パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[3833: 匿名さん]

ここの人が八重洲を語るのは、豊洲民が銀座を語るのと同レベルだな。

[3834: 口コミ知りたいさん]

豊洲から銀座に徒歩20分では着かないでしょう。

[3835: 匿名さん]

>>3834 口コミ知りたいさん
徒歩20分とか超える時点で、語るのが滑稽なほど無関係ですよー。

[3836: 匿名さん]

＞3831

全く的外れのネガだな・・・。誰も日本人が入れるかどうかなんて言ってない。
インターから程近い場所にある、築浅のタワマンなので、将来的に海外から駐在するファミリーの賃貸需要も出てくるし、場合によっては購入もあるので相場が維持される、と言っているのです。
あと、学校まで歩いて行かせるなんて、日本にしかない発想です。徒歩28分ねえ（笑）。送迎ですよ普通。

[3837: 匿名さん]

銀座のアクセスって、徒歩20分って言われても毎年夏は灼熱地獄、冬は激寒に磨きがかかっている東京のビル地帯を20分も歩くの厳しくない？？PH豊洲は駅歩5分＋乗車時間４分で銀座だからねえ。ここから有楽町線までは8分もかかるんでしょ。実際の使い方を考えると銀座アクセスもほぼ変わらない気がするんだけど。

競歩の選手だったとかなら徒歩20分や28分でも話は別でしょうけど。

あとPH豊洲のスレみても他の街の新規オープンや開業などはまず’話題にしてない様子ですね。豊洲内で既にいろいろ便利なものがあるし、これからも再開発計画が目白押しだからなんでしょうかね。

湊町も探せば、何かしらの開発やオープンなどあるんじゃないでしょうか。

[3838: 匿名さん]

200万払って、面接受ければ簡単に入れますって言っといて。。。間違ったこと言っといて今度は、外国人の需要が高まるって話のすり替えじゃん。

八重洲計画の敷地から徒歩28分、2.2キロ以内のマンションなんて無数にありますし、神田や小川町からの方がよっぽど近いんですよね。学童数一学年数十人に程度の外国人向けのインターができて、２．２キロも離れているマンションに外国人需要の恩恵ってマジで言っているんですか？それこそ的外れな気がしますけどね。

[3839: 匿名さん]

>>3837
銀座までここからなら普通にタクシーでしょう。何で歩く前提なんだ？　季節と天気の良い日だけ散歩として歩いていけるので、ベストだな。

[3840: 匿名さん]

＞3836さん

ネガでもポジでもないけど、海外から赴任する家族がこういう建物に住むことだけは絶対にないです。感覚が違いすぎ。
子供の送迎はその通りだが、こういう環境のこういう住まいからではない。
学費が200万だの280万だのも笑止千万。ケタが違いますよ。

[3841: 匿名さん]

湊町で新規オープンでGoogleかけてみたところ、昨年夏にアロハシャツ専門店と喫茶店がオープンし、喫茶店の方は年末につぶれてしまったようです。あと、１ページ目にでてくるのは８年前に蕎麦屋がオープンしたというくらいしか出てこないですね。この蕎麦屋ももう閉店しているようです。人口が増えるのでお店できてほしいです。

[3842: 匿名さん]

どうでもよいが、湊町、って昔の町名じゃない？と思って調べてみたら1970年頃まで使われてたそうですね。
あえて湊ではなく湊町と使ってる人がいますが、昔からここを知る人なんですかね。その割にはさもいま知りました風を装ってますが。

[3843: 匿名さん]

>3841
まだこれからでしょうね。新川のブリリア、ここ、隣の住友で1000世帯以上が増えるので、商売をする側からしても、出店は完成入居してからでしょう。周辺のビルの１階にテナントとして入ってくるなど、次第に変化していくと思います。

[3844: 匿名さん]

>>3843 匿名さん
1000世帯増えたところで何も変わらないよ。
勝どきや晴海見ればわかるでしょ。
豊洲もららぽ以外何も無いし。

[3845: 匿名さん]

そうそう。だからPT晴海なんて、お先真っ暗

[3846: 口コミ知りたいさん]

色々とネガを言っていますが、少なくとも豊洲や晴海と比較されるようなマンションではないでしょう。このマンションを買った人で、豊洲と悩んだ人はいないと思います

[3847: 匿名さん]

>>3846 口コミ知りたいさん
そうかもね。でPC浜離宮にとっての湊が、その豊洲晴海と同じ存在と言うのもわかったしょ？

[3848: 匿名さん]

>>3847 匿名さん

まあきっかけは浜離宮買ったけど湊の方が満足度高そうって書き込みですけどね。

[3849: 匿名さん]

中央区庁舎の建て替えきましたね。
移転の可能性もあるみたいですが、跡地含めて再開発が楽しみですね。

[3850: 匿名さん]

