パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2732: 匿名さん]

>>2727 匿名さん

ネガさん、帰る前に教えて！何が貴方をそこまで駆り立てるの？

煽るわけじゃなく、純粋に興味があるだけなんです。私はポジでもネガでもありません。

[2733: 不動産オタク]

もう帰らせてあげましょう。これ以上イジメると可哀想です。

[2734: 匿名さん]

販売がスローペース→認める
けど、すでに256/268戸売れてる→認める
周辺の相場より高め→まあ認める
けど、いまいち比較できる物件がない→ここくらいから意見が割れ始める
資産価値が保たれるかどうか→ある程度は保たれるvs坪300まですぐ落ちる

ここ何日かの流れはこんな感じでしょうか？

[2735: 匿名さん]

>>2732 匿名さん

このスレの冒頭から「クラッシイ」(「イ」は大文字)、「三井大規模」、「無理ポジ」、「先着順」で検索して見てください。当初はただクラッシィ芝浦へ誘導したかっただけだったのに、ポジが思いっきり叩きのめしたので段々イライラしてきちゃったんだろうな、という感じです。

[2736: 名無しさん]

>>2735 匿名さん
買えない人に限ってわーわー言いますからね。
実際、坪単価500万以上の物件の良さを知ってる私たちに言わせれば戯言笑

きっとパーク湊もスミフ湊も良いマンションになりますよ。

[2737: 不動産オタク]

140の差は下記の複合要因です。
①築5年(経年劣化)
②共用部分のグレード
③木内建設vs大成建設
④1階のスーパーの利便性
⑤パークハウス八丁堀は1LDK/2LDKが主体で南向きの間取りにプレミアムが乗りづらいこと
⑥ここは南北の価格差を比較的大きくつけていること

パークハウスの方が優れている点としては駅近であることが挙げられますね。

想像するに大成の孫請けさんとかではないでしょうか？上から理不尽なことを言われて気に食わないのかもしれません。

[2738: 不動産オタク]

>>2736 名無しさん

私も坪500だと買えないです、笑
今まで手を出した中で一番高いので420です。
羨ましい。

[2739: 匿名さん]

ほぼ間違いなく昔からいるクラッシィ契約者だと思いますよ。そういうこと書かれた時は一生懸命削除依頼出してるっぽいですしね。
なお、このネガさん個人はどうかと思いますが、クラッシィ自体は嫌いではないです。

[2740: 匿名さん]

駆け込みで契約を検討してますが、このスレの住民さんは過激な人が多い印象でちょっと心配です。
実際はごく少数の方が書き込んでいて、大多数の方は良識ある方だと願います。

[2741: 匿名さん]

全然違う話題で恐縮ですが、バスの本数が増える可能性はあるのでしょうか？東京駅に良く行くのでもう少し朝の本数が増えると嬉しいと思ってるのですが。

[2742: 匿名さん]

確かに東16とまではいかなくとも、もう少し本数がないと気軽に使えないですね。
ここの再開発でそれなりに住民が増えますから、バスも増便されることを期待したいです。

[2743: 匿名さん]

>>2742 匿名さん

そうなると嬉しいです。今の本数だと東15を逃した時は東16のバス停まで歩くかタクシーですね。

[2744: 匿名さん]

初めて見に来たけど、ここ低層階と高層階で価格に差をつけすぎだね。低層階の価格は妥当だけど、高層階は明らかに割高。しかし、間取りは最近の物件にしてはワイドスパンの設定もあって好印象。エアコンも天井埋め込みデフォルト。免震構造だし、なかなかいいね。あと7戸で完売ですか。最近のコスト削ったマンションが多い中ではなかなかいいんじゃないでしょうか。

[2745: 匿名さん]

今まで検討していたマンションはどこもエントランスがタイル貼りだったりキッチンの収納カウンターが標準だったからそれが当たり前だと思っていたけど、ここ最近はオプションなのが多いね。
モデルームには付いてても、オプションで4.50万するとちょっと躊躇してしまう。
住友や地所はそういうの多いね。
三井はわりと標準仕様なのが多い印象。
ここもそうだね。

[2746: 匿名さん]

