パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[701: 匿名さん]

>>700 匿名さん
天王洲は場所的にないですね。クラッシィは、芝浦という場所は良いと思いますが、物件としてのレベルは、微妙な物件に感じますね。内廊下じゃないですし、細長間取りですし、薄っぺらい建物だし。リセールを考えると更に微妙な気がします。正直、目の前に住んでいますが、検討対象に入りませんでした。

[702: 匿名さん]

リセール考えれば、周辺に国家戦略の再開発だらけの芝浦のが絶対有利だと思いますよ。ここも悪くはないけど、再開発という面ではこの区域のタワマンしかありません

[703: 匿名さん]

リセールも大事ですが、割り切った投資でないなら自分が如何に満足して住めるかを基準にすればいいんじゃないですか？

[704: 匿名さん]

もちろんそうですね。リバービュー、銀座や日本橋、月島に徒歩でいけるような環境を求めるシングル・ディンクスなら湊、アドレスや交通利便性、ファミリーが生活しやすい環境、リセールならクラッシイ芝浦っという感じで棲み分けができていますよね。

[705: 匿名さん]

小学校、公園、スーパー隣接で、リバービューや緑も多いので、この物件を好むファミリーも多いと思いますけど。そもそもクラッシィ芝浦という物件と比較することに違和感が...

[706: 匿名さん]

MRいった時二つで迷っている人最近結構いるといっていたよ。場所が結構離れているけどどちらも都心３区で水辺という共通点があるからかな。

たしかにファミリーが住む環境や将来性、交通利便性という部分だと、芝浦に勝てる要素はないと思いますが、建物と銀座や日本橋へのアクセスこちらに分があると思いました。

[707: 匿名さん]

>>702 匿名さん
場所だけを比較すると、私もその様に思います。ただ、隣の新駅付近に新しい大型物件などが出てきたときに、あの中途半端な規模の広くもないマンションがどれだけ競争力あるのか考えたら、リセールも微妙になると思いました。こちらは、エリアで1位2位の物件なので、ライバルがあまりおらず値下げせずに売れるかなと言う予測です。一定期間住みますので、短期で売るという考えではありません。

[708: 匿名さん]

芝浦が良い場所なのは認めるがクラッシーとの比較は理解不能。クラッシーは外廊下で立地いまいち、ブランド的にも設備的にも見劣りする。ファミリーもDINKSも予算が許せばこっちでしょ。

[709: 匿名さん]

建物のグレードも専有部に限ればここのスタンダードとの比較ならクラッシイ芝浦の方が若干レベルは高かった。共有部はここの圧勝。あとは三井免震というのはいうまでもなくブランドにはなる。ただ、建物だけじゃなくて立地・環境は同等以上に大事ですから、ファミリーであれば芝浦のが圧倒的に住みやすいのは間違いのでそう単純な話ではない。

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん

専有部分はクラッシィの方が上とのことですが、どこらへんでそう思われました？

[711: 匿名さん]

芝浦ってファミリーに住みやすいかなぁ。
電車やモノレール、高速が地上を走っていてうるさいし、倉庫街も近いから大型車の往来もあるし。
保育園や小学校までの通学路の危険性を考えると圧倒的に静かで大通りに出なくてもいい湊のほうが安心だと思うよ。

[712: 匿名さん]

基本的装備はどちらもしっかりついていますが、キッチン天板がここより少し高価なものを使っていたのと、廊下の壁がクロスでなく標準で造作がつけられていたり、ミスティサウナがついていたりでしょうか。普通から考えたらここもスタンダードでも仕様良い方ではありますが。

[713: 匿名さん]

>>711
芝浦アドレスで高速で煩いマンションなんてないと思いますが、高速が通っているのは海岸アドレスだと思いますけど。芝浦でトラックが沢山通る道路なんてありませんけど海岸通りと勘違いしてますか？意味が不明ですね。

[714: 匿名さん]

