パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[581: 契約済みさん]

>>580
私もそのような印象を受けました。
我が家も小学校は公立、中学で受験かなぁと考えています。

[582: 匿名さん]

公立の中学ってよくないのでしょうか？
都心では中学受験が当たり前なのかしら？

[583: 契約済みさん]

銀座中は荒れてないって書き込みが過去にあった気がします。
カリキュラム等はよくわかりません。

[584: 匿名さん]

経済格差ね。ここら辺、すでに幼稚園インターって珍しくないですけど。

[585: 匿名さん]

学校にお金かけるより、荒れていない公立行かせて、浮いた費用で習い事や家族旅行を行きたいだけ行かせてあげたほうが子供にとって幸せだと思う。

[586: ご近所さん]

中央区内陸の小学校は私立受験率8割ぐらい。
小学校から私立に行く子もいるけどかなり少数派で、お受験が公立幼稚園ママの話題になる事はあんまり無いですかね

[587: ご近所さん]

ちなみに公立中が荒れてる話は無いですね。そもそもこの辺は荒れた大人がいないですからw

この辺りの所得水準、エリア特性だと自然に中学から私立がメインになるのでしょうね。

[588: 契約済みさん]

明日は第2期の抽選、なんだかんだで売れ行き好調な感じですね

[589: 匿名さん]

湊の子供は８割も私立中学に進学はしていないですね。中央区都心部やミドルアッパーしかいない勝どき晴海あたりだと８割くらいは進学するので全体を引っ張っているのでしょうね。この辺もPCが引っ張る形になるでしょう。

[590: 匿名さん]

１期は調子よかったと思いますけど、Ⅱ期の１次が１０戸って４００戸オーバーの大規模ではちょっと寂しいですね。

先着順も出ていてずっと売れてないようですし。失速気味な原因ってなんでしょう？市況が悪化しているのか、目ぼしい部屋が残っていないくて検討者を引き込みきれてないとかなのかな。

[591: 匿名さん]

第1期1次に比べれば失速した気はしますが、目玉が売れたのである意味当然かなと。残り30戸とか40戸とかなんで、慌てず気長にうるんでしょう。

一回目に出た先着物件はホームページから消えたから売れたと思っていました。前回のキャンセル部屋と今ホームページに載ってるのは別の部屋ですよ。

[592: 匿名さん]

>>582
はい

[593: 匿名さん]

ここは坪単価は高めだけど、３LDKが７０平米台しかないから、結果的にグロスは低めって感じで買いやすいからそこそこ好調だったんじゃないかな。

その弊害で、３LDKタイプだとリビングが１１から１３畳台しかないのは結構厳しい。特に角部屋は、廊下部分がリビングにカウントされて実質９－１０畳くらいのスペースしかないから、結局２LDKに変更しないとあまりに狭すぎないか。

[594: 匿名さん]

最近はどこも70平米台の3LDKですからね。80平米だと4LDKにして、結局リビングは13とか14畳くらいですし。
3LDKは億越えがメインなので、グロスもそんなに安くないですね。

[595: 匿名さん]

ここは低層から中層はグロスはこんな感じでかなり安い。高層になれば億は出てきますが、３Lの平均で８０００万台後半というところでしょう。上層階になると坪単価をかなり上げてきますが、より２LDKが増やすことでグロスをなるべく下げて売りやすくしようというのを非常に意識して区画されているのが非常に伝わってきます。実際この戦略で、PHTの二の舞は避けていますから成功していますね。

