パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[599: 匿名さん]

>>598

どうなんですかね。たぶん希望が被らないようにしたとは思いますが。

[600: 匿名さん]

ブリリアとの比較になりますが、駅から遠い分条件が悪い住戸と1Lはブリリアより価格が安い。
東と南抜けてる部屋はあまり値段に関係なく売れるので、そこにプレミアム乗せた感じです。

個人的には角のパフォーマンスは優れてるので、北西角のコスパは一番いいかな。
予算あるなら北東角

[603: 匿名さん]

やはりここだｔ１LDKの需要がものすごくあったんだろうなぁ…と思います。
立地的にそうですよね。
広めの部屋よりも、
単身者向けのコンパクトなタイプのほうがかなり需要があるんじゃないかなと感じていました

３LDKってどうなんでしょうね。
３LDKって３人家族くらいでくらすというイメージが強いです。
この辺りでニーズってあるのかしらん？

[604: 物件比較中さん]

隣のスミフは単身者向け住戸をかなりの数用意するみたいなので全体としてバランスが取れるかも。

ただしこのエリアは最近は全戸3LDK物件が多いですね。実態としてファミリーニーズはとても強いです。

[605: 匿名さん]

住職近接が流行りのいま、湊は住宅地としての需要は高いと思います。スーパーもできて利便性も高まりますし。

問題はすみふが底値を一気にあげてしまうことですかね。

[606: 契約済みさん]

佃界隈では湊は格下という意識が強く、ママ友の間では建物はいいけど所詮湊だしねーという会話が実際ありました。現在の街並みからすると仕方ない評価かもしれません。
ただ、この再開発が終わり、区の計画道路の整備も進めば、また違った評価になると思います。
ただ残念なのは、人気は無いけれどポテンシャルを秘めたエリアというのは普通、価格が落ち着いていて、再開発を経て価値のアップサイドを期待できるのですが、ここは既に上がりきっていることです。

あとは築地再開発と八重洲･京橋再開発でどの程度、恩恵があるかどうかでしょうか。遠からずとも近からずという微妙な距離なので、あまり期待はしていませんが･･･。
そしてすみふさんにも是非頑張っていただきたいですね笑

[607: 周辺住民さん]

なるほど、佃の住民からみると湊は格下なんですね。。。苦笑い
こちらに住んでいると、あちらは川向こうというイメージなんですけどね。面白いですね。

[608: 周辺住民さん]

湊、入船は印刷業や紙業などの中小企業が多いエリアだったのでこれまであまり住環境は整っていませんでしたが、最近は行く度に変化があり今後の変化に期待しています。建て替え時期にある古いビルもどんどん建てかわりそうですし、住民層に応じたお店も増えていくでしょう。確かに価格はその変化を前提に上げにいっている印象ですね。その価格で湊住民になられる方たちのおかげで、街の雰囲気も良い意味で変わっていくことに期待しています。これまでは単身者とDINKSがマンション居住の中心でしたが、教育熱心なファミリーや裕福なシニアの方など街づくりへの意識が高い方が増えると本当の意味で地域が変わっていくのではないでしょうか。

[609: 匿名さん]

佃のが格上ってことないだろ。どっちも中央区の底辺だと思うが、立地的には都心に近いこっちのが格上だと思う。

[610: 契約済みさん]

>>609
実際はともかく、佃に住んでる方の忌憚のない意見ですから

[611: 匿名さん]

通りすがりですが、住宅地としては佃の方が上というイメージがあります。少なくとも手元にある「東京土地のグランプリ」ではそうなってます。まあ、中央区には良い住宅地はあまりないですが。

[612: 匿名さん]

佃も一昔前はそれなりのブランドあっただろうけど、さすがにオワコンですよね。
だからといって湊が次の佃になるかというと、それはそれで違いそうですが。

[613: 匿名さん]

土地のグランプリ(笑)

何の意味もないよそんなの。

[614: 匿名さん]

佃ねえ。そんなに素敵かね。

[615: 匿名さん]

湊に何か言えるほど街並みもそれほど綺麗じゃないと思うけど

[616: 匿名さん]

>>614
土地のグランプリは丁目別になってて、評価が高いのは佃二丁目ですね。614の写真は一丁目です。

[617: 匿名さん]

普通に探せばもっと綺麗で整理された最近の佃やリバーシティの写真もいっぱい出てくるだろうに。

[618: 匿名さん]

リバーシティに住んでますが、素晴らしい場所ですよ。ただ、リバーシティ全体が古く、リバーシティ内に新築物件は作られないでしょうから、新築希望であったり築年、間取り、設備等を重視するなら、プレミスト佃や月島駅方面に行くか、この物件やブリリアがある湊や新川へ行かざるを得ないですね。リバーシティは中古でも新築並みの価格ですし。
築年や間取り等を無視すれば、地域の作り自体はリバーシティや佃の方が格上な気はしますが、この物件や住不の物件を契機に湊が少しずつ変わっていくような気もしますね。5年後、10年後には多少期待出来るかと。

[619: 匿名さん]

