パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[681: 匿名さん]

安定してるのは駅直結じゃないかな。
資産価値だけでみれば、駅近に勝るものはない気がします。

[682: 匿名さん]

駅近っていっても月島みたいなしょぼい駅じゃ意味ない。目黒バブリアとかだったら説得力あるけど。

月島みたいな弱小駅ならここら辺の都会駅で選択肢が色々ある立地のが事実上利便性は全然高い。

[683: 匿名さん]

単線しかも大江戸線は弱いと思います。

[684: 匿名さん]

>>683 匿名さん
それは勝どきじゃないですか？月島は有楽町線もありますよ

[685: 匿名さん]

月島は大江戸線と有楽町線が通ってますね。

資産価値だけで決めるなら駅直結でしょ。

[686: 匿名さん]

70平米前半くらいの広さで探してて、予算の関係でここの高層西向きか、パークハウス東日本橋の低層で悩んでます。
こっちの方が環境よさそうですが、便利さでは向こうかなと。
どちらがお勧めですかね。

[687: 不動産オタク]

>>686 匿名さん

東日本橋は浜町公園やオシャレなお店があるのがいいですよね。資産価値維持の観点では、パークシティ中央湊に軍配かな。パークハウス東日本橋はかなり強気な値付けという印象です。

[688: 匿名さん]

＞＞６８５
大江戸線と有楽町線じゃあね。しかも都心から離れすぎていて不便。こっちのほうが断然いい。

[689: 匿名さん]

確かにここの方が東京駅や銀座寄りですが、ここから月島駅前が歩いて10分ちょっとですよ。都心から離れすぎって、、

大江戸線と比べたら日比谷線＋京葉線の方がまだ使い勝手はよいと思いますが、駅まで歩いて6-8分ですからね。

ただ、川辺の静かな住宅地という希少性という意味ではこっちが断然有利です。

今のところ予定なさそうですが、湊を含め八丁堀駅あるいは新富町駅周辺がどれだけ発展するか次第ですかね。

[690: 匿名さん]

地続きか橋を越えるかは結構重要な判断材料なんですが、駅直結は希少価値はありますね。でも月島のイメージはもんじゃ焼きしかないので、なんとなく月島に住んでるとは言いたくない。

[691: 匿名さん]

確かに橋を越えるか越えないかはイメージ的に大きく違いますね。

月島はもんじゃとタワマンしかイメージないです。

[692: 契約済み]

昨日、近くを通りかかったので、
撮影しました。

1/2枚目

[693: 契約済み]

2/2枚目

[694: 匿名さん]

お写真ありがとうございます。
事故なく安全に、順調に進んでいくことを切に願います。

[695: 匿名さん]

>>686 匿名さん
好みにもよりますが、こちらの方が、ワイドスパンで間取りがよくて、暮らしやすい感じがします。TRとかついてますしね。パークハウス東日本橋の70だと一番広い部屋だと思いますので、ここの同じ広さの部屋に比べるとプレミアがどかっとのかってきてしまうと思うので、それを受け入れられるメリットが見出せないのであれば、私はこちらを選ぶでしょうね。ただ、向こうもデザインはカッコ良いと思います。

[696: 匿名さん]

695ですが、パークハウスの物件間違ってレスしました。東日本橋でしたね。70は一番広い部屋ではありませんでした。でも、間取りはこちらの方が暮らしやすそうです。失礼しました。

[697: マンション検討中さん]

東日本橋の物件周辺に仕事でよく通ってましたが、マンションが増えているとはいえやはりあの辺りは中小企業のテナントビルが多いオフィス街という感じですね。リバーサイドなのはひじょうに魅力的な点ですが。

[698: 匿名さん]

オフィスビルに囲まれたゆとりのないマンションより、多少駅から離れていても住宅地メインのエリアのほうが快適に過ごせそう。
ここは住宅が多いけど規制があるわけでもないので便利な店舗も開店可能だし、ポテンシャルは高いでしょうね。
まず、隣にスーパーができるのはかなりポイント高いです。

[699: 匿名さん]

686です。皆様コメントありがとうございました。
こちらで聞いたので湊推しが多いのは当然ですが、だいたい自分と同じ考えでしたので、やはりこちらにしようかなと思います。

高層階の西日がやや不安要素ですが、東京や銀座の夜景を楽しみたいと思います。

[700: 匿名さん]

リバーサイド魅力的です。
ほかにクラッシィハウス芝浦、シティテラス品川イーストも検討していますが、シティテラス品川は立地が悪いんですよね。
比較検討した方いらっしゃいますか？

[701: 匿名さん]

>>700 匿名さん
天王洲は場所的にないですね。クラッシィは、芝浦という場所は良いと思いますが、物件としてのレベルは、微妙な物件に感じますね。内廊下じゃないですし、細長間取りですし、薄っぺらい建物だし。リセールを考えると更に微妙な気がします。正直、目の前に住んでいますが、検討対象に入りませんでした。

[702: 匿名さん]

リセール考えれば、周辺に国家戦略の再開発だらけの芝浦のが絶対有利だと思いますよ。ここも悪くはないけど、再開発という面ではこの区域のタワマンしかありません

[703: 匿名さん]

リセールも大事ですが、割り切った投資でないなら自分が如何に満足して住めるかを基準にすればいいんじゃないですか？

[704: 匿名さん]

もちろんそうですね。リバービュー、銀座や日本橋、月島に徒歩でいけるような環境を求めるシングル・ディンクスなら湊、アドレスや交通利便性、ファミリーが生活しやすい環境、リセールならクラッシイ芝浦っという感じで棲み分けができていますよね。

[705: 匿名さん]

小学校、公園、スーパー隣接で、リバービューや緑も多いので、この物件を好むファミリーも多いと思いますけど。そもそもクラッシィ芝浦という物件と比較することに違和感が...

