パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[7441: 匿名さん]

いくら港区とか日本橋とかでも、周辺環境や建物まで全て良いとは限らないから、一概にそれだけで決めつけることは無理があるんじゃない？

[7442: 匿名さん]

>>7441 匿名さん
その通り。

[7443: 匿名さん]

線路沿いよりはリバーサイドの方がいいですな

[7444: 匿名さん]

>>7443 匿名さん
数倍いいでしょ。
内陸でリバースサイドタワー、他にいくつあるのか？

[7445: 匿名さん]

都心なら先ずは利便性

[7446: 匿名さん]

中央区でも湾岸に位置して雑居ビル以外には、社民党の本部くらいしかないエリアだから区内の都心度ではどう好意的に見ても下位だよ。リバーサイドといわれても元々海を埋め立てただけの人口造成川だよ。水質も汚いし、異常気象の昨今だとまさかの鬼怒川氾濫みたいな水難もあり得るから川沿いがいいかは微妙。

[7447: とくめいさん]

>>7446 匿名さん

これからお洒落なレストランやカフェができると思います。
釣りもでき、江戸前の魚を吊りましょう。

[7448: 匿名さん]

社民党は今度の総選挙て消滅しますから
大丈夫です。

[7449: マンション検討中さん]

>>7446 匿名さん

完売しました！

[7450: 通りがかりさん]

湊、特集番組

[7451: 匿名さん]

>>7447 とくめいさん
ですねー

[7452: 匿名さん]

釣りクラブ作りましょう

[7453: 匿名さん]

穴子が釣れますかね？

[7454: 匿名さん]

スズキですね

[7455: 匿名さん]

しらすは網ですか？

[7456: 匿名さん]

おっと、エサをまく時間だ。

[7457: 匿名さん]

結局、ここの地上◯問題は半永久的に解決しないってことなんですか？

[7458: 匿名さん]

>>7456 匿名さん

撒き餌ですな‼

[7459: 匿名さん]

来週、内覧会いってきます

[7460: 匿名さん]

>>7459 匿名さん
写真頼みます。

[7461: 匿名さん]

>>7460 匿名さん

了解！

ところで、あなたは内覧会行かないのですか？？

[7462: 匿名さん]

>>7461 匿名さん
行きますよ。でも10月後半です。
わたしもアップしますよ。

[7463: 匿名さん]

釣りで忙しい。

[7464: 匿名さん]

東京駅からタクシーでここに来るのどう言えばいいですか？

[7465: 匿名さん]

>>7464 匿名さん
鉄砲洲神社プリーズでほぼ着くよ

[7466: 匿名さん]

>>7465 匿名さん
湊二丁目だよ

[7467: 匿名さん]

>>7464 匿名さん

歩けば？
15分あれば余裕だよ。

[7468: 匿名さん]

>>7462 匿名さん

そうでしたか。失礼しました。

写真、ガンガンアップしますね！

[7469: 匿名さん]

スーパーはどこが入る予定ですか？

[7470: 匿名さん]

前にカスミと書いた人がいたけど

[7471: 検討板ユーザーさん]

>>7470 匿名さん
デリトじゃない？

[7472: 不動産オタク]

ご無沙汰しております。

新富町1分、築2年のザパークハウス東銀座が坪400万円超で成約したようです。

駅1分とは言え、総戸数36戸で共用部のないマンションで坪400万円超とのことなので、ここも期待できそうですね。

人形町が筆頭だとは思いますが、新富町や八丁堀も都心からの距離と静寂さのバランスが評価されて足元の中古マーケットは強いです。

[7473: 不動産オタク]

共用部のないと書くと語弊がありますね。

エントランスホールしか共用施設のない、でしょうか。

[7474: 匿名さん]

東銀座と銀座東（小笑）は違うでしょん
ウソはよくないよ、チミ。

[7475: 匿名さん]

同じ区内だから他区に期待するよりはよし

[7476: 匿名さん]

大丈夫大丈夫。

その２つの価値の違いもわからないカッペが買ってくれるって。

[7477: 不動産オタク]

>>7474 匿名さん

東銀座駅8分、新富町駅1分

http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13102/to_0007576567/

十分比較対象になるよ

[7478: 不動産オタク]

>>7476 匿名さん

カッペでも何でも買ってくれるならそれでいいよ。

[7479: 匿名さん]

>>7474 匿名さん

ここの比較対象になる物件ってどれ？

[7480: 匿名さん]

>>7479 匿名さん

パークタワー晴海、シティタワー銀座東、キャピタルマークタワー、あたりでは？

[7481: 不動産オタク]

