パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2892: 匿名さん]

>>2891 匿名さん

だから既存マンションと新築を区別しなきゃいいんだよ。

[2893: 匿名さん]

>>2891 匿名さん

義務だからこそある程度は公平感が大事なんでしょう。

[2894: 匿名さん]

いくら吠えても、俺らはただ搾取されるだけの弱者だからな…(こんな不公平でオペレーションが難しい税制は実現しないとは思うが)実現してしまったら払うしかない。

[2895: 匿名さん]

新税制は穴だらけなので、まあ多分このマンションは旧税制になるでしょう。

[2896: 匿名さん]

タワマン税制、日経は2018年1月からって書いてあり、朝日などは2018年度からと書いてあるんですよね。
新税制で中古は良くて余分に10万円も国に毎年取られるとしたら耐えられないですね。

[2897: 匿名さん]

税務年度は1月開始なので一緒です。

[2898: 匿名さん]

>>2888 匿名さん

マンション全体での固定資産税は変わらないというのであれば、旧税制と新税制の混在はないはず。
もし地権者が2017年に入居可能なら、一律旧税制ってことになりそうですけどね。

[2899: 匿名さん]

地権者入居が早いっていっても2か月以上早いことなんてそうそう無いから、実際のところは年明け以降じゃない？いずれにせよ最初から2月引渡しで説明してる以上、新税制の対象とすべき。もし変な理屈で旧税制にするなんて話になったら三井にクレーム入れるわ。

[2900: 匿名さん]

>>2899 匿名さん

入居が1、2ヶ月早まるのなんてざらだし、2017年内に入居の可能性だって十分ありますよ。

[2901: 匿名さん]

>>2899 匿名さん

入居可能はあくまで予定日だからね。遅くなるのは賃貸なり売却なりの予定があるだろうから文句出るけど、早まるのは大抵文句でないんですけどね。

まあ今の案だと新税制は不具合多すぎるので、消費税みたいに2017年中に契約は旧税制のまま、で落ち着くかなと予想しています。

[2902: 匿名さん]

そんな貧乏くさいこと言ってないで。
高層階買える人にとっては固定資産税少し上がるくらい屁でもないでしょ。

[2903: 匿名さん]

>>2902 匿名さん

金持ちほど意外とケチといいますよ
払わなくていい金を払うのは金持ちでもいやなんじゃないですかね

[2904: 匿名さん]

ここは東側の坪単価が異常に高いから東側低層は西側高層より高価な部屋がたくさんありますよ。
そこを低層高層だけで区切ると不公平感はあります。

[2905: 匿名さん]

西側高層は坪400くらいなので、ここの平均より低いですね。
高層階ほど高いのが当たり前と思い込んでるんでしょうが、新税制、今のままだと変な制度ですね。

[2906: 匿名さん]

たとえばまだ新築販売をしているドトールやゴクレのタワマンは旧税制になるんですかね？
2018年の引渡しで契約しても。

[2907: 匿名さん]

建物全体の固定資産税を分譲価格の比率で割付ければいいのに。

[2908: 匿名さん]

>>2907 匿名さん

それはいい案ですね。
それなら公平かと。

[2909: 匿名さん]

いやいや中古マンションはどうなるのよ？
このまま2018年引き渡しの条件だけで増税されていいの？
私は少なくとも契約時期も加味すべきだと思いますけどね。

[2910: 匿名さん]

低層は減税されるから低層フロア買った人は方角関係なく新しい税制改正を望むと思いますよ。
片方立てると片方に不利、つまり公平にはどうしてもならないのです。

[2911: 匿名さん]

>>2906 匿名さん

それは気になるところですね。
2017年に引き渡ししている物件でも、2018年以降に購入したら新税率です、なんてしたら変ですからね。

[2912: 匿名さん]

>>2907 匿名さん
そんなの法律として成り立ちませんよ。

[2913: 通りがかりさん]

>>2912 匿名さん

じゃあどうやって計算するの？固定資産税評価額をイジるんだろうけど、どうやっても分譲価格比に近づいて行くだけじゃない？菅官房長官の発言も完全にそっち方向だけど？
「実際の取引価格を踏まえた固定資産税の按分方法を検討しており今後の税制改正で検討する」

[2914: 匿名さん]

先着順が4になりました。

[2915: 匿名さん]

売れたのは34Fの82Nかな？

[2916: 匿名さん]

>>2915 匿名さん
そのようですね。82Nの間取りはキッチンからの動線含めて、本当に使いやすそうですよね。理想のタワマン中住戸間取りでは。予算があったら買いたかった。

[2917: 匿名さん]

今週末が最終期抽選でしたっけ？
先着順がすぐになくなりはしないと思いますが、着々と完売に向けて進んでますね。
ここの完売を待って向かいの住友が販売開始でしょうか。

[2918: 匿名さん]

>>2917 匿名さん

向かいの住友は来年6月販売開始予定ですよ

[2919: 匿名さん]

>>2916 匿名さん
ここの中住戸はいいよね。残りは77W、
ところで、公式HPだと、先着順はプレミアムの1件だけになってるけど、どのサイトが最新かな？

[2920: 匿名さん]

すいません、公式HP良く見ると残り4戸でした。

[2921: 匿名さん]

>>2919 匿名さん

77Wは優秀な間取りの上に、高層階で坪400とこのマンションでは安めの部屋。かなり良いですよね。

[2922: 匿名さん]