ここと芝浦ではブランド力が違い過ぎると思うけどね。そもそも湊を知ってる人はあまりいないと思うよ。湊が芝浦よりファミリーが生活しやすい環境だったらもっと有名になっているし、三井の大規模タワマンで、２期がわずか１０戸だったり、現在も先着順販売が続くことはないと思いますよ。

ここはグロスも安くて良いと思うんだけど、先着順は売れてないようですね。

[715: 匿名さん]

芝浦の話になると同じ流れになりますね。

周囲の環境に求めるものが違いすぎて、どちらが住みやすいかなんて議論は平行線のままですよ。

[716: 匿名さん]

>>712 匿名さん

クラッシィのHP見てきましたが、ワイドスパンな間取りとか、LDの埋め込み式エアコンとか、廊下のタイル張りとかはこちらが勝っていますね。

特にクラッシィはここと比べて間取りが悪いですね。まあ標準か、それより上のレベルではあると思いますけど。

[717: 匿名さん]

なぜクラッシイハウス芝浦が出てきたんだろう、というのが率直な疑問。ブリリア上野池之端や明石町と迷うならわかりますが。　Web等から一応クラッシイと比較してみましたが、ほとんど比較になりませんでした。

ポイント　湊　クラッシイ芝浦
交通　八丁堀6分・新富町8分　vs　田町9分
眺望　隅田川・都心　vs　運河
環境　駅から地続き　vs　駅から橋を渡っていく島
学校　徒歩3分　vs　徒歩6分
公園　徒歩2分　vs　徒歩7分（徒歩1分に緑地あり）
買物　スーパー併設　vs　ピーコック徒歩8分
構造　免震　vs　耐震
ゼネコン　大成　vs　安藤間
間取　ワイドスパン　vs　田の字
天井高　2.55/2.45（角住戸ただしLD梁なし）順梁　vs　逆梁（天井高？　下がり天井1.9mあり？）
階高　3.3　vs　不明（低いとのブログ記載あり）
エアコン　LD天井カセット　vs　LD壁掛け
キッチン　食器棚備え付け　vs　なし
廊下　内廊下　vs　外廊下
共用施設　ライブラリー、ラウンジ、キッズルーム、ゲストルームなど　vs　ほとんどなし？
将来開発　築地、八重洲、銀座（徒歩10-20分）　vs　田町駅前（徒歩9分）、品川

[718: 匿名さん]

芝浦がファミリー向け？どこが？
前からクラッシィ芝浦推しの人がいたので、同じ人では？

[719: 匿名さん]

クラッシィ芝浦、売れてないみたいですからね。

きっと色々必死なんでしょう。

[720: 匿名さん]

田町駅には遠くないんだが、現地の裏通り感が半端ないからね。

[721: 匿名さん]

池の端と比べてここはどうですか？
都内タワーで探しています。
湾岸以外で。

[722: 匿名さん]

池之端は東向きの公園ビューのみに価値があるので、その一点に買う価値を見出せるかどうかが全てだと思います。

近くにスーパーないし、治安もそんなによくないし、台東区だし、間取りも微妙だし。
ただそれらに目をつぶっても公園ビューを望むのであれば、あそこは一押しです。

[723: 匿名さん]

中央区、東京・銀座近く、リバーサイド vs 台東区、湯島・上野、公園ビュー、といった周辺の土地の好き嫌いが一番大きい要素でしょうね。周辺の雰囲気、所得層、教育水準とファミリー的観点でも色々と違うでしょうね。個人的には湊の圧勝。

[724: 匿名さん]

クラッシイも竣工前完売ペースなので売れてない物件ではないかと。それを言ったら、わずか２００戸台なのに中々売り切れず、二期はわずか１０戸で早々に先着順やってるこの物件も売れてない物件になってしまいますよ。PHTよりはましだけど、三井のタワマンの中ではかなり売れてないほうなのは確かなんですから。他物件の悪口を言うのは良くないと思います。

[725: 匿名さん]