でも角のリビングはちょっと狭すぎるね。私ならメニュープランにするかな。

5F 東 3LDK 70.74平米 6920万円 323万円
5F 東 3LDK 74.9平米 7370万円 325万円
5F 北 3LDK 73.42平米 7690万円 346万円
7F 東 3LDK 70.74平米 7310万円 341万円
7F 東 3LDK 74.9平米 7720万円 340万円
9F 東 3LDK 70.74平米 7580万円 354万円
9F 東 3LDK 74.9平米 7990万円 352万円
9F 東 3LDK 75.03平米 8570万円 377万円
11F 北 3LDK 73.42平米 7970万円 358万円
11F 東 3LDK 70.74平米 8060万円 376万円
11F 南 2LDK 64.97平米 8190万円 416万円
11F 東 3LDK 74.9平米 8490万円 374万円
11F 東 3LDK 75.03平米 9370万円 412万円
14F 北 3LDK 75.03平米 8290万円 365万円
14F 東 2LDK 64.04平米 8760万円 452万円
14F 東 3LDK 72.02平米 9460万円 434万円
14F 東 3LDK 77.03平米 10420万円 447万円
15F 北 3LDK 75.03平米 8380万円 369万円
15F 東 3LDK 78.41平米 11190万円 471万円
16F 北 3LDK 75.03平米 8440万円 371万円
16F 東 3LDK 78.41平米 11210万円 472万円
16F 東 3LDK 72.02平米 9550万円 438万円
16F 東 3LDK 77.03平米 10560万円 453万円
18F 東 3LDK 78.41平米 11250万円 474万円
18F 南 3LDK 76.59平米 12720万円 549万円
18F 北 3LDK 75.03平米 8560万円 377万円
18F 東 3LDK 72.02平米 9570万円 439万円
18F 東 3LDK 77.03平米 10600万円 454万円
21F 東 3LDK 78.41平米 11310万円 476万円
21F 北 3LDK 75.03平米 8890万円 391万円
21F 東 3LDK 72.02平米 9600万円 440万円
24F 東 3LDK 78.41平米 11370万円 479万円
24F 北 3LDK 73.42平米 9620万円 433万円
24F 東 3LDK 77.03平米 10710万円 459万円
26F 東 3LDK 76.59平米 11160万円 481万円
26F 北 3LDK 71.48平米 9440万円 436万円
26F 東 3LDK 72.02平米 9660万円 443万円
26F 南 3LDK 71.48平米 10540万円 487万円
26F 東 3LDK 77.03平米 10750万円 461万円
28F 東 3LDK 78.41平米 11450万円 482万円
28F 南 3LDK 76.59平米 13040万円 562万円
28F 東 3LDK 72.02平米 9700万円 445万円
28F 北 3LDK 73.42平米 9710万円 437万円
28F 南 3LDK 71.48平米 10580万円 489万円
30F 東 3LDK 78.41平米 11490万円 484万円
30F 東 3LDK 72.02平米 9740万円 447万円
30F 東 3LDK 77.03平米 10830万円 464万円
32F 東 3LDK 78.41平米 11530万円 486万円
32F 東 3LDK 72.02平米 9780万円 448万円
32F 北 3LDK 73.42平米 9790万円 440万円
32F 東 3LDK 77.03平米 10870万円 466万円
33F 東 3LDK 77.03平米 10890万円 467万円

[596: 匿名さん]

眺望は望めないとしても、低層階はだいぶお安いですね。
その分中層階〜高層階はかなり盛ってますね。特に東。でも第1期でほぼ完売するあたり、それだけリバービューの需要が高いんですね。

[597: 匿名さん]

ホームページの更新早いですね

1LDKは残り1戸だそうです

全体としては何戸なんだろう
どなたかMR行った時聞いてみてください

[598: 匿名さん]

本日の抽選状況を教えていただけませんか？

[599: 匿名さん]

>>598

どうなんですかね。たぶん希望が被らないようにしたとは思いますが。

[600: 匿名さん]

ブリリアとの比較になりますが、駅から遠い分条件が悪い住戸と1Lはブリリアより価格が安い。
東と南抜けてる部屋はあまり値段に関係なく売れるので、そこにプレミアム乗せた感じです。

個人的には角のパフォーマンスは優れてるので、北西角のコスパは一番いいかな。
予算あるなら北東角

[603: 匿名さん]

