パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[4230: 匿名さん]

仕様が良いとは、具体的にはどのようなところを指しているのでしょうか？

[4231: 匿名さん]

仕様については郊外二流デベのマンションよりは良いだろうが、パークコート等と比較すると建具や三次元的間取り、共用設備など、比べるのも恥ずかしい程度かと。

[4232: 匿名さん]

プレミア階以外の普通階の3LDKはほぼ全て70平米、しかも大半が70平米台前半。

坪単価高くして、グロス抑えるために狭くされすぎている。70平米の3LDKとか狭過ぎるよ、団地レベル。お客通すにはリビングが狭過ぎて、ちょっと恥ずかしいくて人呼べない。せめて80平米台の選択肢をくれといいたい、つくちゃってるから無理だけど。

[4233: 匿名さん]

仕様がいいって、廊下がタイル選べる以外はごく普通のパークシティ、パークホームズの仕様ですよ。廊下タイル張りなんてオプションで20ー30万でできますから、ありがたがるほどものものではない。タイル張り程度で仕様がいいからといって、地域の70平米の築浅相場より2000〜3000万くらい高いのは全く説明がつかないだろ。

結局マンションは地域の公示価格に最後は結局収束していきますから、ここは引き渡し直後で25階東中住戸で坪350くらいになると予想しています。

[4234: マンション掲示板さん]

>>4233 匿名さん

何度も何度も議論されている通り周辺地域の築浅だろうが駅近だろうが周囲の事例は低層ばかり。この物件も低層で眺望悪い部屋は坪300万台ばかり。北向きは中層階でも300万台。周囲の相場はここの低層と比べるべき。それでも共有施設がある三井のタワマンである分ここの方が少し高くて然るべきだとは思うが。
そしてその周囲の物件が新築、高層でリバービューだったとしたら坪400万どころか500万円までいってもおかしくない。
ここの東側25階が坪350万円とか見る目無いにも程がある。

[4235: マンション検討中]

>>4233 匿名さん

おっしゃっている地域の築浅の70平米の物件って具体的にどの物件を想定しておっしゃってますか？川を渡れば色々ある気もしますけど。

[4236: 匿名さん]

湊のレジデンス棟はどうなんですかね。賃貸も、販売も少し出てますねー。写真だけだと仕様はわかりませんが、こちらのタワーの方が良さそうには見えますね。

[4237: 匿名さん]

>>4234 マンション掲示板さん
おやおや。坪500ってあなた、PC浜離宮に手が届いちゃいますよ笑

[4238: マンション検討中さん]

>>4234
あの、どの地域でも大手デベのブランドマンション同士ならばタワマンと低層のマンションで価値の差は大してつきませんよ。全く不動産知りませんって感じだね。しかもここはレインボーも浜離宮も東京タワーも何も見えないじゃん。海を埋め立てて人工的に運河状にした川が見れるから坪500だって？？？笑うしかないwww

あなた購入者じゃなくて地権者じゃない？言ってることが不動産の常識から外れすぎている。

[4239: 匿名さん]

>>4238 マンション検討中さん

タワマンの低層で周囲が囲まれてる部屋が坪350万円なら、高層&リバービュー&東向きなら400万円以上するのは普通でしょ。

[4240: 匿名さん]

実際にPC湊の東南角部屋20階以上は坪500万円越えててバンバン売れてるからね。そんなもんなんじゃない？

[4241: 匿名さん]

>>4238 マンション検討中さん

ブランドタワマンの低層 = ブランド低層マンション、って言いたいならその通りだと思いますし4234でも同じことを述べてます。ブランドタワマンの高層階と近くの同じようなブランドの低層が同じ価値ってことはあり得ないと思いますよ。笑うしかありませんね。

[4242: 匿名さん]

>>4237
浜離宮は70平米台を坪500で買えないでしょ…

[4243: 匿名さん]

>>4238
タワマンと低層マンションで価格の差がつかなかった具体的な物件名を教えてもらっても良いですか？？

[4244: 匿名さん]

おいw
おまえらもうあんまりいじめてなるなよw
あれだけ必死だった湊君達だんまり決め込んじゃったじゃないかw

[4245: 匿名さん]

>>4233 匿名さん

中層階東向きで350なら買いだな
いまどき350じゃ東陽町とか門仲とかだろうし、さがるといいですね

[4246: 匿名さん]