悪口というか、クラッシーと比べている人が意見を聞きたいって言ったので、皆さんがご意見を出し合っているんだと思います。

[726: 匿名さん]

ちなみに湊は販売268戸のうち、残ってるのは30くらい。竣工まであと1年半。

クラッシィはどれくらい残って、あとどれくらいで竣工？最近の販売ペースは？

[727: 匿名さん]

あとこっちは三井というブランドあるけど湊っていうマイナーな土地。
クラッシィはご自慢の芝浦ブランドがあるので、そこらへんも考慮して、売れてる売れてないを考えないとね。

[728: 匿名さん]

みなさんご意見ありがとうございます。
水辺にファミリーで住みたいと思って検討していたのが、ここ、クラッシィ、シティテラス品川でした。
天王洲を入れていたのは実家が大田区で近いという理由だったんですが、やはり論外のようですね。

[729: 匿名さん]

PC湊とクラッシイ芝浦の比較

アドレス　クラッシイ
＊どちらも区の底辺レベルだが、腐っても港区アドレス

交通　クラッシイ
＊山手線・京浜東北線という最強路線に加え三田線・浅草線・ゆりかもめという多彩さ、また都心駅が故にどこにでもアクセス良好。湊も悪くないがこれに関しては相手が悪すぎた。駅前力もTGMMで激変する芝浦は極めて便利か。

構造　湊
＊免震は最強

デベと施工　湊
＊三井X大成は一流

専有部　　クラッシイ
＊どちらも平均以上だが、クラッシイの勝ち

共有部　　湊
＊湊圧勝

眺望　湊
＊どちらも水辺沿いという共通点あるも隅田川の方が開放感あり。

地歴　引き分け
＊どちらもそもそも昔は海である埋立地
　
子育てサポート　クラッシイ
＊待機児童２３区最小・全国最大額の出産補助・２３区唯一の私学幼稚園補助費など日本一とも言われるサポートは港区の圧勝

教育環境　クラッシイ
＊どちらのレベルが高いが、有名プレップやインター、有名私学などへのアクセスなど総合的にみて芝浦が優れる。湊は下町なので意識高い家庭と低い家庭が入り混じるため公立小学校のレベルに差がある、有名塾・私学へのアクセスが劣性。

買物　湊
＊スーパー併設は最高！
　
公共施設　クラッシイ
＊２３区最大級の区施設みなとぱーく芝浦

公園緑地　クラッシイ
＊芝浦中央公園と新芝浦公園など巨大公園あり。湊は小さい公園のみ。緑地が少ないのは中央区の欠点

街の将来性　クラッシイ
＊湊地区には再開発ない一方、芝浦はTGMM・駅前商店街再開発・芝浦１丁目再開発・新駅再開発など国家戦略特区認定の巨大再開発を多く抱える。

将来的資産価値　どちらも最高

[730: 匿名さん]

比較対象で芝浦も考えてる人がいるのはわかるけど、天王洲はさすがに論外でしょ。

[731: 匿名さん]

水辺にファミリーの条件なら、南大井のしながわ水族館すぐ側のスミフのマンションもいいのでは？隣接するしながわ区民公園の池は広いし、大田区にも近そう。

[732: 匿名さん]

池之端はあり得んな。昔あの周辺に住んでいたが、上野周辺なので変な人も多いよ。段ボールハウスも多いし、早朝とかに不忍通りに空き缶をリヤカーでた大量に集めてる人とか我が物顔で車道通ってるし。中央区アドレスの人が台東区は受け入れがたいと思う。建物はそれなりにいいのはわかるんだけど場所があり得ない。

[733: 匿名さん]

＞＞７３１
ランドスケープみたけどあの緑ビューは確かにすごいね。ただその先に大井競馬場と平和島ボートレース場なんだな。ちょっと品がなさすぎる土地だろ。

[734: 匿名さん]

