パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2901: 匿名さん]

>>2899 匿名さん

入居可能はあくまで予定日だからね。遅くなるのは賃貸なり売却なりの予定があるだろうから文句出るけど、早まるのは大抵文句でないんですけどね。

まあ今の案だと新税制は不具合多すぎるので、消費税みたいに2017年中に契約は旧税制のまま、で落ち着くかなと予想しています。

[2902: 匿名さん]

そんな貧乏くさいこと言ってないで。
高層階買える人にとっては固定資産税少し上がるくらい屁でもないでしょ。

[2903: 匿名さん]

>>2902 匿名さん

金持ちほど意外とケチといいますよ
払わなくていい金を払うのは金持ちでもいやなんじゃないですかね

[2904: 匿名さん]

ここは東側の坪単価が異常に高いから東側低層は西側高層より高価な部屋がたくさんありますよ。
そこを低層高層だけで区切ると不公平感はあります。

[2905: 匿名さん]

西側高層は坪400くらいなので、ここの平均より低いですね。
高層階ほど高いのが当たり前と思い込んでるんでしょうが、新税制、今のままだと変な制度ですね。

[2906: 匿名さん]

たとえばまだ新築販売をしているドトールやゴクレのタワマンは旧税制になるんですかね？
2018年の引渡しで契約しても。

[2907: 匿名さん]

建物全体の固定資産税を分譲価格の比率で割付ければいいのに。

[2908: 匿名さん]

>>2907 匿名さん

それはいい案ですね。
それなら公平かと。

[2909: 匿名さん]

いやいや中古マンションはどうなるのよ？
このまま2018年引き渡しの条件だけで増税されていいの？
私は少なくとも契約時期も加味すべきだと思いますけどね。

[2910: 匿名さん]

低層は減税されるから低層フロア買った人は方角関係なく新しい税制改正を望むと思いますよ。
片方立てると片方に不利、つまり公平にはどうしてもならないのです。

[2911: 匿名さん]

>>2906 匿名さん

それは気になるところですね。
2017年に引き渡ししている物件でも、2018年以降に購入したら新税率です、なんてしたら変ですからね。

[2912: 匿名さん]

>>2907 匿名さん
そんなの法律として成り立ちませんよ。

[2913: 通りがかりさん]

>>2912 匿名さん

じゃあどうやって計算するの？固定資産税評価額をイジるんだろうけど、どうやっても分譲価格比に近づいて行くだけじゃない？菅官房長官の発言も完全にそっち方向だけど？
「実際の取引価格を踏まえた固定資産税の按分方法を検討しており今後の税制改正で検討する」

[2914: 匿名さん]

先着順が4になりました。

[2915: 匿名さん]

売れたのは34Fの82Nかな？

[2916: 匿名さん]

>>2915 匿名さん
そのようですね。82Nの間取りはキッチンからの動線含めて、本当に使いやすそうですよね。理想のタワマン中住戸間取りでは。予算があったら買いたかった。

[2917: 匿名さん]

今週末が最終期抽選でしたっけ？
先着順がすぐになくなりはしないと思いますが、着々と完売に向けて進んでますね。
ここの完売を待って向かいの住友が販売開始でしょうか。

[2918: 匿名さん]

>>2917 匿名さん

向かいの住友は来年6月販売開始予定ですよ

[2919: 匿名さん]

>>2916 匿名さん
ここの中住戸はいいよね。残りは77W、
ところで、公式HPだと、先着順はプレミアムの1件だけになってるけど、どのサイトが最新かな？

[2920: 匿名さん]

すいません、公式HP良く見ると残り4戸でした。

[2921: 匿名さん]

>>2919 匿名さん

77Wは優秀な間取りの上に、高層階で坪400とこのマンションでは安めの部屋。かなり良いですよね。

[2922: 匿名さん]

