パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[3873: 匿名さん]

>>3872 匿名さん

みんなスミフの価格決定を待ってるのかな？

[3874: マンション検討中さん]

だとおもいます。となりの価格をみているのです。それが決まればすぐにここは売れるでしょう

[3875: 匿名さん]

>>3874 マンション検討中さん

そう思います。
どう比べてもここの残ってる数件の方が、お隣よりいいですからね。
一般的な高所得者人口から言って、そろそろ市場の億ション買う力が息切れしてるのかも…

[3876: 匿名さん]

>>3872
単純にピーク時値付けのマンションだから割高すぎと検討者から敬遠されているだけでしょう。周辺の中古見たって、駅歩5分以内の駅近の築1〜2年で仕様とここと大して変わらないブランドマンションが坪300〜330程度で最近成約しています。いくらタワマンプレミアがあっても、駅遠のここは、駅近のブランド板マンションなら価値は同等だと考えるのが妥当だからなあ。新築も中古も下落しているのだから、1〜2割くらい割り引かないと妥当感がない。今の相場で湊に坪420って高すぎだな、今買っても竣工時に含み損どれだけになるかなと不安要素が大きすぎる。この3ヶ月くらいほとんど売れてないので、そろそろ割引交渉はしてもいいとは思う。

[3877: 匿名さん]

おっしゃる通りだと思います。

ただ、バブルピーク時に値付けしたこの物件がここ半年くらいは販売が低迷しているものの、残り10戸を切っているので、このタイミングでお隣にKY値付けでおなじみのスミフさんが販売を開始するというすごいタイミング。お隣の値段がピーク時だろうが何だろうが、周辺相場の妥当性とかそんなものは関係なく高値を追求するスタイルなので、平均坪450という異常な金額の噂が出ている。

確かに駅歩5分表示なのでここより物件表記は有利だけど、規模が小さいので共有施設もタワマンとして脆弱だし、眺望もここより全然期待できないで450とか本当にやるのかね。パークハウスの築浅駅近物件が中古で坪330とかで取引されているのに、こことお隣が420とか凄いよな。バランス考えると本来は新築は370〜380で妥当かな。ここまで新築と築浅中古の解離が見られる場所はちょっとないと思いますけどいかがですか？

銀座アドレスや銀座や東京駅に徒歩10分圏内の物件なら納得しますけど、ちょっと寂しいエリアですし、再開発もなかったり、スミフの販売終了後に価値は適正化されてしまうだろうなと予想します。どうしても八丁堀が好きで新築じゃないという人以外にはちょっと厳しいなというのが今の正直な感想。

[3878: 匿名さん]

＞3876、＞3877

恐らく同一人と思われるのでまとめてですが、平均単価で比べるから話がおかしくなってしまうのだろう。

ここは低層階は坪300万円台前半からあった。あっという間に売り切れてしまったが。例に出してこちらが割高と主張されている周辺の小規模マンションは大抵囲まれた場所で、タワマンの充実した共用部、ワイドスパンの優れた間取り、公園小学校近接で静かな環境、スーパー併設というポイントを踏まえると、ここは周辺と比較しても全く割高ではなかった。

また西側も住友タワマンを超え都心一望の高層階まで単価は坪400万円程度と、間取りの優秀さ、バルコニーの開放感含めてこれもまた割高感は全くなく、既に完売。

一方、リバービューの側は、周辺の小規模マンションとは比較不可能な永久眺望が保証されており、その意味で比較可能なマンションはない。今残っているのは眺望に優れた部屋が大半で、その分グロスも高くなるので誰にでも買えるというものでもなく時間がかかっている。ただ竣工までまだまだ時間もあり、隣地の住友タワーの値付け、眺望を踏まえて比較してこちらを選ぶ人もいるだろうから、残り住戸1ケタなら無問題。

住友タワーについては、低層階あるいは東向きの住戸をどんな単価で売るかがポイントだろう。ここであまり強気にし過ぎると難しそうだが、竣工も三井のさらに1年先なのでじっくりと行く構えということも考えられる。

