パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[8841: 匿名さん]

[情報交換を阻害する恐れのある投稿のため、削除しました。管理担当]

[8842: 匿名さん]

>>8839 匿名さん

別の物件の話ですね。論破終了。

[8843: 匿名さん]

>>8842 匿名さん

そうですね。隣がさがってるからここも下がるってのは全く論理的ではないですね。隣とは全然別物ですからね。はい、論破。

[8844: 匿名さん]

>>8840 匿名さん
一体どこにそんな証拠があるの？
ここはかなり値下がりしてるよ。

[8845: 匿名さん]

>>8844 匿名さん
エビデンスが示せない場合は誹謗中傷となります

[8846: 匿名さん]

同じパークシティ中央湊の「タワー」棟と「レジデンス」棟でしょ。
別物件とはいえないよね。
住まいサーフィンみたけど、ほんとに-9.5%だね。

[8847: 匿名さん]

隣は下がっているようですが、ここは上がっています。

坪330〜340万円相当の地権者住戸が385万円で成約しています。

レインズ登録はまだのようですが、案件を手がけた不動産屋(三井、野村)に聞けば教えてくれますので、ご関心あればご自身でお問い合わせください。

[8848: 匿名さん]

>>8846 匿名さん

富久クロスもタワー棟とレジデンス棟じゃあ全然違ったしなぁ。

名前が同じってだけで比べるなんて不動産素人もいいとこだなあ。。。

[8849: 匿名さん]

>>8848
玄人じゃないし、ここには特段興味ないんでどうでもいいけど、レジデンス棟とタワー棟は同じ物件の別棟とみなすのが常識でしょ。

[8850: 匿名さん]

>>8849 匿名さん

同じ物件の別棟とみなすのは常識でいいけど、価格は全然違うよ。これが分かれば不動産中級者になれるから、しっかり覚えておいてね。

[8851: 匿名さん]

あと、住まいサーフィンは、竣工から間もなく事例数が少ない時期や、周囲に比較対象となる同グレードのマンションがない時は、査定精度が低いから注意しなきゃね。

[8852: 匿名さん]

有志連合によりまたしても都合の悪い真実が暴露されてしまった模様です。

[8853: 匿名さん]

>>8850

別に不動産のなんとかは興味ないけど、都心に複数の投資用物件は持ってるよ。軽井沢に別荘もあるけど。
悪いけど、「価格は全然違う」とかあまりに雑なコメントで全く参考にならない（笑）

[8854: 匿名さん]

例えば、これなんかクロスエアタワーに引っ張られて30%アップってことになってるけど、実際は10%も上がってない。

[8855: 匿名さん]

値上がり派の方が説明が理論的。数字やデータに裏打ちされていて、値下がり派は何も言えなくなってる…

[8856: 匿名さん]

軽井沢の別荘がどうとか言い始めたしな…

[8857: 匿名さん]

確認されてる事実は、パークシティ中央湊ザレジデンスは9.5%値下がりしている（7件の事例より）ということだけだよね。
あとは「ここは違うから値上がりする」と考えるか、「立地は同じなので傾向はここも同様」とみなすか、それは個人の見解の相違にすぎない。

[8858: 匿名さん]

>>8857 匿名さん

それ想定価格との比較だから意味ないよ

[8859: 匿名さん]

誰でも(不動産屋に電話すれば)確認できる事実として、ここの低層階が10%値上がりしたというのもあるがね…

[8860: 匿名さん]

>>8858
じゃあ実際の価格をあてはめてみてくれ。
沖式新築時価よりレジデンスの分譲価格はだいぶ安かったのかな？

[8861: 匿名さん]

・・・の人は必死だねえ。どうでもいいけど（笑）

[8862: 匿名さん]

いつものネガさんがやってきましたね
何度削除されてもめげませんね
>>8799 参照

[8863: 匿名さん]

>>8862 匿名さん

根性のあるネガだよね。褒めてあげたい、笑

[8864: 匿名さん]

買えなくて相当悔しかったんだろ

[8865: 匿名さん]

>>8858

モモレジさんの記事によると、レジデンスの分譲は5戸で、1戸が坪355万円、ほか4戸は全て坪390万以上とのこと。
4戸を最低の390万で計算しても、平均で坪383万円となる。沖式の想定価格の坪376万よりは高いね。
それが中古では坪346万だった、ということになる。