中央湊に限らず三井はやはり間取りは秀逸なのが多いですよね。
梁や柱の出っ張りも極力避けられているし。
スーゼネ施工というのも理由かもしれませんが。
他のデベで2流ゼネコンのところだとがっかりする間取りがほとんど。納得できる間取りはプレミアム価格だったりします。
メジャー7の中だとやはり三井、そしてスーゼネタッグが最強かな。

[2923: 匿名さん]

ＰＣ一番町が２０００万円の値引きをしてる。市況全体をみても、新築中古に限らず１割くらい下げてきている。バブルピークの値段のまま売ってるここを買うとかちょっと有り得ないと思ってしまうのだが。引き渡し前までに大量のキャンセルがでそうな気配。その時の再販の値引きを狙った方がいいのでは？

[2924: 匿名さん]

>>2923 匿名さん

お、ちょっとだけ言葉使い変えてきましたね。お帰りなさい。PC一番町は販売開始前の価格調整でしょ？そんなのここもやったし良くあることだよ。無理ネガお疲れ様。誰も今の相場がここ最近で1割下がったなんて思ってないのでもっとマシな論点持ってきてください。

[2925: 匿名さん]

投資目的なら待ってもいいかもしれないけどね。
待って下がらなくても痛くも痒くもないし。

[2926: 不動産オタク]

無理ネガさん、おかえり！
バブルピークはいつものキーワードだね。
未だに幼稚園児レベルの指摘…レベルアップして帰ってきたのかと思ったのに残念。

[2927: 匿名さん]

まぁココと一番町は物件と仕様のレベル、検討者のレベル共に次元が違うので、あんま関係ないかと。

[2928: 匿名さん]

番町はここより格上の土地だけど、今は建設ラッシュで新築だらけ。だから価格調整したんじゃない？
ここは格下ではあるけど、周辺では一番の高さを誇るタワーだし、比較対象ないくらい（あっても完売のブリリアか未販売のスミフ）だから比べるのはおかしい。状況も条件も違う。
ネガは何にでも結びつけたいのですね。
その執念は何のため？？

[2929: 匿名さん]

>>2928
とは言っても連動と言うか玉突きが起こるのも事実
投資マネー不在で超都心が下がれば周りも下がるのは当たり前
逆に何で影響ないと言い切れるのかが分からない
もちろん相場の天井なのか単なる調整で一時的なものかは分からないけどね
特に近場で強気の浜離宮の動向は皆さん気になるところじゃない？

[2930: 匿名さん]

>>2929 匿名さん

全然近場じゃないし比較対象になりません。当たり前ですがシティタワー銀座東が一番気になりますね。

[2931: マンション検討中さん]

>メジャー7の中だとやはり三井、そしてスーゼネタッグが最強かな。

そうですかねー？
三井は最近、東京都マンション環境性能表示で「長寿命化」の★1つを連発してるのが気になります。
長い目で見たときのメンテナンス性に考慮していないということですからね。
ここもそうですし、パークコート一番町すらそうです。

[2932: 匿名さん]

>>2931 マンション検討中さん

三井の長寿命化が1なのは各フロアに点検口がないから。
なぜないかというと、屋上からメンテナンスかのうだから。
つまり融通の利かない環境性能の規定外であるからで、本来の目的は方法は違えど満たしているのです。
躯体には全く問題ないですよ。

[2933: 匿名さん]

>>2931 マンション検討中さん

調べれば詳細出てますよ。ここは長寿命化対策のうち、躯体劣化対策は満点、専用配管も等級2までやってますが、共用配管の等級が1であるせいで長寿命化★一つとなったようです。ただ、これは大手デベのマンションでもそんなに対策してません。PC一番町も同じです。共用配管を大規模改修する時用に各階に専用口を作ってるかどうか、とかそんな実際の修繕作業においてどうとでもなるくだらない基準ですのでデベ側も気にしてないだけです。より詳細に何が原因で共用配管の維持等級が1なのかが気になるならば、後は営業さんに聞いてください。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140231_011.html

[2934: 匿名さん]

2933ですが2932さんが詳細な原因(予想通りでしたが)と他の方法での対策も述べてくれてましたね。ありがとうございます。

[2935: 匿名さん]

>>2933 匿名さん

大手デベの住不も野村も三菱も長寿命化はどこも星2以上が標準ですよ。
星1なのは三井の物件くらいです。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/kankyoseino_li...

