パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[7521: 匿名さん]

表面利回りは何%くらいになりますかね？

低層で5%くらい？

[7522: 匿名さん]

3.5%くらいですね。

[7523: 購入者さん]

賃貸って利便性が全てだからね。
ここの地権者は元アレなせいでお金の扱いが苦手なのでしょう。察してあげてください

[7524: 匿名さん]

>>7522 匿名さん

計算間違ってますね、意図的にでしょうが。
低層なら5%超、高層階でも4%以上です。

[7525: 匿名さん]

>>7524 匿名さん

わたしの試算でもそのくらいでした。

[7526: 匿名さん]

>>7520 匿名さん

寧ろ最近分譲の都心タワマンでは最高クラスの利回りですね。逃した無念は察します。

[7527: 匿名さん]

好き勝手な値付けで利回り（笑）まさにお察しじゃん。
どうせなら利回り50%の値付けにすればよいのに、素人諸君。

[7528: 匿名さん]

>>7527 匿名さん
そうだよねーここを近隣で最下層利回りと言うなんて素人丸出し。

[7529: 匿名さん]

>>7528 匿名さん

素人丸出しというか、妬みと嫉妬丸出し

[7530: 匿名さん]

>>7524
それはない。今地権者が出してる額より実勢相場は下がります。3%後半が想定利回りになるはずですよ。

[7531: 匿名さん]

>>7530 匿名さん

なんと今の5%後半から3%台へ家賃下がるとでも？ 家賃3割引ですか。あるわけないでしょ。もしかして賃貸希望の人？

[7532: 匿名さん]

今ってまだ一件も賃貸契約成立してないけど、地権者のチャレンジ価格そのまま相場が維持されると思ってるの？（笑）必ず下がる数値で推移するのしらんのか？そして、KTT、スカイズ、ベイズ、クロノ、ティアロより圧倒的に利回り悪いのは事実だけど何を言ってるのかな。

[7533: 匿名さん]

まあすぐ成約してぐうの音も出なくなるよ。

[7534: 匿名さん]

>>7532 匿名さん
入居12月以降だから契約はまだだね。
ところでKTT、スカイズ、ベイズ、クロノ、ティアロ、どれもすごい数の空室募集中だな。

[7535: 匿名さん]

まあ賃貸余りまくりでぐうの音も出なくなるよ。

[7536: 匿名さん]

じゃあうちも500万で貸し出して利回り50%てことにするはーw

[7537: 匿名さん]

>>7535 匿名さん
どちらのマンションか知りませんがお困りなんですね。御愁傷様です。

[7538: 匿名さん]

>>7537 匿名さん

500万円で貸すとか、頭がおかしくなっちゃってる人なので相手にしない方がよいかと。

[7539: 匿名さん]

勝手な言い値通りの値付けがそのままとおるなら、、、という良い例の提示ですね。
頭の悪い私にもよくわかるよい例でした。

[7540: 匿名さん]

>>7539 匿名さん

まあさすがに500万円で貸せるとは思わないな("⌒∇⌒")

[7541: 匿名さん]

売却と違って利回りなんて買う前からほぼ想定通りにしか回りません。本当にここが利回りに優れていれば、パークシティ史上で初めて全期申し込み割れかつ先着順、最後はバルクという不甲斐ない結果にはならなかったでしょうね。

[7542: 検討板ユーザーさん]

>>7541 匿名さん
古株ネガさん登場。

[7543: 匿名さん]

あんまり不都合な真実をさらすと、また嫉妬ガーとか買えない奴ガーとか論点ずらしたことを言い始める奴が登場するよ。

[7544: 匿名さん]

>>7543 匿名さん
買えない方なんですね。何度もお疲れさん。

[7545: 匿名さん]

>>7541 匿名さん

のらえもんさんによると、豊洲のパークタワーはシンガポールで商談会開いて売ったそうだけど。

[7546: 匿名さん]

嫉妬ガーすごいね

[7547: 匿名さん]

ほらね、現れた。
いつも手のひらの上で愉快だよ。

[7548: 匿名さん]

>>7545 匿名さん
内陸でない話はあちらでどうぞ。

[7549: 匿名さん]

でかい釣り針ですね。
内陸の物件はここから退場すれば満足ですか？

[7550: 匿名さん]