ここの公示価格っていくらなんですか？

[4247: 匿名さん]

>>4244 匿名さん

w沢山書いてるあなたをみて10年前の2chを思い出しました。いい歳としてなにやってんだか

[4248: 匿名さん]

ここのリバービューは本当にすごいよ

[4249: 匿名さん]

>>4244 匿名さん

w沢山書いてるあなたをみて10年前の2chを思い出しました。いい歳としてなにやってんだか

[4250: 匿名さん]

例えば品川では、Vタワーとワールドやコスポリとは、別物と考えていいほど 同じ港南アドレスでも中古の評価が違う例もある。マンションは個別性が 強いからね。

って浜離宮のスレに書いてあった。やっぱそうだよね。ここの周囲にタワマンがないから、周辺の中古相場とは比較できないね。

[4251: 通りがかりさん]

近くに豊洲というちょうどいい比較対象がありますが。

[4252: 匿名さん]

>>4251 通りがかりさん

川向こう、しかも江東区と比較されましても、、、
まだ月島じゃないですかね

[4253: 匿名さん]

>>4251 通りがかりさん

豊洲にいくらくらい乗っければ適正なのかが難しいですよね。佃のセンチュリーパークや月島のキャピタルゲートの方が参考になるかな。佃は築年、月島は駅徒歩の補正が必要だけど。

[4254: 匿名さん]

>>4244 匿名さん

自分のコメントの前数個は全部ポジコメントなのに何を言ってるんだこの人は。「なるなよ」はタイポだとしてもw乱発といいちょっとね...

[4255: 匿名さん]

建設的意見を書込みましょう。
湊を汚さないで〜

[4256: 匿名さん]

>>4251 通りがかりさん
内陸じゃないと比較対象外。

[4257: 匿名さん]

豊洲と比較するなら、浜松町と比較しても大して距離は変わらんね。

[4258: 匿名さん]

>>4248 匿名さん
ほんとに本当に凄い、他の内陸でこれだけのリバービューがあるか…教えて？

[4259: 匿名さん]

湊1丁目の公示地価が坪313万でした。
近いのでここも似たようなものでしょうか。

[4260: 通りがかりさん]

適正価格はそんなものですね。

[4261: 匿名さん]

>>4259 匿名さん
何を検討されてますか？

[4262: 匿名さん]

>>4259 匿名さん

公示地価で300オーバーなんですか？すごっ。
ならPC港が坪400でもうなづけます！

[4263: 匿名さん]

>>例えば品川では、Vタワーとワールドやコスポリとは、別物と考えていいほど 同じ港南アドレスでも中古の評価が違う例もある。マンションは個別性が 強いからね。

今の中古相場はVタワーが450、コスモポリスが310、ワールドシティが296で公示価格通りの値段になっています。物件の人気で多少の誤差はつくが結局、マンション価格は公示価格通りに収束する。特に年数が経てば経つほどね。

ここは公示価格が313なら新築とタワマンプレミア入れて、360くらいが適正だろう。中古になれば340くらい。

[4264: 匿名さん]

＞4263

公示地価とマンションの坪単価って大分別のものではないか。
また、再開発前、これからタワマンが２棟が出来る前の更地状態の公示地価と既に建設済みの場所を比べてどうする。

ただ、360になってくれたら買いたかったのにという貴方の希望だけは理解した。

[4265: 匿名さん]

公示地価って土地の値段？マンションの値段と直接関係あるの？

[4266: 匿名さん]

タワマンプレミアにリバービュープレミアが付いて420くらいが妥当では？

[4267: 匿名さん]

＞4265

直接関係ありません。
ただ公示地価が高ければマンションの土地代も高いので、間接的にはマンションの価格も上がるというだけ。そもそも土地の単価とマンションの床面積の坪単価ですから、数字の直接比較に全く意味はありません。

[4268: 匿名さん]

公示価格なんてどうでもいいけど、八丁堀なんてマイナー駅の駅遠物件、再開発も何もない地域で420はあり得ない。駅近のブランドマンションでリバービューの部屋がこの前330で成約していた。どうみても立地と建物を考慮しても新築で360が適正でしょう。中古になれば340程度になる。

だって420が適正だったら、バブルピークの一期から最後まで申し込み割れの先着順とかあり得ないから。しかもここ４ヶ月で1〜2個しか先着順が売れてない。この言い訳つかない販売苦戦状況考えて、適正ってないでしょう。不動産が下落したのにいい時期に売り切れず、価格がそのままで余りに割高だから売れてないだけでしょう。