>>733
そう、あれがなければ本当に良い物件なんだけどね。しながわ区民公園は大きな池を囲んだ散歩するには広くて気持ちのいい公園だし、一角にはファミリーには最適の水族館もあるし。中々うまく行かないものだね。

[735: 匿名さん]

素晴らしいビューは間違いないが、周辺住民のレベルがあの物件と合わなすぎでしょう。公立行ったら浮きそう。あと最寄り駅はギャンブラーだらけ、特に週末は周辺の食べ物やカフェはその人達で埋め尽くされるのでは。ここみたいな物件買う人にはちょっと無理な環境だと思います。

[736: 匿名さん]

400メートル歩けば大森山王だから全然違う雰囲気なんだけどね。山の手と下町の格差が激しい一帯だな。

[737: 匿名さん]

ちょっと話が外れるが、銀座のWINS周辺も土日は銀座に似つかわしくない競馬親父が凄いからね。周囲の喫茶店はスタバも含めて赤ペン競馬新聞親父だらけ。あんなところに設置許可した奴って本当に罪だと思う。

[738: 匿名さん]

実家が平和島ですが、大森海岸はありえないかと。

近くに競艇、競輪ある、各駅停車のみの駅で使い勝手悪い、目の前の交通量もかなり多い等。

あそこに8000万とかとても信じられないレベルです。
お隣の勝島買ったほうがマシなレベル。

すぐ近くに出来る長谷工のマンション待ったほうがいいんじゃないですか。

[739: 匿名さん]

すぐ近くとはどのマンションですか。

[740: 匿名さん]

建物1軒だか2軒だか挟んでほぼ横に長谷工もマンション建ててるよ
ただ14か15階建てだけど

ここは湊のスレなので、これ以上はそっちのスレで聞いてください。

[741: 匿名さん]

google map　でみましたが、長谷工のマンションは公園の入り口をはさんで反対側みたいですね

[742: 匿名さん]

>>721
利便性、ランドスケープなら池之端、間取り、専有部仕様ならこっち
デザイン、共有部は同じぐらい
場所は好みがあるので、なんとも言えません。
環境がいいのは湊、住んでて楽しいのは池之端かな

[743: 匿名さん]

利便性ってのも人によるんで便利な言葉ですが、スーパーあって東京、銀座も近くて、日比谷線と有楽町線を使えて、羽田や成田へは高速バスでいける湊の方が、個人的には利便性は高いです。

ただ上野、御徒町あたりの雰囲気って好きな人にはたまらないですよね。
実際池の端と悩んでこっちにしましたし。

[744: マンション検討中さん]

飯食いどころがあまりないのが湊でネックです。池の端には日比谷線であっという間なので、行きたければ全然普通に行けるという話ですね。

[745: 匿名さん]

池之端は根津方向の文京区方向に行くと良いお店が沢山ある。ただあの辺は羽田からのアクセスの悪さは半端ないから覚悟した方がいい。

[746: 匿名さん]

>>744 マンション検討中さん

築地、銀座まで歩いてみてはいかがでしょう。

[747: 匿名さん]

銀座って歩くと三越やイトシアまで時速４．８ｋｍで２５分かかるんだよね。近いようで遠い。

[748: 匿名さん]

近隣住みですが実際上野や御徒町は日比谷線で普段使いしてるから、池の端に拘らなくても良いかもね

[749: 匿名さん]

上野、御徒町、秋葉原に日比谷線ですぐってのは個人的にポイント高いですね。

あそこらへん、住みたくはないけど遊ぶには楽しいところですよ。

[750: 匿名さん]

上野、御徒町、秋葉原に良く行く人には良い物件だね。ブリリアに比べると地味でアキバ上野好きな人が多いのかな。

[751: 匿名さん]

湊から八丁堀方面か築地方面、もうちょっと足を伸ばして東銀座辺りまで行けば、いくらでもレストラン、ダイニングには事欠かないかと。湊や新富町には実は隠れた美味しいお店があったりしますしね。

[752: マンション検討中さん]