>>2745 匿名さん

三井は無償で付いているものの質がいいですよね。他の物件だとオプションで何だかんだ100万円とか簡単に追加で出て行っちゃう。
ここは営業マン曰くパークコートと同レベルの仕様らしいですよ。

[2747: 不動産オタク]

>>2740 匿名さん

そうなんです。ひとり、過激なネガさんがいたんですが、もう退治しましたのでご安心ください。

[2748: 不動産オタク]

>>2746 匿名さん

私も色々マンション見てきましたが、ここはグレードいいです。白金エリアのマンションと内装レベルは同等です。柱や梁も少なく、(リフォームではいじれない)空間設計は秀逸です。

[2749: 匿名さん]

>>2740 匿名さん

所詮匿名掲示板での書き込みですから、あんまり気にしない方がいいと思いますよ。
それよりこの物件のいいところ、悪いところをしっかり吟味した上での購入をお勧めいたします。

[2750: 匿名さん]

優れているところ
・天井高2550mm
・階高3300mm
・スラブ厚270～330mm
・梁の少ない広々としたリビングとハイサッシ
・奥行き2メートルのバルコニー
・エントランスから廊下部分まで、タイル貼り標準。無料でフローリングに変更することも可能
・間取りはセレクトメニューから選ぶことが可能
・リビング部分天井カセットエアコンが標準
・間取り変更でリビングが拡大されたときも無償で天井カセットエアコンが増設
・温水式床暖房
・キッチン裏側収納カウンター標準装備
・キッチン立ち上がりの石貼りが無償選択可能
・ディスポーザー有
・タンクレストイレ
・トイレ内のデザインクロスを無償選択可能
・シザーストーンのキッチンカウンター
・Low−E複層ガラス
・玄関サイドにトランクルーム
・バスルームの床がタイル貼り
・洗濯機置き場上部の棚が標準装備

残念なところ
・シートフローリング
・キッチンコンロのグレード
・キッチンの浄水器が水道水との混栓蛇口
・ミストサウナが有償オプション
・洗面台ミラー下部がタイル貼りではない
・バスルーム浴槽のエプロンがタイル貼りではない

[2751: 匿名さん]

パークコートと同じは、無いなー
パークコートを冠する場合は一定の基準が三井にはあるので。
パークシティの中では上位かもしれませんが。

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん

三井の営業いわく、ですよ。
例えば浜離宮と比べたら全熱交換器以外でも細かい点では結構ちがいますけど、いい勝負ですよ。

[2753: 不動産オタク]

>>2752 匿名さん

同じではないけど、いい勝負であることには同感です。キッチン好きの私としてはコンロのグレードは上げて欲しかった。オプションで変更できましたが、20万円以上かかると言われてやめました。お金持ちが羨ましい、笑

[2754: 匿名さん]

湊と浜離宮のどちらもモデルルームを見学しました。
立地云々を書くとまたネガさんが荒れるので仕様だけ比べますね。
湊になくて浜離宮にあるものといえば、
キッチンコンロのグレードが高い
主寝室の天井カセットエアコンが標準
バスルーム浴槽がタイル貼り
熱交換器（デメリットもあるので個人的には好みではないが）
思いつくのはこれくらいかな。
浜離宮の仕様がパークコートにしては低過ぎることも原因だけど、湊の仕様は優秀なほうだと思います。
共用部もフィットネスがあるくらいしか違いはないし、立地の差はあるとはいえ坪単価を比べると湊のコストダウンはそこまで顕著ではないので、今の時代の仕様を考えるとお得感はありますね。

[2755: 匿名さん]

>>2753 不動産オタクさん
自分で買えばいいじゃん。マンション
のオプションなんか馬鹿高い。

[2756: 匿名さん]

モモレジさんは、ココは坪400にしては、設備がショボいという意見のようです。

http://mansion-madori.com/blog-entry-3774.html
設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、フィオレストーンの水回り天板、LDビルトインエアコン（1LDKは壁掛エアコン）など単価を意識したものにはなっています。坪単価400万円超のお部屋にとっては少々物足りなさもありますけれどもね。

[2757: 匿名さん]

>>2756 匿名さん

モモレジさんの記事にもありましたが、ここって高齢者を意識したプラン設計なんですね。
確かに共有部のデザインも年配の方向けなのかなと思いました。

[2758: 匿名さん]

