パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[381: 周辺住民さん]

>>380
町会

[382: 匿名さん]

ここのリセールバリューについて、皆様がどうお考えかご意見頂けませんか？
私のポイントは、内陸部ではライバルとなるタワーマンションは今後建設されないと言う理解で、東京駅からこの場所までのエリアが再開発されて、この物件の価値が上がっていくと思っていますが、月島や勝どきエリアに今後25000戸作られる予定と聞きました。そうなると供給過剰で中古の値段が下がってしまう恐れがあるなと思っています。内陸部は月島勝どきエリアの影響は受けないとここの営業は言っていましたが、皆さんどう思われていますか？私は、影響は受けるけど、この物件は、広さを最大限生かした美しい間取りが圧倒的に他物件の間取りより優っているので、リセールバリューは高いと思っているのですが、リセールバリューについて、どうお考えか教えて頂けますでしょうか？

[384: 匿名さん]

>>383
えっ本当ですか？

[385: 匿名さん]

湾岸とさほど変わらない交通の便
内陸部といってもぎりぎり
月島勝どきエリアに勝る部分が見つからない気がします
ブリリア八重洲の方が魅力的だと思う

[386: 匿名さん]

>383
>384
その事実はありませんよ。

[387: 天王洲くん]

組織の人間と、縁を切ることは無理ですね。一生ものです。
「一切、関わらない」という考え方が、基本中の基本です。
そういう方の特徴として、最初は紳士的です。素性を隠して。
いわゆる「コミュ力」は、総じて高いです。

[388: 匿名さん]

〉387
何度も削除されても懲りずに書き込みしている粘着質の方ですね。
いい加減諦めたらどうですか。
そんなに同じことを言うのなら証拠を出してください。

[389: 購入検討中さん]

>382
私は川向こうはライバルになり得ないと思います。
橋を渡らないと行きたい場所に行けない地域は内陸の者からすると越え難い壁です。
地方や湾岸の方からすると月島も勝どきも湊も同じ地域に括られるかもしれませんが、決して同じではないです。
非常時に橋がないと逃げられない地域はやはり格下です。

[390: 匿名さん]

価値が上がる一番の要因は、周囲に程度の良い施設やマンションが出来て、住民が増えて
まあようは地域の開発次第で、将来の価値が決まると思っている
ここより湾岸の方かな、ただ湾岸は人口が一気に増えすぎてダメかも

他には突出した価値のあるマンション、駅直結マンションとか公園の一部とかラグジュアリーとか
ここは違う

結局ここを中古で購入する人が、ここの売りが何だろうって考えた時に湾岸と比べて何があるのかわからない
大きな地震でもあって、湾岸よりこちらの被害が圧倒的に少なければこちらの価値が高くなりますが、
平時では、そこまで人はモノを考えませんよ

[391: 匿名さん]

>>389
382です。ありがとうございます。内陸と言うのは、1つの武器にはなりますよね。

385さん。コメントありがとうございます。ブリリア八重洲とここは、好みで分かれる気がします。向こうは、駅近ですが、大通りに近すぎるので、個人的には、こちらの静かな場所を選びますね。そう言う人も沢山いるのではないでしょうか。

私は、希少性と言う意味では、東京駅まで1駅のエリアのタワーという事と、やはり美しい間取りと思っていますが、これだけだと弱いですかね？まあ、この先どんなライバルマンションが現れるか分かりませんからね。

[392: 匿名さん]

内陸ってデベが勝手に言ってるだけであってここも橋向こうも立派な埋立地。目の前の川の経路も人口的に作られたものであって、運河と何も変わらない。ここをあまり内陸内陸というのはどうかと思うよ。デベが戦略的に高値で売りやすくするため内陸だって言ってるだけの話だから。

そもそもここも橋向こうも陸地ではありません。そこに越えがたい壁とか言ってる時点でマヌケです。

[393: 匿名さん]

完璧な埋立地だし、GOOGLEマップをどうみてもここが有無を言わさない内陸立地とは思えないが。目の前の隅田川はたまたま川と名付けただけで運河という名前でも全くおかしくない。山手線から数キロ外側だし、立地的には湾岸の港南芝浦汐留の方がよっぽど内陸側にあるけどね。