[3879: 匿名さん]

中央区予算案を見ると，湊は，街路樹・街路灯の整備，歩道の拡幅・平坦化，湊橋修繕工事などがありますね。

[3880: 匿名さん]

ここは階と向きの違いによる坪単価の差が比較的あった物件なので（もっと単価差のある物件もたくさんあるけれど）、何に重きを置くかで評価が分かれる点で齟齬を生んでいるような気がします。
規模やブランドの割に近隣とそう変わらない価格なのか、高いけど唯一無二の眺望と優れた間取りなのか。

5年後10年後にどういった評価がされるかは誰もわかりませんが、後々お宝物件とされるマンションですら販売当時はネガティブな書き込みで溢れていましたから、ここもそう心配する必要はないと思っています。

[3881: 匿名さん]

>3880

一般的に、完売間近の物件にネガティブな書き込みがされる理由は以下が考えられます。いずれにしても気にする必要はありません。

1．販売中の住戸を買いたいが、予算オーバー。ネガティブな書き込みをすることで売れ行きが鈍れば値下げされ、買うチャンスが出るのではと期待して。
2．何らかの理由で購入を決断できずあるいは見送り、それを後悔しているため。
3．周辺の物件を保有していて中古で売り出したく、ネガティブな書き込みをすることで周辺物件の方がお得との印象を与えて有利に売却したいため。

[3882: 匿名さん]

とある会に入会していると割引があるので、利用します。
価格が大きいので数％でも大きいので、助かります。

[3883: 匿名さん]

>>3882 匿名さん

提携割引は一般的に0.5%だと思いますが、何%だろうと提携割引なら誰も文句のつけようがないので、是非割引使って購入してください。

[3884: 匿名さん]

>>3881 匿名さん

今回は
4.ここと芝浦を悩んで、芝浦を選んだけど、芝浦が全然売れず、湊にすれば良かったと後悔してる人のネタミの書き込み。
ですね。

[3885: 匿名さん]

>>3884 匿名さん
また名指しすると荒れるからやめましょう。
購入した人は満足しているので構わないじゃないですか。
僻みも誇りだと思ってやり過ごしましょう。

[3886: 匿名さん]

私は数%ですが、とある会の幹部クラスは半額とかで買えます。

[3887: 匿名さん]

>>3885 匿名さん

承知しました。大人の対応に徹します。

[3888: 匿名さん]

>>3886 匿名さん

よかったですね。半額なら転売し放題ですね。きっとその会には、三井にとっては赤字でも繋ぎとめておきたい何かがあるんでしょう。

[3889: 匿名さん]

>>3888 匿名さん

三井からは定価で買うんですが、とある会からキャッシュバックがあるんです。まぁ、幹部クラスは毎年ウン百万円の会費を払ってますからね。

[3890: 匿名さん]

>>3889 匿名さん

うん百万円の会費で半額ですか。一件売れば元取れるどころか利益が出ると思いますが、打ち出の小槌がもらえるなんてすごいですね。

[3891: 匿名さん]

その芝浦の方が
今や先に売切れそうな勢いだけどね。

[3892: 匿名さん]

>>3890 匿名さん

幹部には一年じゃなれませんから…
それに件数にも制限がありますし、会費以上にキャッシュバックされることはないはずです。

[3893: 匿名さん]

ふれー、ふれー、し、ば、う、ら！

[3894: 名無しさん]

>>3891 匿名さん

あっちは入居開始後で1割以上残ってるらしいですからね。こちらは入居開始まで1年あって、権利者住戸を分母から外しても残り5%以下。比較にならないかと。

[3895: 匿名さん]

芝浦との比較に意味ないからやめましょうよ。荒れるだけですよ。

[3896: 匿名さん]

893会？じゃないよね・・・

[3897: 匿名さん]

早くティアラが載った姿を見たいな^ ^

[3898: 匿名さん]

>>3896 匿名さん
そんな訳ないじゃん
あったら文春砲が炸裂して三井ブランド失墜だよ。
ありえない。

[3899: 匿名さん]