グルメには事欠かないエリアと思います。
徒歩5分とはいかなくとも徒歩10分圏内ならかなり充実しています。
八丁堀周辺はバルの聖地とも言われるし、
歌舞伎座から南側に続くかつての木挽町界隈には老舗料亭もある。
落合シェフのラ・ ベットラまではこのマンションから10分ほどで行けるはず。あの周辺は名店が多いです。

[753: マンション検討中さん]

>>749
同意です。現在港区在住で休日はヘビーな日比谷線広尾ユーザーですが、恵比寿・六本木や銀座だけでなく、上野・御徒町や、御茶ノ水、根津・千駄木、北千住にはよく足を伸ばします。日比谷線へのアクセスのよさは魅力ですよね。
とはいうものの、徒歩5〜10分で八丁堀の南側あたりなどにちょっとした店が欲しいなぁというのが率直なところです。再開発でもそれは期待できないでしょうかね。

[754: 匿名さん]

大規模な商業施設は土地の確保が難しいかもしれませんが、人が増えればお店も自然と増えるはずですよ。
八丁堀駅ユーザーは、ブリリアや住友のマンションもあわせると1000戸以上増えますし、根拠はないけどきっと大丈夫です。

[755: マンション検討中さん]

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/676884/567511/84944765

京葉線延伸計画って、一応生き残ってたんですね。
本当に実現されたら京葉線も使い道がでてくるんですが。まあ無理でしょうが、生きてる間には実現してほしいものです。

[756: 匿名さん]

湊契約者、クラッシイ板で大暴れ。あそこまでやって恥ずかしないのかね。そもそもがここの契約者が向こうのスレでいきなりここの無理ポジとクラッシイネガから始まってんのにな。あまりにしつこいし、ここの契約者はタチが悪いよ。

[757: 匿名さん]

>>756 匿名さん

決めつけはよくないんじゃないですか？
無関係の愉快犯かもしれないし、ここを買うレベルの方はそんな低レベルなことしないと思いますけど。

[758: 匿名さん]

って思いたいのはわかるけど、普通に考えたらここの契約者でしょうね。ここを買うレベルって言ったっていろんな人がいますし、金額だけで言えば低層１LDKなんて安かったしね。またここは地権者が沢山いますから。それこそここはいろんな地権者がいるんでしょ。

[759: 匿名さん]

クラッシィはランドマーク性無いから中古になった時に他に埋もれる可能性高いと思うな。
比較するなら湊の中層物件でしょ

[760: 匿名さん]

>>756 匿名さん
どこのスレにも相手にしたく無い様な人は登場してきますよ。匿名なのでね。そう言うのは、無視するしか無いことはわかっていますよね？意見を交わす気もなくわざわざこっちに出張してくる必要あります？そいつと同じレベルになってしまいますよ。

[761: 匿名さん]

もう見てないだろうけど、756は匿名掲示板に向いてなさそうですね

[762: 匿名さん]

向こうの掲示板みたけど、さすがにここの契約らしき人はちょっとやり過ぎだね。隣人にはなりたくない。

[763: 匿名さん]

ほんとにやりすぎでこわい。階下の人とかだったら最悪。

[764: マンション検討中さん]

>>754
なるほどご指摘のとおり、住民増による八丁堀界隈の発展の需要大ですね。
期待したいです。

[765: 匿名さん]

ホントにここの住人かどうかは置いておいて、こちらはいつものとおり、まったりとした流れでやらしていただきましょう。

764さん
プレシス湊やグリーンパーク八丁堀など、ファミリー向けのマンションも増えてきましたし、八丁堀駅周囲の需要はますます増えるはずなんですよね。
これから頑張ってもらいたいです。

[766: 匿名さん]

1LDKはラスト１戸になったようです。
ここの場合、やはり1LDKの需要が高かったんだなぁなんて思いました。
立地的にやっぱりそうなるのが自然でしょう。

この辺り、ファミリーも増えつつありますが
それでもまだまだDINKS・単身者も多いと思いますので、その需要を受けてそうなったのだろうなと推察されます。

[767: 匿名さん]

