パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[8181: 匿名さん]

>>8177 投資家さん

あのぉ、情報通ぶって御託並べてますけど、あなたが書いてる内容は誤った情報だらけですよ。三井のリハウスの分析データでは中央区の中古市場価格は上がっているのを確認しています。また、こちらはバルク売りになってないです。三井に問い合わせすればわかることですが、プレミアム住戸が1戸売れ残りがある状態でHPを閉鎖してます。販売時期は社内で検討中と言われました。
また、ブリリア八重洲も20%近く上乗せでいくつか成約していますよ。
ご自身の感覚や噂をあたかも事実であるかのように話されてるので笑ってしまいました。

[8182: 匿名さん]

>>8180 投資家さん

スミフが相場を押し上げた後、完売後に下落した事例を出して下さい。
あなたの思い込みの感覚論は不要です。

[8183: 匿名さん]

少なくともブリリアタワー八重洲は高値の成約実績があるわけか。
なんか賃料もここよりだいぶ高いみたいだし、ブリリア買った人は正解だったってことかな。

[8184: 匿名さん]

>>8183 匿名さん

賃料の差は地権者がいるかどうかの差でしょう。
ブランズ明石町も地権者住戸の賃料は相当控えめでしたので。

[8185: 匿名さん]

>>8184

だから賃貸運用を考える場合もブリリアのほうが有利だったってことだよね。

[8186: 投資家さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8187: 投資家さん]

>>8184
そんなスモールサンプルサイズのエビデンスもないケース事例でいい加減なこと言いますね。地権者住戸の賃料が控えめだとか高いとないですから。賃貸にしろ中古にしろ、地権者と分譲でマクロでみたら相場は全く変わらない。

[8188: 通りがかりさん]

>>8186 投資家さん

江東区のタワーがダブついてる地域の話なんて関係ないです。しかもスミフ完売後に相場が下がった事例になってないし。

[8189: 匿名さん]

まぁスミフは駅徒歩五分圏内だからね。
1分の壁は途方もなく高い。

[8190: 匿名さん]

>>8187
エビデンスがお好きみたいですが、不動産事情通でいらっしゃるようなので、いくらでも集められるのでは？笑
相場の平均と、各個別の地権者住戸の賃料の比較でわかりますよ。

[8191: 匿名さん]

都心タワー複数運用していますが、投資家さんの主張は概ね正しいと思うよ。ブリリア八重洲とココはマーケットが違うね。なので買いませんでした。

[8192: 匿名さん]

>>8191 匿名さん

1人何役もご苦労様。投資家さん。

[8193: 投資家さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8194: 匿名さん]

>>8186
めっちゃ正論言う人が現れたw 無理ポジさんとのやりとり見たらどちらがまともかよくわかる。湊も綺麗に出来上がって所有者には満足な出来なんでしょ？それで十分なんだよ住処なんだからさ。やたら買い煽りするような書き込みは控えよう。ステキな物件でしょ！それでいいじゃん。

[8195: マンション掲示板さん]

>>8189 匿名さん

アホだろ

[8196: 匿名さん]

>>8193 投資家さん

クロノ、ティアロ、KTT、DTが中古に出てきたって、いつの時点の話をしてるの？
2017.Q2以降上昇してるのは自明だけど。
自分はここが20%アップが適正とは言っていないが、10%、20%も上がる訳ないとのあなたの主張は相場感無さすぎと言ってるだけ。

[8197: 匿名さん]

>>8194 匿名さん

正論じゃなくて、トンチンカンな事例持ち出して、さも事情通ぶってるだけだね。

[8198: 匿名さん]

ここ人気無さすぎだから、必死なんでしょ。

[8199: 匿名さん]

そう言えば一時なぜか芝浦のクラッシィと張り合っていたっけ。
あちらの中古価格はどんな感じなんだろう？

[8200: 匿名さん]

>>8198 匿名さん
買い逃した人が相場を下げるのに必死に見える。こんなことしても安くならないのにね。

[8201: 匿名さん]

