パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[3241: 匿名さん]

>>3240 匿名さん

売買契約の日時で判断するとなると、新税制が適用される住戸と適用されない住戸が出てきちゃう。

[3242: 匿名さん]

>>3241 匿名さん
どうもリンク先の記事だけが契約日と書いてあり、他のメディアは皆完成日基準とあるので、完成日の方が正しい情報のようです。

[3243: 匿名さん]

一部の住戸だけ別の税制にできる制度じゃないもんね。
高層と低層がそれぞれ最大で+5%と-5%らしいから課税額は10%くらいしか変わらない感じかな。なら年間数万程度の影響なのでそんなに気にする必要もないね。

[3244: 匿名さん]

>>3242 匿名さん
税制は後出しジャンケンはやらないから契約書ベースでは？

[3245: 匿名さん]

＞3244
まだ現時点では固定資産税は決まってない状態なので、後出しにはならないです。
まあいずれにしても微々たる額の差ですが。

[3246: 匿名さん]

年間数万円なら大したことないけど、契約後にいきなり言われるってのはイラっとするなぁ。

三井が悪いわけじゃないけどね。

[3247: 匿名さん]

既存、新築区別せず全て対象ならいいけど、竣工時期で区別するのは不公平だな

[3248: 匿名さん]

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/list/201612/CK201612070200...

今日の新聞では2017年4月以降販売の物件が対象となっています。
中古や新築問わず上げるべきでしょうが、販売時期で区切るのが現実的かなとは思います。
この案が本当なら向かいのすみふは新税制ですね。

[3249: 匿名さん]

>>3248 匿名さん

この案が一番公平感がありますね

[3250: 匿名さん]

いずれにしても中古のタワマンで節税すればいいだけでは？

[3251: 匿名さん]

https://jimin.ncss.nifty.com/pdf/news/policy/133810_1.pdf

平成29年4月1日以前に売買契約が締結されたものを除く、になりましたね。
これでここは旧税制ですかね。

[3252: 匿名さん]

>>3237 匿名さん


旧税制対象になっちゃいましたね

[3253: 匿名さん]

高層階はほっとして低層階は残念ですね。
さて、築地跡にIRが現実味を帯びてきましたら、この辺りも面白くなりそうですね。

[3254: 匿名さん]

築地、銀座、八重洲、日本橋と再開発盛りだくさんですから楽しみですよね。
いずれも歩くと20分〜は確かに日常使いには遠いですけど、タクシーでワンメーターと考えるとあっという間。
湊、新川は住宅地としてどんどん発展してもらいたいです。

[3255: 匿名さん]

>>3251 匿名さん

今後は中古で売り出す時に、旧税制です、って書かれるのかな。
微々たるものですが、高層階の売却の際にはアピールになりますね。

[3256: ご近所さん]

>>3254
銀座、日本橋は、百貨店が自転車置き場を整備してくれているので、自転車で行くと便利ですよ。

[3257: マンション検討中さん]

今週は27Fでの作業でした。北東は視界が開けていますね。

[3258: マンション検討中さん]

北西がこちら

[3259: 匿名さん]

>>3257 マンション検討中さん

ありがとうございます。南東、ですかね？

[3260: マンション検討中さん]

>>3257 匿名さん
ご教示ありがとうございます！
そのとおり、間違えていました。
南東でした。
模型でいうと添付の写真のアングルですね。

それこら二枚目は正しくは北東です。

[3261: 匿名さん]

工事は順調ですね。
このペースだと2月に入る頃には外壁工事は終わりそうです。

[3262: 匿名さん]

タワー、着実にできていますね。建築現場も圧巻なんだろうな。スカイツリーみたいな巨大建築って、その建築途中も面白いものですよね。

川を眺めながら生活できるのがメリットのマンションと思います。当然のことですが、リバービューとそうでない住戸があるので、川を眺めたいならリバービューを選ぶ必要があります。

当然のことながら億するんですね。安いもので8990万円、一番高いプレミアム住戸が19980万円なので2億円予算です。さすがですね。

[3263: 匿名さん]