DINKSや引退後の方の需要も一定程度あるのは間違いないでしょうが、そもそもそれより大分前に北西角や低層角、リバービューの3LDK以上が完売しているはずですので、少なくともこの物件はファミリー需要の方が強いんじゃないですか？
DINKS用にはスミフが出来ますしね。

1LDKは西や北の中低層に集中していて目の前お見合いってこともあり坪単価が抑えられているので、投資用としても見られているように思います。

芝浦との比較の時から、ここはファミリー向けじゃないと言いたい人がいるみたいですが、実需としてはファミリー層が多いと思いますよ。

[768: 匿名さん]

住居内の廊下はタイルのようですね。タイルは冷たいので個人的にはフローリングの方が好きです。タイルの方が人気なんですかね？高級物件によく見かけますが、見た目以外に何かいいことあるんですか？

[769: 匿名さん]

>>768 匿名さん

高級感があるくらい？
無料でフローリングに変更できますよ

[770: 匿名さん]

高級感のみかもね
後は傷付きにくいとか？

[771: 匿名さん]

売れなくなったね。周りないからかな？
津波は大丈夫なマンション？？

[772: 匿名さん]

地図見てください。ここまで津波来たらその時には千葉、神奈川沿岸一体も壊滅、勝どき、晴海、お台場、豊洲も全部無くなってる勢いですよ。そこまでの津波を想定するなら東京西部や埼玉行ってください。

[773: 匿名さん]

建物はよさそうですね。
ただ、２、３年前の感覚だとやっぱり高い。
しばらく賃貸かな。
ただ、賃料もったいない。
悩みます。

[774: 匿名さん]

>>773 匿名さん

よく言われることですが

これ以上価格が上がる確率はひくいと思いますが、2、3年前の価格に戻る保証もないし、いつ戻るかもわからない。上がるリスクも0ではない。
待てるなら賃貸でよいとは思いますが、その間の家賃もそうだし、ライフイベントも色々あるし、難しい問題ですよね。

[775: マンション検討中さん]

値下がりが気になるなら中古にしておいた方が良いでしょうね。中古も高くなりましたが、このあたりだと新築の値上がりに比べたらマシ。

[776: 匿名さん]

でも、買える機会があったのに「このマンション住みたかった」とか思いながら近くの古い中古マンションに帰っていく日々は嫌だ。

[777: 匿名さん]

このマンションは長期あるいは永住思考の人が多そうなので、3LDKの部屋とかはなかなか中古に出ないかもしれない。広めの部屋が欲しければ新築で買うのがベストかと。
また中央区内陸では一番高さのある分譲マンション、というランドマークな面もあるので、割高かもしれないが資産価値もぼちぼち保たれそう。

[778: 匿名さん]

1LDKもお得感ありますよ。
安い値段で億ションとか同じ共用部を使う権利があるんですから。
同じ価格でこのレベルのサービスを受けられるのは周辺にないです。
日本橋方面も高額な非タワーが多く分譲されていますが、立地的にも将来楽しみな港区虎ノ門方面、築地市場跡、銀座方面、東京駅周辺、日本橋方面とどこにも行きやすいこの場所のほうが魅力的。

[779: 匿名さん]

立地を考えると湊はもっと開発が進んでていいはずの場所だと思うのですが、地上げ失敗の土地が
長年そのままだったのが致命的でした。地上げされると言う事は、それだけポテンシャルが高いと言うことなんでしょうが。

今回の再開発をきっかけに、ゆっくりですが止まってた時が動き出しそうですね。

[780: マンション検討中さん]

期待感、大ですね。
ちなみにこちらの住民さんは、洗濯物はベランダに干されたりするんでしょうか？

[781: 匿名さん]

ベランダ以外だとどこに干すのですか？

[782: 匿名さん]

