿名さん
それは本当に考え直した方がいい。
そんな値段払うような街じゃない。
建物がどれだけ良くても周辺の地価を考えて。

[9418: 匿名さん]

>>9417 匿名さん
別に相談してないし…
地権者住戸仕様でなければ即買い。

[9419: 匿名さん]

>>9417 匿名さん
頭固いね。
２つのタワマンが地価を変える。

[9420: 匿名さん]

既に住まいサーフィンでも坪168万、アップ率21%と記載されてますしね。

[9421: 匿名さん]

>>9420 匿名さん

沖式って怪しくないですか。

ドゥトゥールが儲かる可能性ナンバーワンとかになってたし。

やたら住友が上位に来てたし、怪しい。

隣の住友の方がここより「新築時価」が高いとなったいたし。

謎過ぎる。いくらか貰ってるとしか思えん。

[9422: 匿名さん]

いやそっちの沖式価格ではなくて、中古取引事例の方だから確か。

[9423: 匿名さん]

>>9422 匿名さん

事例４件ってあったけど、既にそんなに成約あるんでしたっけ？
一件しか知らない。。

[9424: 匿名さん]

>>9417 匿名さん

まぁまぁ新築ご祝儀相場みたいな値付けなんだから。実際の売却価格はこれ以下ですよ。

[9425: 匿名さん]

>>9424 匿名さん
分かってないなここの価値が。

[9426: 匿名さん]

12階
60平米
北向
9500万円
売り出ましたね。

眺望は微妙な感じがします。
やはり30%くらい値上がりしてるようです。

[9427: 匿名さん]

4件の成約事例だと偏ってる可能性が高いかもね。
坪550万以上ってのはパークコート浜離宮並みだから、さすがにここの平均でそれはないかな、と思う。
成約事例20件ぐらいになれば平均分譲価格と比較できるようになるだろう。

[9428: 匿名さん]

>>9427 匿名さん

レジデンスの沖式を執拗に持ち出して、タワーのこちらが値下がりしているような誤誘導をしていた方ですね
ここの資産価値が上昇するのがよっぽど気に食わないご様子w

[9429: 匿名さん]

これもカッシーナ付きですね

https://smp.suumo.jp/mansion/tokyo/sc_102/pj_89457066/?vos=di0368xxxxz...

[9430: 匿名さん]

>>9427 匿名さん
都心はまだまだ値上がりしてますからね。
昨年一年間だけでもまた15%くらい上昇しています。
浜離宮も坪700くらいまで上がっているという話ですし、ここも坪500を超えても不思議ではないでしょう。

[9431: 匿名さん]

>>9428

私の言ってることに何か間違いはあるかな？
君のは内容の反論には全くなっていない。

[9432: 匿名さん]

>>9431 匿名さん

武蔵小山クンしつこいよ

[9433: 匿名さん]

売却活動後すぐに内覧申し込みが2件入りました。ここは入れ食い状態です。

[9434: 匿名さん]

えーーーーー
５年後くらいに売ろうと思ってるんですけど、遅いですかね？チャンス逃しますかね？

[9435: 匿名さん]

>>9434 匿名さん
大丈夫、ここは安定して評価が上がる。

[9436: 匿名さん]

住まいサーフィンのデータはまだレインズで中古成約がない場合は、とりあえず新築は中古の売値から暫定でつけられます。新築物件は最初の１年は成約がないので非常に高めにでる。１年くらいするとそこそこ成約もでてくるので数字は落ち着きます。恐らく１年後はレジデンス棟と同様に10％程度の下落に落ち着くはずですよ。

[9437: 匿名さん]

4件と出ているのは成約事例ではなくて参考にした売り出し中物件4件ですよ。レインズ見てもらえればわかる通り、こちらの物件は勘違い値段すぎてまだ1件も成約していません。

[9438: 匿名さん]

落ちないよ。だって、誰も下げて売らないから。

[9439: 匿名さん]

時間の問題ですね(笑)

[9440: 匿名さん]

武蔵小山クンがまた暴れ出したんで、三井に通報しておきました。
購入者の皆さんも三井に連絡しておくと良いですよ。

[9441: 匿名さん]

売れないので三井が在庫にして。ここまだ完売してないよね。

[9442: 匿名さん]

>>9437

ほんとだ。

>元データは「売出しの価格」。物件検索サイトに出ている情報です。元データは「売出しの価格」。物件検索サイトに出ている情報です。

これに「成約補正」6%を引いてるだけのデータだそうな。

[9443: 匿名さん]

>>9436 匿名さん

その理屈だと、レジデンスの方は成約事例だけで算出してるのかい？

[9444: 匿名さん]

