パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[4016: 匿名さん]

>>4013 匿名さん
所詮、何を言っても内陸と川向こうは、変わりません。

[4017: 匿名さん]

昔は川沿いは小さな商店街みたいになっていて川向こうの人々は買い物してすぐ近くの船着所から船で佃に帰っていましたね。地元の人たちは川向こうを嫌がりますね。

[4018: 匿名さん]

昔ながらの地元民は川向こうといって嫌がりますね。

[4019: 匿名さん]

>>4011 匿名さん

PC浜離宮は数を押さえた1期が終わっただけなのでまだこれからですよ。こちらと同じで1期目は60%ちょっとの消化率。
こちらは260/268戸売れてて入居まで1年。大体適正な値段だったってことでしょ。(安ければとっくに売り切れてるし高過ぎればもっと売れ残る)

[4020: 匿名さん]

>>4019 匿名さん
フェアな見方ですね。同意。

[4021: 匿名さん]

>>4018 匿名さん
やっぱりそうなんですね。

[4022: 匿名さん]

>>4019 匿名さん
いくつか、高さや、眺望、間取り、キャンセル等で残るのはマンション販売の常ですね。
でもここはかなり順調だと思います。

[4023: 匿名さん]

ポジもネガも、既出ネタばかりでつまらなくなってきた。先着順が売れないのも、ただ単に新鮮味がなくなってきたから。

[4024: 匿名さん]

>>4023 匿名さん
話題がループしてますよね（笑）
新しいネタ来るといいんですが

[4025: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
ほぼ販売終了だからそんなもんでしょ…笑

[4026: 匿名さん]

>>4023 匿名さん

後は完成を待つのみ^ ^

[4027: 匿名さん]

>>4024 匿名さん

因みにパークハウスは、何故全く話題にならないのですかね…？

[4028: 匿名さん]

一番大きな違いに気付いていないんですね。

パークシティ湊は不動産市況がイケイケでピークだった一昨年の年末の時に、第一期60％供給

パークコート浜離宮は市況が完全下り坂の今、ここより４０％も高い高額物件にも関わらず60％全戸申し込み

これ全然違いますよ。
①まず、湊は1期は全戸申し込みが入らず、数戸も検討者から空振りにあっていきなり先着順が始まった。つまり６０％売れていない。第一期でアンケートとった検討者が全戸申し込みが入るかは、その物件の需要供給バランス、価格設定が適切であるかを知る一番良い指標ともいわれている。

②販売戸数が多いほど、販売は難しい。つまり同じ60％（湊は60％供給しただけであって売れていない）であっても戸数が多い方が売りづらい。つまり同じ％なら、戸数が多い物件の方が人気があるといえる。地権者部屋を除いた総戸数、浜離宮は３３１に対し、湊は２６８と少ない。

③価格帯が高いほど、販売は難しい。つまり同じパーセンテージであったなら、価格帯が高いほうのが人気が堅調といえる。交通利便性、立地、将来性、ブランドが数段格上の浜離宮の方が当然圧倒的に高いのは言うまでもない。

以上、浜離宮と湊の一期では大きな違いですよ。

人気物件では万が一、一番手が申し込みしない自体があっても、二番手以下の購入希望者がいるので一期ではまず申し込み割れ現象は起こらないかった。「第１期XX戸全戸申し込み御礼」というフレーズがお決まりであったが、パークシティ湊とPH豊洲の1期で2物件とも数戸から10戸前後の申し込み割れが起こり、苦肉の策としてホームページに記載されたフレーズが「第1期XX戸供給御礼」。この2物件ではこのフレーズが毎期お決まりとなった。注目された浜離宮の第一期で、久々の「第１期XX戸全戸申し込み御礼」が復活したわけです。

これは大きな違いですよ。

[4029: 匿名さん]

>>4028 匿名さん

あのー、なんで浜離宮との比較ににこだわるんですか？　単純に値段がだいぶ違うので、そんなに一生懸命比較してもねぇ。パークコートとガチで比較されるのは光栄ですが。

[4030: 匿名さん]

この辺の意見が一番妥当だと思う。

単純にピーク時値付けのマンションだから割高すぎと検討者から敬遠されているだけでしょう。周辺の中古見たって、駅歩5分以内の駅近の築1〜2年で仕様とここと大して変わらないブランドマンションが坪300〜330程度で最近成約しています。いくらタワマンプレミアがあっても、駅遠のここは、駅近のブランド板マンションなら価値は同等だと考えるのが妥当だからなあ。新築も中古も下落しているのだから、1〜2割くらい割り引かないと妥当感がない。今の相場で湊に坪420って高すぎだな、今買っても竣工時に含み損どれだけになるかなと不安要素が大きすぎる。この3ヶ月くらいほとんど売れてないので、そろそろ割引交渉はしてもいいとは思う。

4か月近い期間の中で先着順が1－2戸しか売れてないというのは、MRのコストを考えると良くないでしょう。この物件は、市場が今のままだとすれば、中古になれば坪350平均くらいが妥当だと思うので、1－2割の値引きを打診してみるのは検討者としてありだと思う。

[4031: 匿名さん]

>>4030 匿名さん

また帰ってきたんですか？いつもいつもご苦労様です。他の方のネガは話し合う気になるんですけど貴方のはねぇ。。。

[4032: 匿名さん]

>>4030 匿名さん

以下の書き込み見て復習してください。
>3878
>3906

[4033: 匿名さん]

