パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[8161: 匿名さん]

今更ここが湾岸か内陸かなんて購入者には関係ないので、第三者があれこれ言ってるだけですね笑

[8162: 匿名さん]

>>8161 匿名さん

本当にそう思います！
でも中央区隅田川内側のタワマンの希少性は事実ですね。

[8163: 不動産オタク]

ご無沙汰しています。

低層階の地権者住戸が坪390で成約しましたね。

分譲の低層階は340くらいでした。
地権者住戸と分譲住戸のグレードの違いも加味すれば20％程度の値上がりです。

[8164: 匿名さん]

>>8163 不動産オタクさん

新川のブリリアも20%程度上乗せでいくつか成約してるようですし、購入時期が良かったですね。

[8165: マンション掲示板さん]

>>8163 不動産オタクさん

それ、レインズでないと見れない情報ですかね？

[8166: 匿名さん]

>>8163 不動産オタクさん

やっぱりかなり上げて来たんですね。

[8167: 匿名さん]

>>8163
最終成約は360まで引かれてた。あとその地権者住戸は分譲低層340より条件がいい部屋で当時なら370くらいの部屋と同等の部屋ですよ。また、地権者部屋は多少内装グレードは下がりますが、中古だと不思議と分譲部屋と成約平均は変わりません。内装グレードといってもオプションで数十万程度の差ですから中古としての価値はかわらないわけです。

[8168: 匿名さん]

低層の分譲住戸が、25％乗せの坪420程度で成約したみたいよ。

[8169: 匿名さん]

レインズに載ってない。無理ポジのガセ情報ばっかり。ひどいな。

[8170: 匿名さん]

自分の利益のために、価値を錯覚させて高く売ろうとして嘘の成約情報ながしたら、この掲示板でも風説の流布で犯罪になりますよ。あしからず。

[8171: 匿名さん]

誰が何といってもここは上がるでしょう。
希少価値というのはそういうもの。

[8172: 不動産オタク]

まだレインズには登録されていませんが、先週末に西向き5階48㎡が5,600万円（坪385万円）ほどで成約したと聞いています。

分譲時、西向きは15階でも坪360万円くらいでした。
だから今回成約した5階の部屋はもともとは坪330～340万円くらいかと。

たしかに、1LDKの内装や設備の仕様は分譲住戸でも大したことないので、分譲住戸と地権者住戸の価格差は小さいのかもしれませんね。

[8173: 匿名さん]

レインズは、全ての成約が載せられるわけではない。

仲介手数料や、税金その他のコストを考えたら喜べませんな。

[8174: 匿名さん]

>>8169 匿名さん
レインズが全てでないことを知らぬか…

[8175: 匿名さん]

>>8174 匿名さん

不動産仲介業者を挟む場合はレインズ登録は必須では？

[8176: 匿名さん]

伝聞話だと弱いかな。信用する理由がない。
レインズとか客観的なソースが必要だね。それからかな。

[8177: 投資家さん]

この物件が売りに出された時から現在まで新築も中古も市場価格は全く上がってない現状維持な相場。つまりPCMことパークシティ中央湊の販売開始された時期から新築、中古相場は据え置きの中で、販売不振を極め最後はバルク売りになったPCMだけが価格上昇するわけないことは小学生でも理解できるはずです。不人気物件がその後、市場の流れ逸脱して高騰することは100%ないといっていい。現状PCMは分譲時価格で売れればいい方だとおもいます。またPCMは賃貸の利回りが分譲価格でみても大変悪い。そこで10、20%も上げて買ったら利回り3%切りますよ。そんな馬鹿な購入者はなかなか世の中にいません。悪質な中古買い煽りに騙されないよう皆さん気をつけましょう。

[8178: 匿名さん]

>>8177 投資家さん
隣のスミフがここよりも20%近く値段を上げても売れてる事実があります。
占有、共有ともにスミフよりグレードが高いため同価格以上でも優位です。

[8179: 匿名さん]

客観的なエビデンスが必要ないなら何とでも言えそう。

[8180: 投資家さん]

となりのスミフがありえない価格で出してるからこちらが安く見えて買ってしまう不動産素人さんはこれから何人かでるかもしれない。ただスミフの販売が終わりかければその地域の相場なりに必ず下落します。普通に不動産知ってる人ならPCMは分譲価格でみても利回りの悪さは他の湾岸タワマンと比較して一番悪い。それでスミフ価格に感化されて利回り3パーセント切りで買うとかやばいとおもいますよ。老後の金に困ってない聖路加かかりつけの老夫婦とかならありだろうけど。

[8181: 匿名さん]

>>8177 投資家さん

あのぉ、情報通ぶって御託並べてますけど、あなたが書いてる内容は誤った情報だらけですよ。三井のリハウスの分析データでは中央区の中古市場価格は上がっているのを確認しています。また、こちらはバルク売りになってないです。三井に問い合わせすればわかることですが、プレミアム住戸が1戸売れ残りがある状態でHPを閉鎖してます。販売時期は社内で検討中と言われました。
また、ブリリア八重洲も20%近く上乗せでいくつか成約していますよ。
ご自身の感覚や噂をあたかも事実であるかのように話されてるので笑ってしまいました。