[4269: 匿名さん]

ここ４ヶ月で1〜2個、２ヶ月では1個も売れてませんよね。この状態でMR開けっ放しはコストがかかりすぎるので、そろそろ値引き交渉ありだと思う。引き渡し後の含み損リスクを考えると2割値引きがラインかな。

[4270: 匿名さん]

分かってないな…
八重洲大開発が終わる頃には、この辺の評価は様変わりしてますよ。

[4271: 匿名さん]

>>4269 匿名さん
>>4268

このワンパターンネガ、もう飽きた。

[4272: 匿名さん]

八重洲とこの地域は何も関係ないだろ。八重洲の駅前大開発なら神田や小川町とかの方がここよりよっぽど近い。ここからその再開発地までの距離は御茶ノ水駅からその開発地の距離とほぼ同等。再開発による地域不動産相場の上昇は歴史的にも徒歩10分以内でないとまず望めんよ。ここは八重洲のスーパービル開発地まで徒歩30分近い。それをネタに出すとかどんだけ無理ポジですか。

[4273: 匿名さん]

>>4271 匿名さん
ほんとに飽きました。
残ってるのは、場所的に人気がなかった数戸だけ。珍しいことではない。

[4274: 匿名さん]

>>4268 匿名さん
駅近のブランドマンションてどこでしょう？比較のために具体的な物件名を挙げてもらったほうが議論も空中戦にならずにすむので助かります。無いとどうしてもネガしたいだけに映りますし…

[4275: 匿名さん]

>>4272 匿名さん

何も分かってないらしい…

[4276: 匿名さん]

徒歩30分弱の八重洲の再開発であそこらへんはそりゃ変わるでしょう。でも湊は何も変わる予定はありませんよ。

[4277: 匿名さん]

>>4272 匿名さん
徒歩20分だよ、適当はいかん。

[4278: 匿名さん]

開発地から同じ距離にある御茶ノ水のマンションで、八重洲の再開発でこの辺は変わりますよとかいうポジを見たことがない。完全に遠すぎてべの街の話。

[4279: 匿名さん]

>>4276 匿名さん
変わらないが、資産価値が上がるんだよ^ ^

[4280: 匿名さん]

>>4277
それは八重洲口だろ。八重洲の300メートル級の再開発地は神田方向の場所で20分ではない。また、嘘ついて短く書いてますね。端折って20分でも十分圏外だけどね。

[4281: 匿名さん]

>>4280 匿名さん
神田なんて興味ないし。

[4282: 評判気になるさん]

>>4272 匿名さん
あなたが買わなければいいだけの話し、ムキになりなさんな。

[4283: 匿名さん]

>>4282 評判気になるさん

御茶ノ水？学生が住む街だよ。

[4284: 匿名さん]

ティアラは、まだでしょうか？

[4285: 匿名さん]

レインボーブリッジからも見えました。

[4286: 匿名さん]

八丁堀が御茶ノ水、神田を馬鹿にするんだ。。。

[4287: 匿名さん]

再開発がなくても420くらいでいいんじゃないですか？タワマンプレミアとリバービュープレミアがあるわけですし。

浜離宮のスレでも、パークコートブランドでプレミア50%が妥当って結論になってますよ。パークシティなんで40%プレミアとして、330×1.4=462が妥当価格では？

[4288: 匿名さん]

御茶ノ水も場所によりけりですね。ちょっと北に行くとラブホ街ですからね…

[4289: 匿名さん]

>>4268 匿名さん
駅近のブランドマンションてどこでしょう？比較のために具体的な物件名を挙げてもらったほうが議論も空中戦にならずにすむので助かります。無いとどうしてもネガしたいだけに映りますし…

[4290: 匿名さん]

>>4289 匿名さん

>>4268 >>4269 はいつもの無理ネガの連投なので具体的な物件名など出ません。そもそも八丁堀の駅の近くにここと比較できるようなマンションはありません。このMr.芝浦は放っておいて他の方ともっと有意義な議論をしましょう。

[4291: 匿名さん]

湊 vs 芝浦
これだといい勝負。みんな納得。

[4292: 匿名さん]

