パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[8175: 匿名さん]

>>8174 匿名さん

不動産仲介業者を挟む場合はレインズ登録は必須では？

[8176: 匿名さん]

伝聞話だと弱いかな。信用する理由がない。
レインズとか客観的なソースが必要だね。それからかな。

[8177: 投資家さん]

この物件が売りに出された時から現在まで新築も中古も市場価格は全く上がってない現状維持な相場。つまりPCMことパークシティ中央湊の販売開始された時期から新築、中古相場は据え置きの中で、販売不振を極め最後はバルク売りになったPCMだけが価格上昇するわけないことは小学生でも理解できるはずです。不人気物件がその後、市場の流れ逸脱して高騰することは100%ないといっていい。現状PCMは分譲時価格で売れればいい方だとおもいます。またPCMは賃貸の利回りが分譲価格でみても大変悪い。そこで10、20%も上げて買ったら利回り3%切りますよ。そんな馬鹿な購入者はなかなか世の中にいません。悪質な中古買い煽りに騙されないよう皆さん気をつけましょう。

[8178: 匿名さん]

>>8177 投資家さん
隣のスミフがここよりも20%近く値段を上げても売れてる事実があります。
占有、共有ともにスミフよりグレードが高いため同価格以上でも優位です。

[8179: 匿名さん]

客観的なエビデンスが必要ないなら何とでも言えそう。

[8180: 投資家さん]

となりのスミフがありえない価格で出してるからこちらが安く見えて買ってしまう不動産素人さんはこれから何人かでるかもしれない。ただスミフの販売が終わりかければその地域の相場なりに必ず下落します。普通に不動産知ってる人ならPCMは分譲価格でみても利回りの悪さは他の湾岸タワマンと比較して一番悪い。それでスミフ価格に感化されて利回り3パーセント切りで買うとかやばいとおもいますよ。老後の金に困ってない聖路加かかりつけの老夫婦とかならありだろうけど。

[8181: 匿名さん]

>>8177 投資家さん

あのぉ、情報通ぶって御託並べてますけど、あなたが書いてる内容は誤った情報だらけですよ。三井のリハウスの分析データでは中央区の中古市場価格は上がっているのを確認しています。また、こちらはバルク売りになってないです。三井に問い合わせすればわかることですが、プレミアム住戸が1戸売れ残りがある状態でHPを閉鎖してます。販売時期は社内で検討中と言われました。
また、ブリリア八重洲も20%近く上乗せでいくつか成約していますよ。
ご自身の感覚や噂をあたかも事実であるかのように話されてるので笑ってしまいました。

[8182: 匿名さん]

>>8180 投資家さん

スミフが相場を押し上げた後、完売後に下落した事例を出して下さい。
あなたの思い込みの感覚論は不要です。

[8183: 匿名さん]

少なくともブリリアタワー八重洲は高値の成約実績があるわけか。
なんか賃料もここよりだいぶ高いみたいだし、ブリリア買った人は正解だったってことかな。

[8184: 匿名さん]

>>8183 匿名さん

賃料の差は地権者がいるかどうかの差でしょう。
ブランズ明石町も地権者住戸の賃料は相当控えめでしたので。

[8185: 匿名さん]

>>8184

だから賃貸運用を考える場合もブリリアのほうが有利だったってことだよね。

[8186: 投資家さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8187: 投資家さん]

>>8184
そんなスモールサンプルサイズのエビデンスもないケース事例でいい加減なこと言いますね。地権者住戸の賃料が控えめだとか高いとないですから。賃貸にしろ中古にしろ、地権者と分譲でマクロでみたら相場は全く変わらない。

[8188: 通りがかりさん]

>>8186 投資家さん

江東区のタワーがダブついてる地域の話なんて関係ないです。しかもスミフ完売後に相場が下がった事例になってないし。

[8189: 匿名さん]

まぁスミフは駅徒歩五分圏内だからね。
1分の壁は途方もなく高い。

[8190: 匿名さん]

>>8187
エビデンスがお好きみたいですが、不動産事情通でいらっしゃるようなので、いくらでも集められるのでは？笑
相場の平均と、各個別の地権者住戸の賃料の比較でわかりますよ。

[8191: 匿名さん]

都心タワー複数運用していますが、投資家さんの主張は概ね正しいと思うよ。ブリリア八重洲とココはマーケットが違うね。なので買いませんでした。

[8192: 匿名さん]

>>8191 匿名さん

1人何役もご苦労様。投資家さん。

[8193: 投資家さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8194: 匿名さん]