[8866: 匿名さん]

>>8865 匿名さん

隣のマンションの話されても…

[8867: 匿名さん]

ですよね。隣りのマンションのスレでも作ってそちらに書いたらよろしいかと。

[8868: 匿名さん]

>>8867 匿名さん

隣の話を持ってこないとネガできないからね。だって実際にこっちは成約ベースで上がってるわけだから。

[8869: 匿名さん]

ネガ？
悪いがここには何の興味もないのでネガのつもりはない。
不動産相場に興味があるだけ。私も最近契約したものもあるのでね。

[8870: 匿名さん]

>>8869 匿名さん

興味があるなら教えてといてあげるけど、隣のマンションだからといって同じように値上がり値下がりするわけじゃないよ。もう少し勉強しないと悪徳業者にカモられるよ。

[8871: 匿名さん]

無意味なレスだなあ（笑）
自分で時間の無駄だと思わない？

[8872: 匿名さん]

浜離宮買った時もしつこいネガがいて困ったけど、あの時のネガと同一人物かな？

三井のマンションに手当たり次第嫌がらせしてるのかも。

クスクス

[8873: 匿名さん]

>>8871 匿名さん

思う、思う、笑

[8874: 匿名さん]

>8868 匿名さん

エビデンスが示せない場合は風説の流布となります

[8875: 匿名さん]

今のところエビデンスが確認できているのは、隣の値下がりとここの値上がり。

[8876: 匿名さん]

必死だなぁ、、、
ま、自分の資産の危機だから当然ちゃ当然か。

[8877: 匿名さん]

>>8876 匿名さん

利益を減らしたくないから必死なんでしょう。でも、1,000万円は儲かってるでしょうから、多少利益が減っても我慢してほしいですよね。

[8878: 匿名さん]

ここの値上がりはエビデンスない。嘘ばっかり言うポジの口づての成約情報なんてエビデンスとは言えないだろ。そんなのＯＫなら何とでも言える。

[8879: 匿名さん]

富久オーナーですけど（住んでないけどね）、一軒家エリアもタワー棟と同様に分割時の資産評価より値上がりしました。同じエリアで同時に開発してどっちかだけ上がって下がるとかそんな矛盾した現象は普通起こらない。はっきりしてるのはパークシティ中央湊ザレジデンスが早速９．５％値下がりしているということと、一体開発したザタワーは勘違い割高値付けもあってレインズみても１件も成約情報がないということ。

[8880: 匿名さん]

まーしばらく待って、ここの成約が出てからにしたら？
隣のマンション持ってきてエビデンスって言ってもね。

あ、そいえば、全く埋まってないとネガされてた賃貸、もう残り5部屋ですよ。三井の賃貸で見てね。賃料安すぎたのでこれからは引き上げだな。

[8881: 匿名さん]

私も富久のオーナー(タワー棟3戸とレジデンス棟1棟)ですが、レジデンスの方は全然上がりませんでした。タワーは30%くらい上がったかな。

レジデンスとタワーの差が30%という事実を単純に当てはめると、ここの場合、レジデンスが10%の値下がり、タワーが20%の値上がりですね。実際の価格とピッタリですね。

[8882: 匿名さん]

たしかに、豪華な共用施設があり、コンシェルジュがいるタワー棟と、地権者用に作られたローグレードマンションとで資産価値が違うというのは、私のような不動産素人にも分かりやすいです。

[8883: 匿名さん]

結局 画像付きでの根拠を提示したのって、ネガもポジも含めて >>8538 だけじゃん。
そんなに皆んなで必死に値上がり大合唱するくらいなら、証拠の画像なりなんなりを添付して突きつければ一発で終わりなのに、なぜ頑なにしないのだろう。
スマホ一台あればできる簡単な作業だよ？

[8884: 匿名さん]

結局、別のマンションの情報を引っ張ってくるしかなかったってこと。
ここの成約が出てからまたねー。

[8885: 匿名さん]

>>8883 匿名さん

はい、どうぞ。今日契約らしいです。

[8886: 匿名さん]

ん、値上がりで成約してんでしょ？
出しなよ、ほらほら。
それをみんなずっと待ってるんだよ？

[8887: 匿名さん]

