パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[3661: 匿名さん]

>>3658 匿名さん
首都高の高架下にも浮浪者いますね。

[3662: 匿名さん]

浮浪者なんて、どこにでもいるよ。

[3663: 匿名さん]

スレをながめていると、どちらかというと静かな環境を求める人が買い、湊自体の発展はあまり望んでいないのかという印象です。
ただ、八丁堀駅前はもう少し栄えてもいいのかなと思います。

[3664: 匿名さん]

東京駅や京橋駅が近いから無理かもね。

[3665: 匿名さん]

>>3663 匿名さん

八丁堀駅前は、図書館の計画が再開されそうですね。何を求めるかによりますが、あんまり騒がしいより、図書館ができる方がいいなあ。

[3666: 匿名さん]

>>3661 匿名さん

駅までの途中でもなく、日常的には首都高まで歩いていかないから、関係なし。

[3667: 匿名さん]

>>3666 匿名さん

というか、このあたりに首都高の高架ないんじゃない？

[3668: eマンション]

そう、日本最大の商業地区から近いのに静かに暮らせるこの距離感が絶妙な場所だと思います。
プレミアムです。

[3669: 匿名さん]

>>3665 匿名さん
本の森ちゅうおうですね。図書館新設の他、保育園の再整備や区民会館の建て替えも行われるらしいので、続報楽しみですね。

[3670: 匿名さん]

>>3669 匿名さん

八丁堀駅前のマツダビルとエンパイヤビルも建て替えてるので、駅前の雰囲気も大分変わりますね。
利用できそうな店舗も入れば良いですけど。
マツダビルは、一階にショールームが出来て、RX7とか飾って欲しいな。

[3671: 匿名さん]

大丸デパ地下にも毎日行ける！

[3672: 匿名さん]

新大橋通りより東京駅側の中古マンションを考えていましたが、こちらの新築の方がお安いのでこちらにしました。

[3673: 匿名さん]

>>3670 匿名さん

エンパイヤビル一階の店舗って何がはいるんでしょうかね。
もともとあったドコモが入るには広すぎる気もしますが、何にせよ日常生活に使えるお店だと良いですね。

[3674: 匿名さん]

マルエツプチも24時間営業だから助かりますね。

[3675: 匿名さん]

デスクポットがあればなー。
休日集中して勉強が出来る。

http://deskspot.jp

[3676: 匿名さん]

そこまで行けますよ。

マンション内の共有施設も利用したらいかがでしょう。無料ですし。

[3677: 匿名さん]

>>3676 匿名さん

共用施設のスタディカフェ、独立したデスクもあって、良さそうですね。

[3678: 匿名さん]

八丁堀駅前の駐車場に囲まれたタバコ屋さん、頑張ってるなぁといつ見ても思います。
あそこが立ちのくと、またビルがたつんでしょうね。

[3679: 匿名さん]

マンションになる可能性大ですね。

[3680: 匿名さん]

>>3679 匿名さん
あそこはマンションじゃなくてホテルかオフィスだと思いますよ。

[3681: 匿名さん]

>>3672 匿名さん
プラウド東京八丁堀とかでしょうか？
八丁堀駅まで徒歩2分、東京駅まで徒歩13分の立地で坪340とかで出てますね。
ここより立地も良くだいぶお安いみたいです。

http://www.nomu.com/mansion/1493116/

[3682: 匿名さん]

>>3681 匿名さん

囲まれ感半端ない場所、それも2階。安いには訳がある。

[3683: 匿名さん]

>>3682 匿名さん
ここもお隣のスミフやレジデンスとのお見合いで西側や低層の囲まれ感半端ないからどっちもどっちだな。

[3684: 匿名さん]

>>3681 匿名さん
確かに駅近ですが、そこに暮らすわけですからね。一人暮らしかDINKSならよいんじゃないでしょうか。
ただ、立地の良さは駅からの距離だけじゃないと個人的に思います。

[3685: 匿名さん]

>>3683 匿名さん

中古で部屋のきれいな写真が載ってるのに、カーテンがぴっしり閉じてあって外を一切見せてないのは、例外なく見せたくないから。

[3686: 匿名さん]

>>3683 匿名さん
そういう部屋はもうとっくに完売です。

[3687: 匿名さん]

