パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[4301: 匿名さん]

私はクラッシイ契約者でも、芝浦住人でもないし、一人ではない。いろんな人が書いていますよ。無理ポジさんの理論が破綻しすぎていて、他のマンションが販売好調だと、そこをディスったりしているので否定的な人が増えていると思われる。

[4302: 匿名さん]

>>4299 匿名さん

そこパークハウスです。そして日比谷線は徒歩6分でここと一緒。京葉線だけ徒歩3分だけど微妙。リバービューははっきり言って比べるレベルに無い。ベランダから乗り出さないと見えないレベル。

[4303: 匿名さん]

湊って結局、駅歩３分のブランドマンションでさえ、この程度の相場なんだね。PC湊が劇高かったから中古相場引っ張ったかと思ったけど、やっぱり立地のポテンシャルはごまかしきれない。スミフがKY価格で販売している最中は、中古価格もある程度分譲値近くで維持できるかもしれないけど、完売後は必ず下がる。八丁堀の築浅相場は駅近で３３０、１０分未満の駅遠なら３００程度ですから。

[4304: 匿名さん]

＞＞そこパークハウスです。そして日比谷線は徒歩6分でここと一緒。京葉線だけ徒歩3分だけど微妙。リバービューははっきり言って比べるレベルに無い。ベランダから乗り出さないと見えないレベル。

はっ駅歩３分にまでケチつけるの？むちゃくちゃだなあ。東京駅行くのに使えるじゃん。JR乗り換えに５分以上かかるけどな。

ここは本当に川沿いのリバーサイドの立地ですけど、ベランダから乗り出さないと見えないとか嘘つきすぎ。少なくても、前建てなく、近距離でリバービューがみれるので、レジデンス棟や川沿いマンションが足元に目立つPC湊の13－20階未満よりは絶対こちらの方が眺望がいい。

[4305: 匿名さん]

超駅近で同じ13階でもリバービューも優れるパークハウスが坪350程度で成約するだろうと思われるのに、駅遠で足元に建物、リバーに距離があるこちらの東南角部屋が坪470というのは相場乖離ではありませんか？

[4306: 匿名さん]

リアル物件の情報だされて、これはポジさん旗色悪いですな。

あまり、無理ポジや他物件批判はやめた方がいい。ネガ増やすだけ。

[4307: 匿名さん]

ネガだのポジだの写真フィルム同好会なのかな？
中央湊タワー、都市生活には最高です。

[4308: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
全然眺望が違うじゃない…笑

[4309: 匿名さん]

そのパークハウスみたいな小規模物件だとブランド、駅近でも少し価値が低いよね。これが大規模でこの価格だとかなりキツいエリアになるけど。

[4310: 匿名さん]

一番単価高い部屋出して、小規模逆梁しかもリバービューとも言えないのと比較するって
すごすぎるわ

[4311: 匿名さん]

370で決まるんだとしたら、大規模タワマンプレミアム10%と新築プレミア10%、5年分の減価5%つければだいたい470になる。

[4312: マンション検討中さん]

>>4304 匿名さん

私はパークハウスの内見をしたことあるのですが、比較対象とされるグレードにないからこその値ごろ物件なんだと理解してます(パークハウスの批判ではなく)。築年数に7年の差があってかつ当然免震じゃないという分かりやすい違いはあるとして、実際に見れば占有部の仕様も全然違うし、駐車スペースは狭いのが2-3台？分しかなかったり、他の建物と見合いの外廊下、共有施設は何もなく、どっちかというと賃貸用に運用する物件の印象。ご覧になられれば一目瞭然なので現地に足を運ばれてみては如何でしょう。

[4313: 匿名さん]

>>4311 匿名さん
そもそもパークシティの北と東の低層って安くて320から高くて420ぐらいのレンジでしたよね

[4314: 匿名さん]

築7年の小規模マンションが370なら、低層買った人はやっぱり安泰ですね

[4315: 匿名さん]

>>4314 匿名さん

安泰どころか益々勝ち上がります。

[4316: 匿名さん]

>>4312 マンション検討中さん

7年前の湊って坪200とかの世界でしたから、設備仕様もその程度なんでしょうね。パークシティ湊は、価格帯を意識した設備仕様になってますね(全熱交換器がないくらいで、パークコートとほぼ同等)。