>>8881
完全な嘘ですね。あなた何か勘違いしてますが、グリーンレジデンスは地権者所有の賃貸レジデンスです。グリーンレジデンスを所有していて値上がりしてないってどういうこと？？賃貸なんだけどさ(笑)オーナーがペントハウスをレジデンスと間違えて呼ぶことはあり得ないし、地権者でタワー３、ペントハウス１で交換した人はいません。ペントハウスは交換時の単価より入居後には20－30％タワー棟と同様に価値が上昇していました。ここは分譲販売されたレジデンス棟が入居直後に10％弱値下がりした。全然状況は違います。ポジするためならどんな嘘でもつくんですね。こういうやり方は普通に書き込みみてて怖いなと思う。

[8888: 匿名さん]

あー、決定的な画像がアップされちゃったね…

住まいサーフィンだかなんだかしらないけど、理論価格なんか持ち出して値下がりをアピールされてもねぇ、クスクス

[8889: 匿名さん]

>>8887 匿名さん

あんた、からかわれてるだけだよ。。。

[8890: 匿名さん]

ステータスが申し込みありになってますね。すごい！

[8891: 匿名さん]

>8888 匿名さん
あ。
その発言、うかつでしたね。
君が噂のクスクスさんでしょ。
色んなスレに出没情報が寄せられてますよ。

クスクス

[8892: 匿名さん]

>>8891 匿名さん

いろんなとこ買ってるからね

[8893: 匿名さん]

買ってるとこ荒らすんだ。

なんでだろ。ふしぎ

[8894: 匿名さん]

>>8893 匿名さん

世の中には色んな人がいるからねぇ

[8895: 匿名さん]

ここ坪390もするんですね、、、すごい。
月島のCGPに迫る勢いじゃないですか。

[8896: 匿名さん]

しかも低層の住友とお見合いで390ですか

[8897: 匿名さん]

>>8896 匿名さん

しかも、三井の営業さんの話では複数の申し込みが入ってたようです

[8898: 匿名さん]

ここ、晴海より高いんですね。
月島には少し及びませんが、まずまずですね。

[8899: 匿名さん]

>>8898 匿名さん

クスクス

[8900: 匿名さん]

月島もピンキリ。
物件によってはここの方が上。

[8901: 匿名さん]

月島にここより高い物件なんてあったっけ？？

[8902: 匿名さん]

>>8897

普通は 申し込み（指値）→売主が了承すれば契約 でしょ。
複数申し込みってどういう状況？

それはともかく、指値はどれくらいなんだろうね。

[8903: 匿名さん]

>>8902 匿名さん

申込は指値とは限りません
レインズに登録してるのであれば成約価格が出るので焦らず待てば良いと思いますよ

[8904: 匿名さん]

そんなことは百も承知。売買経験それなりに豊富なんでね。
希望価格通りで買ってくれる場合が少ないのはもちろん知ってるでしょ？

[8905: 匿名さん]

>>8904 匿名さん

ほとんど値引きなしらしいです。
だいぶ下での指値の申し込みもあったようですが、ほぼ満額の買い手がいたようで、そのひとに決まったとのこと。

数十万園引きくらいかと。

[8906: 匿名さん]

>>8904 匿名さん

今時の中央区では値引きが殆ど無いのは周知の事実

[8907: 匿名さん]

390って良い線だと思います。
税金や手数料考えるとあんま残らなそうだけど、どうなんでしょう。

低層だけど小さい部屋だから坪単価は高くなる。これを皆さんがどう見るか。
マンションって一人の買い手を見つければ良いので、これが相場なのか、１人だけ高値でも欲しかった人がいたのか。他の部屋が楽しみです。

[8908: 匿名さん]

>>8907 匿名さん

そこ地権者住戸だから

[8909: 匿名さん]

>>8906 匿名さん
中古でも値引きしないからね。

[8910: 匿名さん]

>>8907 匿名さん

それでも390ならだいぶ残るだろうね。

地権者ならなおさら。

[8911: 匿名さん]

>8904 匿名さん
なんか偉そうですね。
どうせ大した額の物件の取引ないんでしょうけど。

[8912: 匿名さん]

