パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[5070: 匿名さん]

金持ちばかりではないですよ。
うちは頭金なくて、全てローン。
みんなで働いて35年で返します。

[5071: 匿名さん]

ここよりあとに売り出された築地や明石の値段みても、特別ここが高いとは思えないけどな。今度の新川のクレヴィアだって安くなさそうだし。あと、お隣のすみふだってここよりすこし高いくらい。
この地域は坪400前後〜が適正価格になってしまったんだと思いますよ。

[5072: 匿名さん]

>>5071 匿名さん
そうなんでしょうね…まだまだ中期的には上がる地域です。特に内陸は…

[5073: 匿名さん]

>>5071 匿名さん
ここよりかなり条件が悪い隣がここ以上の価格になるとすれば、ここは安く思える。

[5074: 匿名さん]

>>5071 匿名さん

まだその変化を信じたくない人がいるんですね。

[5075: 匿名さん]

ここを安く買いたい人は未入居が売りにでるのを待ってみれば？地権者多いし、意外と安く買えるかもよ。

[5076: 匿名さん]

やっぱり2020年までは上がる(下がらない)と思う。そうでないと日本崩壊。日本人なら皆んなで高値支えましょう。安く買いたい人や外国人は、相場の崩壊を願いましょう。安く買いたい、安く買いたい ってお祈りしてね。

[5077: 匿名さん]

>>5076 匿名さん

仰る通りだと思います。
また下がれば日本崩壊。
デフレ一直線。
給料を上げるしかない。待った無し。
日本は世界からもっと置いていかれる。
物価上昇も日本を存続する為です。

[5078: 匿名さん]

しかし物価は上がらんね。
やはりブードゥー経済学では無理か。

[5079: 匿名さん]

皆、安い安いを求め過ぎるのと企業が給料上げないからね。

[5080: 匿名さん]

絵空事言っても無駄だから、楽しい話題提供を

[5081: 匿名さん]

>>5080 匿名さん
楽しい話題としては、そろそろ桜の時期ですが、湊公園からリバーシティの桜がかなり綺麗に見えそうで楽しみです。

[5082: 匿名さん]

>>5081 匿名さん
そうですね〜見に行かないと…
タワー見学会とかやってくれないかな！

[5083: 匿名さん]

楽しい話題といえば
ティアラが出来つつあります

[5084: 匿名さん]

>>5083 匿名さん
写真お願いします

[5085: マンション検討中さん]

隅田川沿いで、フルリノベーション済みの物件が売りに出されましたね。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_87761414/

５，０００万円で６０㎡が買えるなら、最上階だし、検討の価値ありますね。

[5086: 匿名さん]

>>5085 マンション検討中さん

1985年築はいくらフルリノベーションされても、さすがに手を出す気になれません。

[5087: 匿名さん]

築地や明石は湊より銀座に近くて本当の銀座徒歩圏なので、価値としては格上ですよ。2015年秋が不動産価格のピークであったことは事実であり、ここはどうみても割高だと思います。2016年春頃から新築も中古も価格調整が入ってある程度値下がりしましたが、ここはそのままの価格で売ってるといだから、昨年夏以降のパッタリ売れなくなった。買うなら価格交渉ですね。あとは、引渡し後に、キャンセル住戸は結構でると予想され、また転売予定の地権者住戸がいくつか出る予定なのでそこで買うのも一つの手。

[5088: 匿名さん]

>>5087 匿名さん

確かに勢いはなくなったけど、地味に売り続けて残り6戸だからなぁ。竣工前完売も見えてるわけで、結果的には適正価格だったと言ったほうがいい気がします。
地権者住戸は売りにでると思うから、欲しい部屋が売り切れてた人や予算が届かなかった人は狙ってといいんじゃない。

[5089: 匿名さん]

高く転売したいのはわかりますが、冷静に考えてこの立地で坪400以上って怖い数字だと感じますよ。元々を知っていますから。

[5090: 匿名さん]