やはりここだｔ１LDKの需要がものすごくあったんだろうなぁ…と思います。
立地的にそうですよね。
広めの部屋よりも、
単身者向けのコンパクトなタイプのほうがかなり需要があるんじゃないかなと感じていました

３LDKってどうなんでしょうね。
３LDKって３人家族くらいでくらすというイメージが強いです。
この辺りでニーズってあるのかしらん？

[604: 物件比較中さん]

隣のスミフは単身者向け住戸をかなりの数用意するみたいなので全体としてバランスが取れるかも。

ただしこのエリアは最近は全戸3LDK物件が多いですね。実態としてファミリーニーズはとても強いです。

[605: 匿名さん]

住職近接が流行りのいま、湊は住宅地としての需要は高いと思います。スーパーもできて利便性も高まりますし。

問題はすみふが底値を一気にあげてしまうことですかね。

[606: 契約済みさん]

佃界隈では湊は格下という意識が強く、ママ友の間では建物はいいけど所詮湊だしねーという会話が実際ありました。現在の街並みからすると仕方ない評価かもしれません。
ただ、この再開発が終わり、区の計画道路の整備も進めば、また違った評価になると思います。
ただ残念なのは、人気は無いけれどポテンシャルを秘めたエリアというのは普通、価格が落ち着いていて、再開発を経て価値のアップサイドを期待できるのですが、ここは既に上がりきっていることです。

あとは築地再開発と八重洲･京橋再開発でどの程度、恩恵があるかどうかでしょうか。遠からずとも近からずという微妙な距離なので、あまり期待はしていませんが･･･。
そしてすみふさんにも是非頑張っていただきたいですね笑

[607: 周辺住民さん]

なるほど、佃の住民からみると湊は格下なんですね。。。苦笑い
こちらに住んでいると、あちらは川向こうというイメージなんですけどね。面白いですね。

[608: 周辺住民さん]

湊、入船は印刷業や紙業などの中小企業が多いエリアだったのでこれまであまり住環境は整っていませんでしたが、最近は行く度に変化があり今後の変化に期待しています。建て替え時期にある古いビルもどんどん建てかわりそうですし、住民層に応じたお店も増えていくでしょう。確かに価格はその変化を前提に上げにいっている印象ですね。その価格で湊住民になられる方たちのおかげで、街の雰囲気も良い意味で変わっていくことに期待しています。これまでは単身者とDINKSがマンション居住の中心でしたが、教育熱心なファミリーや裕福なシニアの方など街づくりへの意識が高い方が増えると本当の意味で地域が変わっていくのではないでしょうか。

[609: 匿名さん]

佃のが格上ってことないだろ。どっちも中央区の底辺だと思うが、立地的には都心に近いこっちのが格上だと思う。

[610: 契約済みさん]

>>609
実際はともかく、佃に住んでる方の忌憚のない意見ですから

[611: 匿名さん]

通りすがりですが、住宅地としては佃の方が上というイメージがあります。少なくとも手元にある「東京土地のグランプリ」ではそうなってます。まあ、中央区には良い住宅地はあまりないですが。

[612: 匿名さん]

佃も一昔前はそれなりのブランドあっただろうけど、さすがにオワコンですよね。
だからといって湊が次の佃になるかというと、それはそれで違いそうですが。

[613: 匿名さん]

土地のグランプリ(笑)

何の意味もないよそんなの。

[614: 匿名さん]

佃ねえ。そんなに素敵かね。

[615: 匿名さん]

湊に何か言えるほど街並みもそれほど綺麗じゃないと思うけど

[616: 匿名さん]

>>614
土地のグランプリは丁目別になってて、評価が高いのは佃二丁目ですね。614の写真は一丁目です。

[617: 匿名さん]

普通に探せばもっと綺麗で整理された最近の佃やリバーシティの写真もいっぱい出てくるだろうに。

[618: 匿名さん]

