パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[761: 匿名さん]

もう見てないだろうけど、756は匿名掲示板に向いてなさそうですね

[762: 匿名さん]

向こうの掲示板みたけど、さすがにここの契約らしき人はちょっとやり過ぎだね。隣人にはなりたくない。

[763: 匿名さん]

ほんとにやりすぎでこわい。階下の人とかだったら最悪。

[764: マンション検討中さん]

>>754
なるほどご指摘のとおり、住民増による八丁堀界隈の発展の需要大ですね。
期待したいです。

[765: 匿名さん]

ホントにここの住人かどうかは置いておいて、こちらはいつものとおり、まったりとした流れでやらしていただきましょう。

764さん
プレシス湊やグリーンパーク八丁堀など、ファミリー向けのマンションも増えてきましたし、八丁堀駅周囲の需要はますます増えるはずなんですよね。
これから頑張ってもらいたいです。

[766: 匿名さん]

1LDKはラスト１戸になったようです。
ここの場合、やはり1LDKの需要が高かったんだなぁなんて思いました。
立地的にやっぱりそうなるのが自然でしょう。

この辺り、ファミリーも増えつつありますが
それでもまだまだDINKS・単身者も多いと思いますので、その需要を受けてそうなったのだろうなと推察されます。

[767: 匿名さん]

DINKSや引退後の方の需要も一定程度あるのは間違いないでしょうが、そもそもそれより大分前に北西角や低層角、リバービューの3LDK以上が完売しているはずですので、少なくともこの物件はファミリー需要の方が強いんじゃないですか？
DINKS用にはスミフが出来ますしね。

1LDKは西や北の中低層に集中していて目の前お見合いってこともあり坪単価が抑えられているので、投資用としても見られているように思います。

芝浦との比較の時から、ここはファミリー向けじゃないと言いたい人がいるみたいですが、実需としてはファミリー層が多いと思いますよ。

[768: 匿名さん]

住居内の廊下はタイルのようですね。タイルは冷たいので個人的にはフローリングの方が好きです。タイルの方が人気なんですかね？高級物件によく見かけますが、見た目以外に何かいいことあるんですか？

[769: 匿名さん]

>>768 匿名さん

高級感があるくらい？
無料でフローリングに変更できますよ

[770: 匿名さん]

高級感のみかもね
後は傷付きにくいとか？

[771: 匿名さん]

売れなくなったね。周りないからかな？
津波は大丈夫なマンション？？

[772: 匿名さん]

地図見てください。ここまで津波来たらその時には千葉、神奈川沿岸一体も壊滅、勝どき、晴海、お台場、豊洲も全部無くなってる勢いですよ。そこまでの津波を想定するなら東京西部や埼玉行ってください。

[773: 匿名さん]

建物はよさそうですね。
ただ、２、３年前の感覚だとやっぱり高い。
しばらく賃貸かな。
ただ、賃料もったいない。
悩みます。

[774: 匿名さん]

>>773 匿名さん

よく言われることですが

これ以上価格が上がる確率はひくいと思いますが、2、3年前の価格に戻る保証もないし、いつ戻るかもわからない。上がるリスクも0ではない。
待てるなら賃貸でよいとは思いますが、その間の家賃もそうだし、ライフイベントも色々あるし、難しい問題ですよね。

[775: マンション検討中さん]

値下がりが気になるなら中古にしておいた方が良いでしょうね。中古も高くなりましたが、このあたりだと新築の値上がりに比べたらマシ。

[776: 匿名さん]

でも、買える機会があったのに「このマンション住みたかった」とか思いながら近くの古い中古マンションに帰っていく日々は嫌だ。

[777: 匿名さん]

このマンションは長期あるいは永住思考の人が多そうなので、3LDKの部屋とかはなかなか中古に出ないかもしれない。広めの部屋が欲しければ新築で買うのがベストかと。
また中央区内陸では一番高さのある分譲マンション、というランドマークな面もあるので、割高かもしれないが資産価値もぼちぼち保たれそう。

[778: 匿名さん]

1LDKもお得感ありますよ。
安い値段で億ションとか同じ共用部を使う権利があるんですから。
同じ価格でこのレベルのサービスを受けられるのは周辺にないです。
日本橋方面も高額な非タワーが多く分譲されていますが、立地的にも将来楽しみな港区虎ノ門方面、築地市場跡、銀座方面、東京駅周辺、日本橋方面とどこにも行きやすいこの場所のほうが魅力的。

[779: 匿名さん]

立地を考えると湊はもっと開発が進んでていいはずの場所だと思うのですが、地上げ失敗の土地が
長年そのままだったのが致命的でした。地上げされると言う事は、それだけポテンシャルが高いと言うことなんでしょうが。

今回の再開発をきっかけに、ゆっくりですが止まってた時が動き出しそうですね。

[780: マンション検討中さん]

期待感、大ですね。
ちなみにこちらの住民さんは、洗濯物はベランダに干されたりするんでしょうか？

[781: 匿名さん]