最新地盤サポートマップだと、弱い地盤（一番低い評価）ですが、大丈夫だよね？

[5091: 匿名さん]

>>5085 マンション検討中さん
9階は低すぎて…

[5092: 匿名さん]

＞5089
安く買いたいのはわかりますが、冷静に考えて再開発前の元々の値段をいつまでも引きずっても、無理ですよ。ここは、以前の値段を見ると判断を誤る典型的な場所といえるでしょう。築地や明石町にはここのような規模のタワマンができる場所がそもそもありません。唯一あるのは、築地市場跡地がマンションになる場合ですが、中央区は以前に跡地への住宅建設には否定的でした。
また、市場跡地以外にもここのように小規模ビル、住宅の地域を再開発すれば可能でしょうが、ここも計画から20年かかってます。30年くらい待てるならあり得るかも。

また、すぐ近場で築32年の中古、それも共用部の少ない小規模マンションでも坪300弱で出ているというのは参考になりますね。まだスーパーやここと隣の区画の整備も済んでいない状態でこの値段ということは、ここは将来的に築30年でも固く見て坪350以上を維持するのは確実。

あと、地権者住戸は専用部仕様が分譲より落としてあると聞きました。具体的にどんな仕様かは知りませんが。

[5093: 匿名さん]

>>5092 匿名さん
地権者住戸は天カセではなく壁掛けエアコンついてますよね。
下のほうの部屋は外から見えます。

[5094: 匿名さん]

>>5085 マンション検討中さん

真っ赤なキッチンって…。
もっとセンス良くリノベすればよかったのに。
残念。

[5095: 匿名さん]

>>5092 匿名さん

私もそう思います。
富久町もスーパーが1階にできて、周辺相場が底上げされました。似たような動きになるのでは？たしかに、高い時期に値決めされたので、富久クロスみたいに即転売で利益とはならないでしょうが、十年住んで転売するなら、損は考えづらいですね。

[5096: 匿名さん]

転売には向かないけど、10年後に住み替えるぐらいなら良さそうですよね。
その頃にはマンションでもよいから、湊の空き地減ってるといいな（笑）

[5097: 匿名さん]

10年後に「今思うと安かったね」ってなってると良いですよね。

[5098: 匿名さん]

壁かけエアコンの方が、メンテナンスは簡単。

[5099: 匿名さん]

>>5098 匿名さん

でも見た目はダサいよ。
高級感ないし。

[5100: 匿名さん]

このタワー並みの規模はもう出ないよ

[5101: 匿名さん]

>>5092 匿名さん
素晴らしいアセスメント…勉強になります。

[5102: 匿名さん]

>>5100 匿名さん

2.30年待てばでるかも。

[5103: マンコミュファンさん]

>>5085 マンション検討中さん
この築年数をこんな値段では買わないのでは？
最終的には大分ディスカウントするとおもいます。

[5104: 匿名さん]

>>5103 マンコミュファンさん
よその話もって来るから混ざって分からん。
よその話はよそう

[5105: 匿名さん]

富久は超絶景の新宿御苑ビュー、副都心ビューと眺望では特にランドマークも見えないここの眺望よりかなり上、立地も駅近５分以内、新宿伊勢丹エリアにわずか徒歩8分。同じタワマン再開発といえど、あちらはスーパー、コンビニ、カフェ、クリニック各種など、こちらはミニスーパーと工場。また共用施設の充実度もスケールが違う。

富久クロス　　1,093戸　全期で即日申し込み、6ヶ月で完売
1ヶ月辺りの販売数　１８２

PC湊　　268戸　全期で申し込み割、全期通して先着順実施。18ヶ月目の現在完売せず。
1ヶ月辺りの販売数　１４

検討者だって馬鹿じゃないので、資産性が高い物件は売れ行きがまったく違う。とても比較にならないのはこれみてわかりませんか？資産性が高ければ、過去の物件は即完。厳しいこというと、申し込み割れやら先着順とか論外ですよ。