>>7480 匿名さん

駅が違うけど？？
まずは立地が近いマンションで比較すべきでは？

シティタワー銀座東はまだ竣工してないから中古の取引事例ないし。

[7482: 匿名さん]

>>7479 匿名さん

浜離宮

[7483: 匿名さん]

浜離宮はさすがに比べるの無理筋。
となりのスミフか八重洲が妥当かな。さすがに川向こうは論外。

[7484: 匿名さん]

>>7483 匿名さん

シティタワー銀座東はここより高く分譲してますよね？スミフなんで当然かもしれませんが。

[7485: 匿名さん]

浜離宮と比較するなんて、浜離宮に失礼。

[7486: 匿名さん]

>>7485 匿名さん

庭園と比較するんですか？？

[7487: 匿名さん]

パークコートの話かな。
こことは比較対象にはならないから知らない人もいるかもね。

[7488: 匿名さん]

>>7487 匿名さん

ホームページ見てみました。ほとんど売れちゃってますね。

[7489: 住民]

ブリジストン美術館再開があと2年くらいですかね、以前は車で30分かかっていたのが、今度は歩きで10分！うれしいです！

[7490: 匿名さん]

>>7489 住民さん

家からは5分だよ！

[7491: 匿名住民]

>>7490 匿名さん

うちも南西角部屋ですが73平米です 来週内覧ですが狭いかも。完全に移り住むかセカンドハウスにするか悩んでいます。今85平米のマンションなので 大幅な断捨離が必要かもしれません

[7492: 住民]

>>7490 住民

5分で行けるならなおさらいいですね。歌舞伎座にも近くなるので 歌舞伎観劇会員、都民劇場に入会しました。毎週歩いて観劇しようと楽しみです。

[7493: 匿名さん]

>>7492 住民さん

歌舞伎座まで10分あれば余裕だよ

[7494: 住民]

>>7493 匿名さん

そうですか、嬉しいです
ありがとうございます

[7495: 匿名さん]

>>7492 住民さん
歌舞伎は全く興味ありませんが、他に色々ありますから、そちらで楽しみます。

[7496: 匿名さん]

>>7495 匿名さん
お隣も購入したんですね！

[7497: 匿名さん]

>>7496 匿名さん
見下ろされるお隣は、興味ありません。

[7498: 名無しさん]

>>7497 匿名さん

アレッ？

[7499: 匿名さん]

>>7497 匿名さん

浜離宮から見下ろされてるし、見下されてるよ

[7500: 匿名さん]

今さら対立工作しても意味ないよん♪

[7501: 匿名さん]

>>7500 匿名さん

たしかに！

[7502: マンション検討中さん]

ネガしつこいですねー

[7503: 匿名さん]

ネガの大半は隣のスミフを買わざるを得なくなった奴らだと思う

[7504: 匿名さん]

若松河田の布のヒーター使います

[7505: マンション検討中さん]

>>7503 匿名さん

ただの愉快犯か、まああったとしてもここのキャンセルを狙ってる人でしょ。
隣とここは資産価値維持のため一蓮托生でしょ。

[7506: 匿名さん]

>>7500 匿名さん

見回りご苦労さん。浜離宮さんは、こっちにこないでね。

[7507: 匿名さん]

賃貸募集がだいぶ出てきましたね。

地権者住戸(仕様が悪い住戸)でも比較的高い賃料で募集してます。

低層階なら表面利回り5%オーバーが期待できそうです。

[7508: 匿名さん]

これ、賃貸割高すぎでは？
これなら同じ広さで山手線内側、さらに港区借りれますよ。

[7509: 匿名さん]

確かに、もっと下げないとダブつくでしょうね。

[7510: 匿名さん]

まだ入居まで数ヵ月あるのでそれからかもですが、すぐ埋まりそう。敷2礼2だし実質的利回り高いね。やっぱ割安だったかー。

[7511: 匿名さん]

>>7510 匿名さん

当時はそこまで割安感はなかったです。
でも、ここ2年で中央区の相場が上がってきてます。

[7512: 匿名さん]

>>7508 匿名さん

新築プレミアを考慮しても少し値下げは必要かもしれませんね。

ただ、地権者が安い賃料で出してきたら嫌だなと思ってたので、少し安心しました。

[7513: 匿名さん]

うーん、客観的にみてチャレンジ価格だな。
借り手がつけば勢いもつくかもだが

[7514: 匿名さん]