バルコニーに、物干金物がついていますね。外から見えにくいよう、バルコニー手すり高さを越えないようになっていたように思います。

ところで関連してなのですが、バルコニーのガラス手すり、外から見えにくいように反射？するようになっているように聞いた気がするのですが、おそらく階によって違うと思います。どなたかご存知でしょうか？

[783: 匿名さん]

浅草の隅田川テラスにあるタリーズコーヒーみたいな、テラスでコーヒーを飲める施設がほしいですね。
対岸の桜を眺めながら飲むコーヒーとかいいですね。

[784: 匿名さん]

>>783 匿名さん

ここと住不物件、ブリリアも合わせて相当な人数の住民が増えるので何か新しい良いお店が増えるはず... と期待しています。

[785: 匿名さん]

港でこの値段って高すぎと思うのはわたしだけではないでしょう。レインズみても湊のマンションの現在の中古の成約相場は築1-2年でも坪300-330程度、築10年だと坪250-280の相場ですから、いくらここが唯一のタワマンで湊のランドマークになるとしても中古で価格維持するのは難しいだろうなというのは感じます。地域で再開発があるわけではないし、銀座東京に近いといっても日常的に歩ける距離じゃないので結局電車・バス利用ですから。

[786: 匿名さん]

そうですね、ワインを出すスタバの新業態なんかも素敵です。
需要あると思うんだけどな。

[787: 匿名さん]

>>786 匿名さん

確かに中古マンションと比べると高いけど、質が違うから仕方ない。
この地域が今迄安すぎたのでは。
今の相場では都心3区にしては割安なほうです。

[788: 匿名さん]

この地域の中古が今現在でも安いのは地域としての評価がそれなりだからではないかな。他の地域の新築と中古成約の相場と比較するとちょっと解離しすぎているのは事実だと思う。大きな再開発で街が改善されるならあれだけど、このマンションと小さなスミフさんだけですからね。

不動産市況が下落局面になった時に踏みとどまれる要素が少ないかなと思う。あくまで冷静にみるとそう思います。

[789: 匿名さん]

中央区は今までが安すぎたってのは同意。
今は東日本橋でも平気で坪400超えるけど、一昔は300ちょっとで買えてたし。

ここは住宅地としての需要が高そうなので、東京駅東側の再開発ラッシュが進むなかで、住職近接として高収入のファミリー層に一定の需要が確実にありますね。子育てを考えないなら雑居ビルの中の板状マンションでも良いかもしれませんが。
高くなることは難しいかもしれませんが、資産価値がそんなに落ちることはないと思いますよ。
仮に再開発が更に進むなら大化けする可能性もありますが、それは難しいかな。

実際残り30戸くらいまで売れてるわけで、需要は確実にありますよ。

[790: 匿名さん]

そもそも売り出しが200戸台でいくらもないから、三井でＭＲの大きさから言ったらこのぐらいは売れるでしょ。

中央区だから全部価値あってみんな価値が維持されるほど東京の未来は甘くないと思います。同じ築10年以内の板状でも晴海や勝どきと中古評価が変わらないか、ちょっとこの地域のが安いんですよね。

中央区でも評価が底辺に近いのは、再開発が進まない地区であり、交通利便性ももうちょっと都心部にあれば色々便利だけど、中途半端な位置にあったりという理由なんじゃないかな。ＢＲＴが整備されたり、より街並みが綺麗な勝どき晴海の方が将来的にも価値が高く維持されそうと思うのは私だけではないはず。

[791: 匿名さん]

住友のマンションは実はここより敷地面積が大きいですね。再開発ではないので70mの高さ制限らしいですが。戸数としては同じくらい？

[792: マンション検討中さん]

そんなスミフは買いなんですか？

[793: 匿名さん]

いやあスミフはここより眺望悪いし、仕様もここより明確に上にはならんだろ。でも値段は。。。新築価格もあと2年くらいで下がってくるという予想が多いのでその通りになればここよりお得になる可能性もあるけど、普通に考えれば個々の方がいいと思う。70メートルだとコスト的に免震にできなそうだし。