[706: 匿名さん]

MRいった時二つで迷っている人最近結構いるといっていたよ。場所が結構離れているけどどちらも都心３区で水辺という共通点があるからかな。

たしかにファミリーが住む環境や将来性、交通利便性という部分だと、芝浦に勝てる要素はないと思いますが、建物と銀座や日本橋へのアクセスこちらに分があると思いました。

[707: 匿名さん]

>>702 匿名さん
場所だけを比較すると、私もその様に思います。ただ、隣の新駅付近に新しい大型物件などが出てきたときに、あの中途半端な規模の広くもないマンションがどれだけ競争力あるのか考えたら、リセールも微妙になると思いました。こちらは、エリアで1位2位の物件なので、ライバルがあまりおらず値下げせずに売れるかなと言う予測です。一定期間住みますので、短期で売るという考えではありません。

[708: 匿名さん]

芝浦が良い場所なのは認めるがクラッシーとの比較は理解不能。クラッシーは外廊下で立地いまいち、ブランド的にも設備的にも見劣りする。ファミリーもDINKSも予算が許せばこっちでしょ。

[709: 匿名さん]

建物のグレードも専有部に限ればここのスタンダードとの比較ならクラッシイ芝浦の方が若干レベルは高かった。共有部はここの圧勝。あとは三井免震というのはいうまでもなくブランドにはなる。ただ、建物だけじゃなくて立地・環境は同等以上に大事ですから、ファミリーであれば芝浦のが圧倒的に住みやすいのは間違いのでそう単純な話ではない。

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん

専有部分はクラッシィの方が上とのことですが、どこらへんでそう思われました？

[711: 匿名さん]

芝浦ってファミリーに住みやすいかなぁ。
電車やモノレール、高速が地上を走っていてうるさいし、倉庫街も近いから大型車の往来もあるし。
保育園や小学校までの通学路の危険性を考えると圧倒的に静かで大通りに出なくてもいい湊のほうが安心だと思うよ。

[712: 匿名さん]

基本的装備はどちらもしっかりついていますが、キッチン天板がここより少し高価なものを使っていたのと、廊下の壁がクロスでなく標準で造作がつけられていたり、ミスティサウナがついていたりでしょうか。普通から考えたらここもスタンダードでも仕様良い方ではありますが。

[713: 匿名さん]

>>711
芝浦アドレスで高速で煩いマンションなんてないと思いますが、高速が通っているのは海岸アドレスだと思いますけど。芝浦でトラックが沢山通る道路なんてありませんけど海岸通りと勘違いしてますか？意味が不明ですね。

[714: 匿名さん]

ここと芝浦ではブランド力が違い過ぎると思うけどね。そもそも湊を知ってる人はあまりいないと思うよ。湊が芝浦よりファミリーが生活しやすい環境だったらもっと有名になっているし、三井の大規模タワマンで、２期がわずか１０戸だったり、現在も先着順販売が続くことはないと思いますよ。

ここはグロスも安くて良いと思うんだけど、先着順は売れてないようですね。

[715: 匿名さん]

芝浦の話になると同じ流れになりますね。

周囲の環境に求めるものが違いすぎて、どちらが住みやすいかなんて議論は平行線のままですよ。

[716: 匿名さん]

>>712 匿名さん

クラッシィのHP見てきましたが、ワイドスパンな間取りとか、LDの埋め込み式エアコンとか、廊下のタイル張りとかはこちらが勝っていますね。

特にクラッシィはここと比べて間取りが悪いですね。まあ標準か、それより上のレベルではあると思いますけど。

[717: 匿名さん]

なぜクラッシイハウス芝浦が出てきたんだろう、というのが率直な疑問。ブリリア上野池之端や明石町と迷うならわかりますが。　Web等から一応クラッシイと比較してみましたが、ほとんど比較になりませんでした。

ポイント　湊　クラッシイ芝浦
交通　八丁堀6分・新富町8分　vs　田町9分
眺望　隅田川・都心　vs　運河
環境　駅から地続き　vs　駅から橋を渡っていく島
学校　徒歩3分　vs　徒歩6分
公園　徒歩2分　vs　徒歩7分（徒歩1分に緑地あり）
買物　スーパー併設　vs　ピーコック徒歩8分
構造　免震　vs　耐震
ゼネコン　大成　vs　安藤間
間取　ワイドスパン　vs　田の字
天井高　2.55/2.45（角住戸ただしLD梁なし）順梁　vs　逆梁（天井高？　下がり天井1.9mあり？）
階高　3.3　vs　不明（低いとのブログ記載あり）
エアコン　LD天井カセット　vs　LD壁掛け
キッチン　食器棚備え付け　vs　なし
廊下　内廊下　vs　外廊下
共用施設　ライブラリー、ラウンジ、キッズルーム、ゲストルームなど　vs　ほとんどなし？
将来開発　築地、八重洲、銀座（徒歩10-20分）　vs　田町駅前（徒歩9分）、品川