中央湊に限らず三井はやはり間取りは秀逸なのが多いですよね。
梁や柱の出っ張りも極力避けられているし。
スーゼネ施工というのも理由かもしれませんが。
他のデベで2流ゼネコンのところだとがっかりする間取りがほとんど。納得できる間取りはプレミアム価格だったりします。
メジャー7の中だとやはり三井、そしてスーゼネタッグが最強かな。

[2923: 匿名さん]

ＰＣ一番町が２０００万円の値引きをしてる。市況全体をみても、新築中古に限らず１割くらい下げてきている。バブルピークの値段のまま売ってるここを買うとかちょっと有り得ないと思ってしまうのだが。引き渡し前までに大量のキャンセルがでそうな気配。その時の再販の値引きを狙った方がいいのでは？

[2924: 匿名さん]

>>2923 匿名さん

お、ちょっとだけ言葉使い変えてきましたね。お帰りなさい。PC一番町は販売開始前の価格調整でしょ？そんなのここもやったし良くあることだよ。無理ネガお疲れ様。誰も今の相場がここ最近で1割下がったなんて思ってないのでもっとマシな論点持ってきてください。

[2925: 匿名さん]

投資目的なら待ってもいいかもしれないけどね。
待って下がらなくても痛くも痒くもないし。

[2926: 不動産オタク]

無理ネガさん、おかえり！
バブルピークはいつものキーワードだね。
未だに幼稚園児レベルの指摘…レベルアップして帰ってきたのかと思ったのに残念。

[2927: 匿名さん]

まぁココと一番町は物件と仕様のレベル、検討者のレベル共に次元が違うので、あんま関係ないかと。

[2928: 匿名さん]

番町はここより格上の土地だけど、今は建設ラッシュで新築だらけ。だから価格調整したんじゃない？
ここは格下ではあるけど、周辺では一番の高さを誇るタワーだし、比較対象ないくらい（あっても完売のブリリアか未販売のスミフ）だから比べるのはおかしい。状況も条件も違う。
ネガは何にでも結びつけたいのですね。
その執念は何のため？？

[2929: 匿名さん]

>>2928
とは言っても連動と言うか玉突きが起こるのも事実
投資マネー不在で超都心が下がれば周りも下がるのは当たり前
逆に何で影響ないと言い切れるのかが分からない
もちろん相場の天井なのか単なる調整で一時的なものかは分からないけどね
特に近場で強気の浜離宮の動向は皆さん気になるところじゃない？

[2930: 匿名さん]

>>2929 匿名さん

全然近場じゃないし比較対象になりません。当たり前ですがシティタワー銀座東が一番気になりますね。

[2931: マンション検討中さん]

>メジャー7の中だとやはり三井、そしてスーゼネタッグが最強かな。

そうですかねー？
三井は最近、東京都マンション環境性能表示で「長寿命化」の★1つを連発してるのが気になります。
長い目で見たときのメンテナンス性に考慮していないということですからね。
ここもそうですし、パークコート一番町すらそうです。

[2932: 匿名さん]

>>2931 マンション検討中さん

三井の長寿命化が1なのは各フロアに点検口がないから。
なぜないかというと、屋上からメンテナンスかのうだから。
つまり融通の利かない環境性能の規定外であるからで、本来の目的は方法は違えど満たしているのです。
躯体には全く問題ないですよ。

[2933: 匿名さん]

>>2931 マンション検討中さん

調べれば詳細出てますよ。ここは長寿命化対策のうち、躯体劣化対策は満点、専用配管も等級2までやってますが、共用配管の等級が1であるせいで長寿命化★一つとなったようです。ただ、これは大手デベのマンションでもそんなに対策してません。PC一番町も同じです。共用配管を大規模改修する時用に各階に専用口を作ってるかどうか、とかそんな実際の修繕作業においてどうとでもなるくだらない基準ですのでデベ側も気にしてないだけです。より詳細に何が原因で共用配管の維持等級が1なのかが気になるならば、後は営業さんに聞いてください。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/140231_011.html

[2934: 匿名さん]

2933ですが2932さんが詳細な原因(予想通りでしたが)と他の方法での対策も述べてくれてましたね。ありがとうございます。

[2935: 匿名さん]

>>2933 匿名さん

大手デベの住不も野村も三菱も長寿命化はどこも星2以上が標準ですよ。
星1なのは三井の物件くらいです。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/kankyoseino_li...

[2936: 匿名さん]

2935さんのリンク先の資料を見ると、三井でも浜離宮やグローバルフロントタワーは星３つですね。
同じ三井でも違いがあるのだろうか？

[2937: 匿名さん]

>>2936 匿名さん
ゼネコンの施工方法の違いじゃない？

[2938: 匿名さん]

天下り団体の評価法なんてどうでもいいですよ

[2939: 匿名さん]

浜離宮536戸に対してゲストルーム1部屋、中央湊410戸に対して2部屋、あちらで話題になってます。
浜離宮を買う人は高額なのにパークコートにしては仕様がいまいち、線路脇だし、共用部もケチくさい、かわいそう。
こちらよりは格上ですが。

[2940: 匿名さん]

よその物件の話は荒れる原因なのでやめましょう
ネガがまた食いついてきますよ

[2941: 匿名さん]

>>2938
同感だけど、分かりやすくて意外と評判良いって話も聞くし、
今後スタンダードになった場合の資産価値への影響は？って懸念は多少ある
少なくとも満点の物件は前面に押し出してくる訳だからね