[8182: 匿名さん]

>>8180 投資家さん

スミフが相場を押し上げた後、完売後に下落した事例を出して下さい。
あなたの思い込みの感覚論は不要です。

[8183: 匿名さん]

少なくともブリリアタワー八重洲は高値の成約実績があるわけか。
なんか賃料もここよりだいぶ高いみたいだし、ブリリア買った人は正解だったってことかな。

[8184: 匿名さん]

>>8183 匿名さん

賃料の差は地権者がいるかどうかの差でしょう。
ブランズ明石町も地権者住戸の賃料は相当控えめでしたので。

[8185: 匿名さん]

>>8184

だから賃貸運用を考える場合もブリリアのほうが有利だったってことだよね。

[8186: 投資家さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8187: 投資家さん]

>>8184
そんなスモールサンプルサイズのエビデンスもないケース事例でいい加減なこと言いますね。地権者住戸の賃料が控えめだとか高いとないですから。賃貸にしろ中古にしろ、地権者と分譲でマクロでみたら相場は全く変わらない。

[8188: 通りがかりさん]

>>8186 投資家さん

江東区のタワーがダブついてる地域の話なんて関係ないです。しかもスミフ完売後に相場が下がった事例になってないし。

[8189: 匿名さん]

まぁスミフは駅徒歩五分圏内だからね。
1分の壁は途方もなく高い。

[8190: 匿名さん]

>>8187
エビデンスがお好きみたいですが、不動産事情通でいらっしゃるようなので、いくらでも集められるのでは？笑
相場の平均と、各個別の地権者住戸の賃料の比較でわかりますよ。

[8191: 匿名さん]

都心タワー複数運用していますが、投資家さんの主張は概ね正しいと思うよ。ブリリア八重洲とココはマーケットが違うね。なので買いませんでした。

[8192: 匿名さん]

>>8191 匿名さん

1人何役もご苦労様。投資家さん。

[8193: 投資家さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[8194: 匿名さん]

>>8186
めっちゃ正論言う人が現れたw 無理ポジさんとのやりとり見たらどちらがまともかよくわかる。湊も綺麗に出来上がって所有者には満足な出来なんでしょ？それで十分なんだよ住処なんだからさ。やたら買い煽りするような書き込みは控えよう。ステキな物件でしょ！それでいいじゃん。

[8195: マンション掲示板さん]

>>8189 匿名さん

アホだろ

[8196: 匿名さん]

>>8193 投資家さん

クロノ、ティアロ、KTT、DTが中古に出てきたって、いつの時点の話をしてるの？
2017.Q2以降上昇してるのは自明だけど。
自分はここが20%アップが適正とは言っていないが、10%、20%も上がる訳ないとのあなたの主張は相場感無さすぎと言ってるだけ。

[8197: 匿名さん]

>>8194 匿名さん

正論じゃなくて、トンチンカンな事例持ち出して、さも事情通ぶってるだけだね。

[8198: 匿名さん]

ここ人気無さすぎだから、必死なんでしょ。

[8199: 匿名さん]

そう言えば一時なぜか芝浦のクラッシィと張り合っていたっけ。
あちらの中古価格はどんな感じなんだろう？

[8200: 匿名さん]

>>8198 匿名さん
買い逃した人が相場を下げるのに必死に見える。こんなことしても安くならないのにね。

[8201: 匿名さん]

>>8200 匿名さん
同意！

[8202: 匿名さん]

おやおや、ミナティ君たち。
感覚論、は勘弁してくれべ。わらい

[8203: 匿名さん]

そういえば結局、ここが湾岸ではないというソース、出せなかったみたいですね。
さらに本日、数ある湾岸タワマンの中でも資産的には最も厳しいということが、データ付きで証明されてしまいました。

[8204: 匿名さん]

なんだ。
結局、全然値上がりしてないじゃん、ここ。
危うく騙されるとこだったは。w

[8205: 匿名さん]

>>8204 匿名さん
買えない人は、ネガになるしかないのか…

[8206: 不動産オタク]

低層階だと70㎡換算で7,000～7,200万円くらいでしたから、賃料29万円とすれば4.8～5.0％です。
高層階だと同9,000～9,500万円くらいでしたでから、賃料31万円として3.9～4.1％です。

[8207: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山は1%台だってよ
ここをもの凄いライバル視してるよ

[8208: 匿名さん]

27階73㎡で29.5万で出てるけど。
低層70㎡29万というのは可能なの？

[8209: マンション掲示板さん]

>>8208 匿名さん

２７階は全て地権者住戸仕様っぽいから、分譲仕様より賃量設定低いのか、どうなのか、

[8210: 匿名さん]

地権者といえども相場より下げてサービスする必要はないでしょ。