パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[8478: 匿名さん]

くだらんコメントが入る前に購入者から言っておくと
中古は売り主が好き勝手に値付けして募集かかけてるだけの段階であり、価格であり、成約価格ではない。
ただ１件、低層の１Ｌ地権者住戸が３８５で成約したという情報は、ある。

[8479: 匿名さん]

>8477 匿名さん
ケラケラ

[8480: 匿名さん]

>>8477 匿名さん
はい、水面下ではかなり値上がり圧力が高まっています。

[8481: 匿名さん]

ここの中古買うくらいなら、駅前1分で地盤の良いところがいいな。 武蔵小山とか。

[8482: 匿名さん]

>>8481 匿名さん

どうせ買うなら23区がいいなぁ。川崎市はちょっと…

[8483: 匿名さん]

都心3区（笑

[8484: 匿名さん]

都心3区にマンションをもつなんて…自分も10年後にはそうなっていたい！

よーし、今日も仕事がんばるぞー！！

[8485: 匿名さん]

都心3区（何区とは言ってない

[8486: とくめいさん]

>>8485 匿名さん

足立 葛飾 江戸川

[8487: 匿名さん]

皆さんにここの素晴らしさがわかるまで時間がかかるようですが、気がついたら遅いね。

[8488: 匿名さん]

>>8484 匿名さん
くしゃみが出そう、、、億ション…なんてね。

[8489: 匿名さん]

都心3区の威を借るごにょごにょ。

[8490: 匿名さん]

>>8486 とくめいさん
郊外3区

[8491: 匿名さん]

>>8490 匿名さん
CCM 千代田、中央、港、
最強

[8492: 匿名さん]

>>8491 匿名さん

ＣＣＭに自宅を買えるなんて、どんな人なのでしょう。わたしから見たら雲の上の人です

[8493: 匿名さん]

>>8492 匿名さん

私の知り合いは、千葉に広～い庭付き一戸建て持ちで、日本橋にマンション買いましたよ。
知り合いは医者です。

[8494: 匿名さん]

>>8493 匿名さん
そういうのが平均像なんでしょうね…
一生無理だ…

[8495: 匿名さん]

>>8494 匿名さん

その医者が言っていたけど、平均以下だそうだよ。

[8496: 匿名さん]

>>8495 匿名さん
経営者が多いのかな…

[8497: 匿名さん]

本当にここに住める人が羨ましい。

[8498: 匿名さん]

上見て暮らすな下見て暮らせ。

ここにぴったりの言葉でありましょう。

[8499: 匿名さん]

>>8498 匿名さん

どういう意味？？？

[8500: 匿名さん]

下を見て暮らした方が幸せですよ、という意味ですかね。
確かに三井の物件の中でも真ん中やや下のクラスですから、上のクラスを見すぎると羨ましくなるのでしょう。

[8501: 匿名さん]

>>8500 匿名さん
お前みたいな下を見て今後暮らすことにするよ

[8502: 匿名さん]

パークシティ3兄弟だと湾岸のここが一番下かいな？

[8503: 匿名さん]

>>8500 匿名さん

あなたを見ながら暮らせと？？

[8504: 匿名さん]

湾岸を見ながら暮らせという意味では？

[8505: 匿名さん]

>>8502 匿名さん

一番下(安かった)ですね。だから一番値上がりしてますね。うほっ♡

[8506: 匿名さん]

値上がりなんて全くしてないのになぜここまで無理ポジするのか謎

[8507: 匿名さん]

>>8506 匿名さん

暗示です。

[8508: 匿名さん]

>>8506 匿名さん

値上がりの事実を受け入れなさい

[8509: 匿名さん]

低層階は瞬間蒸発でしたからねぇ

[8510: 匿名さん]