この埋め立て立地で内陸とか言っても意味ないよ。いかに立地が魅力的であるか、将来的資産性はそこにつきる。そういう議論をした方がいい。

[394: 匿名さん]

東京駅周辺に勤務している人にとって通勤15〜20分、地下鉄、JR、バス、自転車、頑張れば歩ける距離、銀座、日本橋、移転後の築地など賑わいエリアにも同様に近く、でも大通りに面していない、静かな環境、適度な緑と川沿いのテラスという自然、足もとのスーパー、安心して子供が通える距離の小学校と公園。
なかなかタワーが建たないゆえの希少性、現にこの付近で70平米を超える部屋はほとんど市場に出ていないです。
そしてサラリーマンでも手が届く坪400万前半の価格帯、中古になったとしても大幅な増額はないにしろ損はきっとしない程度で捌けるのではないでしょうか。
ここが坪500,600などの港区価格だったら別にですけど。
まぁ大化けせずともリスクはなく、今後の周りの開発具合では楽しみなエリアでもありますかね。

[395: 匿名さん]

そうですね、東京駅、銀座に近距離というのは一番の長所だと思います。また、敷地内にスーパーが入るというのは非常に便利。少なくてもこの開発区は非常にきれいになると思います。周辺の開発情報が進んでくるのはもう少ししてからかな。

[396: 匿名さん]

私も394、395さんの意見に同じです。

確かにここは東京駅までは多少距離はありますが、タワーマンションが密集して建っているエリアよりは個人的にはこちらの方が圧迫感も無くよいなと思います。

[397: マンション検討中さん]

購入済みの方，検討中の方で，未就学児やそれ以上の子供を含めた子育て世代の方はどれ位いらっしゃいますか？
当方は未就学児の子供がいます。
三井の営業の方は，同じようなファミリー層が中心と言っていましたが，実際に同じような状況の方がどれ位いらっしゃるのか，関心があります。
この辺りは保育所や公園が複数ある，人形町のSAPIXにも通える距離にある，将来中学校・高校に電車で通うことになっても利便性が高い，といった点でも子育てに割りと向いていると思ったのですが，いかがでしょうか？

[398: 契約済みさん]

うちは子供2人ですよ
ブリリア八重洲と悩みましたが、こちらの方がファミリー向けと思ったのでこちらにしました。

[399: 契約済みさん]

うちも子どもが2人。
2年後には小学校に上がる子と幼稚園に入る子がいます。
子どもの就学の事を考えて、こちらに決めました。
私達家族と同じ様な環境の方達が少しでも多いと良いなと思っております。

[400: 契約済みさん]

>>394
いくら低金利下であっても坪400超えがサラリーマンに手が届く価格帯というのはさすがに言いすぎではありませんか。給与所得かつ一次取得であるならば大企業勤めであっても坪330くらいが限界です（70平米換算で7,000万）。価格高騰期以前のマンション販売現場では各デベとも基準となる住戸はグロス価格を7,000万以下に抑える傾向にありました。これ以上の価格になると急に客付が悪くなるためでしょう。
ここを購入できる給与所得者は、ある程度の高い所得に加えて贈与や買い替えに伴う利益がある方に限られると思います。

>>397
うちは20代の夫婦で未就学児を抱えていますが、子育て環境を第一に選びました。周辺環境は皆さんが仰るとおりで子育てに向いていると感じていますし、湾岸エリアは教育インフラの需給が逼迫しているため、比較的余裕のあるこちらでお世話になることにしました。例えばSAPIXだと豊洲校は現在、2年生クラスですら満員とのことで確実に入室するためには小1から通わせる必要があるそうです。
モデルルームに来場されていた方を見ていると結構年齢層高めに感じましたが、若い方も多いのでしょうか。

[401: 匿名さん]

確かに坪330（70平米換算で7,000万）は目安だと思う
もう少しラグジュアリーとか、何か特筆すべきものが有ると良いのですが、思い当たらないんですよね
小中学校に関しては有利なのでしょうが、その世帯で購入できる方がどれだけいて、中古でここを選択するかと考えると微妙な話になってきます
買える世帯は新築を、買えない世帯はもう少し低価格のって感じかなと思います
静かに暮らしたいお年寄りには良いかもしれませんが、ファミリーが多いと逆に選ばない可能性＆ブリリアの方が駅近、もしくは年老いた時にもっと普段の生活に便利な場所を選択する気がします
でも一番気になるのは湾岸がだぶついて、景気も悪くなってのダブルパンチです
自然災害等はどこでもあるので、気にしても仕方ないですね