[4317: 匿名さん]

>>4312 マンション検討中さん
おっしゃるように違いすぎるのを引き合いに出しても議論の価値ないよ。

[4318: 匿名さん]

>>4316 匿名さん

その通りです。

[4319: 匿名さん]

>>4314 匿名さん

ですね。高層東向きにリバービュープレミアムが乗ってる分、低層は割安でしたね。
少し乗っけても眺望が抜ける方がいいって人と、眺望は望まないから少しでも安い方がいいって人がいて、これは完全に好みの問題だから、どっちが正解ってことはないですよね。

[4320: 匿名さん]

低層は坪320からあった。角部屋でも330ってのがあった。低層の多くの部屋が抽選になってたように記憶してるよ。

[4321: 匿名さん]

>>4317 匿名さん

まあ、でもパークハウスですら370の価値がついてるのですから、ここが470でもおかしくないってのは感覚的に理解できたんで良かったですよね

[4322: 匿名さん]

東向きの低層はがっつりお見合いとはいえ320でお得でしたね。
中〜高層階は眺望プレミアが大きいですが、400くらいまでで購入してればまあ安泰そう。

[4323: 匿名さん]

>>4321 匿名さん

なるほどですね。

[4324: 匿名さん]

>>4322 匿名さん
いいポジション買えた人は、羨ましい。

[4325: 匿名さん]

>>4322 匿名さん

現地見に行きましたが、あのお見合いはけっこうキツかったです。ただ、320と言われると、あれ？安くない？って、思います。

[4326: 匿名さん]

>>4321 匿名さん

ここの11階東向きが少し前の物件に隠れるけど川が見えるという似たようなビューで坪370万円くらいでしたね。あの眺望のパークハウスで370万円ならここの方がお得に見えますね。

[4327: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[4328: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[4329: 通りがかりさん]

低層が割安というよりリバービューが高すぎるだけ

[4330: 匿名さん]

リバービューっていくらの価値なんですかね？

私が昨年買ったマンションは東向きと南向きで同じ間取りがあって、価格が1500万円(率にして18%)違いました。私は東向きを選びましたが、皆さんは向きとか眺望にいくらのプレミアムを乗っけてもいいと思いますか？

[4331: 匿名さん]

>>4330 匿名さん

周囲にある程度ゆとりのあるタワマンだとそこまで気にならないけど、ここは東向きのリバービュー開放感が凄まじいのに対して、低層だと目の前が塞がれる感じになるため、結構差が付いても違和感ない。今の価格差くらいは理解出来るかな。

[4332: 匿名さん]

角部屋で330なんてあったっけ？角は安くても340～だったと記憶してるけど。

[4333: 匿名さん]

低層なら５戸売り出される隣のレジデンス買ったほうがいいのかも。リバービューで閉塞感ないし。

[4334: 匿名さん]

>>4333 匿名さん

共有施設なども含めてタワマンが良いかどうかの問題でしょうね。それに拘りがなければ向かいのレジデンスも良いと思います。

[4335: 匿名さん]

>>4333 匿名さん

低層買う人はそもそもリバービューを求めていないかもしれない。お見合いは気にならないから安い方がいい、豪華なエントランスや共用施設は使いたいって考え方の人。どちらかと言うと、投資家思考。

[4336: 匿名さん]

またパークコートと比較してるどうしようもない奴いるヨ。

ずっと安い世界で生きてきたから違いがわからないんでしょうね。親の世代から。

見下してすみませんが、これからも上から目線でこのスレを眺めて楽しまさせて頂きます。

[4337: 匿名さん]

>>4336 匿名さん

ぜひ楽しんでいってください。

[4338: 匿名さん]

マンコミュ掲示板を眺めるのが最近の富裕層の楽しみになっているなんて、なんかすごいですね。特に湊は富裕層も注目のエリアっぽいです。

[4339: 匿名さん]

皆さん即レスすぎ！ですが上手い返し方ですね！

確かにここを買う人で、いいモノ、というのがわかる人は非常に少ないと思います。
だからこの程度の物件でも満足できてるんですよ。
ある意味幸せでしょ。

[4340: 匿名さん]