リバーシティに住んでますが、素晴らしい場所ですよ。ただ、リバーシティ全体が古く、リバーシティ内に新築物件は作られないでしょうから、新築希望であったり築年、間取り、設備等を重視するなら、プレミスト佃や月島駅方面に行くか、この物件やブリリアがある湊や新川へ行かざるを得ないですね。リバーシティは中古でも新築並みの価格ですし。
築年や間取り等を無視すれば、地域の作り自体はリバーシティや佃の方が格上な気はしますが、この物件や住不の物件を契機に湊が少しずつ変わっていくような気もしますね。5年後、10年後には多少期待出来るかと。

[619: 匿名さん]

佃住民さん無理ポジはいいから。お呼びでないよ。月島へお帰りください。

[620: 契約済みさん]

佃がいいところなのは認めますが古臭いのがね。

湊は、佃の対岸に佃に負けない街づくりを目指す、でいいじゃないですか。

[621: 匿名さん]

>>620
賛成。

[622: 匿名さん]

ずいぶん盛り上がったね。
湊住民にとって佃ネタが微妙だということが、よーくわかった。。。

[623: 物件比較中さん]

同時期に同コンセプトで大規模再開発された事もあって、佃と明石町は別格、と考えられてる方は多いですね。

湊のブランドはまだまだですが、楽しみなエリアです

[624: 匿名さん]

どんぐりの背比べ

[625: 匿名さん]

>>618

今はいいけど未来がない。
まあ今住んでる人にはどうでもいいんでしょうが。

[626: 購入検討中さん]

川向こうは新川も佃も月島も勝どきも同じ。
さすがに晴海や豊洲とは一緒にしませんが。

[627: 匿名さん]

>>626
新川は川の西側では。

[628: 匿名さん]

福山邸侵入、管理会社は三井だとか。

[629: 匿名さん]

新川は地図上は孤立した島のように見えますが、現地の人たちの評価はどうなんでしょうね。
昔のことは知りませんが、少なくとも今の地図では陸続きではないですね。

[630: 匿名さん]

>>629
新川と日本橋箱崎町はもともと隅田川の中洲のようですが、今の地図だと隅田川の西側ですね。

湊ももともとは陸続きではない（運河を埋め立て）ので、陸続きかどうかの議論は無意味かと。

[631: 匿名さん]

新川の地歴は良くはありません。
インターネットでも調べることができます。
中央区だとほかは日本橋蠣殻町、人形町の一部といったところ。
今となっては新住人が多くて関係ないでしょうけど。

[632: 匿名さん]

ちなみに新川のブリリアは直接基礎を採用していたと思うので、地盤という視点から見たら湊よりは支持層が近く地盤は強固なのでしょうね。

[633: 匿名さん]

ブリリアは直接基礎であってますよ。それをうりにしてたし。

でも三井住友建設ってのがほんとにいけてないですよね、、、

[634: 匿名さん]

新川は蒟蒻島って呼ばれているくらいなんですけどね

[635: 匿名さん]

支持層が浅くて表層が緩いなら632と634は両方正しい。直接基礎だけど液状化しやすい土地ということになる。

[636: 匿名さん]

あの建築会社は本当に問題が多いですから。ブリリアの作りは好みですが、駅までのアクセスも公衆便所があったり、事故物件だったりと最終的にはこちらの方がいいかなと思った。

[637: 匿名さん]

311の時は、このあたりでは新川だけ液状化起きた、なんて書き込みも過去にありましたね。

マンションが倒れなくても周りが液状化したら大変そうなイメージですが、直接基礎ならそんなに関係ないんでしょうか。

[638: 匿名さん]

液状化で人的被害は少ないけれど、その地域で液状化が起これば資産価値的にはアウトになるよ。建物がいくら損傷なかろうが。液状化の懸念してる部分ていうのはあくまで資産価値。

[639: 匿名さん]

周辺が液状化して、配管とかダメージを受けたらトイレが使えなくなったりする。建物に被害がなくても。

[640: 匿名さん]

湊は311でも液状化はもちろん被害はなかったと聞いています
荒川も水量が多いときには水門を閉じるのでこの辺りに水害が及ぶことはないそうです

[641: 匿名さん]