佃住民さん無理ポジはいいから。お呼びでないよ。月島へお帰りください。

[620: 契約済みさん]

佃がいいところなのは認めますが古臭いのがね。

湊は、佃の対岸に佃に負けない街づくりを目指す、でいいじゃないですか。

[621: 匿名さん]

>>620
賛成。

[622: 匿名さん]

ずいぶん盛り上がったね。
湊住民にとって佃ネタが微妙だということが、よーくわかった。。。

[623: 物件比較中さん]

同時期に同コンセプトで大規模再開発された事もあって、佃と明石町は別格、と考えられてる方は多いですね。

湊のブランドはまだまだですが、楽しみなエリアです

[624: 匿名さん]

どんぐりの背比べ

[625: 匿名さん]

>>618

今はいいけど未来がない。
まあ今住んでる人にはどうでもいいんでしょうが。

[626: 購入検討中さん]

川向こうは新川も佃も月島も勝どきも同じ。
さすがに晴海や豊洲とは一緒にしませんが。

[627: 匿名さん]

>>626
新川は川の西側では。

[628: 匿名さん]

福山邸侵入、管理会社は三井だとか。

[629: 匿名さん]

新川は地図上は孤立した島のように見えますが、現地の人たちの評価はどうなんでしょうね。
昔のことは知りませんが、少なくとも今の地図では陸続きではないですね。

[630: 匿名さん]

>>629
新川と日本橋箱崎町はもともと隅田川の中洲のようですが、今の地図だと隅田川の西側ですね。

湊ももともとは陸続きではない（運河を埋め立て）ので、陸続きかどうかの議論は無意味かと。

[631: 匿名さん]

新川の地歴は良くはありません。
インターネットでも調べることができます。
中央区だとほかは日本橋蠣殻町、人形町の一部といったところ。
今となっては新住人が多くて関係ないでしょうけど。

[632: 匿名さん]

ちなみに新川のブリリアは直接基礎を採用していたと思うので、地盤という視点から見たら湊よりは支持層が近く地盤は強固なのでしょうね。

[633: 匿名さん]

ブリリアは直接基礎であってますよ。それをうりにしてたし。

でも三井住友建設ってのがほんとにいけてないですよね、、、

[634: 匿名さん]

新川は蒟蒻島って呼ばれているくらいなんですけどね

[635: 匿名さん]

支持層が浅くて表層が緩いなら632と634は両方正しい。直接基礎だけど液状化しやすい土地ということになる。

[636: 匿名さん]

あの建築会社は本当に問題が多いですから。ブリリアの作りは好みですが、駅までのアクセスも公衆便所があったり、事故物件だったりと最終的にはこちらの方がいいかなと思った。

[637: 匿名さん]

311の時は、このあたりでは新川だけ液状化起きた、なんて書き込みも過去にありましたね。

マンションが倒れなくても周りが液状化したら大変そうなイメージですが、直接基礎ならそんなに関係ないんでしょうか。

[638: 匿名さん]

液状化で人的被害は少ないけれど、その地域で液状化が起これば資産価値的にはアウトになるよ。建物がいくら損傷なかろうが。液状化の懸念してる部分ていうのはあくまで資産価値。

[639: 匿名さん]

周辺が液状化して、配管とかダメージを受けたらトイレが使えなくなったりする。建物に被害がなくても。

[640: 匿名さん]

湊は311でも液状化はもちろん被害はなかったと聞いています
荒川も水量が多いときには水門を閉じるのでこの辺りに水害が及ぶことはないそうです

[641: 匿名さん]

こちらの地権者の方はどの様な方々が多いのでしょうか？
少々言い方は悪くなってしまいますが、新規入居者と民度の乖離は生じないでしょうか。

地権者の方が多い物件であり、集合住宅だと後々無視できない問題にもなり得るので少々気になります。

[642: 匿名さん]

>>641
地権者レスの別物件をご検討されてはいかがでしょうか？

[643: 匿名さん]

佃と比較したくなるお気持ちも分かるけど、この物件最大の売りは、リバーシティビューでしょ。

[644: 匿名さん]

一人の地権者が等価交換で複数住戸を保有しているケースだと、自分で使わない部屋は賃貸に出すケースが多い。賃貸住民はトラブルリスクを含む。地権者住戸ってそういうところも要注意。

[645: 匿名さん]

管理組合の理事って居住の区分所有者って規定が多い。賃貸の場合、理事やらないから不公平だったりする。

[646: 匿名さん]

ここは地権者も良さそうだし、マンション以外の周辺の人とは正直接点もないと思うから無理に馴染む必要はないと思う。湊のセレブ層として認識されるでしょう。

[647: 匿名さん]

どうやらこの板は検討者板にも関わらず地権者、契約者と思しき人達が張り付いていそうですね。

検討者の意見としてはバイアスがはいってしまっていますね。

[648: 匿名さん]

検討者の意見は聞きたいですけど。
どの部分に価値を見出して大きな買い物をする決断をしたのか知りたい。
また周辺情報や過去情報を知るにも地権者の意見は貴重です。
ネガや荒らしよりよっぽど有意義な板だと思います。