ようやくマトモな議論になってきましたね。
値上がり値上がりの大連呼にあやうく騙されるところでした。

[9445: 匿名さん]

>>9444 匿名さん

あなたは騙されなくてよかったね。
騙される人たくさんいるけど。。。

[9446: マンション検討中さん]

そろそろキャンセル住戸が出る頃ですかね
それとも大崎みたいに寝かせてから販売？

[9447: 匿名さん]

ネガが望む価格で出ないからここは諦めたほうがいいよ

シティタワー金町とか安いからいいんじゃない？

[9448: マンション検討中さん]

>>9447 匿名さん

まあ値下がりはないでしょうね。1割くらいのっけてきそう。三井に良心があるなら分譲時の価格ですか。

[9449: 匿名さん]

呆れた、安くなるわけないね。
よく勉強したまえ。

[9450: 匿名さん]

いつもの武蔵小山ポジさんが騒いでるだけなので、黙って三井に連絡しましょう
対象者の特定はできてるようですよ

[9451: 匿名さん]

三井に連絡って何を？

[9452: 匿名さん]

>>9451 匿名さん

ふふふ

[9453: 匿名さん]

荒らしか？

[9454: 匿名さん]

>>9444 匿名さん
なんと言ってもまだ先週入居が始まったばかりの新築マンションですし、成約事例が少なすぎてネガにもポジにもなれないっすよね。

[9455: 匿名さん]

ここは都心タワマンを比較的安く買いたい人には、需要があります。

[9456: 匿名さん]

27,000万円　94.8平米　坪９４２万

最上階・東向だけど流石にあり得ん

https://www.homes.co.jp/mansion/b-1193610000368/?cmp_id=02_pedeee_oem0...

[9457: 匿名さん]

坪942万ってパークコート乃木坂が買えるぞ…

[9458: 匿名さん]

>>9456 匿名さん
ありうるでしょ。
あなたここの価値が分かってないね…

[9459: 匿名さん]

その価値を認めるのが身内だけな場合、世間一般的にはそれを、異常と呼びます。

[9460: 匿名さん]

転売屋さんがんばるなあ。

[9461: 匿名さん]

俺には買えないけど、たぶん売れてしまうのだろう。

市場が異常…

[9462: 匿名さん]

坪４００以下で買った身内ですが、あり得んなと思いました

[9463: 匿名さん]

外野が高いだなんだ言ったってどうなるものでもないな。

[9464: 匿名さん]

本当に勘違いしちゃったのかも知れませんね(笑)

[9465: 匿名さん]

中央湊という単語が他でも使われてますね
http://www.ssk-greenpark.jp/mansion/chuo-minato/

[9466: 匿名さん]

１月時点ですが、お隣さんの２ＬＤＫ以上は最低でも坪４４０です。
また同じ二丁目のプレシスは小規模、一建設という中で坪３００後半で取引されています。

こちらに坪４００～４５０の値が付くのは現在の市況であれば特に不自然さはないように思えます。

[9467: 匿名さん]

>>9466 匿名さん
今の相場を理解した真っ当なご意見ですね。
昔のイメージやこのタワマンの価値を分からずコメントする頭が固い方がまだ多いですね。もう時代は先に進んでいます。

[9468: 匿名さん]

>>9466 匿名さん

住友が周辺地域の価値を変えるは本当だった。信じてなかったけど

[9469: 匿名さん]

坪400-450なら誰も驚かないでしょ。そもそもここの平均分譲価格が440ぐらいなんだし。
坪940はさすがにすごいって言ってるわけで。

[9470: 匿名さん]

>>9465
10年前位に、
パークホームズセントラルシティ中央区湊
というすごい名前の物件をすでに三井は分譲してるけどね。
既出だったらすまん。

[9471: 匿名さん]

>>9469 匿名さん

そうそう

けどプレシスが３００後半ってのには驚いた。うちより高いかもしれないってことか。

[9472: 匿名さん]

最上階は別にして、売り出しから少し引くとして大体分譲時から2割強の値上がりってところですね。まあそんなものでしょう。

[9473: 匿名さん]

でも成約事例がないんですよね。

中古は大体１割値引きが入るのが常識ですし。

[9474: 匿名さん]

ここに書き込んでる購入者はもしかして坪300台の安部屋の購入者が多いの？

[9475: 匿名さん]

>>9473 匿名さん

それはどこの常識ですか？
野村は毎月他不動産屋含めた中央区内の成約事例をメールで送ってきますが、売出と成約で1割も乖離があるもの無いです。
せいぜい端数十万の位を値引く程度ですね。