３９０で売り出してた１Ｌでしょ？瞬間蒸発ではないんじゃない？しばらく動きなかったと思う。

けどあれが３８５で売れたってのがホントなら凄い。安心材料貰ったわー

低層で西向きでパーキング隣で中住戸で地権者住戸仕様で、、あのタワーで一番条件悪いといってもよい住戸だと思う。

分譲仕様だったとしたら、ほか同条件で３３０くらいかな。
地権者さんいくらで等価交換したんですかね。気になるな。。

[8511: 匿名さん]

330→385

うほっ♡

[8512: 匿名さん]

ここ坪385なんだ。

まぁそんなもんか。

[8513: 匿名さん]

>>8512 匿名さん

低層はね。高層は恐ろしい値段

[8514: 匿名さん]

ここはスミフのおかげで、値上がりしますね

しかも周りにもうこれ以上、タワマンできる場所もない

[8515: 匿名さん]

おそろしいねだんだぞ！！！！１１１

[8516: 匿名さん]

>>8513 匿名さん
高層は、600越えじゃ〜！

[8517: 匿名さん]

そのパターンで上がるいびつな相場はスミフ売り終わった後、必ずさがる。だってここの超割高中古値段で値引きせずに買ったらあり得ないくらい想定利回りが低いんだけど。たぶん東京一、利回りが悪い金額で出してるよ。まあ本当に買う奴が出てきたら買わせればいい。本当は３割くらい値引きしないといびつさが取れないけどね。

[8518: 匿名さん]

隣のスミフが全く売れてないことから、湊に住む価値はない、という市場判断が下ったということでしょうね。

なるほど。
恐ろしい値段になりそうです。

[8519: 匿名さん]

>>8517 匿名さん

それって、パークシティ武蔵小山のネット利回り1%台よりも低くなる？

[8520: 匿名さん]

住まいサーフィンでは、ここの利回り１％切ってますね。

ネガではなく統計学的データです。ご参考まで。

[8521: 匿名さん]

>>8520 匿名さん

具体的な数値出して下さい

[8522: 匿名さん]

武蔵小山は利回りマイナスになりそう

[8523: 匿名さん]

>>8513 匿名さん

具体的な数値出して下さい

[8524: 匿名さん]

武蔵小山は駅直結物件がなく、さらにタワマンすらない街だったからマンションの賃貸相場が現状低いだけ。バブリア目黒やＣＧＰの時も同じように利回り悪いとかわかってない人いたよね。ここの利回りが悪いのは現状の賃貸契約状況から都内最低です。

[8525: 匿名さん]

その無理ポジさんがおっしゃる住まいサーフィンのデータでこちらのユニットになってる前立ての低層棟が値下がりしていると評価されていますよ(笑)同じ敷地内の低層が分譲時より値下がりしてるのにこっちだけ上がるのかい？レインズにも一件も成約実績ないし。ポジしてる人は無理があるだろ。

[8526: 匿名さん]

>>8524 匿名さん

武蔵小山はこれから5本タワーが建つみたいですね。
しかも、三井の査定でも70平米で30万円の賃料予測みたいと絶望的なんですって？

で、こちらの賃料予測はいくらなんでしょう？w

[8527: 匿名さん]

>>8524 匿名さん

具体的にお願い

[8528: 匿名さん]

>>8525 匿名さん


うぅぅ・・・

これは、、、、ぐぅ正論やな・・・。

論理的根拠に基づいたデータによる反論を提示しないと、これで結論が出そうやで・・・。

[8535: 匿名さん]

武蔵小山はこれから5本タワーが建つみたいですね。
しかも、三井の査定でも70平米で30万円の賃料予測みたいと絶望的なんですって？

で、こちらの賃料予測はいくらなんでしょう？w

＞＞

それで利回りが１％なら７０平米３億６千万ですけど全然そんな高くない。ポジさんの嘘がまた一つ明るみに

[8538: 匿名さん]

住まいサーフィンで完成入居が先んじてすでに中古成約があるＰＣ中央湊レジデンスは早速８％値下がりしてみたいですけど、それなのにこちらだけ値上がりするんですか？？？？

[8539: 匿名さん]