[2936: 匿名さん]

2935さんのリンク先の資料を見ると、三井でも浜離宮やグローバルフロントタワーは星３つですね。
同じ三井でも違いがあるのだろうか？

[2937: 匿名さん]

>>2936 匿名さん
ゼネコンの施工方法の違いじゃない？

[2938: 匿名さん]

天下り団体の評価法なんてどうでもいいですよ

[2939: 匿名さん]

浜離宮536戸に対してゲストルーム1部屋、中央湊410戸に対して2部屋、あちらで話題になってます。
浜離宮を買う人は高額なのにパークコートにしては仕様がいまいち、線路脇だし、共用部もケチくさい、かわいそう。
こちらよりは格上ですが。

[2940: 匿名さん]

よその物件の話は荒れる原因なのでやめましょう
ネガがまた食いついてきますよ

[2941: 匿名さん]

>>2938
同感だけど、分かりやすくて意外と評判良いって話も聞くし、
今後スタンダードになった場合の資産価値への影響は？って懸念は多少ある
少なくとも満点の物件は前面に押し出してくる訳だからね

[2942: 匿名さん]

>>2941 匿名さん
調べるとわかるけど、今のところ毎年のように基準が変わっていて、だから必ず何年度基準と書いてある。また、中古マンションでこれを売りにしているのは見たことない。新築販売時に売りになる場合もあったのだろうが、表面的な基準で採点するので、工法によって星がついたりつかなかったりとする模様。スタンダードになって、中古の資産価値に影響することは考えにくいな。それより、マンションは管理を買えというとおり、実際にどうメンテされているかの方が大事になるでしょう。

[2943: 匿名さん]

>>2942
逆説的に・・・
工法等によって一般消費者に伝わり難い部分を、
統一した基準で分かりやすく表面的に伝える為の制度とも言える
あー言えばこー言うのが不動産屋の常だからねｗ

ただ三井側の言葉を鵜呑みにするならば、
配管メンテ？は消費者の為にもなる独自の技術だったりノウハウのはずなのに、
それが一方的に認められない（☆一つ）ってのは気の毒でもある

[2944: マンション検討中さん]

>2943
デベも都とケンカして良いことはないですから、
都の評価では★1つですがそれはアッチが融通効かなくておかしいんですよ、
と強調するわけにもいかないんでしょうね。

ただ、三井が特に★1つが多いのは何故なのかが解せません。
他のデベは配管メンテに関してその機構を採用していないということですから。

[2945: 匿名さん]

PT晴海も星1らしいので、三井としてはこの路線で問題なしって判断なんでしょうね。

[2946: 匿名さん]

三井しては、こことPT晴海とは同程度の力の入れようなんだろうな。

[2947: 匿名さん]

>>2946 匿名さん

星1だから？
それならパークコート青山も一番町も星1なので、全部同程度の力の入れようですね

[2948: 匿名さん]

中央区、江東区は人口増加のスピードを抑えるため、タワマン建設抑制するなんて話がありますが、湊もここと住友でしばらくは打ち止めでしょうか。三丁目とかも是非お願いしたいんですが。

[2949: 検討板ユーザーさん]

★一つの件は、よく分からんがその機構の方がデベには都合が良いから選んでるわけで、コストカットになるんだろうね。
売り上げにも影響ないし、ってことで我が道を行きますと。
ただ実際的にどうかは別として、公的な性能評価基準で★一つとされてしまうのは買う側からすればあまり良い気持ちはしない。

