パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[4250: 匿名さん]

例えば品川では、Vタワーとワールドやコスポリとは、別物と考えていいほど 同じ港南アドレスでも中古の評価が違う例もある。マンションは個別性が 強いからね。

って浜離宮のスレに書いてあった。やっぱそうだよね。ここの周囲にタワマンがないから、周辺の中古相場とは比較できないね。

[4251: 通りがかりさん]

近くに豊洲というちょうどいい比較対象がありますが。

[4252: 匿名さん]

>>4251 通りがかりさん

川向こう、しかも江東区と比較されましても、、、
まだ月島じゃないですかね

[4253: 匿名さん]

>>4251 通りがかりさん

豊洲にいくらくらい乗っければ適正なのかが難しいですよね。佃のセンチュリーパークや月島のキャピタルゲートの方が参考になるかな。佃は築年、月島は駅徒歩の補正が必要だけど。

[4254: 匿名さん]

>>4244 匿名さん

自分のコメントの前数個は全部ポジコメントなのに何を言ってるんだこの人は。「なるなよ」はタイポだとしてもw乱発といいちょっとね...

[4255: 匿名さん]

建設的意見を書込みましょう。
湊を汚さないで〜

[4256: 匿名さん]

>>4251 通りがかりさん
内陸じゃないと比較対象外。

[4257: 匿名さん]

豊洲と比較するなら、浜松町と比較しても大して距離は変わらんね。

[4258: 匿名さん]

>>4248 匿名さん
ほんとに本当に凄い、他の内陸でこれだけのリバービューがあるか…教えて？

[4259: 匿名さん]

湊1丁目の公示地価が坪313万でした。
近いのでここも似たようなものでしょうか。

[4260: 通りがかりさん]

適正価格はそんなものですね。

[4261: 匿名さん]

>>4259 匿名さん
何を検討されてますか？

[4262: 匿名さん]

>>4259 匿名さん

公示地価で300オーバーなんですか？すごっ。
ならPC港が坪400でもうなづけます！

[4263: 匿名さん]

>>例えば品川では、Vタワーとワールドやコスポリとは、別物と考えていいほど 同じ港南アドレスでも中古の評価が違う例もある。マンションは個別性が 強いからね。

今の中古相場はVタワーが450、コスモポリスが310、ワールドシティが296で公示価格通りの値段になっています。物件の人気で多少の誤差はつくが結局、マンション価格は公示価格通りに収束する。特に年数が経てば経つほどね。

ここは公示価格が313なら新築とタワマンプレミア入れて、360くらいが適正だろう。中古になれば340くらい。

[4264: 匿名さん]

＞4263

公示地価とマンションの坪単価って大分別のものではないか。
また、再開発前、これからタワマンが２棟が出来る前の更地状態の公示地価と既に建設済みの場所を比べてどうする。

ただ、360になってくれたら買いたかったのにという貴方の希望だけは理解した。

[4265: 匿名さん]

公示地価って土地の値段？マンションの値段と直接関係あるの？

[4266: 匿名さん]

タワマンプレミアにリバービュープレミアが付いて420くらいが妥当では？

[4267: 匿名さん]

＞4265

直接関係ありません。
ただ公示地価が高ければマンションの土地代も高いので、間接的にはマンションの価格も上がるというだけ。そもそも土地の単価とマンションの床面積の坪単価ですから、数字の直接比較に全く意味はありません。

[4268: 匿名さん]

公示価格なんてどうでもいいけど、八丁堀なんてマイナー駅の駅遠物件、再開発も何もない地域で420はあり得ない。駅近のブランドマンションでリバービューの部屋がこの前330で成約していた。どうみても立地と建物を考慮しても新築で360が適正でしょう。中古になれば340程度になる。

だって420が適正だったら、バブルピークの一期から最後まで申し込み割れの先着順とかあり得ないから。しかもここ４ヶ月で1〜2個しか先着順が売れてない。この言い訳つかない販売苦戦状況考えて、適正ってないでしょう。不動産が下落したのにいい時期に売り切れず、価格がそのままで余りに割高だから売れてないだけでしょう。

[4269: 匿名さん]

ここ４ヶ月で1〜2個、２ヶ月では1個も売れてませんよね。この状態でMR開けっ放しはコストがかかりすぎるので、そろそろ値引き交渉ありだと思う。引き渡し後の含み損リスクを考えると2割値引きがラインかな。

[4270: 匿名さん]

分かってないな…
八重洲大開発が終わる頃には、この辺の評価は様変わりしてますよ。

[4271: 匿名さん]

>>4269 匿名さん
>>4268

このワンパターンネガ、もう飽きた。

[4272: 匿名さん]

八重洲とこの地域は何も関係ないだろ。八重洲の駅前大開発なら神田や小川町とかの方がここよりよっぽど近い。ここからその再開発地までの距離は御茶ノ水駅からその開発地の距離とほぼ同等。再開発による地域不動産相場の上昇は歴史的にも徒歩10分以内でないとまず望めんよ。ここは八重洲のスーパービル開発地まで徒歩30分近い。それをネタに出すとかどんだけ無理ポジですか。

[4273: 匿名さん]