>>3896 匿名さん

893が幹部にキャッシュバックって…そんなヌルイ、ユルイ組織なんでしたっけ？

[3900: 匿名さん]

>>3877 匿名さん

私が2016年に買った浜松町の築4年のマンションは坪360万円でしたよ。近くで大手さんが500万円以上で販売中ですよね…
乖離なんてどこにでもありますよ。

[3901: 匿名さん]

普通に考えれば、たかだか数百万の投資で1億円以上もキャッシュバックなんてあるわけないでしょ
ただの妄想か、詐欺に騙されてるだけじゃないですか。

[3902: 匿名さん]

70万引いて貰いました。

[3903: 匿名さん]

>>3901 匿名さん

マルチ商法でしょ。

[3904: 匿名さん]

>>3902 匿名さん

浮いた分で鰻おごってー

[3905: 匿名さん]

どなたか36階まで立ち上がった姿アップお願いします。

[3906: 匿名さん]

ここが本当に価格と見合っているのなら、ここ半年の苦戦ぶり、最近３か月で１－２戸しか売れないという状態は考えられませんよね。PC浜離宮は、ブランドがパークコートなので価格帯は別格です。しかもあなたが買ったと言い張る浜松町の物件は、ブランドマンションでもなく、駅歩も浜離宮より劣るでしょう。浜松町にはブランドマンションはツインパ以外はありませんので。全く比較にならない、見当違いの意見ですよ。

湊で比較されているのは、三井のスタンダードレベルのブランドであるパークシティが新築で４２０で、同格のブランド力がある三菱のパークハウスがここ最近でも坪３３０程度の評価で成約しているわけです。しかもパークハウスは駅近（５分以内）でパークシティは駅遠（５分以内でない）というパークハウスの方が立地条件がいい。このような条件で坪１００弱の開きって他になかなかない。引き渡し時に転売しても坪３５０くらいに落ち着きそう。

[3910: 匿名さん]

>>3906 匿名さん

だからこの物件も低層は坪350万とかだって何度も言われてるだろ。
そのパークハウスも豪華なタワマンで眺望の良い高層階だったら坪400余裕で超えるよ。バカバカしい。芝浦に帰れって。

[3913: 匿名さん]

>>3906 匿名さん

他人の住居で引き渡し時に含み損が出るのが、この世で一番の楽しみなのね。金と損得勘定しか考えてないと、他人の不幸にしか喜びを感じなくなるよ。新しい住居は、そこでの新生活、人によっては、新婚、子育て、老後の楽しみがあり、価値は人の中に生まれるものだよ。

[3914: 匿名さん]

>3906

>3878　をよく読んで勉強してください。

[3926: 匿名さん]

>>3910 匿名さん
ココ本当に売れてないのかDMが繰り返し来てウザ過ぎる。こんな中央区内陸ギリの場末買うなら、再開発でが進む勝どきの方が資産価値的にも将来性もあるな。逆転するかもね。

[3927: 匿名さん]

>>3926 匿名さん

残り住戸が売れるように頑張るのは不動産販売会社の常ですから仕方ないですね。残8戸ですので長くは掛からないでしょうが。
勝どきの方は将来性あるというのはどの辺りに着目してるのでしょうか？利便性や都心への距離、今後の供給量を考えると勝どきについては少し弱気に見ています。

[3935: 匿名さん]

[No.3907～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3936: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
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■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[3937: マンション検討中さん]

低層階のベランダの賢い使い方はどうでしょうか？

[3938: 匿名さん]

もはや愉快犯に遊ばれてる感じですね。放っておきましょう。

[3939: 匿名さん]

>>3937 マンション検討中さん

植栽または気にせずベランダでくつろぐ。

[3940: 匿名さん]

遂に36階に到着してました。
どなたか写真お願いします。

[3941: 購入経験者さん]

検討者にとって有益なマイナス情報は削除しないってことは、削除されたマイナス情報は検討者にとって無益で事実無根のマイナス情報だったってことだね。

[3942: 匿名さん]