でも穿った見方をすると、長寿命化が★一つの時は東京都マンション環境性能表示がたいてい別ページになってるんだよね、バナーだけ貼ってあって。
住友みたいにウェブサイトの作りを共通化してるだけかと思えば、★二つ以上の時はそのまま表示してあったりもする。
もちろんこの法則は絶対ではなく逆もあるので、考えすぎなのかもしれないが。

[2950: 匿名さん]

>>2949 検討板ユーザーさん
各階の壁に開口部作っておけば星取れるんだけど、いらないのに作るのもコストもそうだが美観的にも何なので、いいけどなあ。ただ、星表示にこだわる人には受けが悪いでしょうね。

[2951: マンション検討中さん]

各階の壁に開口部作っておいた方が何かと便利ではあるし、
メンテナンス性も当然に上じゃないですか？
何かのときに選択肢が多いほうが安心ではありますよね。

[2952: 匿名さん]

>>2951 マンション検討中さん

メンテナンス性よりコストカットを優先したのでしょう。

[2953: 匿名さん]

>>2951 マンション検討中さん
もし無くてもメンテに支障なければいらない。

[2954: 匿名さん]

コストカットを優先してほしい。★を増やすために値段が上がったらゲンナリ…

[2955: 匿名さん]

コストカットしすぎて安心して住めないマンションも嫌ですけどね。
スラブ厚や階高、柱や梁の見え方、もちろん免震機能含めて躯体には十分なコストを掛けてほしい。
内装のお飾りは別に自分たちでどうにでもできますからね。

[2956: 匿名さん]

>>2955 匿名さん

ここは仕様は申し分ないですよね。柱や梁も上手く収まったワイドスパンですし、天井高 2,550mm、階高 3,300mm、スラブ厚 270～330mm。内装は費用を掛ければ何とでもなりますが、無償で良いものが付いているならば、その方が嬉しいですよね。

[2957: 匿名さん]

HP見たら、今週以降、日・月がモデルルーム休みなのですね。日曜休みって初めて見ました。もう完売に目途付き、余裕ってことでしょうか。浜離宮に営業シフトですかね。

[2958: 匿名さん]

>>2955 匿名さん

ハード面重視なら基本構造スペック最強クラスと言われているパークタワー晴海を待つのも手ですね。

あちらは天井高2.6m,サッシ高2.3mとする十分な躯体の高さ（階高3.45m）を確保して、ダクトの梁型が出ないフラットな天井で、ベイズ以上の三次元クオリティが期待出来るとのこと。
構造面も日本初のDFS免震、オリエンタルランド監修の広大なガーデンと見所ありです。

[2959: 匿名さん]

＞2958
待つも待たないも、もうこちらはほとんど完売ですが。

[2960: 匿名さん]

>>2958 匿名さん

ここはほぼ完売なので、ここを買いそびれた人たちは晴海のパークタワーに流れるのでしょうね。

[2961: 匿名さん]

>>2960 匿名さん

利便性さえ良ければパークタワー晴海は最高だよね。あの仕様と完成度を都心駅近でやったら買えない値段になっちゃうんだろうけど。

[2962: 匿名さん]

>>2961 匿名さん

晴海は交通の便が、、、
BRTはしょせんバスだし、地下鉄もこなさそうだし

[2963: 匿名さん]

晴海とここじゃ利便性が全然違うでしょ。
銀座から歩いて現地まで行ってみましたが、まぁ歩けなくはなかったですよ。
フラットだから自転車だとすぐですね。
なんでここの地価価値がこんなに低いのか不思議です。

[2964: 匿名さん]

ＢＲＴはバスとは違う。過小評価しすぎです。新橋や虎ノ門が通勤の人には晴海からのが便利になります。銀座中心部には２３分くらいでしょ。歩かないよ普通。

[2965: 名無しさん]