ベランダ以外だとどこに干すのですか？

[782: 匿名さん]

バルコニーに、物干金物がついていますね。外から見えにくいよう、バルコニー手すり高さを越えないようになっていたように思います。

ところで関連してなのですが、バルコニーのガラス手すり、外から見えにくいように反射？するようになっているように聞いた気がするのですが、おそらく階によって違うと思います。どなたかご存知でしょうか？

[783: 匿名さん]

浅草の隅田川テラスにあるタリーズコーヒーみたいな、テラスでコーヒーを飲める施設がほしいですね。
対岸の桜を眺めながら飲むコーヒーとかいいですね。

[784: 匿名さん]

>>783 匿名さん

ここと住不物件、ブリリアも合わせて相当な人数の住民が増えるので何か新しい良いお店が増えるはず... と期待しています。

[785: 匿名さん]

港でこの値段って高すぎと思うのはわたしだけではないでしょう。レインズみても湊のマンションの現在の中古の成約相場は築1-2年でも坪300-330程度、築10年だと坪250-280の相場ですから、いくらここが唯一のタワマンで湊のランドマークになるとしても中古で価格維持するのは難しいだろうなというのは感じます。地域で再開発があるわけではないし、銀座東京に近いといっても日常的に歩ける距離じゃないので結局電車・バス利用ですから。

[786: 匿名さん]

そうですね、ワインを出すスタバの新業態なんかも素敵です。
需要あると思うんだけどな。

[787: 匿名さん]

>>786 匿名さん

確かに中古マンションと比べると高いけど、質が違うから仕方ない。
この地域が今迄安すぎたのでは。
今の相場では都心3区にしては割安なほうです。

[788: 匿名さん]

この地域の中古が今現在でも安いのは地域としての評価がそれなりだからではないかな。他の地域の新築と中古成約の相場と比較するとちょっと解離しすぎているのは事実だと思う。大きな再開発で街が改善されるならあれだけど、このマンションと小さなスミフさんだけですからね。

不動産市況が下落局面になった時に踏みとどまれる要素が少ないかなと思う。あくまで冷静にみるとそう思います。

[789: 匿名さん]

中央区は今までが安すぎたってのは同意。
今は東日本橋でも平気で坪400超えるけど、一昔は300ちょっとで買えてたし。

ここは住宅地としての需要が高そうなので、東京駅東側の再開発ラッシュが進むなかで、住職近接として高収入のファミリー層に一定の需要が確実にありますね。子育てを考えないなら雑居ビルの中の板状マンションでも良いかもしれませんが。
高くなることは難しいかもしれませんが、資産価値がそんなに落ちることはないと思いますよ。
仮に再開発が更に進むなら大化けする可能性もありますが、それは難しいかな。

実際残り30戸くらいまで売れてるわけで、需要は確実にありますよ。

[790: 匿名さん]

そもそも売り出しが200戸台でいくらもないから、三井でＭＲの大きさから言ったらこのぐらいは売れるでしょ。

中央区だから全部価値あってみんな価値が維持されるほど東京の未来は甘くないと思います。同じ築10年以内の板状でも晴海や勝どきと中古評価が変わらないか、ちょっとこの地域のが安いんですよね。

中央区でも評価が底辺に近いのは、再開発が進まない地区であり、交通利便性ももうちょっと都心部にあれば色々便利だけど、中途半端な位置にあったりという理由なんじゃないかな。ＢＲＴが整備されたり、より街並みが綺麗な勝どき晴海の方が将来的にも価値が高く維持されそうと思うのは私だけではないはず。

[791: 匿名さん]

住友のマンションは実はここより敷地面積が大きいですね。再開発ではないので70mの高さ制限らしいですが。戸数としては同じくらい？

[792: マンション検討中さん]

そんなスミフは買いなんですか？

[793: 匿名さん]

いやあスミフはここより眺望悪いし、仕様もここより明確に上にはならんだろ。でも値段は。。。新築価格もあと2年くらいで下がってくるという予想が多いのでその通りになればここよりお得になる可能性もあるけど、普通に考えれば個々の方がいいと思う。70メートルだとコスト的に免震にできなそうだし。

[794: 匿名さん]

>>790 匿名さん

BRTは当初の発表より輸送力半分くらいらしいし、勝どきや晴海は新地下鉄が来ない限り人口増加に耐えられない気がしますが、いかがでしょうか。
東京メトロ2駅を使えるところで交通利便性が悪いというのは疑問ですね。一回乗り換えれば都内の大体のところはいけますよ。BRTがきたとしても、結局新橋や東京で電車に乗るのは変わらないですし。

[795: 匿名さん]

この物件と住友が出来てみないと街並みについてははっきり分からないけど、よっぽどのことがない限り勝どきや晴海よりは価値あるんじゃないか？これまでの湊のネガティブポイントだった虫食い状の未開発素地っていうのが綺麗に変わるわけだし。勝どき・晴海に地下鉄新駅でも出来たら逆転はあり得るが。

[796: 匿名さん]