>>3262 匿名さん
西側高層はとてもお得でした。
丸の内、銀座方面の夜景は本当に美しく、ほぼ永久眺望です。
スカイテラスもビューラウンジも隅田川側だけですので、東京駅を眺めるこちらの夜景は住人しか見ることができません。
隅田川側よりも坪単価は安く、また旧税率のオマケもつくので売却時には有利になるでしょう。

[3264: 匿名さん]

波ひとつない穏やかな朝の時間です。

[3265: 匿名さん]

MR行ってきました。ここ割高すぎ。地域相場見てもいくらなんでもありえない。湊であの値段は駅直結タワマンの値段だよ、先着順も全然売れてないのも当然だと本心で思った。前の書き込みに、すでに含み損してるよという指摘は全く大げさではなく私には真実にしか思えなかった。以上短いけど感想。

[3266: 匿名さん]

>>3265 匿名さん

何か嘘くさい書き込みだなあ。先着順の間取りも価格もぜーんぶwebに出てるのに、わざわざMRにいって割高だの含み損だの。

[3267: 匿名さん]

経済力のない人には買えない値段ですね。

[3268: 匿名さん]

確かに高いけど、今の新築価格はこんなもんです。
買えないなら中古にしたらどうですか？
予算内で付近の中層マンション、3流デベ&中小ゼネコンの物件ならお安く買えますよ。

[3269: マンション検討中さん]

３２６８さん

うーん・・・そうなんですね。
とてもよくわかります。
今の都心部の建築ラッシュを見ているとそりゃ建築費半端でないことはわかります。
２０２５年くらいまではこの状況が続くと私も見ています。
ただ、経済も不動産も真坂が必ず起こると思いますででここは慎重にそしてしたたかに物件を精査するしかないと思います。

[3270: マンション検討中さん]

>>3267 匿名さん
経済力あっても買いませんよ。

[3271: 匿名さん]

>>3270 マンション検討中さん

経済力のある人は日本に何百万人もいて、実際にここを買う人は300人くらいしかいないわけだから、買わない人の方が圧倒的に多いわな。

[3272: 匿名さん]

価値観はそれぞれなので煽り合いはやめましょう。

個人的には家も車も最低限の用途・機能性を満たせばそこから先は嗜好品と捉えてます（主たる住居目的であれば）。特に賃貸でもなく購入を選んでいる時点で。イタ車・アメ車を買う人もいればディーラーオプションをいっぱいつける人もいる。

逆にValue for Moneyを追及することに喜びを感じる人もいる。ただし皆が皆それぞれの価値観において幸せであれば違う価値観の人を否定することは無意味だし大人気が無いかなと思います。仲良くやってきましょう。

[3273: 匿名さん]

>>3263 匿名さん

なんで西側の夜景が見られる共用施設ないんですかね。需要はあると思うんですが。

[3274: 匿名さん]

>>3273 匿名さん

もともとスカイテラスは1周ぐるっと周れるような計画だったようですが、なぜか東側だけになってしまいました。
昔のパースか模型かにその名残を見たことがあります。

[3275: 匿名さん]

今時このレベルの立地で三井x大成のグレードの良いタワマン買おうとしたら、坪400万円は普通。眺望が良かったりプレミアムフロアはもっと高くて当たり前。専有部の仕様も非常に良いので適正な価格だと思います。だから95%売り終わってるわけでしょうし、竣工までには売り終わるでしょう。

[3276: 匿名さん]

残ってるので一番坪単価安いのは、75NEの約410かな。築地とか明石町とかのマンションと比べると割安には見えますが、まあ知名度の差がありますからね。

[3277: 匿名さん]

>>3276 匿名さん

確かにもし築地・明石町にもし三井タワマンが出来たら410では買えないでしょうね。
湊も将来的に同じくらいの評価になるポテンシャルはあるはずなので、そこがアップサイドですね。

[3278: 匿名さん]

このご時世、新築坪400超えなんて当たり前ですね。出せないなら中古を買うしかないです。

[3279: 匿名さん]