>>3849 匿名さん

http://dorattara.blog.fc2.com/blog-entry-1204.html

これですね。区有地で庁舎が建てられるくらい広いところってどんなとこあるんでしょうか。

本の森ちゅうおう計画と一緒にして桜川公園や保育園巻き込んで、区役所、図書館、公園、保育所などの複合開発なんてなったら楽しそうですが、まあ区民全員のアクセス考えたら東京駅近くが無難なんでしょうかね。

[3851: 匿名さん]

>>3848 匿名さん
自作自演だねw売れ残って、買おうと思えば買える湊をそんな風に普通は言わないよ。

[3852: 匿名さん]

>>3851 匿名さん
所詮匿名掲示板だし、あなたがそう思うならそうでいいんじゃないですか。

[3853: 匿名さん]

川沿いにジョギングしたいのですが、4〜5キロでお勧めコースありますか？

[3854: 匿名さん]

ちなみに今残ってる物件はどれも坪400万以上で500、600もあるわけだが、売り切れた北や西、低層では300前半からあった。なので、「1期にあの間取りを坪300万台で買えたなら買ったのに逃しちゃったなぁ、でも今残ってるのはちょっと高い部屋ばかりで間取りも好みじゃないな。他の物件にしよう。」という人がいること自体は何の不思議も無い。残りがあるから買えるでしょ、ってそんな簡単なもんじゃないでしょ。それとも大富豪か何かで真面目に検討したこともない人なのかな？

[3855: 匿名さん]

>>3853 匿名さん

隅田川テラスですかねえ。今はまだ改修工事中。個人的には築地の問題が解決してから、テラスが浜離宮の方までつながることを期待してます。

[3856: 匿名さん]

>>3850 匿名さん

八重洲再開発には今のところ区役所が入ることになってないですね。まさか築地？　でも今の状態では計画できないですねぇ。

[3857: 匿名さん]

インターに通わせる家ばかりなんですね。
皆さん、小さなお子様をお持ちの方ばかりなんですね。
我が家は子供が独立したアラフィフ夫婦ですが、我々みたいな層はいないのかなあ。

[3858: 匿名さん]

>>3856 匿名さん

湾岸はないと思いますが、東京駅近くじゃないとどこになるんでしょうかね。続報が楽しみです。

[3859: 匿名さん]

>>3857 匿名さん
アラフィフは寧ろメジャーだと思いますが、こんなところにコメントする人少ないでしょう。

[3860: 匿名さん]

ここにすむ小学生は、ほとんどインターナショナルスクールなのね。

[3861: 匿名さん]

>>3860 匿名さん

そんな訳ないじゃん
目の前に評判悪くない最新式の公立小学校あるのに

[3862: 匿名さん]

ここにすむ小学生は、ほとんどインターナショナルスクールなのね。

[3863: 匿名さん]

八丁堀駅前の図書館建設、中央区で正式に来年度予算計上されました。2021年開設です。

[3864: 匿名さん]

>>3863 匿名さん

楽しみですね。近くに大きな図書館ができるのはありがたいです。

[3865: 匿名さん]

>>3864 匿名さん
センスのいいインテリアのお店出来るといいなぁ

[3866: 匿名さん]

ここのバルコニー広いなー
隅田川が見える部屋は最高じゃないですか！

[3867: 口コミ知りたいさん]

>>3866 匿名さん
最高ですよ。
でもねだんもそれなりでした。

[3868: 匿名さん]

>>3867 口コミ知りたいさん

爆騰するから大丈夫ですよ。

[3869: 口コミ知りたいさん]

間違いなく
価値が上がるマンションですね。
銀座、東京駅から至近距離、にもかかわらず静かなリバービュー
最高です。

[3870: 匿名さん]

昨日から同じような書き込みばかり。またネガが噛み付いて荒れるのかなぁ。

[3871: マンション検討中さん]

おそらくポジを装ったネガですから、噛み付き注意ですね。

[3872: 匿名さん]

しかしここ３－４か月で先着順が１－２戸しか売れてないっていう事実はどう解釈したらいんでしょうか？かなり苦戦していますよね。

[3873: 匿名さん]

>>3872 匿名さん

みんなスミフの価格決定を待ってるのかな？

[3874: マンション検討中さん]

だとおもいます。となりの価格をみているのです。それが決まればすぐにここは売れるでしょう

[3875: 匿名さん]

>>3874 マンション検討中さん

そう思います。
どう比べてもここの残ってる数件の方が、お隣よりいいですからね。
一般的な高所得者人口から言って、そろそろ市場の億ション買う力が息切れしてるのかも…

[3876: 匿名さん]