[718: 匿名さん]

芝浦がファミリー向け？どこが？
前からクラッシィ芝浦推しの人がいたので、同じ人では？

[719: 匿名さん]

クラッシィ芝浦、売れてないみたいですからね。

きっと色々必死なんでしょう。

[720: 匿名さん]

田町駅には遠くないんだが、現地の裏通り感が半端ないからね。

[721: 匿名さん]

池の端と比べてここはどうですか？
都内タワーで探しています。
湾岸以外で。

[722: 匿名さん]

池之端は東向きの公園ビューのみに価値があるので、その一点に買う価値を見出せるかどうかが全てだと思います。

近くにスーパーないし、治安もそんなによくないし、台東区だし、間取りも微妙だし。
ただそれらに目をつぶっても公園ビューを望むのであれば、あそこは一押しです。

[723: 匿名さん]

中央区、東京・銀座近く、リバーサイド vs 台東区、湯島・上野、公園ビュー、といった周辺の土地の好き嫌いが一番大きい要素でしょうね。周辺の雰囲気、所得層、教育水準とファミリー的観点でも色々と違うでしょうね。個人的には湊の圧勝。

[724: 匿名さん]

クラッシイも竣工前完売ペースなので売れてない物件ではないかと。それを言ったら、わずか２００戸台なのに中々売り切れず、二期はわずか１０戸で早々に先着順やってるこの物件も売れてない物件になってしまいますよ。PHTよりはましだけど、三井のタワマンの中ではかなり売れてないほうなのは確かなんですから。他物件の悪口を言うのは良くないと思います。

[725: 匿名さん]

悪口というか、クラッシーと比べている人が意見を聞きたいって言ったので、皆さんがご意見を出し合っているんだと思います。

[726: 匿名さん]

ちなみに湊は販売268戸のうち、残ってるのは30くらい。竣工まであと1年半。

クラッシィはどれくらい残って、あとどれくらいで竣工？最近の販売ペースは？

[727: 匿名さん]

あとこっちは三井というブランドあるけど湊っていうマイナーな土地。
クラッシィはご自慢の芝浦ブランドがあるので、そこらへんも考慮して、売れてる売れてないを考えないとね。

[728: 匿名さん]

みなさんご意見ありがとうございます。
水辺にファミリーで住みたいと思って検討していたのが、ここ、クラッシィ、シティテラス品川でした。
天王洲を入れていたのは実家が大田区で近いという理由だったんですが、やはり論外のようですね。

[729: 匿名さん]

PC湊とクラッシイ芝浦の比較

アドレス　クラッシイ
＊どちらも区の底辺レベルだが、腐っても港区アドレス

交通　クラッシイ
＊山手線・京浜東北線という最強路線に加え三田線・浅草線・ゆりかもめという多彩さ、また都心駅が故にどこにでもアクセス良好。湊も悪くないがこれに関しては相手が悪すぎた。駅前力もTGMMで激変する芝浦は極めて便利か。

構造　湊
＊免震は最強

デベと施工　湊
＊三井X大成は一流

専有部　　クラッシイ
＊どちらも平均以上だが、クラッシイの勝ち

共有部　　湊
＊湊圧勝

眺望　湊
＊どちらも水辺沿いという共通点あるも隅田川の方が開放感あり。

地歴　引き分け
＊どちらもそもそも昔は海である埋立地
　
子育てサポート　クラッシイ
＊待機児童２３区最小・全国最大額の出産補助・２３区唯一の私学幼稚園補助費など日本一とも言われるサポートは港区の圧勝

教育環境　クラッシイ
＊どちらのレベルが高いが、有名プレップやインター、有名私学などへのアクセスなど総合的にみて芝浦が優れる。湊は下町なので意識高い家庭と低い家庭が入り混じるため公立小学校のレベルに差がある、有名塾・私学へのアクセスが劣性。

買物　湊
＊スーパー併設は最高！
　
公共施設　クラッシイ
＊２３区最大級の区施設みなとぱーく芝浦

公園緑地　クラッシイ
＊芝浦中央公園と新芝浦公園など巨大公園あり。湊は小さい公園のみ。緑地が少ないのは中央区の欠点

街の将来性　クラッシイ
＊湊地区には再開発ない一方、芝浦はTGMM・駅前商店街再開発・芝浦１丁目再開発・新駅再開発など国家戦略特区認定の巨大再開発を多く抱える。

将来的資産価値　どちらも最高

[730: 匿名さん]

比較対象で芝浦も考えてる人がいるのはわかるけど、天王洲はさすがに論外でしょ。