>>4030 匿名さん

間違えました。3906は貴方の前回のほぼ同じ内容のコメントでしたね。以下を見てください。

>3878
>3910

[4034: 匿名さん]

Mr. 芝浦のアク禁終わってしまったのが残念。

[4035: 匿名さん]

4030さんは、現在残ってる部屋がなぜなかなか売れないか、を論じているのであって、それは間違ってないように思うけど。

[4036: 匿名さん]

>>4030 匿名さん
もう大半売れちゃってるからこんな意見なんの役にも立たないな…(>_<)

[4037: 通りがかりさん]

>>4028 匿名さん
朝早くから巡回おつかれさん！

[4038: 匿名さん]

>>4035 匿名さん

>3878 に書かれてる通り、決定的に間違ってるのは、平均単価で比較しているところ。この間違いは致命的。

[4039: 匿名さん]

>>4038
でもねえ、今の検討者にとっては平均坪単価とか関係ないんだよね。
ここは検討板だから、検討者（つまり残り住戸を買うかどうか）としての議論がほしい。

[4040: 匿名さん]

>>4039 匿名さん

確かに残りの住戸を語らないとね。
個人的には59Sは魅力的ですね。高層階のリバービュー。でもお値段がなー、って結局はそこなんですよね。坪500だしなー。

[4041: 匿名さん]

>>4040
同感。いいけど高すぎかなあ。

[4042: 匿名さん]

割高なのは確かだけど、永住目的ならいいんじゃないかな。

[4043: 匿名さん]

他の部屋も高いのは否めないけど、抜け感はあるし、住んでみて暮らしやすそうならいいかも。
儲けたい、ではなく、自分が気持ちよく暮らしたい、なら当たり物件ではある。

まず、周辺環境。
都心に近くて日本橋、東京、銀座にもワンメーターで行ける、でも静か。
静かだけど、足もとにスーパーができるから便利。
歴史ある神社もあってマンション住みには地域の繋がりも希薄すぎず、濃すぎずちょうどいい。
大通りを通らずに小学校に通えるから安心。
リバーサイドでジョギング、犬の散歩などで景色の変化を楽しめる。

次に建物。
隅田川より西、皇居より東の地域では珍しい所有権のタワマン。
今後は請負が殆どないスーゼネの施工。
タワマンならではの共用部。
パークコートには劣るが、近いレベルの高級仕様。
自営業や社長、役員クラスでなくても手が届く価格帯。
今後同様のマンションが供給されにくい希少性。

[4044: 匿名さん]

住環境がいいのはわかるんだけど、坪500なら他の選択肢もかなり出て来ちゃうんですよね。
まあ、竣工近くなって入居がすぐになればまた売れるとは思いますが。

[4045: 匿名さん]

実際現場行くとがっかりするのは、私だけ？

[4046: 匿名さん]

76SEも低層だけど悪くないかな。
でもこれ2LDKでメニュープランとなってるけど、今から選択できるのかそれとももう2LDKで決定なのかな。
自分的には広いリビングのこのプランがいいけど。

[4047: 匿名さん]

低層西を選ぶと、住友マンションを見ながらの毎日になるのよね。

[4048: 匿名さん]

今残ってる住戸の特徴とそれぞれの坪単価、まとめてもらえます？

[4049: 匿名さん]

残り8戸だよ！

[4050: 通りがかりさん]

>>4043 匿名さん
ワンメーターで銀座も東京も行けそうにないけどね。そして、なかなか手が届くマンションでもない

[4051: 匿名さん]

>>4045 匿名さん

そう、あんただけでしょ。

[4052: 匿名さん]

>>4050 通りがかりさん
普通の人には高嶺の花だよ、

[4053: 購入経験者さん]

川のそばでゆったりとした生活に憧れます。
最近、プラウドとかブランズは値引きをはじめてますが、三井はここに限らずなかなか引かないですね。
周辺で坪300だと、ここが500なのも納得できますね。

[4054: 購入経験者さん]

浜離宮の売れ残り部屋の単価と特徴も知りたいな。
だいぶ勢いがなくなってるみたいだし。

[4055: 匿名さん]

医者が多いらしい

[4056: 匿名さん]

都心だと、医者が多いってどこのモデルルームに行っても言われる。
先週、湯島のグランリビオ行ったときも、医者がかなり多いって強調してた。

[4057: 匿名さん]

>>4056 匿名さん

湯島行ったら医者が多いってそりゃ言われるでしょ。

[4058: 匿名さん]

投資用マンションの営業も、医者がたくさん買ってくれるって言ってたな

[4059: 匿名さん]

ここは聖路加関係者もいるかもね。近過ぎて逆に嫌かもしれないが、医者なんかは緊急時にすぐ来れる場所に住まないといけないってルールとかあるだろうしね。

[4060: 匿名さん]

それに銀行は医者にはお金をいくらでも貸してくれるしね。

[4061: 匿名さん]

>>4053 購入経験者さん
三井も販売苦戦してるとこは値引き含め色々やってるみたいよ。
PHTはエコカラットに壁紙、備え付きの家具が付く上に価格交渉も可能だとか。

[4062: 匿名さん]

>>4060 匿名さん

ここも医者率高し。

[4063: 匿名さん]

>>4061 匿名さん
どうせいい位置の部屋はもう残ってないし…

[4064: 匿名さん]

医者が半数らしい？

[4065: 匿名さん]

>>4063 匿名さん
完成が近くなると直ぐ入居したい人が結構契約するからね。