>>3683 匿名さん

その分、ここの低層も安かったですよ。西もパーキング設置して極力部屋を減らしてます。

[3688: 匿名さん]

>>3681 匿名さん

囲まれ感半端ないし、周りは雑居ビルだけで公園すらなし。3LDKってことはファミリー向けなんだろうけど、いくら安くて駅近でもここで子供は育てなくないですね。
この物件は、どちらかというとブリリアを選んだ人たち向けではないでしょうか。

[3689: 匿名さん]

>>3686 匿名さん
こちらのまだ売れ残っている南西角部屋はスミフとお見合いの割には割高だからでしょうか？

[3690: 匿名さん]

>>3689 匿名さん

西はお見合いですが、南は隅田川が望めてそんなに悪くないのでは。14Fとそこそこ高さはあるし、周りに高い建物できないだろうからね。
坪428なんでこの物件のほぼ平均、角住戸なら相対的には悪くはないのかな？

[3691: 匿名さん]

>>3690 匿名さん

西はカーテン閉め切りにするのですか。

[3692: 匿名さん]

>>3691 匿名さん

知らんわ、そんなの。

[3693: 匿名さん]

>>3691 匿名さん

好きにしてください
気にならないなら開けっ放しで

[3694: マンション検討中さん]

小道から見た今日のPC中央湊の様子です。

[3695: 匿名さん]

>>3694 マンション検討中さん
大分距離のあるところからのようですが、目立ちますね。

[3696: 評判気になるさん]

>>3694 マンション検討中さん
新大橋通りで八丁堀駅A2を出たすぐのところですよね？

[3697: 匿名さん]

>>3695 匿名さん
このアングルだとCT銀座東の方が目立つようになりそう。

[3698: 匿名さん]

>>3697 匿名さん

まあでも中央湊の2/3の高さですからね。どのアングルから見てもCT銀座東を上回る高さ、存在感のマンションがすぐ隣に見えますよ。

[3699: 匿名さん]

郊外に戸建てがあるので、囲まれ感半端なくても日当り不良でも関係ない。
こっちは、都内に遊びに来た時のホテル代り。

[3700: 匿名さん]

>>3699 匿名さん

では、こちらはもっと開放感がある部屋しか残ってないので、他を探された方が良いですね。

[3701: 匿名さん]

東京駅付近、鍛冶屋橋通りから見えた（多分）中央湊。携帯なので写真は汚いですが。

[3702: 匿名さん]

>>3701 匿名さん

ちなみに新幹線乗って外見てたらすごくそれっぽいマンションが見えたので、歩いて確認しに行きました（笑）

[3703: 湾岸市況]

ここ買う人ってどういう属性なんだろうなって思う。
今日も、売れ残りの部屋のDM来てたけど、まったく魅力を感じないのは俺だけかな？？

聖路加の周りや佃とかなら大いに検討対象だけど、いくらそういう時代だって言っても、１００平米で２億ですか・・・。

はなっから検討も何もしてなかったんで、別に四の五の文句つける筋合いではないが、ずいぶん前から同じDMきまくってるから、苦戦してるかなって思う。勝どきの売れ残りやキャンセルのDMも多いし。

まぁ、そういう自分は豊洲民だけど・・

[3704: 匿名さん]

豊洲（笑）
毒で頭やられましたか？

[3705: 匿名さん]

>>3703 湾岸市況さん

ゴミ捨て場在住の臭い江東区民は巣にこもってて

[3706: 匿名さん]

救済マンション

[3707: 湾岸市況]

面白いよね
豊洲っていうだけで、わらわら湧いてくる

[3708: 匿名さん]

豊洲買えなかったので、こちらを購入します。

[3709: 検討板ユーザーさん]

>>3703 湾岸市況さん

あんただけでしょ
毒洲の民は内陸まで来ないでください

[3710: 匿名さん]

そんなに豊洲叩く必要ないでしょ。
手頃な価格と整備された街並みが好きな人は豊洲が良いでしょう。もう少し落ち着いてて都心寄りのリバーサイドが好き且つ坪400万くらいならいいか、という人がここを選ぶんでしょう。

[3711: 匿名さん]

>>3710 匿名さん

どうせ豊洲にさえ住めない人でしょう。釣られないようにご注意を、笑。

[3712: eマンション]