>>2964 匿名さん

新橋、虎ノ門だけピンポイントで行きやすくなってもね...。こっちの方が利便性良いのは疑いようないでしょ。

[2966: 匿名さん]

>>2965 名無しさん

新橋、虎ノ門に通勤する人にはいいかもしれないけど、最大輸送量が2000人/時くらいじゃなぁ、って感じですか。せめて1万になるか、地下鉄通ってからじゃないとね。

[2967: 匿名さん]

海外でBRTタイプのバス通勤をしていたけど、別に普通のバスですよ。珍しくも何もない。日本にはほとんど走ってないから最初は物珍しいだけかも。個人的には階段の上り下りがある地下鉄よりバスの方が好きですけどね。
その日のスケジュールや気分でバスでも地下鉄でも自転車でも使い分けられるのが一番いいと思います。

[2968: マンション検討中さん]

BRTで補うことで利便性が湊と変わらなくなるというのならみんな晴海買いますよ。
PT晴海はあんな場所で利便性が悪い為に仕様に比して安く買えるのは明らかなことであって、
BRTとか議論しても無意味だと思います。
通勤が無いとか常に車通勤とかならPT晴海は最高ですよね。

[2969: 匿名さん]

19日が最終期最終次の登録に決まりましたね。
予定より1ヶ月ほど遅れましたが、ある程度売る目処がついたんでしょう。

なんとなく全部は売れる気がしませんが、売れ残りと先着順あわせて残り数戸なんで、モデルルーム閉鎖して気長に売るモードに突入ですね。

[2970: 名無しさん]

>>2969 匿名さん

今残戸数11戸なので残っても6-7戸程度。場合によっては5戸以下。気長に放置でしょうね。

[2971: 匿名さん]

モデルルームを閉鎖したらどこで販売するんですか？

[2972: 匿名さん]

環二がだいぶ出来てきてるけど、BRTとは名ばかりでただの連接バスのようになりそう。
BRTの利点って、専用レーンを走ることですよね。
しかし、TTT、KTTの前を見ても、全然専用レーンの準備がされてないので、結果的に今のバスと同じような感じになると思う。

佃に住んでいたけど、銀座、東京駅まで隅田川一本渡るのでもだいぶ違ったよ。
ここ、ほんといいけど、去年別のを中古で買ったばかりだから余裕がないや。

[2973: 匿名さん]

BRTに期待したい晴海住人の気持ちはわかるけど、所詮バスだからなー
地下鉄、くるといいですね

[2974: 匿名さん]

>>2972 匿名さん

昔から住む内陸の人は川向こうといって絶対にそちらへは引っ越さないと聞きました。
だから豊洲や晴海から明石、湊に転居はあっても逆はまずないらしい。
新川も川向こうに入るんだってさ。

[2975: 匿名さん]

>>2971 匿名さん
たぶん日本橋じゃないですか。

[2976: 匿名さん]

>>2975 匿名さん
日本橋に三井ありましたっけ？？
人形町は終わってるし。

[2977: 匿名さん]

>>2976 匿名さん
人形町まだ売れ残ってます。
http://www.31sumai.com/mfr/X1211/

[2978: 匿名さん]

>>2976 匿名さん

三井不動産レジデンシャル株式会社 首都圏新築マンション購入お問合せ窓口

日本橋室町の三井タワー
マンダリンのビルです。

[2979: 名無しさん]

スーパーはデリドで決まりでしたっけ？

[2980: 匿名さん]

>>2979 名無しさん

正式なアナウンスはありませんが、たぶんそうです。

[2981: 名無しさん]

>>2980 匿名さん
ありがとうございます。
デリドはちょっと高級な物も置いてあるので良いですよね。

[2982: 匿名さん]

先着順全然売れてない。最終期も1ヶ月も先延ばししたりかなり苦戦してる模様。

[2983: 名無しさん]