>>7513 匿名さん

相場より5〜7%くらい高い気がする。

三井の新築タワマンにどの程度プレミアが付くか…

あと、1〜3月に募集できるのは良いね。引渡しが5月とかだったら悲惨な結果になるんだろうけど？

[7515: 匿名さん]

中央区はUR中古タワーでさえ、今年は去年より賃貸人気が高いそうです。すぐ埋まるでしょう。

[7516: 匿名さん]

>>7515 匿名さん

新築は人気あるからねー

[7517: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[7518: マンション掲示板さん]

>>7503 匿名さん

確かに、こんな下駄履き工場マンション買うなら、隣を買うでしょうね。

[7519: 匿名さん]

やはり27Fは全フロア地権者だったので全部賃貸に出しましたね。
予想通りでした。バラバラ賃借が入るよりいいです。
賃料は、いい水準です。山の手水準と変わらないのは、この辺のタワーの魅力を反映した価格です。
すぐ埋まるでしょう。

[7520: 匿名さん]

地権者賃貸の最初の値段はチャレンジ価格になるから、定常金額はもう少し下がるでしょう。また、多少の仕様の差があっても地権者住戸と分譲住戸の賃貸相場は全く変わらず取り引きされます。なのでその辺加味すると分譲部屋の賃貸回したときの利回りは決してよくない。利回りは、KTT、スカイズ、ベイズを大きく下回り、ブリリア八重洲より下、DTとほぼ同等かやや下になるはず。つまりここ5年くらいで売り出した近隣のタワマンでは利回りは残念ながら最下層です。

[7521: 匿名さん]

表面利回りは何%くらいになりますかね？

低層で5%くらい？

[7522: 匿名さん]

3.5%くらいですね。

[7523: 購入者さん]

賃貸って利便性が全てだからね。
ここの地権者は元アレなせいでお金の扱いが苦手なのでしょう。察してあげてください

[7524: 匿名さん]

>>7522 匿名さん

計算間違ってますね、意図的にでしょうが。
低層なら5%超、高層階でも4%以上です。

[7525: 匿名さん]

>>7524 匿名さん

わたしの試算でもそのくらいでした。

[7526: 匿名さん]

>>7520 匿名さん

寧ろ最近分譲の都心タワマンでは最高クラスの利回りですね。逃した無念は察します。

[7527: 匿名さん]

好き勝手な値付けで利回り（笑）まさにお察しじゃん。
どうせなら利回り50%の値付けにすればよいのに、素人諸君。

[7528: 匿名さん]

>>7527 匿名さん
そうだよねーここを近隣で最下層利回りと言うなんて素人丸出し。

[7529: 匿名さん]

>>7528 匿名さん

素人丸出しというか、妬みと嫉妬丸出し

[7530: 匿名さん]

>>7524
それはない。今地権者が出してる額より実勢相場は下がります。3%後半が想定利回りになるはずですよ。

[7531: 匿名さん]

>>7530 匿名さん

なんと今の5%後半から3%台へ家賃下がるとでも？ 家賃3割引ですか。あるわけないでしょ。もしかして賃貸希望の人？

[7532: 匿名さん]

今ってまだ一件も賃貸契約成立してないけど、地権者のチャレンジ価格そのまま相場が維持されると思ってるの？（笑）必ず下がる数値で推移するのしらんのか？そして、KTT、スカイズ、ベイズ、クロノ、ティアロより圧倒的に利回り悪いのは事実だけど何を言ってるのかな。

[7533: 匿名さん]

まあすぐ成約してぐうの音も出なくなるよ。

[7534: 匿名さん]

>>7532 匿名さん
入居12月以降だから契約はまだだね。
ところでKTT、スカイズ、ベイズ、クロノ、ティアロ、どれもすごい数の空室募集中だな。

[7535: 匿名さん]

まあ賃貸余りまくりでぐうの音も出なくなるよ。

[7536: 匿名さん]

じゃあうちも500万で貸し出して利回り50%てことにするはーw

[7537: 匿名さん]

>>7535 匿名さん
どちらのマンションか知りませんがお困りなんですね。御愁傷様です。

[7538: 匿名さん]

>>7537 匿名さん

500万円で貸すとか、頭がおかしくなっちゃってる人なので相手にしない方がよいかと。

[7539: 匿名さん]

勝手な言い値通りの値付けがそのままとおるなら、、、という良い例の提示ですね。
頭の悪い私にもよくわかるよい例でした。

[7540: 匿名さん]

>>7539 匿名さん

まあさすがに500万円で貸せるとは思わないな("⌒∇⌒")