豊洲の話はやめましょう。
気の毒だ…

[3713: 匿名さん]

キャナリーゼですわよ

[3714: 匿名さん]

実際、豊洲はベンゼン事件以来中古価格に影響出てるらしいね。
そりゃ自分に置き換えても住むのに不安はあるわな。
だいいち、豊洲って聞くと今は有害物質って思い浮かぶし。
気の毒だわ。

[3715: 匿名さん]

超都心の高級物件を主に扱うKENコーポレーションでは物件検索のチェックが

「中央・江東区」

になってる。俺的には非常にしっくりくる。

個人的には、湊なのに無駄に高いという印象

[3716: 匿名さん]

>>3703 湾岸市況さん

そういう事ですよ。
DM見て、調べて、マンコミ見て、書き込みまでしてしまう。
と言う、結局気になるってことですよ。
興味なければ、調べもしないし、マンコミも見ないし、書き込みまでしないでしょ？、

[3717: マンション検討中さん]

>> 3696さん
その出口から200mほど離れた入船二丁目からみた景色です。

[3718: eマンション]

工事は、35階に入ってます。
もう存在感半端なくなって来ました✨
現地に行って見て下さい。

[3719: 匿名さん]

お隣のCT銀座東，平均坪490とのこと。暴落してこちらに悪影響がなければ良いですが・・・

[3720: 匿名さん]

>>3719 匿名さん

下がってもここと同じ値段になるだけで、ここの暴落はないでしょ

[3721: 匿名さん]

ちなみに今日現地にいったところ、来週は36F工事予定になってました。ついに外観が完成しますね。

[3722: 評判気になるさん]

>>3717 マンション検討中さん

ありがとうございます。帰宅中にマンションが近づいてくる雰囲気だと6分が楽しく感じそうです！

[3723: 匿名さん]

お隣のタワーの名前が、銀座東、であることにとても違和感があります。

[3724: 匿名さん]

いいんでない？
銀座の東の方だからさ。
これが東銀座なら まずいけどさ。

[3725: 匿名さん]

それで良いならここは、東京駅南か八重州南のマンション名にすれば良かったのに。

[3726: eマンション]

>>3725 匿名さん
変な外人が興味持ったり、高くなって買えなくなるから名前変えなくていいです。

[3727: 匿名さん]

名前はどうでもいいとして、銀座東は坪490って本当ですかね。さすがにやりすぎな気がしますが。

[3728: eマンション]

>>3727 匿名さん
実際、この辺のタワマンならその価値があると思います。
PC湊は、安すぎたになるでしょう。

[3729: 匿名さん]

490なら千代田区番町のパークコートが買えてしまいます
都心三区とはいえ格下の中央区、それも決してブランド立地でない湊でここまでするとは、さすがすみふですね

[3730: 評判気になるさん]

>>3721 匿名さん
銀座1丁目のセントルザ.ベーカリー付近からもみえました。

[3731: 匿名さん]

この物件って、フラット35Sの中でも金利割引が10年間となる「Aプラン」の基準を満たしているんですね。検索してみたら、これを満たすマンションは極めてわずかです。

[3732: 匿名さん]

>>3731 匿名さん

Aプランの基準を満たしているのは極めてわずかとは。それは良い。
フラット35Sにされるのですか？

[3733: 匿名]

いつまでも都心3区に拘ってるとマーケットの変化についていけませんぜ。
番町PCより、ここの方がいいよ。

[3734: 匿名さん]

>>3733 匿名さん

確かに。

[3735: 匿名]

三井/住不が力入れて開発したらそれが新しいブランドになるんですよ。しかも、東京駅から至近の内陸のタワーですぞ。

[3736: 匿名さん]

>>3735 匿名さん

あんまり力入れてる気はしませんけどね（笑）
周りにはまだまだ駐車場や倒れそうな木造住宅がありますし、可能ならもう少し開発してほしいところですが。

[3737: 匿名さん]

ここの販売に間に合わなかったので浜離宮を買うことにしました。
正直こちらのほうが買って満足度が高そうなので、悔しい想いは拭えません。

[3738: 匿名さん]

>>3737 匿名さん

浜離宮も良い物件だと思いますから、あちらが買える財力あるならあちらでよいのでは？

ちなみにこちらを買わないのは、残った部屋で希望の部屋がないから？

[3739: 匿名]