>>2974 匿名さん
元々の中央区民意識としては隅田川の西か東かは大きい違いですからね。

だからこそ三井の営業さんも内陸を押し出してるんでしょうね。

[2984: 匿名さん]

>>2981 名無しさん

成城石井よりは少し大衆向け、という認識ですね。
佃のマルエツ、リンコスも歩いて10分ちょっとなので散歩がてらそちらを使ってもよいかなと思います。

ドラッグストアは明石町のぱぱす、佃のマツキヨがよいのかな？
中央区内陸としては恵まれた方ですね。

[2985: 匿名さん]

DTもここが値付けしたピーク時よりかなり値下げして売ってるらしい。ここはあと少しとはいえ、すでに含み損してると考えていいと思うな。強気スミフのDTでさえ値下げの段階なんだよな。

[2986: 匿名さん]

>>2985 匿名さん

じゃあまずDT値下げのソースを。DT検討板見てこいはなしで、同じ部屋で値下がりしてる具体的な証拠を見せてください。
そこから議論しましょう。

[2987: 匿名さん]

>>2986
何がソースだよ。すでに知れ渡ってる話だけど都合悪い事にはとぼけちゃうのかな。自分でMR行って確認してこい無理ポジくん。

[2989: 匿名さん]

[2988と本レスは自作自演、もしくは成りすまし行為を確認したため、削除しました。管理担当]

[2990: 匿名さん]

>>2987 匿名さん

値下げしてるらしい、と聞いた事あるのに、具体的なソースを見た事ないから聞いただけなのに、それだけでポジ扱いされるとは、、

[2991: 匿名さん]

芝浦の某マンション検討板にそこか、DTか、中央湊かで悩んでるって書き込みがあったので、ここにネガしにきたのかなぁと邪推してしまいます。
違ったらごめんなさいね。

[2992: 匿名さん]

ライバル物件も24時間体制でマークって感じ、必死だね。残念ながら芝浦は見てもいないし、DTは数日見ていない。MR行ったからちらっと見て書いただけよ。あんた物件ポジに自分の時間使いすぎ。こんなところの書き込みなんてほぼ影響しないから安心して仕事して、プライベート充実させ他方がいいよ。では。

[2993: 匿名さん]

クラッシィはライバル物件ではないですよ。安心してください。DTは人によっては比較してるのかな。

[2994: 匿名さん]

ここのライバルといえはお向かいのスミフじゃない？
比較的近いタワーのブリリアは完売だし、中古だと銀座タワー（ただし定借）、賃貸でリエトコートくらい。
勝どきや晴海は地続きじゃない時点で論外だし、港区のタワーは価格が違いすぎ。

[2995: 名無しさん]

本当ですよね。無理ポジ君か業者か知らないけど、この物件は湾岸ではないのでDTあたりと比べても仕方ないでしょう

[2996: 匿名さん]

>>2989 匿名さん

いつもの芝浦先着ネガの常識、知識の無さや執着心の方が凄いですけどね。
後、地権者の方はこの板にいるんでしょうか。今まで感じたことないですけど。

[2997: 匿名さん]

>>2996 匿名さん
なんでもかんでも芝浦先着ネガさんとかいって他物件の名前出すのやめません？ここの契約者の品格が問われますよ。

[2998: 匿名さん]

>>2997 匿名さん

皆んながそう思うほどに同じ人の同じ内容の同じ論調の定期的な書き込みがしつこ過ぎたんだと思いますよ。それを辿ると例の物件の人なのは明白ですしね。お互い干渉しないのが一番ですよ。

[2999: 不動産オタク]

また無理ネガさんが湧いてきてるんですね…
本当にこの物件に恨みがあるんでしょうね。
何回も何回も同じようなこと書き込んで恥ずかしくないのかなぁ？

[3000: 名無しさん]

皆さん、検討者の情報スレですから。
情報を宜しくお願い致します