住友のほうはアルコープがないって話題になってるね。
ここはちゃんとあったっけ？

[3943: 匿名さん]

>>3942 匿名さん

あります

[3944: 匿名さん]

アルコープって何ですか？

[3945: 匿名さん]

http://www.homes.co.jp/words/a1/525000757/

このマンションはちゃんとありますよ

[3946: 匿名さん]

よかった
ドアの幅くらいはセットバックがないとホテルのようで。
ホテルライクな内廊下といっても、ドアが一列に並んでいるのは興ざめです。

[3947: マンション検討中さん]

今日まで36Fってことはいよいよ来週、翼の工事に着手でしょうか？！

[3948: 匿名さん]

あちらは販売に苦戦しますね！！

[3949: 匿名さん]

>>3948 匿名さん

どちら？スミフはまだ始まってないですよね？
湊購入者の立場からはスミフは応援したいところです。

[3950: 匿名さん]

>>3948 匿名さん

あなた性格悪いですね。

[3951: マンション検討中さん]

小学校からの様子です。

[3952: 匿名さん]

>>3951 マンション検討中さん
おーっ、ありがとうございます。
見上げると首が痛いくらいになりましたね。
地域のシンボルです。

[3953: 匿名さん]

アルコープって内廊下マンションに住んだ人でないと中々実感が無いから参考になりました。
ここにあって良かったです。

[3954: 匿名さん]

外廊下マンションでも、アルコーブ付きの物件はありますよ。

[3955: 匿名さん]

>>3954 匿名さん
ある無しは、結構コストダウンと関係が深いんですねー

[3956: 匿名さん]

ここら辺にちゃんとしたスポーツクラブは、築地のオアシスしかありませんでしたっけ？
セントラルスポーツを調べると新川に本社があるみたいですけど。

[3957: 匿名さん]

3LDKで新しい間取りが出てますね。
キャンセルでしょうか。

[3958: 匿名さん]

>>3956 匿名さん

聖路加タワーにありますよ。
http://www.sportsoasis.co.jp/sh65/

[3959: 匿名さん]

>>3957 匿名さん

変わってないですよ。PC版サイトには出ていなかったものが追加されただけで、変わらず先着順8戸で間取りも一緒だと思います。

[3960: 匿名さん]

>>3958 匿名さん

ありがとうございます。
やっぱり築地にしかないですね。
八丁堀駅にお風呂施設があるスポーツクラブはないかなと探していたのですが。

[3961: 匿名さん]

>>3960 匿名さん
築地というか、明石町ですね。

[3962: 匿名さん]

>>3961 匿名さん

住所は明石町でしたね。
セントラルスポーツは、新川の本社しかないでしね。残念。
八丁堀駅付近にあれば、会社帰りに通えるかなと。

[3963: 匿名さん]

>>3962 匿名さん
月島にもありますよ。

[3964: 匿名さん]

>>3963 匿名さん
周りには、隅田川沿いにいいジョギングコースがたくさんあります。

[3965: 匿名さん]

>>3964 匿名さん

マシン専門で良ければ駅前にありますよ。

http://fastgym24.jp/shop/354/

[3966: 通りがかりさん]

目の前の公園から

[3967: 通りがかりさん]

良い天気です

[3968: 通りがかりさん]

越中島方面から

[3969: eマンションさん]

ジョギングコースですが、新川から永代橋、相生橋、佃大橋と隅田川沿いを走ると、信号無しで5キロ近く走れます。
さらに、川沿いを築地まで行って帰れば、距離も増えますよ。
夕方走ると、永代橋からのリバーシティーが綺麗です。

[3970: マンション検討中さん]

カッコいいですね。
間違いなく中央区ナンバーワン

[3971: 匿名さん]

>>3966 通りがかりさん
アップありがとうございます。
最高です！
これにティアラが乗ると地域の象徴的存在になるでしょう^ ^

[3972: 匿名さん]

>>3966 通りがかりさん
何時に撮ったのか教えて下さい。