>>3737 匿名さん

そうですねー
浜離宮、あんまり生活に便利な感じしないし、眺望もかなり周りのタワマンに遮られる。
ギリギリ山の手内側というだけで狭く高い。

[3740: 匿名さん]

その通りです。希望住戸が売れてしまっていまして。
浜離宮は下層が地権者で大体分譲が20階～ですので囲まれ感はないのですが・・・。
値段面＋利便性＋眺望でここは最近では最もバランスがとれた物件のうちの一つだったのでは、と考えています。

[3741: 匿名]

>>3740 匿名さん

浜離宮ショールームに行ってプレゼン入ったノートパッドタダでもらいました。
でも物件には興味湧きませんでした。

[3742: 匿名さん]

私も貰ったけど、充電すぐ無くなる。

[3743: タワマン]

>>3742 匿名さん
確かに。もう捨てました〜

[3744: 匿名さん]

浜離宮はパークコートにしては最低ランクの仕様、中央湊はパークシティの中では高級路線、つまり両者のしつらえには大差ないんだよ。
線路沿いの元貧民窟でも港区にしがみつくか、中央区の知名度が低い地味だけど静かな環境で暮らすか、価値観と違いでおのずと振り分けられるけど、価格差はその価値観を大きく揺さぶるよね。

[3745: 匿名さん]

3743さん

私も棄てましたよ。
使えない～

[3746: 匿名さん]

浜離宮は、今の時期あの値段出してまで買えないというのが本音
こちらは、お手軽とは言えないがそ、こそこのお値段で手が出しやすいんだよね

[3747: 匿名さん]

浜離宮自体は中央区の公園。港区のマンションなのに。

[3748: 匿名さん]

契約者なんだろうけど偏った意見ばかりですね。
私はＰＣ浜離宮もここもＭＲ行きましたけど、仕様は共有部、専有部ともに浜離宮が断然良かったです。パークシティはスタンダードマンション、パークコートは高級路線ブランドなので当たり前ですが、ここの契約者はＨＰだけみて勝手に判断していませんか？いずれにしろ、パークコートのブランド価値は確率していますから、専有部仕様がＰＣの割にちょこっといいだけで勘違いするのはどうかと思います。

[3749: 匿名さん]

>>3748 匿名さん

ホントに両方いきました？浜離宮の方が仕様がいいのは確かですが、約1.5倍という値段の差やブランドの差の割にはって感じでしたが。

[3750: 匿名さん]

どうしても浜離宮と較べたい契約者さんがいるようですが、浜離宮とここでは格が違うので、比較するのはナンセンスですね。冷静に判断してみましょう。

【立地】
マンション価値の８割を決定するという意見もある立地。浜離宮は、山手線浜松町駅近（５分）を筆頭にＪＲや地下鉄、羽田モノレールなど多種多様な１０路線利用可。また車で都心主要部はどこでも近い。港区アドレス。駅前を中心に多くの国家戦略再開発が行われるい わゆる約束された立地。

一方、こちらは中央区アドレスで、地下鉄２線路の駅遠条件（６分以上）。再開発とは無縁のエリア。立地の格と将来性において較べられるレベルにない。

【価格と売れ行き】
ＰＣ湊は不動産価格がピークであった一昨年年末に値付けされて販売開始。地域のこれまでの新築や中古の価格からかなり飛躍した価格であったためか、１期から希望表を提出した客の購入率が悪く、１期から最終期まで毎期申し込み割れが生じて、先着順販売となる。都内の新築・中古とも値下がり基調がはっきりし、新築販売が過去最低と報道された昨年夏以降は、特に販売が鈍化。直近３か月においては、わずか２戸しか売れてないという苦戦ぶり。

浜離宮はピーク時の感覚なら坪６００－６５０という予想であったが、値下がり相場と苦戦していたＰＣ湊とＰＨ豊洲の反省を生かしてなのか、予想を大幅に下回る坪５８０という価格に調整して販売開始。１期は申し込み割れなく消化率も６０％と好調な滑りだし。