>>4271 匿名さん
ほんとに飽きました。
残ってるのは、場所的に人気がなかった数戸だけ。珍しいことではない。

[4274: 匿名さん]

>>4268 匿名さん
駅近のブランドマンションてどこでしょう？比較のために具体的な物件名を挙げてもらったほうが議論も空中戦にならずにすむので助かります。無いとどうしてもネガしたいだけに映りますし…

[4275: 匿名さん]

>>4272 匿名さん

何も分かってないらしい…

[4276: 匿名さん]

徒歩30分弱の八重洲の再開発であそこらへんはそりゃ変わるでしょう。でも湊は何も変わる予定はありませんよ。

[4277: 匿名さん]

>>4272 匿名さん
徒歩20分だよ、適当はいかん。

[4278: 匿名さん]

開発地から同じ距離にある御茶ノ水のマンションで、八重洲の再開発でこの辺は変わりますよとかいうポジを見たことがない。完全に遠すぎてべの街の話。

[4279: 匿名さん]

>>4276 匿名さん
変わらないが、資産価値が上がるんだよ^ ^

[4280: 匿名さん]

>>4277
それは八重洲口だろ。八重洲の300メートル級の再開発地は神田方向の場所で20分ではない。また、嘘ついて短く書いてますね。端折って20分でも十分圏外だけどね。

[4281: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
神田なんて興味ないし。

[4282: 評判気になるさん]

>>4272 匿名さん
あなたが買わなければいいだけの話し、ムキになりなさんな。

[4283: 匿名さん]

>>4282 評判気になるさん

御茶ノ水？学生が住む街だよ。

[4284: 匿名さん]

ティアラは、まだでしょうか？

[4285: 匿名さん]

レインボーブリッジからも見えました。

[4286: 匿名さん]

八丁堀が御茶ノ水、神田を馬鹿にするんだ。。。

[4287: 匿名さん]

再開発がなくても420くらいでいいんじゃないですか？タワマンプレミアとリバービュープレミアがあるわけですし。

浜離宮のスレでも、パークコートブランドでプレミア50%が妥当って結論になってますよ。パークシティなんで40%プレミアとして、330×1.4=462が妥当価格では？

[4288: 匿名さん]

御茶ノ水も場所によりけりですね。ちょっと北に行くとラブホ街ですからね…

[4289: 匿名さん]

>>4268 匿名さん
駅近のブランドマンションてどこでしょう？比較のために具体的な物件名を挙げてもらったほうが議論も空中戦にならずにすむので助かります。無いとどうしてもネガしたいだけに映りますし…

[4290: 匿名さん]

>>4289 匿名さん

>>4268 >>4269 はいつもの無理ネガの連投なので具体的な物件名など出ません。そもそも八丁堀の駅の近くにここと比較できるようなマンションはありません。このMr.芝浦は放っておいて他の方ともっと有意義な議論をしましょう。

[4291: 匿名さん]

湊 vs 芝浦
これだといい勝負。みんな納得。

[4292: 匿名さん]

ポジもネガもこのマンション大好きですね

ところでしつこく芝浦の名を出す人いますが、ポジを装ったネガなのかな？

[4293: 匿名さん]

昔から掲示板見てると誰でもすぐに分かる同じような文章しか書けないネガが1人いて、過去の発言からクラッシィ芝浦の契約者だと思われるだけです。

[4294: 匿名さん]

なんでスタンダードブランドのパークシティやパークホームズがプレミア４０％も付くんだよｗｗｗ

スタンダードレベルなら同じ立地で3流デベの1割り増し程度ですよ。

同じ立地ならパークコートは3流デベの5割り増し、パークシティやパークホームズの4割り増しくらいのプレミアがある。

[4295: 匿名さん]

>>4294 匿名さん

パークコートとパークシティにそこまでの差は無いでしょ。パークマンションならいざ知らず。

[4296: 匿名さん]

>>4293 匿名さん

決めつけで名前を出す事で荒れるんですから、仮にあなたがそうだと思っても芝浦の名を出さない方がよいと思いませんか？
しつこく芝浦芝浦いってる貴方も荒らしにしか見えないですよ

[4297: 匿名さん]

>>4295

あなたのその謎理論でいくと、パークコートとパークマンションにそこまでの差はないということになりますね。

[4298: 匿名さん]

湊のタワー持ってきて価格比較しないと意味ないでしょ
幸いここの隣にタワーがあるから、そこと比較すればいいじゃない

[4299: 匿名さん]

今だって、駅歩３分の超駅近の築浅パークコートの１３階のリバービューの東南角部屋が坪３７０で売ってるだろ。売値でこれだから、成約は３５０程度になるだろうね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBHU1A0A/

ここより断然価値の高い超駅近。ブランドは同格のパークコート。仕様も同格。ここみたいに色々手前建てがなく、より綺麗にダイレクトなリバービュー。

ここの１３階前後の東南角部屋って坪４７０とかしてたよね。立地的にはパークハウスの方が上なのに、坪１２０の差って説明つかないのでは。

駅近で川とのランドスケープに優れるパークハウスの中古と比較して、駅遠、本当の川沿いでなく四方に建物に囲まれたここが平均４２０は高すぎ。だから、４ヶ月で１－２戸しか売れてないんだと思いますよ。冷静に判断するとね。