>>8200 匿名さん
同意！

[8202: 匿名さん]

おやおや、ミナティ君たち。
感覚論、は勘弁してくれべ。わらい

[8203: 匿名さん]

そういえば結局、ここが湾岸ではないというソース、出せなかったみたいですね。
さらに本日、数ある湾岸タワマンの中でも資産的には最も厳しいということが、データ付きで証明されてしまいました。

[8204: 匿名さん]

なんだ。
結局、全然値上がりしてないじゃん、ここ。
危うく騙されるとこだったは。w

[8205: 匿名さん]

>>8204 匿名さん
買えない人は、ネガになるしかないのか…

[8206: 不動産オタク]

低層階だと70㎡換算で7,000～7,200万円くらいでしたから、賃料29万円とすれば4.8～5.0％です。
高層階だと同9,000～9,500万円くらいでしたでから、賃料31万円として3.9～4.1％です。

[8207: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山は1%台だってよ
ここをもの凄いライバル視してるよ

[8208: 匿名さん]

27階73㎡で29.5万で出てるけど。
低層70㎡29万というのは可能なの？

[8209: マンション掲示板さん]

>>8208 匿名さん

２７階は全て地権者住戸仕様っぽいから、分譲仕様より賃量設定低いのか、どうなのか、

[8210: 匿名さん]

地権者といえども相場より下げてサービスする必要はないでしょ。

[8211: 不動産オタク]

27階の73㎡は29.5万円に管理費が2万円のってきますから、31.5万円です。
私の設定した低層階70㎡で29万円というのは、管理費込の賃料です。

[8212: 匿名さん]

>8208 匿名さん

無理。
ここの購入者の言うことは裏取りが必須です。

[8213: 匿名さん]

>>8211

利回りの計算に管理費等ランニングコストは考慮してるの？

[8214: 匿名さん]

>>8211
実際はこの立地をそんな価格を満額で借りる人はまずいないので賃貸も空室ばかり、2万引でようやく成約するかどうかだけどね。

[8215: 匿名さん]

入居開始直後はどこも高めに設定して、1年くらい経つと相場が安定する。多分今の規模額の2万引きってのはリアルな安定相場になるでしょう。それでも湊の本来の相場からしたらかなり高級。

利回りは低層で4.5%、中層以上で3.5%あたりですね。

[8216: 匿名さん]

表面利回りで3%台は厳しいね。

[8217: 匿名さん]

角部屋は中層以上でも1億以上だったから表面でも多分3.0%くらいじゃないかな。湾岸大規模タワマンで利回りは残念ながら最下位。スカイズの半分くらい。

[8218: 匿名さん]

中央区の三井ブランドのタワマンで4.5％ってのはすごいな。
俺も買っておけば良かったかな。

[8219: 匿名さん]

>>8218 匿名さん

買えば良かったという怨嗟が渦巻いてますね。
賃貸で住んでみることならできそう。

[8220: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8221: 匿名さん]

>>8216 匿名さん

パークシティ武蔵小山は1%台ですから

[8222: 匿名さん]

武蔵小山の賃料なんてまだ全然わからないだろ。
ここは具体的に出てる。ので比較はナンセンス。

[8223: 匿名さん]

>>8222 匿名さん

三井が想定賃料出してます。
賃料相場は分譲価格と違い急上昇しません。

[8224: 匿名さん]

あ、そう。
で、下見て安心するって心理なのかな。

[8225: 匿名さん]

ネット利回り1%台って本当かよ。
って思ってよく見たら武蔵小山で安心した。笑

[8226: 匿名さん]

8224は図星か（笑）

[8227: 匿名さん]

武蔵小山は駅直結で駅全体が再開発になるから賃料相場はもっと高くなる。交通利便性も八丁堀よりいいし。なにより東京一充実した商店街を有するからねえ。

[8228: 匿名さん]

この界隈ってなぜいつも強風が吹いているのでしょうか。

ただでさえ駅遠なのに寒さで体調を崩しそうです。

[8229: 匿名さん]