たしかに、ここに書き込む人は良いモノが分からないかもしれませんね。芝浦推しの人とか見るとビックリします。

我々は富裕層として上から眺めましょう！

私はここを一部屋買いましたよ。三井不の常務さんにはいつもお世話になってるんで、お付き合いも兼ねて。住むことはないでしょうが…

[4341: 匿名さん]

>>4340 匿名さん
別にあんたが買わなくても誰かが買うだろうよ。
常務さんもさぞ迷惑でしょうよ。この程度の物件で偉そうにされてもね。

[4342: 匿名さん]

>>4336 匿名さん

正直パークコートてピンきりじゃないですかね…。ここもプレミアムか普通かでも違うし。

[4343: 匿名さん]

>>4336 匿名さん
争いは同じレベルの人間でしか起こらない。品性お下劣は親の世代から一緒ですね、あなたも私も＼(^o^)／

[4344: 通りがかりさん]

>>4335 匿名さん
投資家思考はもう少し駅近を選ぶとおもいます。ここは、低層でも実需の方が多いのでは

[4345: 匿名さん]

昨日あれからどうなったかなと、今スレみてみたら今日も夜中の3時から早朝までずっと無理ポジ書き込みが。。。w

契約者なのか地権者なのかわからないけどちょっと必死すぎない？仕様もほぼパークコートですよとか（笑）あの物件や安っぽいからあの程度の値段なんだとか、ちょっとついていけない。

結局この物件の真相は、バブルピークに高く値付けしすぎて、イケイケの時期だった1期でも申し込み割れで先着順開始。それは毎期続いて、最初から最後まで先着順することになった三井では稀有な物件になってしまった。不動産が値下がりした昨年夏からはさらに反応が鈍り、直近４ヶ月でわずか1〜2戸しか売れてないという苦戦ぶり。

埋立地のタワマンとしてはランドスケープは並以下だけど、内装や仕様はパークシティとしては並よりちょい上。決して悪い物件ではないが、単純に値段が相場より1.5割くらい高いので売れてないだけだと思います。特別便利な場所ではないけどスーパーができるし、特別不便な場所でもないので値段さえ調整されればきちんと売れると思いますよ。中古になればやっぱり坪350くらいにはなるだろうとは私も思います。

検討者としては買い焦る必要はないのかなと思っています。MRで最低1割くらい引かないのなら買わないとか基準を持つのも１つ。あるいは、リーマンショックの時もそうだったけど、ピーク時に販売開始した物件は不動産下落中に引き渡しのタイミングになるので、含み損を嫌ってキャンセル人が必ずでてくる。そのタイミングでの再販は買い手市場なので内密で普通に割引してもらえることが多い。

検討者も資金に余裕がない人は利口に振舞うことはとても重要。

[4346: 匿名さん]

>>4345 匿名さん

また貴方ですか。本当に1人だけいつもおかしなこと言ってますね。何らかの理由で同じような文章しか書けないんでしょうね。他のネガの人はまだ議論になるんですが貴方は本当に飽きました。

[4347: 匿名さん]

4345は、中立の立場からよく分析されたまともな投稿だと、私はおもいますが。
これ事実を無理にねじ曲げようとするから、むりポジって言われてるんですよ。

[4348: 匿名さん]

じゃあ、価格が相場に見合ってないという以外にこの販売苦戦ぶりは何が原因なんですか。あなたの意見をいってください。

三井の物件で1期から最終期まで連続申し込み割れで先着して、残り10戸になってから４ヶ月で2戸しか売れてないような販売経過の物件って三井の都内の物件でここ10年で他に見当たりませんが、これで販売好調だと言い張るのなら、同じ状況の物件を他に挙げてください。

[4349: 匿名さん]

>>4345 匿名さん

芝浦様
長文の解説、ありがとうございます。参考にすることはないですが、分析にかけて下さった労力に敬服します。

[4350: 匿名さん]

そもそも大して苦戦してないでしょ。270戸とか売り出して260戸売れてて引渡しまで1年。どう見てもよく売れてるでしょ。即日完売してる物件は逆に安かったってことでしょ。ここは大体適正な価格だったからその中で間取りや眺望対比価格が少し高かった数戸が残ったって感じでしょ。
その数戸を捉えてまるで全体の物件の値段が間違ってるとか言うから説得力無いんだよ。