>>3278 匿名さん

そのバブル価格の新築が全く売れてないけどね。
新築マンション価格の下落スピードがすごいことになってきた。

[3280: 匿名さん]

>>3279 匿名さん
株価が不動産価格の先行指標と言うのは説得力ある。特に都心は。
するとこの所の一方的な円安株高が不動産価格に影響するまで半年くらいはかかりそう。買うなら今のうちかも。

[3281: 匿名さん]

浜離宮も1期で半分しか捌かなかったみたいね。デベはまだまだ強気だね。まあ、これだけ販売戸数が減ると、1戸あたりの粗利を高めないと、社員の人件費が出ないわな。

[3282: 匿名さん]

>>3280 匿名さん

中国人がまた元気になってる。週末、麻布のマンションをキャッシュでお買い上げ頂きました。

[3283: 匿名さん]

３２８０さん

その通りと思います。
日経平均は日本人の、円安は外国人の買いを半端なく後押し。
更に、昨今の都心オフィス・ビルの開発半端ない。そして、これからオリンピック施設開発。
当面、コストを価格に反映することはビジネスである以上それ以外の選択肢なし・・・従い今後の新築マンションの価格が下方修正する可能性はありません。

２０１０年に向けて今の価格以下の可能性は限りなくゼロ。もちろん、世界経済を揺るがす様な事件が起これば何がどうなるかはわかりません。ただ、世界で一年間に生み出す富（ジェネラル・グローバル・プロダクツ）の１０倍の資産が投資を探しまわている限りは不動産が下がることは考えにくいでしょう。不動産以外の絶大な投資先がマスで発生しない限り。

結論・・・東京都心（特に都心三区）の価格が今後下がる可能性は限りなくゼロ・・・富裕高齢者が都心に集まる（特に高級車を運転している都心三区以外の住人：車がなくて現状の生活水準を維持するのは都心三区しかない）・・・外資もアジアの中のこんなコスト・パフォーマンスの高い都市＝東京に投資しない訳にいかない。

少なくともここ５年間は「買い」と思います。反論を頂ければ幸甚。

[3284: 匿名さん]

オリンピックは4年後だから、5年は無理でしょう。人口減もありますし。ここは有名ではない街プラス駅近ではないのが弱点ですね。

[3285: 匿名さん]

＞3284
まさにそこ、今有名でない街だからこそアップサイドが期待できる。

あと、東京への人口流入が続いていることから、東京都が人口ピークとなる時点の推計は毎回後ろ倒しされていて、今では2030年です。まだ15年近くありますね。現状認識は正確に。さらに言えば東京都全体の中でも都心部への流入はピーク後も続くでしょうね。

[3286: 匿名さん]

三井や住友などの大手デベは体力があるので損をしてまで物件を売ることはありません。価格が下がる風潮の際には供給を絞ればいいだけのこと。
逆にしか体力のないモリモトなどの中小デベは世間の価格レベルにしか敏感、微調整して売り抜けるでしょうね。
大手と中小の違いは躯体の質や入居後の管理に顕著に表れます。
欲しいときに買える価格の物件にすればいいだけですが、どうせ大金積むなら大手のほうがいいのは明らかです。

[3287: 匿名さん]

人口も減るけど、住もうと思えるような建物も老朽化が進むから減っていく。新築供給以上に減ると思う。築浅の不動産は強いはず。

[3288: 匿名さん]

新築マンションの契約が不調だの価格は下落だのいわれますが、なんだかんだ都心の物件は値下がりしませんね。
築地の板状マンションだって、ここと同じ駅徒歩6分で坪420。
大手はのんびり売る体制だし、来るかわからないリーマン級不況待つくらいなら買った方がよいかもしれないなと思いました。

[3289: 匿名さん]

>>3288
築地の物件はココと違って銀座から本当の徒歩圏内だからね。立地の価値が全然違う。しかもその値段ではかなり厳しそうという状況。

[3290: 匿名さん]

20分くらい普通に歩けますけど、歩けない人は老人ですか？