パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[621: 匿名さん]

>>620
賛成。

[622: 匿名さん]

ずいぶん盛り上がったね。
湊住民にとって佃ネタが微妙だということが、よーくわかった。。。

[623: 物件比較中さん]

同時期に同コンセプトで大規模再開発された事もあって、佃と明石町は別格、と考えられてる方は多いですね。

湊のブランドはまだまだですが、楽しみなエリアです

[624: 匿名さん]

どんぐりの背比べ

[625: 匿名さん]

>>618

今はいいけど未来がない。
まあ今住んでる人にはどうでもいいんでしょうが。

[626: 購入検討中さん]

川向こうは新川も佃も月島も勝どきも同じ。
さすがに晴海や豊洲とは一緒にしませんが。

[627: 匿名さん]

>>626
新川は川の西側では。

[628: 匿名さん]

福山邸侵入、管理会社は三井だとか。

[629: 匿名さん]

新川は地図上は孤立した島のように見えますが、現地の人たちの評価はどうなんでしょうね。
昔のことは知りませんが、少なくとも今の地図では陸続きではないですね。

[630: 匿名さん]

>>629
新川と日本橋箱崎町はもともと隅田川の中洲のようですが、今の地図だと隅田川の西側ですね。

湊ももともとは陸続きではない（運河を埋め立て）ので、陸続きかどうかの議論は無意味かと。

[631: 匿名さん]

新川の地歴は良くはありません。
インターネットでも調べることができます。
中央区だとほかは日本橋蠣殻町、人形町の一部といったところ。
今となっては新住人が多くて関係ないでしょうけど。

[632: 匿名さん]

ちなみに新川のブリリアは直接基礎を採用していたと思うので、地盤という視点から見たら湊よりは支持層が近く地盤は強固なのでしょうね。

[633: 匿名さん]

ブリリアは直接基礎であってますよ。それをうりにしてたし。

でも三井住友建設ってのがほんとにいけてないですよね、、、

[634: 匿名さん]

新川は蒟蒻島って呼ばれているくらいなんですけどね

[635: 匿名さん]

支持層が浅くて表層が緩いなら632と634は両方正しい。直接基礎だけど液状化しやすい土地ということになる。

[636: 匿名さん]

あの建築会社は本当に問題が多いですから。ブリリアの作りは好みですが、駅までのアクセスも公衆便所があったり、事故物件だったりと最終的にはこちらの方がいいかなと思った。

[637: 匿名さん]

311の時は、このあたりでは新川だけ液状化起きた、なんて書き込みも過去にありましたね。

マンションが倒れなくても周りが液状化したら大変そうなイメージですが、直接基礎ならそんなに関係ないんでしょうか。

[638: 匿名さん]

液状化で人的被害は少ないけれど、その地域で液状化が起これば資産価値的にはアウトになるよ。建物がいくら損傷なかろうが。液状化の懸念してる部分ていうのはあくまで資産価値。

[639: 匿名さん]

周辺が液状化して、配管とかダメージを受けたらトイレが使えなくなったりする。建物に被害がなくても。

[640: 匿名さん]

湊は311でも液状化はもちろん被害はなかったと聞いています
荒川も水量が多いときには水門を閉じるのでこの辺りに水害が及ぶことはないそうです

[641: 匿名さん]

こちらの地権者の方はどの様な方々が多いのでしょうか？
少々言い方は悪くなってしまいますが、新規入居者と民度の乖離は生じないでしょうか。

地権者の方が多い物件であり、集合住宅だと後々無視できない問題にもなり得るので少々気になります。

[642: 匿名さん]

>>641
地権者レスの別物件をご検討されてはいかがでしょうか？

[643: 匿名さん]

佃と比較したくなるお気持ちも分かるけど、この物件最大の売りは、リバーシティビューでしょ。

[644: 匿名さん]

一人の地権者が等価交換で複数住戸を保有しているケースだと、自分で使わない部屋は賃貸に出すケースが多い。賃貸住民はトラブルリスクを含む。地権者住戸ってそういうところも要注意。

[645: 匿名さん]

管理組合の理事って居住の区分所有者って規定が多い。賃貸の場合、理事やらないから不公平だったりする。

[646: 匿名さん]

ここは地権者も良さそうだし、マンション以外の周辺の人とは正直接点もないと思うから無理に馴染む必要はないと思う。湊のセレブ層として認識されるでしょう。

[647: 匿名さん]