いつものネガさんだったら、真面目に回答してしまってごめんなさい。

[9476: 匿名さん]

平均6%だそうな。
でもそれは取引事例が蓄積して相場がだいたいわかってからの値付けから、ということだけど。

[9477: 匿名さん]

>>9476 匿名さん

ここは皆さんもともと安く出しているので、値引きは1〜2%でしょうね

[9478: 匿名さん]

>>9476 匿名さん

6%の値引きの場合、8000万の物件では480万の値引きとなる。中央区で中古探していれば、そんな馬鹿げた例が無いことはわかる。

[9479: 匿名さん]

無意味だなあ（笑）

[9480: 匿名さん]

>>9478

住まいサーフィンの沖式中古時価の説明より

>売出価格通りに成約することもありますが、価格交渉が入るのが通例で、平均すると約６％落ちて成約しています。

[9481: 匿名さん]

全く。
何とか値段を下げさせようと浅知恵で頑張る人がいるね。

[9482: 匿名さん]

結果が全てですから。
売れるかどうか、3ヶ月間見守りましょう。

[9483: 匿名さん]

>>9480 匿名さん

沖式好きだなw
信者ですか？

[9484: 匿名さん]

2015年後半、流石に高騰しすぎだ、ピークで高値掴みになるという声があちこちから聞こえる中、経費削減でわずか数年前の同規模物件と比べてかなり貧相になった販売資料を受け取り、抽選にならない部屋が多数の1期1次。そして予想に反して延々と完売せず、これまで購入した物件の中で最も不安な環境だったけど、蓋を開けてみれば約2割（査定価格）の値上がり。つまり仮に市況がクラッシュして2割の下げ圧力がかかっても、ほぼ購入価格並みという状況。
市況が味方をしてくれたことも大きいけど、改めて大規模タワー、そして再開発物件の強さを身をもって感じたよ。購入者のみなさん、おめでとう。

[9485: 匿名さん]

大規模タワー、再開発だけでなく、都心近接にして静寂な環境。
明らかに条件がいい。

[9486: 匿名さん]

晴海とかも静かだよ。

[9487: 匿名さん]

>>9486 匿名さん

晴海もいいね
都心に出るのに橋を2本渡るのが心理的にちょっととなる人もいるかもね
それと引き換えに開放感、眺望が得られるので

[9488: 匿名さん]

晴海もいいけど、電車は大江戸線のみだし、都心が遠いね。

こちらは京葉線、日比谷線、有楽町線が使える。
頑張れば、さらに大江戸線、東西線、浅草線、銀座線も使える。

[9489: 匿名さん]

たしかに交通利便性はパーフェクトではない。

でも、鉄砲洲公園とか中央小学校とかは良いと思う。スーパーもできる。

交通利便性と住環境、価格のバランスではしばらくここを上回る物件は出なさそう。

[9490: 匿名さん]

>>9484 匿名さん
ありがとう。
高層階、買わさせていただきました。

[9491: 匿名さん]

そういう意味では他にはないね…
あったら教えてね。

[9492: 通りがかりさん]

ここから一番近い日比谷線の改札まで１０分弱かかりますが。。。

てかいい加減、不動産屋の都合で駅の入り口までをあたかも駅距離であるかのような表記、やめればいいのに。
ここの購入者に罪はない。

[9493: 匿名さん]

>>9492 通りがかりさん

住んでますが、かかりませんよ。6-7分も10分弱といえばそうですが。

[9494: 匿名さん]

Google mapでルート検索すると９分かかりますが。交差点の北西辺りですよね。
最寄りのB3入り口は随分と離れた位置にあるんですね。

[9495: 姫]

>>9486 匿名さん

私の城だから
静かなのよ。
爺やたちが警備してるから
安心しなさい。

[9496: 匿名さん]

>>9494 匿名さん

歩いてみないでネットだけに頼るからこうなる。鉄砲洲公園、桜川公園を通れば近いよ。

[9497: 匿名さん]

>>9484 匿名さん

クラッシュしたら２割じゃすまないけどね。
けどココは買って正解だった

[9498: 匿名さん]

>>9497 匿名さん
勝組の城ということですね。
確かにどう少なく見ても２割は上がっていますね。
部屋によっては４割近く上がっています。

[9499: 匿名さん]

同時期に分譲された同じようなタワマンはどのくらい騰がってるんでしょうか。
ブリリア三兄弟(目黒、八重洲、池之端)、千桜、赤坂檜町などなど。

[9500: 匿名さん]

>>9490 匿名さん

私もですよ。