[402: 匿名さん]

>>400
大企業勤務の人はお給料も良いですが、今までが賃貸だと家賃補助とかが手厚くたんまり貯めることができますね。
外資なんかだと尚更。
去年辺りに株で儲けた人も多いだろうし、12000万位ならサラリーマンでも出せると思いますよ。

[403: 匿名さん]

>>402さん
確かにそういう方もいらっしゃるかもしれませんね。高所得なサラリーマンの方ですね。

ちなみに私は開業する前はサラリーマンでしたが、その頃は年収が1000万円を超えることは残念ながら一度もなく、さらに賃貸で借りていた頃は家賃補助もなし。
あまり投資らしいこともしていなかったため、コツコツ貯めた頭金と住宅ローンその当時買ったマンションの価格は坪300ちょこっとでした。

あくまで私の中ではでありますが。ここも坪400っていうとかなり年収がある方でも現金で用意できる部分がかなり多くないとキツいのかなぁと思ってしまいます。あとは家族構成にもよるのかもしれませんね。お子さんがまだ小さい方は将来に向けた教育費も考えないといけませんし。うちもそうでしたよー。

それにしても今の不動産価格はすごい価格になりましたね。
その当時、検討してみたものの資金が足りず悲しくも断念した同じ三井のパークコートが坪350ぐらいでした。

昔ばなしをしても仕方ないんですけどね。 長文失礼しました。

[404: 匿名さん]

周りの開発次第かな。
よくジョギングでこのあたり走りますが、夜は暗くて微妙な感じです。
治安が悪そうとかではないのですが。
そういう意味ではまだまだ月島には及びませんね。
でも10年20年先、どうなるかなんでしょうね。

[405: ご近所さん]

この地でバブル期から、のさばり続ける地上げ屋の問題と関係あるのかもしれませんね。

[406: 匿名さん]

周囲に関していうと、寂れてる感満載だね
陸の孤島までは行かないけど、忘れられた地区な感じ
あくまでもこれからでしょう
タワマンて10年以内に転売する感じが有るので10年間でどこまで街が整備されるかでしょうね
難しいところだな

[410: 契約済みさん]

我が家にも未就学児が二人います。ブリリアもみましたが、周辺環境はこちらのほうがいいなと思いました。開業予定のスーパーもポイント高いです。
寂れてる感は否定しません。でも古い建物からはこの土地の歴史を感じられるし、そういう目で見るとあまり気になりません。
銀座からこんなに近いのに、あまり洗練されておらず、田舎っぽいなぁと思いますが、そのギャップがまたこのあたりの魅力なのかも！？

[411: 契約済みさん]

同じくブリリアとこことで比較しました。

ブリリアの方が駅近ですが、それ以外の点は全てこちらが勝っているかなと思います。資産価値的には駅近に勝るものはないと思いますが、住む以上は環境等、資産価値だけでは決められませんし。

街並みが寂れているとの書き込みもありますが、湾岸の整備された感じよりも、こちらの下町感ある方が好きですね。湾岸はどこも同じような街並みで個性がなく、正直住む気になれないのもこちらを選んだ理由ですね。

[412: 匿名さん]

購入者の中の子育て世代(未就学児を持つ家庭)の割合について、2月位に営業マンに確認したことがあります。その時は、調べてもらった上で、24%位だと聞きました。その他、比較的、お若いご夫婦の世帯が20%位いると教えてくれましたよ。

[413: 匿名さん]

子育て世代のような永住組と、１０年以内に新築転居の方とでは考え方が違うので噛合わないよ
ここは子育て永住組で、ブリリアは転居組って事で良いのではないのか

[414: 契約済みさん]

ブリリアは駅に行くまでに公衆トイレの前を通らないといけず、臭うと書いている方もおり、私は候補から外しました。
実際に現地で確認すると橋のたもとにありました。
毎日通る道にそういった不浄のものを目にするのは気持ちのよいものではないですし、公共施設なのでどうすることもできません。
湊のほうが駅までの距離はありますが、公園を通ることもできるので日常生活を想像してこちらを選択しました。

[415: 匿名さん]