ポジもネガもこのマンション大好きですね

ところでしつこく芝浦の名を出す人いますが、ポジを装ったネガなのかな？

[4293: 匿名さん]

昔から掲示板見てると誰でもすぐに分かる同じような文章しか書けないネガが1人いて、過去の発言からクラッシィ芝浦の契約者だと思われるだけです。

[4294: 匿名さん]

なんでスタンダードブランドのパークシティやパークホームズがプレミア４０％も付くんだよｗｗｗ

スタンダードレベルなら同じ立地で3流デベの1割り増し程度ですよ。

同じ立地ならパークコートは3流デベの5割り増し、パークシティやパークホームズの4割り増しくらいのプレミアがある。

[4295: 匿名さん]

>>4294 匿名さん

パークコートとパークシティにそこまでの差は無いでしょ。パークマンションならいざ知らず。

[4296: 匿名さん]

>>4293 匿名さん

決めつけで名前を出す事で荒れるんですから、仮にあなたがそうだと思っても芝浦の名を出さない方がよいと思いませんか？
しつこく芝浦芝浦いってる貴方も荒らしにしか見えないですよ

[4297: 匿名さん]

>>4295

あなたのその謎理論でいくと、パークコートとパークマンションにそこまでの差はないということになりますね。

[4298: 匿名さん]

湊のタワー持ってきて価格比較しないと意味ないでしょ
幸いここの隣にタワーがあるから、そこと比較すればいいじゃない

[4299: 匿名さん]

今だって、駅歩３分の超駅近の築浅パークコートの１３階のリバービューの東南角部屋が坪３７０で売ってるだろ。売値でこれだから、成約は３５０程度になるだろうね。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FBHU1A0A/

ここより断然価値の高い超駅近。ブランドは同格のパークコート。仕様も同格。ここみたいに色々手前建てがなく、より綺麗にダイレクトなリバービュー。

ここの１３階前後の東南角部屋って坪４７０とかしてたよね。立地的にはパークハウスの方が上なのに、坪１２０の差って説明つかないのでは。

駅近で川とのランドスケープに優れるパークハウスの中古と比較して、駅遠、本当の川沿いでなく四方に建物に囲まれたここが平均４２０は高すぎ。だから、４ヶ月で１－２戸しか売れてないんだと思いますよ。冷静に判断するとね。

[4300: 匿名さん]

パークマンションは、立地が３A＋番町かそれに順ずる立地にしか立たない。今の市況だと坪１０００とか超えてくるレベルになるので異次元です。まあ、スタンダードブランドのパークシティのスレでパークマンションの話題だしても虚しくなるだけなのでやめましょう。

[4301: 匿名さん]

私はクラッシイ契約者でも、芝浦住人でもないし、一人ではない。いろんな人が書いていますよ。無理ポジさんの理論が破綻しすぎていて、他のマンションが販売好調だと、そこをディスったりしているので否定的な人が増えていると思われる。

[4302: 匿名さん]

>>4299 匿名さん

そこパークハウスです。そして日比谷線は徒歩6分でここと一緒。京葉線だけ徒歩3分だけど微妙。リバービューははっきり言って比べるレベルに無い。ベランダから乗り出さないと見えないレベル。

[4303: 匿名さん]

湊って結局、駅歩３分のブランドマンションでさえ、この程度の相場なんだね。PC湊が劇高かったから中古相場引っ張ったかと思ったけど、やっぱり立地のポテンシャルはごまかしきれない。スミフがKY価格で販売している最中は、中古価格もある程度分譲値近くで維持できるかもしれないけど、完売後は必ず下がる。八丁堀の築浅相場は駅近で３３０、１０分未満の駅遠なら３００程度ですから。

[4304: 匿名さん]

＞＞そこパークハウスです。そして日比谷線は徒歩6分でここと一緒。京葉線だけ徒歩3分だけど微妙。リバービューははっきり言って比べるレベルに無い。ベランダから乗り出さないと見えないレベル。

はっ駅歩３分にまでケチつけるの？むちゃくちゃだなあ。東京駅行くのに使えるじゃん。JR乗り換えに５分以上かかるけどな。

ここは本当に川沿いのリバーサイドの立地ですけど、ベランダから乗り出さないと見えないとか嘘つきすぎ。少なくても、前建てなく、近距離でリバービューがみれるので、レジデンス棟や川沿いマンションが足元に目立つPC湊の13－20階未満よりは絶対こちらの方が眺望がいい。