どうやらこの板は検討者板にも関わらず地権者、契約者と思しき人達が張り付いていそうですね。

検討者の意見としてはバイアスがはいってしまっていますね。

[648: 匿名さん]

検討者の意見は聞きたいですけど。
どの部分に価値を見出して大きな買い物をする決断をしたのか知りたい。
また周辺情報や過去情報を知るにも地権者の意見は貴重です。
ネガや荒らしよりよっぽど有意義な板だと思います。

[649: 匿名さん]

買わない人の煽りより、買った人の購入理由のほうが有益そうですね。

[650: 匿名さん]

>>648
ん？購入者の意見を聞きたいってことですよね？
私もその意見には賛成です。

[651: 匿名さん]

購入理由も大事だけど、物件のネガティブ面を知るのは重要だよ。それに関してはこのサイトじゃないと中々得られない。ネガのためのネガは不要だけどね。

[652: 匿名さん]

この物件だって、駅から遠いとか、地権者が多いとか、昔はバラックだらけだったとか、色々言われてますからね。

ただ某ブロガーも書いてましたが、富久とかスカイズとかのように、ネガだらけだったけど蓋を開けてみると超優良物件なんてものもありますからね。

最近だと千桜がそんな感じかも。

[653: 匿名さん]

スカイズも富久も販売時から割安なのは周知の事実でしたよ。竣工してから蓋を開けてみたらよかったわけではない。ここ3年くらいだと大規模の即完だったスカイズ富久GFTが中古で大幅評価上昇しているのは予測通りだとみなされていると思う。千桜はどの不動産ブロガーの評価みても低評価だし、割安感はない。

[654: 匿名さん]

当時はネガのコメントが非常に多かったけど中古での評価は高い物件、って意味で挙げただけですよ。

[655: 匿名さん]

千桜買うならこの物件か話題に出てたクラッシィ芝浦とか買う方が生活環境・資産価値的にもベターと思います。

[656: 匿名さん]

近くの日本不動産ってすごい名前の会社気になるのですがやってるのでしょうか？
開発予定地も長年そのままっぽいし。

[657: 物件比較中さん]

ここのネガは地域の従来のイメージと利便性に関するものなので、気になる人は見に来たら良いと思う。それで納得出来る人は買えば良いし納得できない人は買わなければ良いだけの事。雰囲気的なものとか、将来の発展も想像しながら楽しく住めるかどうかはかなり性格によります。

[658: 匿名さん]

東京都マンション環境性能表示で、建物の長寿命化が★1つのようですが
コンクリートや構造体の問題なのでしょうか。
★3つの場合、3世代（概ね75～90年）まで、躯体自身の劣化に起因する大規模な改修工事を必要としないそうですが、★1つはどのくらいの耐久性があるのでしょう・・・

[659: 契約済みさん]

>>658
構造上の理由で、各階にメンテナンス用の開口がないためのようです。
メンテナンス自体は屋上の開口から全て実施できるので問題ないようですが、性能基準の項目をクリアしていないため★1となっているそうです。
私も気になり質問しましたが、説明を受けて納得いたしました。

[660: 匿名さん]

マンション環境性能表示なんてどっかの天下りが甘い汁吸うためのものじゃないのかな

[661: 購入検討中さん]

ホームページには書いてないけど、東西線の茅場町は13分、大江戸線の月島は12分、浅草線の宝町駅は16分ですね。
どれも普段使いには遠いけど、例えば羽田、成田に行く時とか、いざって時には便利ですね。

[662: 匿名さん]

箱崎のシティエアターミナルも近いので、空港行くには楽で便利ですよ。

[663: 匿名さん]

>>662

こんなところがあるのは知りませんでした。
近くに便利な場所があるんですね。

[664: 匿名さん]

箱崎の東京シティエアターミナルは、穴場です。

[665: 匿名さん]

空港まで座れるし、カートは邪魔ではないですし、羽田空港まで近い。結構、本数も出てますしね。便利ですよ。

[666: 匿名さん]

竣工したら東京駅までのバスも本数が増えるでしょうか？

[667: 匿名さん]

www.tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cresultttbl&ECD=show&slst=955&pl=2&RTMCD=49&lrid=2&tgo=1

いまはこれですよね。
利用者も一気に増えるし、もう少し増えてもらいたいですね。

[668: 匿名さん]

確かに、住友の街区も含めると相当人口も増えるし、SOHOもあるとのことなので、バス本数も増えるといいですね。10分に1本位あると大分違います。

[669: 匿名さん]

昔は新川住まいの出張族でしたが箱崎からのリムジンはホントに便利に使いましたね。本数多いし予約無しでも座れて、しかも直で高速に乗るから1時間ジャストで成田に到着

[670: 匿名さん]

箱崎はここからだと1.8kmくらい、タクシーですぐですね。
東京駅も近くだし、新幹線も飛行機もすぐ使える場所ってのは魅力的です。

[671: 匿名さん]

>>640 匿名さん
ハザードマップ

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/menu...