[794: 匿名さん]

>>790 匿名さん

BRTは当初の発表より輸送力半分くらいらしいし、勝どきや晴海は新地下鉄が来ない限り人口増加に耐えられない気がしますが、いかがでしょうか。
東京メトロ2駅を使えるところで交通利便性が悪いというのは疑問ですね。一回乗り換えれば都内の大体のところはいけますよ。BRTがきたとしても、結局新橋や東京で電車に乗るのは変わらないですし。

[795: 匿名さん]

この物件と住友が出来てみないと街並みについてははっきり分からないけど、よっぽどのことがない限り勝どきや晴海よりは価値あるんじゃないか？これまでの湊のネガティブポイントだった虫食い状の未開発素地っていうのが綺麗に変わるわけだし。勝どき・晴海に地下鉄新駅でも出来たら逆転はあり得るが。

[796: 匿名さん]

ＢＲＴは最初は様子見で本数抑えめだけれども、需要さえあれば本数増やせばいいだけの話ですから輸送量増やすのは簡単ですよ。需要です。

ＢＲＴは地上ですから地下鉄みたいに乗るまで時間かからないし、乗りかえも虎ノ門はかなりスムーズな構造ができるらしいですから。多分我々が想像するより便利だと思います。

地下鉄が２本使えて１回乗り換えればだいたいどこにでも行ける場所は都内ならいくらでもありますからその程度で便利な方とまでは言えないというのも事実だと思います。

[797: 匿名さん]

＞＞７９５
このマンションとスミフができるだけで湊の街並みは変わりませんよね。何か便利になるわけでもないし。交通利便性も都心３区の括りの中では不便な部類に入るというのも否定はできない。ＢＲＴの出来によっては勝どき晴海に交通利便性で抜かれる可能性もある。

湊はなんでこんなに土地をまとめることができないんでしょうか？他の地区はもっとスムーズにやってるのに。事情だれか知ってますか？

[798: 匿名さん]

どこでも土地をまとめるのは大変ですよねえ。六本木ヒルズも20年近くかかったんではなかったでしたか。

[799: 匿名さん]

>>796 匿名さん

BRTの事業計画はごらんになりましたか？選手村開発後ですら、3分に1本、MAX2200人/時と書いてあります。いくらBRTといえどバス、増やすにも限界がありますよ。そして虎ノ門で降りた後は結局地下鉄ですか？それならはじめから地下鉄に乗れるところでよいのでは？虎ノ門までだってバス停までの時間＋6分くらいはかかりますよね。

また、地下鉄2本が乗れるところはいくらでもあるだろうけど、例えば東京駅から徒歩20分以内で、オフィス街ではないタワーマンションを更に条件に追加するとどれくらいありますかね。少なくとも晴海、勝どきはこの条件には当てはまりません。勝どきなんてあっても大江戸線ですよ。

[800: 匿名さん]

BRTは湾岸の救世主のようにもてはやされてますが、所詮はバスですからね。やっぱり湾岸地下鉄ができないと、これからの勝どき、晴海の人口増加に対応できないですよ。それは中央区もわかってると思うのですが、、
まあ武蔵小杉の惨状を見てると、電車が通っても通勤はきつそうですが。
勝どきや晴海はなにもなかった分街の整備は楽だと思いますが、例えば人口増加にインフラ整備が追いつかないなど、再開発の歪みは必ず生じます。それを乗り越えられるのが、何年後、何十年後になるかはわかりませんね。

一方湊は既存の街がある程度出来上がってる分、大々的な再開発は難しいですが、街並みが整備されるだけでもだいぶ印象が違うはずです。スーパーができるとかもですね。
すでに交通網はある程度整備されているので、あと一個何か（例えばずっと言われている京葉線を三鷹まで伸ばす等）があれば、一気に化けると思いますが、これも何十年後かはわかりません笑

いずれにせよ、中央区民として、中央区のさらなる発展を祈っております。