まぁいいじゃん、たった8%の値下がりで。
高層階を大枚はたいて買った奴は知らんけど。Www

[8540: 匿名さん]

>>8538 匿名さん

それ、タワーじゃなくてレジデンスw

[8542: 匿名さん]

８じゃなくて９．５％の値下がりですね。タワーも値上げしたわけじゃないのにまだプレミア階が売れ残ってて竣工時に完売できなかった物件だからデータもない状態で値上がり値上がりとか言い過ぎないほうがいいと思います。中古検討者を欺くような書き込みはやめるべき。

[8545: 匿名さん]

>>8543 匿名さん

敷地すら同じでないレジデンスのデータで一体何がしたかったのか。
しかも中古成約情報でもないしw

で、タワーでの販売時よりも価格が下がっているエビデンスを早く出して下さい。
あればだけどw

[8546: 匿名さん]

ここの価値が分からない皆さんのガサネタに騙されないようにしましょう。

[8547: 匿名さん]

武蔵小山が暴れとるな

これだけネガが湧くというのは人気物件の証

[8548: 匿名さん]

>>8547 匿名さん

もう買えないのにね
プレミアムは一戸まだあるみたいだから、欲しいなら急ぎなよ
武蔵小山よりはお値打ちみたいよw

[8549: 匿名さん]

>>8547 匿名さん

中古で買いたい人が大勢いることの証ですな。
当分ホールドあるのみ。他地域で新しく出てくるタワーも仕様悪化が顕著。
ここについて言えば、下値不安は皆無。

[8557: 匿名さん]

住まいサーフィンの中古評価額はレインズでの成約データをベースに作られているものですのでサイトなかではレインズとともに一番信頼できるものですよ。それで一体開発のレジデンスの方が既に成約実績があるので中古評価がされていて９．５％分譲時より値下がりしているということです。きちんとデータを見てください。

[8558: 匿名さん]

住まいサーフィンの中古評価がレインズベースだって知らないとはポジさんいくらなんでも不勉強すぎです。

[8560: 匿名さん]

1. タワーではなく別物件のデータ。
2. 分譲価格からの騰落ではなく、沖式新築価格というものからの比較。向きも何も考慮しないで出してもねえ。

やり直し！

[8563: 匿名さん]

>>8557 匿名さん

ミスリードお疲れ様。
沖式って知らなかったから見てみたら近隣の中古相場を元にしてるだけで、レジデンスの成約価格でもないじゃんw

なので、やり直しw
中古成約情報出して。
エビデンス示さないと、ここが購入時よりも高くなってる事実が確定しちゃうよ。

[8565: 匿名さん]

>>8564 匿名さん

あなたの提示したデータはなんらこのタワーの値下がりを示すエビデンスとなっていません。
そのエビデンスが示せないとレインズでの成約情報からここの値上がりの事実が確定してしまいますよ？w

[8566: 匿名さん]

うん、じゃあ出してよレインズ。
このままだと値下がりの事実が確定してしまっちゃう。

[8567: 匿名さん]

>>8566 匿名さん

値下がりのエビデンスが全く示されていないという事実

[8570: 匿名さん]

>>8538 匿名さん

この新築時価って査定値か予想値かなんかじゃないの？

時価って言ってるし

レジデンスの方って大半あるいは全てが地権者住戸だったハズなので、分譲価格なんて出回ってないと思う。

タワーの方の地権者住戸だって分譲価格分かんないはず

[8573: 匿名さん]

＞＞８５７０
本当に不動産の素人なんですね。住まいサーフィンの中古評価は成約値を中心とした数値です。レジデンス棟の成約実績はレインズに１件とレインズに載ってない２件と合わせて３件一応売買実績があります。一方、タワー棟は成約実績はレインズもそれ以外のみてもいまのところ見当たらない。

[8575: 匿名さん]

たしかにレインズにレジデンス棟の成約が１件出てますね。２０１６年１１月成約、１０階角部屋、坪３４３。