ＢＲＴは最初は様子見で本数抑えめだけれども、需要さえあれば本数増やせばいいだけの話ですから輸送量増やすのは簡単ですよ。需要です。

ＢＲＴは地上ですから地下鉄みたいに乗るまで時間かからないし、乗りかえも虎ノ門はかなりスムーズな構造ができるらしいですから。多分我々が想像するより便利だと思います。

地下鉄が２本使えて１回乗り換えればだいたいどこにでも行ける場所は都内ならいくらでもありますからその程度で便利な方とまでは言えないというのも事実だと思います。

[797: 匿名さん]

＞＞７９５
このマンションとスミフができるだけで湊の街並みは変わりませんよね。何か便利になるわけでもないし。交通利便性も都心３区の括りの中では不便な部類に入るというのも否定はできない。ＢＲＴの出来によっては勝どき晴海に交通利便性で抜かれる可能性もある。

湊はなんでこんなに土地をまとめることができないんでしょうか？他の地区はもっとスムーズにやってるのに。事情だれか知ってますか？

[798: 匿名さん]

どこでも土地をまとめるのは大変ですよねえ。六本木ヒルズも20年近くかかったんではなかったでしたか。

[799: 匿名さん]

>>796 匿名さん

BRTの事業計画はごらんになりましたか？選手村開発後ですら、3分に1本、MAX2200人/時と書いてあります。いくらBRTといえどバス、増やすにも限界がありますよ。そして虎ノ門で降りた後は結局地下鉄ですか？それならはじめから地下鉄に乗れるところでよいのでは？虎ノ門までだってバス停までの時間＋6分くらいはかかりますよね。

また、地下鉄2本が乗れるところはいくらでもあるだろうけど、例えば東京駅から徒歩20分以内で、オフィス街ではないタワーマンションを更に条件に追加するとどれくらいありますかね。少なくとも晴海、勝どきはこの条件には当てはまりません。勝どきなんてあっても大江戸線ですよ。

[800: 匿名さん]

BRTは湾岸の救世主のようにもてはやされてますが、所詮はバスですからね。やっぱり湾岸地下鉄ができないと、これからの勝どき、晴海の人口増加に対応できないですよ。それは中央区もわかってると思うのですが、、
まあ武蔵小杉の惨状を見てると、電車が通っても通勤はきつそうですが。
勝どきや晴海はなにもなかった分街の整備は楽だと思いますが、例えば人口増加にインフラ整備が追いつかないなど、再開発の歪みは必ず生じます。それを乗り越えられるのが、何年後、何十年後になるかはわかりませんね。

一方湊は既存の街がある程度出来上がってる分、大々的な再開発は難しいですが、街並みが整備されるだけでもだいぶ印象が違うはずです。スーパーができるとかもですね。
すでに交通網はある程度整備されているので、あと一個何か（例えばずっと言われている京葉線を三鷹まで伸ばす等）があれば、一気に化けると思いますが、これも何十年後かはわかりません笑

いずれにせよ、中央区民として、中央区のさらなる発展を祈っております。

[801: 匿名さん]

>>793 匿名さん

スミフの竣工がここの竣工の1年後の予定なので、ぼちぼち売り出すんじゃないかな。
もっととここが残ってるうちは流石に売れないだろうから、完売を待ってから売り出しの流れだと思います。
果たしていくらで出すのやら。

[802: マンション検討中さん]

売れ残りが起きているのは割高な3LDK?

[803: 匿名さん]

中途半な2LDKかも

[804: マンション検討中さん]

リーズナブルな5〜7千万の2LDKは将来の資産価値ヤヴァい？

[805: マンション検討中さん]

低層の3LDKはまだ残っていますか？

[806: マンション検討中さん]

近隣住みだけど、日比谷線と有楽町線で乗り換えも殆どせずに満ち足りてますねぇ銀座も北側なら有楽町線、南側なら日比谷線で使い分けたりして。日比谷線なら上野・御徒町・六本木など。有楽町線は豊洲に行くのにも使えますね。

東京駅へのアクセスは、近いはずなのにやや不満、確かにありますね。通勤で東京駅アクセス重視なら歩いてよし、都バスも多い新川の方が良いでしょう。

[807: 匿名さん]

>>801
スミフらしい価格を期待しています。

[808: 匿名さん]

日比谷線と有楽町線でも郊外住みとかのレベルからしたら十分便利だけどね。ただ都心3区の中で交通利便性と言われれば、地下鉄で2路線というと不便な方にはなるんだよね。

[809: 匿名さん]

地下鉄2路線とJR京葉線もありますよ。
丸の内、有楽町に行くなら便利です。

[810: 匿名さん]

あまり付加価値は高くないかもしれないが地下鉄2路線に加えて京葉線がある。東京駅行きのバスもあり八重洲通りまで5分ほど歩けばバスの本数は2倍になる。赤坂、六本木、銀座など都心にはもっと便利で高級な場所があるのは同意だがそれを言い出すと価格帯が変わってくる。雰囲気も違うしね。