[4305: 匿名さん]

超駅近で同じ13階でもリバービューも優れるパークハウスが坪350程度で成約するだろうと思われるのに、駅遠で足元に建物、リバーに距離があるこちらの東南角部屋が坪470というのは相場乖離ではありませんか？

[4306: 匿名さん]

リアル物件の情報だされて、これはポジさん旗色悪いですな。

あまり、無理ポジや他物件批判はやめた方がいい。ネガ増やすだけ。

[4307: 匿名さん]

ネガだのポジだの写真フィルム同好会なのかな？
中央湊タワー、都市生活には最高です。

[4308: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
全然眺望が違うじゃない…笑

[4309: 匿名さん]

そのパークハウスみたいな小規模物件だとブランド、駅近でも少し価値が低いよね。これが大規模でこの価格だとかなりキツいエリアになるけど。

[4310: 匿名さん]

一番単価高い部屋出して、小規模逆梁しかもリバービューとも言えないのと比較するって
すごすぎるわ

[4311: 匿名さん]

370で決まるんだとしたら、大規模タワマンプレミアム10%と新築プレミア10%、5年分の減価5%つければだいたい470になる。

[4312: マンション検討中さん]

>>4304 匿名さん

私はパークハウスの内見をしたことあるのですが、比較対象とされるグレードにないからこその値ごろ物件なんだと理解してます(パークハウスの批判ではなく)。築年数に7年の差があってかつ当然免震じゃないという分かりやすい違いはあるとして、実際に見れば占有部の仕様も全然違うし、駐車スペースは狭いのが2-3台？分しかなかったり、他の建物と見合いの外廊下、共有施設は何もなく、どっちかというと賃貸用に運用する物件の印象。ご覧になられれば一目瞭然なので現地に足を運ばれてみては如何でしょう。

[4313: 匿名さん]

>>4311 匿名さん
そもそもパークシティの北と東の低層って安くて320から高くて420ぐらいのレンジでしたよね

[4314: 匿名さん]

築7年の小規模マンションが370なら、低層買った人はやっぱり安泰ですね

[4315: 匿名さん]

>>4314 匿名さん

安泰どころか益々勝ち上がります。

[4316: 匿名さん]

>>4312 マンション検討中さん

7年前の湊って坪200とかの世界でしたから、設備仕様もその程度なんでしょうね。パークシティ湊は、価格帯を意識した設備仕様になってますね(全熱交換器がないくらいで、パークコートとほぼ同等)。

[4317: 匿名さん]

>>4312 マンション検討中さん
おっしゃるように違いすぎるのを引き合いに出しても議論の価値ないよ。

[4318: 匿名さん]

>>4316 匿名さん

その通りです。

[4319: 匿名さん]

>>4314 匿名さん

ですね。高層東向きにリバービュープレミアムが乗ってる分、低層は割安でしたね。
少し乗っけても眺望が抜ける方がいいって人と、眺望は望まないから少しでも安い方がいいって人がいて、これは完全に好みの問題だから、どっちが正解ってことはないですよね。

[4320: 匿名さん]

低層は坪320からあった。角部屋でも330ってのがあった。低層の多くの部屋が抽選になってたように記憶してるよ。

[4321: 匿名さん]

>>4317 匿名さん

まあ、でもパークハウスですら370の価値がついてるのですから、ここが470でもおかしくないってのは感覚的に理解できたんで良かったですよね

[4322: 匿名さん]

東向きの低層はがっつりお見合いとはいえ320でお得でしたね。
中〜高層階は眺望プレミアが大きいですが、400くらいまでで購入してればまあ安泰そう。

[4323: 匿名さん]

>>4321 匿名さん

なるほどですね。

[4324: 匿名さん]

>>4322 匿名さん
いいポジション買えた人は、羨ましい。

[4325: 匿名さん]

>>4322 匿名さん

現地見に行きましたが、あのお見合いはけっこうキツかったです。ただ、320と言われると、あれ？安くない？って、思います。

[4326: 匿名さん]

>>4321 匿名さん

ここの11階東向きが少し前の物件に隠れるけど川が見えるという似たようなビューで坪370万円くらいでしたね。あの眺望のパークハウスで370万円ならここの方がお得に見えますね。

[4327: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[4328: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[4329: 通りがかりさん]

低層が割安というよりリバービューが高すぎるだけ