荒川氾濫時は最大水深0.5から1.0の浸水予測です。新川は1.0から1.5。佃や月島は浸水しない予測です。

まあ、こんな水害が発生する可能性は低いでしょうが。

[672: 匿名さん]

これ見ました。今人気の浜町、人形町、日本橋は2.0-5.0m浸水なんですよね。エントランス階が完全に水没してしまう恐れありということか・・・。0.5-1mならまあマンションなら影響は最小限かなと思いました。

[673: 匿名さん]

電気設備に水が入ると停電ってこともあり得る。

[674: 匿名さん]

平面図見てみたら、電気設備は2Fでした。それならまず安心ですね。

[675: 匿名さん]

東京駅へのアクセスはもっと便利になってほしいので、バスは是非とも増便してほしいですね。

DTみたいに自前のバスを用意、はこの規模じゃちょっときついかな。

[676: 匿名さん]

橋向こうのマンションは駅混雑を避けるために区から代替交通手段を要請されているのでドトールはシャトルバスを用意したそうです。
八丁堀も新富もそこまで混雑しないでしょうからシャトルバスはないでしょう。

[677: 匿名さん]

>>676 匿名さん

そんな事情があったんですね。
それならPT晴海もバスが用意されるんですかね。

[678: 匿名さん]

いやいや、ここは自前のバスが出す程の場所ではないでしょう。

[679: 匿名さん]

ここか月島の駅直結を検討しています。どちらの方が資産価値落ちないでしょうか？

[680: 不動産オタク]

>>679 匿名さん

資産価値の観点では、物件を選ぶのも大事ですが、部屋を選ぶのも大事ですよ。どんな物件でも、南向きの高層階では、資産価値を維持するのは難しいものです。

[681: 匿名さん]

安定してるのは駅直結じゃないかな。
資産価値だけでみれば、駅近に勝るものはない気がします。

[682: 匿名さん]

駅近っていっても月島みたいなしょぼい駅じゃ意味ない。目黒バブリアとかだったら説得力あるけど。

月島みたいな弱小駅ならここら辺の都会駅で選択肢が色々ある立地のが事実上利便性は全然高い。

[683: 匿名さん]

単線しかも大江戸線は弱いと思います。

[684: 匿名さん]

>>683 匿名さん
それは勝どきじゃないですか？月島は有楽町線もありますよ

[685: 匿名さん]

月島は大江戸線と有楽町線が通ってますね。

資産価値だけで決めるなら駅直結でしょ。

[686: 匿名さん]

70平米前半くらいの広さで探してて、予算の関係でここの高層西向きか、パークハウス東日本橋の低層で悩んでます。
こっちの方が環境よさそうですが、便利さでは向こうかなと。
どちらがお勧めですかね。

[687: 不動産オタク]

>>686 匿名さん

東日本橋は浜町公園やオシャレなお店があるのがいいですよね。資産価値維持の観点では、パークシティ中央湊に軍配かな。パークハウス東日本橋はかなり強気な値付けという印象です。

[688: 匿名さん]

＞＞６８５
大江戸線と有楽町線じゃあね。しかも都心から離れすぎていて不便。こっちのほうが断然いい。

[689: 匿名さん]

確かにここの方が東京駅や銀座寄りですが、ここから月島駅前が歩いて10分ちょっとですよ。都心から離れすぎって、、

大江戸線と比べたら日比谷線＋京葉線の方がまだ使い勝手はよいと思いますが、駅まで歩いて6-8分ですからね。

ただ、川辺の静かな住宅地という希少性という意味ではこっちが断然有利です。

今のところ予定なさそうですが、湊を含め八丁堀駅あるいは新富町駅周辺がどれだけ発展するか次第ですかね。

[690: 匿名さん]

地続きか橋を越えるかは結構重要な判断材料なんですが、駅直結は希少価値はありますね。でも月島のイメージはもんじゃ焼きしかないので、なんとなく月島に住んでるとは言いたくない。

[691: 匿名さん]