ここはモロ埋め立て地の湾岸バルク物件ですが何か？内陸さんは場違いです、他でやってください。

[7551: 匿名さん]

中央区は市況がガンガン上がってるから、上がりきる前にここを買った人は完全に勝ち組ぃ♪

[7552: 匿名さん]

>>7547 匿名さん

手のひらの上で、愉快だよって言ってるチミ。手のひらの上にいるって気付いてるかい？

[7553: 匿名さん]

>>7549 匿名さん

大満足でーす

[7554: 匿名さん]

ここの無理ポジさんはマジウケる。余裕無さすぎ笑

[7555: 匿名さん]

>>7554 匿名さん

笑いのセンスがあるでしょ！

[7556: 匿名さん]

しかし、新富町や八丁堀の物件でも坪400万円オーバーの成約が出てくるとはねぇ。すごい時代になったもんだ。

[7557: 匿名さん]

ね。
典型的な高値掴み。知らぬは当事者のみ。

[7558: 匿名さん]

>>7557 匿名さん

知らぬが仏。まだまだ上がるよ。

[7559: 匿名さん]

金融の格言で、曲が流れているうちは踊り続けよう、みたいなのがあったね。

さあ、坪500のバブルを目指してみんなで踊ろう

[7560: 匿名さん]

踊ってないと不安で落ち着きませんからね。
大丈夫大丈夫、みんなで渡れば怖くない。

[7561: 匿名さん]

踊るにしても、再開発も未来もない一応中央区というだけの雑居ビル街で踊るとは、マヌケですのぉ^_^

[7562: 匿名さん]

2年前は高くて坪340〜350だったからねー。だいぶ上がったねー。あの時買う決断をした人は勝ち組ぃ♪

[7563: 住民]

賃貸出た途端にみんなの反応爆発しましたね
我々住民はラッキーでした 何しろ新しい価格帯を隣のすみふが打ち立ててくれました うちも9千万台で買えましたが 6年セカンドハウスに使って、その後、賃貸5年で 30万/月で回します。

[7564: 匿名さん]

>>7561 匿名さん

儲かればどこでもいいー。
大久保でも鶯谷でも田無でも草加でも、儲かれば勝ちぃ♪

[7565: 匿名さん]

>>7563 住民さん

それは勝ち組ぃ♪

[7566: 匿名さん]

えー、、、踊るのはいいけど湾岸は臭いしヤダなぁ。

[7567: 匿名さん]

>>7566 匿名さん

鼻つまんで踊れば大丈夫♪

[7568: 匿名さん]

多少学のあるやつならこんな場所では踊らないだろ。ここは実需で住むタイプのエリア。値上がり期待して買う場所ではない。

[7569: 匿名さん]

>>7556 匿名さん
最近、吉祥寺辺りに住んでたオシャレ族がこの辺のレストランや雰囲気に惹かれて移住しているようです。真面目な話。

[7570: 匿名さん]

>>7568 匿名さん
実需でいい環境、同時に値上がれば言うことなし。

[7571: 住民]

>>7570 匿名さん

大丈夫12月には地権者さまの売りが出ます。その価格の高いこと！期待してください

[7572: 匿名さん]

地権者住戸放出により相場下落確定だよ。

[7573: 匿名さん]

>>7571
あなたが地権者で強欲なだけでは？笑
三井が最後の半年間はモデルルーム開けてもほぼ売れなかったのに、あの時より市況が渋いのにあの価格で売るのさえ厳しいですよ。言い値は勝手だからKY価格で頑張ってね^_^ 買う側は坪350以下の指し値でないと後が大変。

[7574: 住民]

>>7572 匿名さん

放出価格を価格を高くして小出しするから下落にはつながりません、安心してください

[7575: 匿名さん]

2020終わったら、この辺りは以前の水準であるツボ200台まで普通に下がることは間違いと思いますけどね。再開発もないし、未来も湊は湊のままだろうよ。

[7576: 匿名さん]

湊住民一堂、本部を構える社民党を街一丸となって盛り上げていけば湊も変わるのでは？

[7577: 匿名さん]

一階の工場はいくらで売りに出されますか？

[7578: 匿名さん]

そういや売り主が自由に付けた価格が相場、とかいう珍理論を展開してる奴、千桜タワーにもいるみたいだな。只今絶賛高値転売中だからバレると困るんだろうな、まぁ全く売れないみたいだが。
ここも同じ工場マンションだからお似合いだよ。