>>8226 匿名さん

武蔵小山がいてくれて良かった。
武蔵小山よりは酷くないんだという安心感。ありがとう！

[8230: 匿名さん]

ここ。プレミアム住戸残しててまだ完売していないって本当？
三井が売れなくて寝かせて時期を見てるとかなんとか。

[8231: 匿名さん]

賃貸が40戸位出てるけど。

[8232: 匿名さん]

最後残ってたのって実はプレミア住戸だけじゃないんだな～、コレが。

最後までウォッチしてたので知っているのだ～～＾＾

[8233: 匿名さん]

武蔵小山は駅直結再開発物件。目黒バブリアと同じく地域相場からは別格になる。利回りは5パーセントはいく。こちらは表面利回りが物件平均で3.8くらい。

[8234: 匿名さん]

>>8228
湾岸は風が強いのはしかたないし、晴海よりはまし。

[8235: 匿名さん]

>>8233 匿名さん

そんな田舎の話どうでもいいんだけど。

[8236: 匿名さん]

パークシティ比較
立地:大崎>武蔵小山>湊
※大手町恵比寿渋谷目黒飯田橋新宿麻布十番など都心主要部へのアクセス
仕様:大崎>武蔵小山 、湊
利回り、資産価値:大崎>>武蔵小山>>大崎
地盤:武蔵小山>大崎>>>湊
将来性 大崎>武蔵小山>湊

[8237: 匿名さん]

この記事の真ん中位に
"プレミアム住戸以外全戸申込"と書いてあるので、
プレミアム住戸は確実に残ってる
https://allabout.co.jp/gm/gc/472420/

[8238: 匿名さん]

>>8236 匿名さん

その通りでok
わかったら場違いな武蔵小山は出て行きな

[8239: 匿名さん]

巡回御苦労。

[8240: 匿名さん]

三井に問い合わせすればわかるけど
プレミアムは残ってるよ

[8241: 匿名さん]

じゃあこのマンションはまだ完売してない売れ残り物件？？

[8242: 匿名さん]

武蔵小山とここはなんら関係ないような？
マンションブランドで探すと検索が広範囲に広がるのかな。

[8243: 匿名]

>>8233 匿名さん
武蔵小山の利回りは1%ですよ

[8244: 匿名さん]

入居始まってるのにまだ完売してないって凄いね。三井レジで歴史に残る売れ残り物件ですね。

[8245: 匿名さん]

パークシティ同士だから比較されてるんでしょ

[8246: 匿名さん]

>>8236 匿名さん

おやおや、誤爆しましたね。
それ、ちょうど今繰り返し武蔵小山のスレにコピペされている、誰の賛同も得られない比較表じゃないですか。
まさか自スレに誤爆してしまうとは・・・。
これに懲りて、もう高台のマンションスレを荒らすのはやめましょうね。

[8247: 匿名さん]

>>8228 匿名さん
よく行くけど、強風なんてないよ。
別に普通の静かな街だよ。

[8248: 匿名さん]

>>8247 匿名さん
そう、静かな落ち着けるエリアです。

[8249: 匿名さん]

この湾岸特有の強風、有名ですよね。
免震だと微振動を感じることもございますから、酔いにはご注意を。

[8250: 匿名さん]

免震で微振動って本当ですか？

[8251: 住民板ユーザーさん3]

強風ごときで振動がおきるって馬鹿なの？死ぬの？

[8252: 匿名さん]

本当ですよ。

[8253: 匿名さん]

まぁ、メリットばかりではないですよね。
そうしたら、免震以外の建物が売れなくなりそうですからね。

[8254: 匿名さん]

くだらない書き込みしないで役に立つのお願いします。

[8255: 検討板ユーザーさん]

検討スレですから、購入者のみなさんに都合の悪い事実が出回っても仕方ないのでは？
風もこの近辺特に、湾岸風が冷とうございますから、遠い駅の行き帰り、ご自愛ください。