なるほど。すごく説得力あります。

[416: 匿名さん]

目の前の木造で古ぼけてるのに大層な名前の、日本不動産(みたいな感じの社名)とか、怪しすぎる。
有名な会社なんですか？

[417: 匿名さん]

>>413
ブリリアも子育て世代多い。子供育てながらそのときの需要に合わせて転売、新たなマンションや戸建てを10年以内のサイクルで見てる人は少なくない。ゴマンと金がある人は別として資産価値重視しないと最悪、見動きとれなくなるから。でもここもブリリアと同等に近い中古評価は受けると思います。

[418: マンション検討中さん]

子育てという意味では，個人的に，この辺りの新旧入り混じった，雑多で多様性のある雰囲気は，子供の人格形成にとっても良い影響があるのでは，と思いました。
私は，湾岸（晴海など）とこちらを比較検討していたのですが，確かに，湾岸の開放的な雰囲気も憧れますし，子供を遊ばせられる場所も多く，価格面でも同じタワマンでこちらより１０００万近く安く見つかる物件もあり，BRTなど交通網の発展も見込まれる点では湾岸も非常に捨てがたいものの，主に資産価値・震災時の安全面といったポイントから，こちらを選択しました。湾岸の開放的な雰囲気に触れたければ，すぐに遊びにいける距離にもありますし，各所（銀座，築地，日本橋，東京駅，湾岸方面など）へのアクセス面のバランスが取れており利便性が高いという印象です。
湊という地名にある，何となく微妙なイメージも，今後本物件と住友物件が建って，居住者とオフィスが入って，少しずつ変わっていくことを期待しています。
ところで，前スレで話題となっていましたが，東京都マンション環境性能表示のうち建物の長寿命化が★１つとなっている点は，実際のところ，リセールの際にどの程度影響があるのでしょうか？

[419: 契約済みさん]

☆1なのは、建物の長寿命の基準を満たそうとすると、パイプに開口部をたくさん設けないといけない、ただ高圧洗浄で一気に洗うので必要ない、だからあえて基準を満たさず☆1、みたいな説明をMRで受けました。

専門家ではないので詳しくはわかりませんが、この解釈で合ってますでしょうか。

[420: 契約済みさん]

>>412

結構子育て世代多いんですね。少し安心しました。
ブリリアさんの方も子育て世代がどれくらいなのか、少し気になりますね。

[421: 匿名さん]

>>420
でもブリリアは、学区が違いますよ。違う点で気にされているのかもしれませんが。

[422: 匿名さん]

>>421
ブリリア学区となる新川の明正小学校はなかなか良さそうではありますね

[423: 契約済みさん]

中央小は中央区の中でも生徒数が少ない学校のようです。新しいマンション増えて、生徒も増えるかなぁ？

[424: 契約済みさん]

412さんの話が本当なら、中央小は一気に生徒が増えそうですね。
全員受け入れできないなら、一部は明正とか明石とかに越境するのかな？

[425: 匿名さん]

ブリリア学区の明正小学校は、フランス学園との交流があるそうですが、中央小学校の特徴はありますか？

[426: 契約済みさん]

>>424
建て替えたばかりの校舎で、生徒が倍になっても対応できるようにしてるらしいです！何かで見ました。

[427: 匿名さん]

児童数は、中央湊が出来れば増えると思いますよ。これまでは、まともなスーパーが無かったけど、ここが出来れば、周りの分譲マンションもファミリータイプが増えるんじゃ無いですかね。既に今年も近くに2件小規模マンションが建ってますよね。HP見るとここのスーパーの事も記載ありましたよ。

[428: 契約済みさん]

この辺りは簡単にスーパーが進出できなさそうだし、中央湊にスーパーが出来るのは、周辺住民にとって結構ありがたい事みたいですね。

スーパーが出来て周辺にファミリー向けのマンションが増えて、ますます開発が進んで、という良い流れになることを期待してます。

[429: 匿名さん]

銀座、東京に至近なのに静かで川沿いならではの開放感と眺望。三井ブランド。再開発。今でてる新築ではどう考えても一番だろうと個人的に思っています。

[430: 匿名さん]

>>429
是非買われて下さい。
私はブリリア八重洲にしましたが、こちらも良いマンションだと思います。

ご近所なので相互良関係を築けると良いですね。