[7579: 匿名さん]

中央区は絶好調。坪400万円の「成約」が出て来ちゃってるからね♪ネガはもう何も言えない。

[7580: 匿名さん]

じゃあここも坪400万ですね。
だいぶ値上がりしましたね。

[7581: 住民]

>>7580 匿名さん

何せ湊タワーの価格設定が2年前ですのでやすかったのですね、うちは終わり間際の契約でしたが、三井は、すみふとは違って相場が上がって来たから、残り物を高くするようなことはしないと説明されてました。良心的です。うちは三井パークホームズは乗り換え乗り換え三軒目ですがどこも買値より高く売れました。ここはセカンドハウス用ですが 様子を見て完全に移り住むかもしれません、終の住処になりえますかどうか

[7582: 匿名さん]

>>7580 匿名さん

新大橋通りの向こう側は、坪430万円

[7583: 住民]

内陸と称されるこの辺と 聖路加付近は今後高層マンションが立たないようです 新川あたりはまだまだだ再開発あるようです。東京駅からの徒歩圏内として有望かと。 茅場町の再開発計画もあり、新川の今後に期待できるかも、と思いきや新川は橋を渡らなければならない島であり値上げの波及効果な薄いとの話です。すると内陸とはここと明石町ですか

[7584: 匿名さん]

ご存知の通り、明石町も湊も築地も一応は湾岸として広く認識されていますが、内陸との境界がよくわかりませんよね。
この辺りだと、山手線内側or昭和通りあたりが境い目になるのかな。

[7585: 住民]

>>7584 匿名さん
昭和通より北となると完全な商業地域でマンションはほぼ皆無で意味がないですね

[7586: 匿名さん]

>>7580 匿名さん

でしょ。坪350で買った俺は勝ち組ぃ♪

[7587: 匿名さん]

ここが内陸か湾岸かはどーでもいいけど、隅田川の内側にはしばらくタワマンは建たないよん。

次は15年後くらい、坪700万円のイメージかな

[7588: 検討板ユーザーさん]

>>7587 匿名さん
同感です！タワマンって背の高い団地みたいなものだと思ってるんですが、坪400も払ってタワマンに住みたいとは思わないですよね。坪300台で買えた我々は勝ち組ですね。

[7589: 匿名さん]

>>7588 検討板ユーザーさん

勝ち組増殖中♪
高層階なら坪500でもいいけど、投資なら低層狙いっしょ♪

[7590: 匿名さん]

傷の舐め合い増殖中♪
ルンルン♪

[7591: 匿名さん]

>>7583
もろ埋め立て地で埋め立てラインより1kmも離れた人口造成地の湊が内陸ってどういう認識？一般的に都心の内陸とは山手線内を指しますよ。

[7592: 匿名さん]

2年前は新築価格がピークだったからね。ここでコケた三井は晴海と格上すぎるが浜離宮では予想価格より下げてきましたから。となりにKY価格で有名なスミフがしばらく売ってくれるから急激な値下がりはないのがラッキーだけど、スミフは完売後に歪に上げられた地域の相場は必ず戻り下がりますからね。その段階で売った場合はかなり含み損発生するから気をつけたほうがいい。一生住むなら関係ないけど。

[7593: 住民]

ここは、荒らしがすごくなって来たね、買ってもいない人に、ここの相場がどうであろうと関係ないのにね。悔しくて羨ましくて、下がる下がると。結構なるアドバイスありがとうございます。

[7594: 匿名さん]

荒らしなのかこれ。
掴んでしまって不安で仕方がないのは理解できるが傷の舐め合いだけしたいなら契約者版でやれば？

[7595: 匿名さん]

普通に無理ポジに対して事実で誰かがたしなめてるだけでこれは荒らしとは言わないし、そう感じるあたり物事を客観的に捉えられない、事実を素直に認めることができないのだろなと。

[7596: 住民]

まあまあ、他人の不動産の心配などしなくてよろしいがな、

[7597: 住民板ユーザーさん4]

赤穂山々やら

[7598: 住民になりたい]

私など新京成線の駅からバスもなく徒歩30分のところに建売を買ってしまいローン返済に追われルワ、土地の評価額は1／4になって抜けられません。たまに銀座へ出るのも1日仕事、まあ、逆にお出かけ感はありますが、ここに住める人が恨めしいです