>>3872
単純にピーク時値付けのマンションだから割高すぎと検討者から敬遠されているだけでしょう。周辺の中古見たって、駅歩5分以内の駅近の築1〜2年で仕様とここと大して変わらないブランドマンションが坪300〜330程度で最近成約しています。いくらタワマンプレミアがあっても、駅遠のここは、駅近のブランド板マンションなら価値は同等だと考えるのが妥当だからなあ。新築も中古も下落しているのだから、1〜2割くらい割り引かないと妥当感がない。今の相場で湊に坪420って高すぎだな、今買っても竣工時に含み損どれだけになるかなと不安要素が大きすぎる。この3ヶ月くらいほとんど売れてないので、そろそろ割引交渉はしてもいいとは思う。

[3877: 匿名さん]

おっしゃる通りだと思います。

ただ、バブルピーク時に値付けしたこの物件がここ半年くらいは販売が低迷しているものの、残り10戸を切っているので、このタイミングでお隣にKY値付けでおなじみのスミフさんが販売を開始するというすごいタイミング。お隣の値段がピーク時だろうが何だろうが、周辺相場の妥当性とかそんなものは関係なく高値を追求するスタイルなので、平均坪450という異常な金額の噂が出ている。

確かに駅歩5分表示なのでここより物件表記は有利だけど、規模が小さいので共有施設もタワマンとして脆弱だし、眺望もここより全然期待できないで450とか本当にやるのかね。パークハウスの築浅駅近物件が中古で坪330とかで取引されているのに、こことお隣が420とか凄いよな。バランス考えると本来は新築は370〜380で妥当かな。ここまで新築と築浅中古の解離が見られる場所はちょっとないと思いますけどいかがですか？

銀座アドレスや銀座や東京駅に徒歩10分圏内の物件なら納得しますけど、ちょっと寂しいエリアですし、再開発もなかったり、スミフの販売終了後に価値は適正化されてしまうだろうなと予想します。どうしても八丁堀が好きで新築じゃないという人以外にはちょっと厳しいなというのが今の正直な感想。

[3878: 匿名さん]

＞3876、＞3877

恐らく同一人と思われるのでまとめてですが、平均単価で比べるから話がおかしくなってしまうのだろう。

ここは低層階は坪300万円台前半からあった。あっという間に売り切れてしまったが。例に出してこちらが割高と主張されている周辺の小規模マンションは大抵囲まれた場所で、タワマンの充実した共用部、ワイドスパンの優れた間取り、公園小学校近接で静かな環境、スーパー併設というポイントを踏まえると、ここは周辺と比較しても全く割高ではなかった。

また西側も住友タワマンを超え都心一望の高層階まで単価は坪400万円程度と、間取りの優秀さ、バルコニーの開放感含めてこれもまた割高感は全くなく、既に完売。

一方、リバービューの側は、周辺の小規模マンションとは比較不可能な永久眺望が保証されており、その意味で比較可能なマンションはない。今残っているのは眺望に優れた部屋が大半で、その分グロスも高くなるので誰にでも買えるというものでもなく時間がかかっている。ただ竣工までまだまだ時間もあり、隣地の住友タワーの値付け、眺望を踏まえて比較してこちらを選ぶ人もいるだろうから、残り住戸1ケタなら無問題。

住友タワーについては、低層階あるいは東向きの住戸をどんな単価で売るかがポイントだろう。ここであまり強気にし過ぎると難しそうだが、竣工も三井のさらに1年先なのでじっくりと行く構えということも考えられる。

[3879: 匿名さん]

中央区予算案を見ると，湊は，街路樹・街路灯の整備，歩道の拡幅・平坦化，湊橋修繕工事などがありますね。

[3880: 匿名さん]

ここは階と向きの違いによる坪単価の差が比較的あった物件なので（もっと単価差のある物件もたくさんあるけれど）、何に重きを置くかで評価が分かれる点で齟齬を生んでいるような気がします。
規模やブランドの割に近隣とそう変わらない価格なのか、高いけど唯一無二の眺望と優れた間取りなのか。

5年後10年後にどういった評価がされるかは誰もわかりませんが、後々お宝物件とされるマンションですら販売当時はネガティブな書き込みで溢れていましたから、ここもそう心配する必要はないと思っています。

[3881: 匿名さん]

>3880

一般的に、完売間近の物件にネガティブな書き込みがされる理由は以下が考えられます。いずれにしても気にする必要はありません。

1．販売中の住戸を買いたいが、予算オーバー。ネガティブな書き込みをすることで売れ行きが鈍れば値下げされ、買うチャンスが出るのではと期待して。
2．何らかの理由で購入を決断できずあるいは見送り、それを後悔しているため。
3．周辺の物件を保有していて中古で売り出したく、ネガティブな書き込みをすることで周辺物件の方がお得との印象を与えて有利に売却したいため。

[3882: 匿名さん]

とある会に入会していると割引があるので、利用します。
価格が大きいので数％でも大きいので、助かります。