[8256: 匿名さん]

ここに住める人が羨ましいです。
立地、グレード、住環境・・・かなりバランスのとれた物件だと以前から思っていましたが、資産価値まで急上昇とは、すご過ぎます。

[8257: 匿名さん]

以上、悲痛な叫びでした。

[8258: 匿名さん]

>>8256 匿名さん
ここを銀座がついた名前にしたら更に値上がりして大変でしたね

[8259: 匿名さん]

湊もかっこいい響きだが、銀座ってのもいいね。
中央銀座湊にすれば20％アップ！

[8260: 匿名さん]

そうそう、ここの低層階が坪385できまったらしいね
銀座が入っていたら、坪400超だったか・・・

[8261: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[8262: 匿名さん]

>>8261 匿名さん
長っ
自分が否定的なマンションにそこまで長文のネガを投下する情熱ってどこから来てるの？
恨みや僻みにしか思えないんだけど。
普通、興味が失せた物件はスルーか、たまに見に行っても書き込むほど気にはならないけど。
だからそんなに長々と書かれても参考にはならないな。
逆に何焦ってるんだろうと思う。

[8263: 匿名さん]

>>8262 匿名さん

買いたくて仕方ないってこと、察してあげてください。

[8264: ご近所さん]

長いけれど、全くその通りだと思うよ。
自分は、対岸の一軒家から、2年前タワマンに引っ越したけど、高値でつかんだと思ってる。
でも、その時買える最高の物件だったから、今も満足しています。
自分がいいと思えばそれでいいのだ。

[8265: 匿名さん]

長文だけど的を得た解説だと思うよ。不動産投資やってたら普通に腹落ちする。

[8266: 匿名さん]

>>8265 匿名さん

買えるといいね！

[8267: 匿名さん]

>8265：匿名さん

正解。

[8268: マンション掲示板さん]

>>8262 匿名さん

不安に弱気にさせて、値を下げさせて自分が買いたい、ってことですかね？

確かに今後オリンピックとか八重洲再開発とかいろいろあるし、魅力的だろう。そうだろうそうだろう。

いつ売りに出そうかなーー

[8269: 匿名さん]

まぁいろんなイベント・開発 etc ございますが、八丁堀の川べりには関係のない話で、ありんす。

[8270: 匿名さん]

>>8269

そうだろうそうだろう、開発で上がっちゃうと困るものね。そう思いたい気持ちはよくわかる。でも、中央区も晴海以外でタワマン新規開発を認めない方針だし、待っても下がらないなー。

[8271: 匿名さん]

>>8268 マンション掲示板さん
24F E 64sqm 1億1500万円で売りに出てます。これが実勢評価でしょうね。

[8272: 匿名さん]

>>8271 匿名さん

なら、広尾ガーデンヒルズの方が良くね？

[8273: 匿名さん]

>>8261 匿名さん
分かった風にかいてるけど、買えなかったので悔しい感満載、お疲れさん。
ここは過去のデータでは評価出来ないんだよ。

[8274: 匿名さん]

>>8272 匿名さん
趣味価値観の違いだからね…

[8275: 匿名さん]

>>8271 匿名さん　

うちの千葉の田舎の７０㎡の古一軒家も、２億で売りに出しました。

これが実勢評価でしょうね。

[8276: 匿名さん]

>>8275 匿名さん
200万円でしょ。

[8277: 匿名さん]

>>8276 匿名さん

いえいえ。
>>8271 さんも、自由に売り出した値段が実勢評価だとおっしゃっていますよ。　

まさかあなたはそうではない、と言いたいのでしょうか？

[8278: 匿名さん]

>>8275 匿名さん

そんな売り出し探したけどないぞ。虚偽ですね。

[8279: 口コミ知りたいさん]

誰か、>>8277 にみんなが納得のできる答えを言えるやつ、ここにおるけぇ？笑

[8280: 匿名さん]

>>8278 匿名さん
相手にするだけ時間の無駄。