こちらの地権者の方はどの様な方々が多いのでしょうか？
少々言い方は悪くなってしまいますが、新規入居者と民度の乖離は生じないでしょうか。

地権者の方が多い物件であり、集合住宅だと後々無視できない問題にもなり得るので少々気になります。

[642: 匿名さん]

>>641
地権者レスの別物件をご検討されてはいかがでしょうか？

[643: 匿名さん]

佃と比較したくなるお気持ちも分かるけど、この物件最大の売りは、リバーシティビューでしょ。

[644: 匿名さん]

一人の地権者が等価交換で複数住戸を保有しているケースだと、自分で使わない部屋は賃貸に出すケースが多い。賃貸住民はトラブルリスクを含む。地権者住戸ってそういうところも要注意。

[645: 匿名さん]

管理組合の理事って居住の区分所有者って規定が多い。賃貸の場合、理事やらないから不公平だったりする。

[646: 匿名さん]

ここは地権者も良さそうだし、マンション以外の周辺の人とは正直接点もないと思うから無理に馴染む必要はないと思う。湊のセレブ層として認識されるでしょう。

[647: 匿名さん]

どうやらこの板は検討者板にも関わらず地権者、契約者と思しき人達が張り付いていそうですね。

検討者の意見としてはバイアスがはいってしまっていますね。

[648: 匿名さん]

検討者の意見は聞きたいですけど。
どの部分に価値を見出して大きな買い物をする決断をしたのか知りたい。
また周辺情報や過去情報を知るにも地権者の意見は貴重です。
ネガや荒らしよりよっぽど有意義な板だと思います。

[649: 匿名さん]

買わない人の煽りより、買った人の購入理由のほうが有益そうですね。

[650: 匿名さん]

>>648
ん？購入者の意見を聞きたいってことですよね？
私もその意見には賛成です。

[651: 匿名さん]

購入理由も大事だけど、物件のネガティブ面を知るのは重要だよ。それに関してはこのサイトじゃないと中々得られない。ネガのためのネガは不要だけどね。

[652: 匿名さん]

この物件だって、駅から遠いとか、地権者が多いとか、昔はバラックだらけだったとか、色々言われてますからね。

ただ某ブロガーも書いてましたが、富久とかスカイズとかのように、ネガだらけだったけど蓋を開けてみると超優良物件なんてものもありますからね。

最近だと千桜がそんな感じかも。

[653: 匿名さん]

スカイズも富久も販売時から割安なのは周知の事実でしたよ。竣工してから蓋を開けてみたらよかったわけではない。ここ3年くらいだと大規模の即完だったスカイズ富久GFTが中古で大幅評価上昇しているのは予測通りだとみなされていると思う。千桜はどの不動産ブロガーの評価みても低評価だし、割安感はない。

[654: 匿名さん]

当時はネガのコメントが非常に多かったけど中古での評価は高い物件、って意味で挙げただけですよ。

[655: 匿名さん]

千桜買うならこの物件か話題に出てたクラッシィ芝浦とか買う方が生活環境・資産価値的にもベターと思います。

[656: 匿名さん]

近くの日本不動産ってすごい名前の会社気になるのですがやってるのでしょうか？
開発予定地も長年そのままっぽいし。

[657: 物件比較中さん]

ここのネガは地域の従来のイメージと利便性に関するものなので、気になる人は見に来たら良いと思う。それで納得出来る人は買えば良いし納得できない人は買わなければ良いだけの事。雰囲気的なものとか、将来の発展も想像しながら楽しく住めるかどうかはかなり性格によります。

[658: 匿名さん]

東京都マンション環境性能表示で、建物の長寿命化が★1つのようですが
コンクリートや構造体の問題なのでしょうか。
★3つの場合、3世代（概ね75～90年）まで、躯体自身の劣化に起因する大規模な改修工事を必要としないそうですが、★1つはどのくらいの耐久性があるのでしょう・・・

[659: 契約済みさん]