確かに橋を越えるか越えないかはイメージ的に大きく違いますね。

月島はもんじゃとタワマンしかイメージないです。

[692: 契約済み]

昨日、近くを通りかかったので、
撮影しました。

1/2枚目

[693: 契約済み]

2/2枚目

[694: 匿名さん]

お写真ありがとうございます。
事故なく安全に、順調に進んでいくことを切に願います。

[695: 匿名さん]

>>686 匿名さん
好みにもよりますが、こちらの方が、ワイドスパンで間取りがよくて、暮らしやすい感じがします。TRとかついてますしね。パークハウス東日本橋の70だと一番広い部屋だと思いますので、ここの同じ広さの部屋に比べるとプレミアがどかっとのかってきてしまうと思うので、それを受け入れられるメリットが見出せないのであれば、私はこちらを選ぶでしょうね。ただ、向こうもデザインはカッコ良いと思います。

[696: 匿名さん]

695ですが、パークハウスの物件間違ってレスしました。東日本橋でしたね。70は一番広い部屋ではありませんでした。でも、間取りはこちらの方が暮らしやすそうです。失礼しました。

[697: マンション検討中さん]

東日本橋の物件周辺に仕事でよく通ってましたが、マンションが増えているとはいえやはりあの辺りは中小企業のテナントビルが多いオフィス街という感じですね。リバーサイドなのはひじょうに魅力的な点ですが。

[698: 匿名さん]

オフィスビルに囲まれたゆとりのないマンションより、多少駅から離れていても住宅地メインのエリアのほうが快適に過ごせそう。
ここは住宅が多いけど規制があるわけでもないので便利な店舗も開店可能だし、ポテンシャルは高いでしょうね。
まず、隣にスーパーができるのはかなりポイント高いです。

[699: 匿名さん]

686です。皆様コメントありがとうございました。
こちらで聞いたので湊推しが多いのは当然ですが、だいたい自分と同じ考えでしたので、やはりこちらにしようかなと思います。

高層階の西日がやや不安要素ですが、東京や銀座の夜景を楽しみたいと思います。

[700: 匿名さん]

リバーサイド魅力的です。
ほかにクラッシィハウス芝浦、シティテラス品川イーストも検討していますが、シティテラス品川は立地が悪いんですよね。
比較検討した方いらっしゃいますか？

[701: 匿名さん]

>>700 匿名さん
天王洲は場所的にないですね。クラッシィは、芝浦という場所は良いと思いますが、物件としてのレベルは、微妙な物件に感じますね。内廊下じゃないですし、細長間取りですし、薄っぺらい建物だし。リセールを考えると更に微妙な気がします。正直、目の前に住んでいますが、検討対象に入りませんでした。

[702: 匿名さん]

リセール考えれば、周辺に国家戦略の再開発だらけの芝浦のが絶対有利だと思いますよ。ここも悪くはないけど、再開発という面ではこの区域のタワマンしかありません

[703: 匿名さん]

リセールも大事ですが、割り切った投資でないなら自分が如何に満足して住めるかを基準にすればいいんじゃないですか？

[704: 匿名さん]

もちろんそうですね。リバービュー、銀座や日本橋、月島に徒歩でいけるような環境を求めるシングル・ディンクスなら湊、アドレスや交通利便性、ファミリーが生活しやすい環境、リセールならクラッシイ芝浦っという感じで棲み分けができていますよね。

[705: 匿名さん]

小学校、公園、スーパー隣接で、リバービューや緑も多いので、この物件を好むファミリーも多いと思いますけど。そもそもクラッシィ芝浦という物件と比較することに違和感が...

[706: 匿名さん]

MRいった時二つで迷っている人最近結構いるといっていたよ。場所が結構離れているけどどちらも都心３区で水辺という共通点があるからかな。

たしかにファミリーが住む環境や将来性、交通利便性という部分だと、芝浦に勝てる要素はないと思いますが、建物と銀座や日本橋へのアクセスこちらに分があると思いました。

[707: 匿名さん]

>>702 匿名さん
場所だけを比較すると、私もその様に思います。ただ、隣の新駅付近に新しい大型物件などが出てきたときに、あの中途半端な規模の広くもないマンションがどれだけ競争力あるのか考えたら、リセールも微妙になると思いました。こちらは、エリアで1位2位の物件なので、ライバルがあまりおらず値下げせずに売れるかなと言う予測です。一定期間住みますので、短期で売るという考えではありません。

[708: 匿名さん]