[7599: 匿名さん]

>>7598 住民になりたいさん
貴方はネガ投稿せず素敵な人ですねー
必ず住めるようになります。

[7600: 住民になりたい]

>>7599 匿名さん
ありがとうございます。こちらは坪400万円とか500万円というすごい値段！うちなんか400坪買って400万円でしたから どこぞの外国の話と思ってしまいます。上物の家も土台作りと材木のカットはプロにお願いしましたが、組み立ては自分で2年かけて建てました。畑を耕して野菜を作り肉以外は自給です。たまに銀座へ妻と出かけるのが一番の娯楽です。そちらのタワーが出来ましたら付属のスーパーへ寄らさせていただきます。

[7601: 住民になりたい]

>>7599 匿名さん

見ず知らずの私を素敵な人ですね、と言ってくれているあなたこそ素敵な人ですね、きっと成功している人でしょう。ありがとうございます。

[7602: 匿名さん]

なんで千葉の遠くの人が、急に絶妙なタイミングでピンポイントにこのマンションに書き込みしたの？
しかもそんなニャンニャン系のこび売り口調で。

[7603: 匿名]

>>7602 匿名さん

銀座が好き、と書いているじゃありませんか
好きなんでしょう、この辺りが

[7604: 匿名さん]

銀座が好きならなぜ八丁堀端っこの湾岸物件をピンポイントにほめるのだろうか。
普通はもっと近くに目がいくはずでしょ。

[7605: 匿名さん]

ココは結局、公式サイトで完売の御礼表記せず閉じちゃったね。
三井は普通完売表記するのに。

竣工後にリハウスから新築未入居沢山出て来そう。

[7606: 匿名]

>>7604 匿名さん

カラスの勝手でしょ、あなたもヒマな人やね

[7607: 匿名さん]

>>7605 匿名さん

それを待っています。だいぶ高く載せているでしょうけど今度は買えるといいなあ

[7608: 匿名さん]

待っても待っても売れなかったから、バルク売りされたのですよ。
売れるの待っているのは不安な住民のみ。

[7609: 匿名さん]

>>7608 匿名さん

幼児が覚えたての言葉を繰り返し発するように、馬鹿の一つ覚えのバルク売り！ 実態を何もわかってないのに！ こんなとこ覗くヒマがあったら単語の一つも覚えなさい

[7610: 匿名さん]

あら、最近またコメント増えましたね。
それだけ気になる物件なんですね。

[7613: 匿名さん]

[No.7611～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7614: 匿名さん]

ほっといてもここの評価は上がっていくよ。
余計な心配ご無用。

[7615: 不動産オタク]

マンションは供給過剰って言う人がいるけど、私は少し違う見方をしています。

2016年に90万戸
2020年に71万戸

これ、なんだと思います？


首都圏の築15年以内のマンションです。

何が言いたいかというと、みんなが住みたいような、築浅の物件はどんどん少なくなるんです。
人口の減少よりも、築浅マンションの減少の方が速いんです。

だから、新築未入居や築浅マンションの価値は落ちにくい・・・って結論。

[7616: 不動産オタク]

ちなみに今後は4万戸/年で新築マンションが供給される前提で試算してます。

[7617: 匿名さん]

>>7615 不動産オタクさん

よく説明が分かりません。

[7618: 不動産オタク]

>>7617
少し難しい話ですので、全員が理解できるわけではないと思います。
分からなくても人生に大きな影響があるわけではないので、分からなくても気にしないでください。

[7619: 匿名さん]

>>7615 不動産オタクさん
うーん、逆に築15年以上のマンションが激増して、15年以上のマンションの相場が下がり、15年以上のマンションをみんな買いに行くっていうシナリオは無いでしょうか？

[7620: 不動産オタク]

そのシナリオの実現可能性は低いと考えます。

築15年以上のマンションは、一部のビンテージマンションを除き、活発に取引されていません。
ここ5年のトレンドは「都心、駅近、築浅」です。
人間の価値観（新築、築浅志向）はそんなに簡単に変わらないと思います。

ダブルインカムで世帯収入は毎年上昇しています。
ここはそんなに関係ないですが、外国人富裕層も流入してきています。
買える買えないで言えば、買える層は着実に増加していきます。
買える層の多くは、買うなら築浅を選ぶはずです。