【眺望】
タワマンも肝といえる眺望。浜離宮・御苑・青山霊園などの大きな緑や東京タワー・レインボーブリッジは眺望プレミアとなり、価値を高める大事な要素。ＰＣ浜離宮は至近距離からの浜離宮と東京タワーというプレミア眺望がある。レインボーブリッジも一部見える。ＰＣ湊は、前述のプレミアランドマークからは距離があり残念ながらどれも見えない。

【ブランド】
パークコートはパークマンションの格下ではあるが、三井の高級マンションブランド。この名前がついているだけでスタンダードブランドより大きく価値があがり、それはずっと維持される。パークシティは、パークタワー・パークホームズと並ぶスタンダードブランド。もちろん、庶民からすればパークシティだって十分高級マンションだが、さすがにパークコートと比較するのはナンセンス。

【将来性】
浜松町は、兆単位の投資によって駅と街が綺麗に整備され、徒歩数分でいける商業施設ができることにより生活が便利になり、交通の要所に最新オフィスが爆発的に増えることでエリアの不動産価値が上がることが約束されている。湊エリ アは、商業オフィスの再開発計画は今のところ何もない。

[3751: 匿名さん]

>>3750 匿名さん
共用部、専有部の仕様の差は？

[3752: 匿名さん]

仕様だけみて、価格差ほど差がないとか短絡的なことおっしゃいますが、仕様が上、立地は遥かに上（比較対象にならないほどの差）、三井ブランドとしても格上、眺望も上、将来性も遥か上（比較対象にならないほどの差）と大きな差がある。

結果としてね、湊が1期の販売を開始した市況が好調だった2015年の年末と違い、パークコート浜離宮は市況としてはここ6年で一番悪い時期であった昨年末から販売開始したにも関わらず、価格帯も動きづらい超高級物件にも関わらず、ここより販売が好調というのが、市場＝顧客からの答えでしょ。

[3753: 匿名さん]

>>3752 匿名さん

で、仕様の差は？

[3754: 匿名さん]

>>3750 匿名さん
分かりやすい。そして納得。

[3755: 匿名さん]

仕様だけでマンション価格が決まるわけないでしょ。あなたの考えでいけば、埼玉や千葉の坪２００の弱小デベのマンションで、仕様が湊より高ければ価格差はおかしいといっているのと同じですよ。

実際は、交通利便性、都心主要部への近さ、マンションブランド、都心や川がみえる眺望などが千葉のマンションより優れているからパークシティ湊の方が高いわけでしょ。そういうことです。

[3756: 匿名さん]

>>3755 匿名さん

仕様の差も知りたいのに、そこは比較してないんだなあと思って。3750なんて色んな比較してるんだから、仕様だって比較してほしいなあと。

[3757: 匿名さん]

浜離宮の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪単価150万円以上も違うとなると、どうなのかね？

[3758: 匿名さん]

完売した？

[3759: 匿名さん]

だから仕様もさ、

スタンダード部屋の専有部だけの差でも、

湊にないもの
　24時間全熱交換換気システム（普通高級物件にしかないシステム、大衆マンションで付いているのはクロノティアロくらい）

湊より格上の素材、設備のもの
　玄関・廊下・トイレ・洗面所に大理石調のタイル(高価なタイル)、
　キッチン・洗面所天板にフィオレストーン
　キッチンの水栓
　ガスコンロ
　バスルームの床・壁タイル
　バスルームのシャワーヘッド

共用部
　明らかにお金の掛かり方が違います。パークコートなので当たり前ですけどね。

これで満足でしょうか。

＊ここの契約者さんが勘違いしているのは、ここの専有部使用は一般的なパークシティとして、平均よりちょい上という程度ですよ。なぜちょい上かというと、廊下がタイル張りということ。ただ、これはパークホームズでも廊下タイル張りの物件もありますから、三井のスタンダードマンションでそれほど珍しくない。しかもどの物件でもオプションで大した金額かけずにグレードアップできる。

[3760: 匿名さん]

＞浜離宮の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪単価150万円以上も違うとなると、どうなのかね？

そういうなら、京葉線沿いの千葉人から「PC湊の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪200以上も違うとなると、どうなのかね？」と聞かれたらなんと答えますか？(笑)

実際に、坪150以上も高い浜離宮の方が売れ行きがいいわけだから、市場と顧客は実際の価値は坪150以上の開きがあると評価している人が多いということですよね。