[5106: 匿名さん]

埋立地の駅遠、全期で申し込み割、先着順してる未完売物件と内陸の新宿御苑の2013年ナンバーワン人気物件を引き合いにするってのは比較としておかしいと思いますね。

今後の比較対照としては、パークホームズ豊洲、ドゥトゥールあたりが適当では。同じ埋立地、販売時期も被っているし、同じく売れ行きが絶好調とはいえない物件。売れ行きとしてはPT豊洲よりは劣るけど、ドゥトゥールよりかはいいかなというあたり。

[5107: 匿名さん]

>>5106　>>5105

久しぶりに、先着順の人の連投登場！
なんか懐かしい。

[5108: 匿名さん]

同じタワマンっていうくくりだけで、富久が上がったからここも上がるでしょうって；；；；；条件や人気が違いすぎるし、無理上げも行き過ぎていますよね。資産性が評価されていれば、販売でこんな膨大な差は生じませんよ。

そもそも山の手線内の駅近内陸物件と埋立地の駅遠物件は同じ枠で語ったり比較するからおかしくなる。同じ埋立地の同じような売れ行きのタワマンと比較すべきでしょう。

[5109: 匿名さん]

埋立地のタワマンで完売に苦戦していたという物件といえば他にどこがありますかね？

[5110: マンション検討中さん]

昭和57年6月築、旧耐震、隅田川が見えない中古マンションで４，８８０万円ですよ。。。
周辺の中古相場はそんなもんです。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_chuo/nc_87572949/

[5111: 匿名さん]

ここ以外、思い当たらないなあ。

[5112: 匿名さん]

>>5099 匿名さん

ダサいかもしれないけど、故障した時が大変だよ。
一カ所ならともかく、時間差で次々。

[5113: 匿名さん]

一番似ているのはPH豊洲でしょうね。埋立地、販売時期、同じ三井のスタンダードブランド、販売経過、とても似通っている。違うのは江東区と中央区というアドレスの違い。駅近と駅遠。駅前に巨大商業ビルを初め環境改善計画がある豊洲と、民主党本部が移転してくる以外には特に計画がない湊。その差が最後、PH豊洲が先に完売した要因かもね。いろいろ批判はされたけど豊洲の将来性が有望なのはたしかだもんな。タワマンを買うような層は、現在の環境や地域の将来性、資産性に敏感な人が多いのでそれが差になったのかなともレビューできる。

[5114: 匿名さん]

まだ売れないの？

[5115: 通りがかりさん]

>>5105 匿名さん

まさしく、おっしゃるとおりです。
しかし、いざ、こうして数字で見せつけられると、あまりの違いに愕然とします。

10倍以上売れ行きが違う。
富久恐るべしなのか、湊恐るべしなのか、表現に悩むところですが。

時期が違うので、さすがに今の市況で富久のような売れ行きになるマンションはあり得ないのでしょうが、それでも浜離宮や池之端がだいぶ良く見えてきた。

[5116: 通りがかりさん]

民主党ではなく、社民党本部ですね。
まさか、民進党本部まで来ないですよね⁉︎

来たら流石に湊住民も怒ると思いますよ。

[5117: 匿名さん]

まさか中央区湊が超高級住宅地になるなんて。

[5118: 匿名さん]

現時点で富久と13倍の売れ行きの違い。最近は数ヶ月で1－2戸のペースだから最終的にはもっと差がでると思いますよ。これだけの差があって、富久も上がったらここも同様に上がるっていう煽りはちょっとおかしいでしょ。

[5119: 匿名さん]

多分、ここが富久と同じ販売ペースを狙うなら坪280程度の価格帯が必要だったでしょう。現在の相場プラス将来性考えて割安なら売れる、割高なら売れない。単純なことです。