>>658
構造上の理由で、各階にメンテナンス用の開口がないためのようです。
メンテナンス自体は屋上の開口から全て実施できるので問題ないようですが、性能基準の項目をクリアしていないため★1となっているそうです。
私も気になり質問しましたが、説明を受けて納得いたしました。

[660: 匿名さん]

マンション環境性能表示なんてどっかの天下りが甘い汁吸うためのものじゃないのかな

[661: 購入検討中さん]

ホームページには書いてないけど、東西線の茅場町は13分、大江戸線の月島は12分、浅草線の宝町駅は16分ですね。
どれも普段使いには遠いけど、例えば羽田、成田に行く時とか、いざって時には便利ですね。

[662: 匿名さん]

箱崎のシティエアターミナルも近いので、空港行くには楽で便利ですよ。

[663: 匿名さん]

>>662

こんなところがあるのは知りませんでした。
近くに便利な場所があるんですね。

[664: 匿名さん]

箱崎の東京シティエアターミナルは、穴場です。

[665: 匿名さん]

空港まで座れるし、カートは邪魔ではないですし、羽田空港まで近い。結構、本数も出てますしね。便利ですよ。

[666: 匿名さん]

竣工したら東京駅までのバスも本数が増えるでしょうか？

[667: 匿名さん]

www.tobus.jp/blsys/navi?LCD=&VCD=cresultttbl&ECD=show&slst=955&pl=2&RTMCD=49&lrid=2&tgo=1

いまはこれですよね。
利用者も一気に増えるし、もう少し増えてもらいたいですね。

[668: 匿名さん]

確かに、住友の街区も含めると相当人口も増えるし、SOHOもあるとのことなので、バス本数も増えるといいですね。10分に1本位あると大分違います。

[669: 匿名さん]

昔は新川住まいの出張族でしたが箱崎からのリムジンはホントに便利に使いましたね。本数多いし予約無しでも座れて、しかも直で高速に乗るから1時間ジャストで成田に到着

[670: 匿名さん]

箱崎はここからだと1.8kmくらい、タクシーですぐですね。
東京駅も近くだし、新幹線も飛行機もすぐ使える場所ってのは魅力的です。

[671: 匿名さん]

>>640 匿名さん
ハザードマップ

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/jigyo/river/chusho_seibi/index/menu...

荒川氾濫時は最大水深0.5から1.0の浸水予測です。新川は1.0から1.5。佃や月島は浸水しない予測です。

まあ、こんな水害が発生する可能性は低いでしょうが。

[672: 匿名さん]

これ見ました。今人気の浜町、人形町、日本橋は2.0-5.0m浸水なんですよね。エントランス階が完全に水没してしまう恐れありということか・・・。0.5-1mならまあマンションなら影響は最小限かなと思いました。

[673: 匿名さん]

電気設備に水が入ると停電ってこともあり得る。

[674: 匿名さん]

平面図見てみたら、電気設備は2Fでした。それならまず安心ですね。

[675: 匿名さん]

東京駅へのアクセスはもっと便利になってほしいので、バスは是非とも増便してほしいですね。

DTみたいに自前のバスを用意、はこの規模じゃちょっときついかな。

[676: 匿名さん]

橋向こうのマンションは駅混雑を避けるために区から代替交通手段を要請されているのでドトールはシャトルバスを用意したそうです。
八丁堀も新富もそこまで混雑しないでしょうからシャトルバスはないでしょう。

[677: 匿名さん]

>>676 匿名さん

そんな事情があったんですね。
それならPT晴海もバスが用意されるんですかね。

[678: 匿名さん]

いやいや、ここは自前のバスが出す程の場所ではないでしょう。

[679: 匿名さん]

ここか月島の駅直結を検討しています。どちらの方が資産価値落ちないでしょうか？

[680: 不動産オタク]

>>679 匿名さん

資産価値の観点では、物件を選ぶのも大事ですが、部屋を選ぶのも大事ですよ。どんな物件でも、南向きの高層階では、資産価値を維持するのは難しいものです。