芝浦が良い場所なのは認めるがクラッシーとの比較は理解不能。クラッシーは外廊下で立地いまいち、ブランド的にも設備的にも見劣りする。ファミリーもDINKSも予算が許せばこっちでしょ。

[709: 匿名さん]

建物のグレードも専有部に限ればここのスタンダードとの比較ならクラッシイ芝浦の方が若干レベルは高かった。共有部はここの圧勝。あとは三井免震というのはいうまでもなくブランドにはなる。ただ、建物だけじゃなくて立地・環境は同等以上に大事ですから、ファミリーであれば芝浦のが圧倒的に住みやすいのは間違いのでそう単純な話ではない。

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん

専有部分はクラッシィの方が上とのことですが、どこらへんでそう思われました？

[711: 匿名さん]

芝浦ってファミリーに住みやすいかなぁ。
電車やモノレール、高速が地上を走っていてうるさいし、倉庫街も近いから大型車の往来もあるし。
保育園や小学校までの通学路の危険性を考えると圧倒的に静かで大通りに出なくてもいい湊のほうが安心だと思うよ。

[712: 匿名さん]

基本的装備はどちらもしっかりついていますが、キッチン天板がここより少し高価なものを使っていたのと、廊下の壁がクロスでなく標準で造作がつけられていたり、ミスティサウナがついていたりでしょうか。普通から考えたらここもスタンダードでも仕様良い方ではありますが。

[713: 匿名さん]

>>711
芝浦アドレスで高速で煩いマンションなんてないと思いますが、高速が通っているのは海岸アドレスだと思いますけど。芝浦でトラックが沢山通る道路なんてありませんけど海岸通りと勘違いしてますか？意味が不明ですね。

[714: 匿名さん]

ここと芝浦ではブランド力が違い過ぎると思うけどね。そもそも湊を知ってる人はあまりいないと思うよ。湊が芝浦よりファミリーが生活しやすい環境だったらもっと有名になっているし、三井の大規模タワマンで、２期がわずか１０戸だったり、現在も先着順販売が続くことはないと思いますよ。

ここはグロスも安くて良いと思うんだけど、先着順は売れてないようですね。

[715: 匿名さん]

芝浦の話になると同じ流れになりますね。

周囲の環境に求めるものが違いすぎて、どちらが住みやすいかなんて議論は平行線のままですよ。

[716: 匿名さん]

>>712 匿名さん

クラッシィのHP見てきましたが、ワイドスパンな間取りとか、LDの埋め込み式エアコンとか、廊下のタイル張りとかはこちらが勝っていますね。

特にクラッシィはここと比べて間取りが悪いですね。まあ標準か、それより上のレベルではあると思いますけど。

[717: 匿名さん]

なぜクラッシイハウス芝浦が出てきたんだろう、というのが率直な疑問。ブリリア上野池之端や明石町と迷うならわかりますが。　Web等から一応クラッシイと比較してみましたが、ほとんど比較になりませんでした。

ポイント　湊　クラッシイ芝浦
交通　八丁堀6分・新富町8分　vs　田町9分
眺望　隅田川・都心　vs　運河
環境　駅から地続き　vs　駅から橋を渡っていく島
学校　徒歩3分　vs　徒歩6分
公園　徒歩2分　vs　徒歩7分（徒歩1分に緑地あり）
買物　スーパー併設　vs　ピーコック徒歩8分
構造　免震　vs　耐震
ゼネコン　大成　vs　安藤間
間取　ワイドスパン　vs　田の字
天井高　2.55/2.45（角住戸ただしLD梁なし）順梁　vs　逆梁（天井高？　下がり天井1.9mあり？）
階高　3.3　vs　不明（低いとのブログ記載あり）
エアコン　LD天井カセット　vs　LD壁掛け
キッチン　食器棚備え付け　vs　なし
廊下　内廊下　vs　外廊下
共用施設　ライブラリー、ラウンジ、キッズルーム、ゲストルームなど　vs　ほとんどなし？
将来開発　築地、八重洲、銀座（徒歩10-20分）　vs　田町駅前（徒歩9分）、品川

[718: 匿名さん]

芝浦がファミリー向け？どこが？
前からクラッシィ芝浦推しの人がいたので、同じ人では？

[719: 匿名さん]

クラッシィ芝浦、売れてないみたいですからね。

きっと色々必死なんでしょう。

[720: 匿名さん]

田町駅には遠くないんだが、現地の裏通り感が半端ないからね。