その部屋はとある仲介が専任媒介になっているので成約になればレインズ報告が義務になりますね。ただしかし、一昨日に12月のレインズレポートが更新されましたが成約してませんね。つまり申し込みした人がなんらかの理由で購入をためらっている可能性が高い。

そもそも中古物件の申し込みは良く入ります。とりあえず迷ったら申し込んでおけば前金振込まではいつでもキャンセルできます。だから申し込みされた後のキャンセルなんて頻繁に起こります。

ザレジデンス棟が10％も下落しているし、直近半年の周辺エリアの築浅中古の成約価格と比較してもここの中古値付けはあまりに高い。スミフの価格を意識しての金額なんでしょうけど、地域相場を見る限りタワマンといえどあまりに歪な状態。他の人も言ってるようにスミフ完売した後はかなり値下がりする可能性が高いと思います。

[8913: 匿名さん]

中古で良いや

[8914: 匿名さん]

>>8912 匿名さん

末尾のところ、書き間違えですよ。
値下がりするといいなと切望してる、でしょ？

[8915: 匿名さん]

>>8885 匿名さん

保存した

[8916: 匿名さん]

粘着質な自己主張の激しいのがいるな。
武蔵小山スレのポジと恐ろしくコメントが似ているぞ。
そういえば、パークシティ3兄弟とか言って、ここと大崎を敵視してたな。
そういうことか。

[8917: 匿名さん]

こんなに魅力ある物件は、まずないな。

[8918: 匿名さん]

>>8917 匿名さん

え？

は？

[8919: 匿名さん]

>>8912 匿名さん

昨日が契約日ですから、近々、レインズに成約事例として登録されるでしょう

[8920: 匿名さん]

>>8910

地権者住戸ならいいけど、購入者だとあんまり残らないでしょ。
仲介手数料で170万、諸費用で200-300ぐらい？
残りに税金40%がかかる。

[8921: 匿名さん]

まともにやればそうなるね。

[8922: 匿名さん]

>>8920 匿名さん

3千万控除使えばいい

[8923: 匿名さん]

>>8922 匿名さん

その手があったか！

[8924: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[8925: 匿名さん]

>>8912 匿名さん
仰る通りだと思います。東京絵に近いタワマン だから上がるという謎のポジティブシンキングが多すぎる。

[8926: 匿名さん]

>>8924 マンション検討中さん
この方がたが土地を提供してくれたからこのタワマンが建てれたのであって、工場工場と揶揄するのは本当によくないと思います。騒音が出たとかトラックが頻繁に出入りするとかならまだしも。。。

[8927: 匿名さん]

すでに手付金も払われましたし、キャンセルはないでしょう。

[8928: 匿名さん]

東京駅に近いタワマンが下がるなんて、どんだけネガティブシンキングなんでしょ。

[8929: 匿名さん]

>>8922
3000万控除が受けられるのは実際に居住していた住居。
未入居転売で適用されるわけはない。
半年ぐらい住んで売ればいいかもね。

[8930: 匿名さん]

>>8928 匿名さん

同意

[8931: 匿名さん]

>>8929 匿名さん

なるほど！半年先くらいから売りが増えそうですね。

[8932: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[8933: 匿名さん]

工場の稼働も待ち遠しいですね。
おかげでここが誕生できたわけですから、まさに工場はこの物件の中心となる存在です。
工場長への挨拶は欠かさないようにしましょう。

[8934: 匿名さん]

>>8933 匿名さん
工場はあらかじめ分かってたことだけど、昼間のロビーを見ると『あぁ〜。。。』って思うよ。

[8935: 匿名さん]

>>8934 匿名さん
そうなんですか。
言い方は悪いですが、ロビーのソファで汚れた作業着手拭い姿の方がくつろいでいる可能性もある、ということですよね。

[8936: 匿名さん]

印刷工場って臭いもあるみたいだけど、許容範囲ですか？

[8937: 匿名さん]

工場のせいで20%しか値上がりしないのか…

コンビニかカフェにならんかね？そしたら50%アップ確実♡

[8938: 匿名さん]

>>8934 匿名さん

昼間のロビーはどんな感じですか？

[8939: 匿名さん]

ステキな空間です♡

[8940: 匿名さん]

>>8939 匿名さん
昼間のロビーの様子を見るとそのマンションの様子が分かるので是非見に行ってください。