>>8186
めっちゃ正論言う人が現れたw 無理ポジさんとのやりとり見たらどちらがまともかよくわかる。湊も綺麗に出来上がって所有者には満足な出来なんでしょ？それで十分なんだよ住処なんだからさ。やたら買い煽りするような書き込みは控えよう。ステキな物件でしょ！それでいいじゃん。

[8195: マンション掲示板さん]

>>8189 匿名さん

アホだろ

[8196: 匿名さん]

>>8193 投資家さん

クロノ、ティアロ、KTT、DTが中古に出てきたって、いつの時点の話をしてるの？
2017.Q2以降上昇してるのは自明だけど。
自分はここが20%アップが適正とは言っていないが、10%、20%も上がる訳ないとのあなたの主張は相場感無さすぎと言ってるだけ。

[8197: 匿名さん]

>>8194 匿名さん

正論じゃなくて、トンチンカンな事例持ち出して、さも事情通ぶってるだけだね。

[8198: 匿名さん]

ここ人気無さすぎだから、必死なんでしょ。

[8199: 匿名さん]

そう言えば一時なぜか芝浦のクラッシィと張り合っていたっけ。
あちらの中古価格はどんな感じなんだろう？

[8200: 匿名さん]

>>8198 匿名さん
買い逃した人が相場を下げるのに必死に見える。こんなことしても安くならないのにね。

[8201: 匿名さん]

>>8200 匿名さん
同意！

[8202: 匿名さん]

おやおや、ミナティ君たち。
感覚論、は勘弁してくれべ。わらい

[8203: 匿名さん]

そういえば結局、ここが湾岸ではないというソース、出せなかったみたいですね。
さらに本日、数ある湾岸タワマンの中でも資産的には最も厳しいということが、データ付きで証明されてしまいました。

[8204: 匿名さん]

なんだ。
結局、全然値上がりしてないじゃん、ここ。
危うく騙されるとこだったは。w

[8205: 匿名さん]

>>8204 匿名さん
買えない人は、ネガになるしかないのか…

[8206: 不動産オタク]

低層階だと70㎡換算で7,000～7,200万円くらいでしたから、賃料29万円とすれば4.8～5.0％です。
高層階だと同9,000～9,500万円くらいでしたでから、賃料31万円として3.9～4.1％です。

[8207: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山は1%台だってよ
ここをもの凄いライバル視してるよ

[8208: 匿名さん]

27階73㎡で29.5万で出てるけど。
低層70㎡29万というのは可能なの？

[8209: マンション掲示板さん]

>>8208 匿名さん

２７階は全て地権者住戸仕様っぽいから、分譲仕様より賃量設定低いのか、どうなのか、

[8210: 匿名さん]

地権者といえども相場より下げてサービスする必要はないでしょ。

[8211: 不動産オタク]

27階の73㎡は29.5万円に管理費が2万円のってきますから、31.5万円です。
私の設定した低層階70㎡で29万円というのは、管理費込の賃料です。

[8212: 匿名さん]

>8208 匿名さん

無理。
ここの購入者の言うことは裏取りが必須です。

[8213: 匿名さん]

>>8211

利回りの計算に管理費等ランニングコストは考慮してるの？

[8214: 匿名さん]

>>8211
実際はこの立地をそんな価格を満額で借りる人はまずいないので賃貸も空室ばかり、2万引でようやく成約するかどうかだけどね。

[8215: 匿名さん]

入居開始直後はどこも高めに設定して、1年くらい経つと相場が安定する。多分今の規模額の2万引きってのはリアルな安定相場になるでしょう。それでも湊の本来の相場からしたらかなり高級。

利回りは低層で4.5%、中層以上で3.5%あたりですね。

[8216: 匿名さん]

表面利回りで3%台は厳しいね。

[8217: 匿名さん]

角部屋は中層以上でも1億以上だったから表面でも多分3.0%くらいじゃないかな。湾岸大規模タワマンで利回りは残念ながら最下位。スカイズの半分くらい。

[8218: 匿名さん]

中央区の三井ブランドのタワマンで4.5％ってのはすごいな。
俺も買っておけば良かったかな。

[8219: 匿名さん]

>>8218 匿名さん

買えば良かったという怨嗟が渦巻いてますね。
賃貸で住んでみることならできそう。

[8220: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8221: 匿名さん]

>>8216 匿名さん

パークシティ武蔵小山は1%台ですから

[8222: 匿名さん]

武蔵小山の賃料なんてまだ全然わからないだろ。
ここは具体的に出てる。ので比較はナンセンス。

[8223: 匿名さん]

>>8222 匿名さん

三井が想定賃料出してます。
賃料相場は分譲価格と違い急上昇しません。

[8224: 匿名さん]

あ、そう。
で、下見て安心するって心理なのかな。