仕様については、私は自分で変えられるところとそうでないところを区別して、後者について重視するようにしています。

あと、機能性に影響する部分と単に価格の高い材料を使っている部分は区別して考えたいと思っています。その観点からはほぼ満足ですが、強いて言えば全熱交換が欲しかったなあ。

[2759: 匿名さん]

お孫さんが遊びに来ても困らないようにキッズルームもありますしね

[2760: 匿名さん]

MRいったときに、契約者には小さい子供連れが多いと聞きました。

[2761: 匿名さん]

優れているところ
・リバーサイド（タワー前には地権者低層マンションあり）
・都心三区物件
・梁の少ない広々としたリビングとハイサッシ
・廊下部分タイル貼り
・リビング天井カセットエアコン
・キッチン立ち上がりの石貼りが無償選択可能
・シザーストーンのキッチンカウンター
・Low−E複層ガラス
・トランクルーム
・バスルームの床タイル貼り

残念なところ
・都心三区の中では交通地便性が低い（八丁堀駅）
・生活感のない街（雑居ビル街であり、土日は特に閑散としている）
・生活利便施設が地域に少ない（現地行けば分かります）
・地域の地価や生活利便性を向上させるようなオフィス商業ビル、公共施設、大型公園、病院など医療系施設の再開発計画が全く予定されていない地域。
・1期から最終期まで連続先着順販売物件（連続即日完売当たり前であった都内の三井大規模タワマンとしては前例がない現象）
・割高との評価が多いところ（バブルピーク時に値付けされ、周辺中古価格から大きくかい離した値段であるところ。既に地域の中古がピークアウトしていまっているという事実）
・将来的資産価値の反発要素が極めて弱い（全期で先着順やるはめになった人気、再開発なし地域、都心3区としては交通利便性が弱く中途半端など）

色々と良いところ悪いところがありますが、納得した上で良い買い物をしたいものです。

[2762: 匿名さん]

>>2761 匿名さん

結局また帰ってきたんですか？本当に分かりやすい人ですね。

[2763: 匿名さん]

>>2761 匿名さん

どうせいつもの人でしょうが一応ちゃんと反論を...

・利便性良い(日比谷線、京葉線、有楽町線が徒歩6-7分、バスで東京駅10分、徒歩で東京・銀座20分程度)
・生活環境良し(公園、小学校隣接、スーパー併設、行けばわかる)
・価格や売れ行き妥当(256/268戸売却済、完成まで一年超)
・資産価値維持しやすい(地域のランドマーク、中央区内陸で最も高く新築のタワー、周辺もこことスミフの開発で世帯数も増えて商業施設増加にも期待)

[2764: 匿名さん]

>>2761 匿名さん

お帰りなさいー

[2765: 匿名さん]

>>2761さんは下記を見ると、やはりあの物件の人ですね。田町駅前の再開発だけが頼みの綱の・・相変わらず分かりやすくて笑えます。

>オフィス商業ビル、公共施設、大型公園、病院など医療系施設の再開発計画が全く予定されていない地域

[2766: 匿名さん]

>>2765 匿名さん

本当にあちらの物件の印象が下がりますよね。何のために活動してるんでしょうかね。

[2767: 匿名さん]

無理ポジさん、今回も完璧に嘘をついていますね。

「資産価値維持しやすい(地域のランドマーク、中央区内陸で最も高く新築のタワー、周辺もこことスミフの開発で世帯数も増えて商業施設増加にも期待」

⇒一番高いタワー？？？日本橋アドレスにここよりずっと高－いタワーが少なくても二つありますが？？？完全な虚偽です。

「価格や売れ行き妥当(256/268戸売却済、完成まで一年超) 」

⇒都内三井タワマンの歴史で1期から最終期まで先着順販売した物件はここしかない。都合のいい時だけ引き合いに出す富久との比較をみてもその違いが明らか。

富久：1083戸を6カ月で完売。1期から最終期まですべて即日完売。
ＰＣ湊：268戸を11カ月で完売できず。1期から最終期まで先着順販売。

「生活環境良し(公園、小学校隣接、スーパー併設、行けばわかる) 」

⇒これは個人の価値感で変わってくるものなのでそう思うのなら良いのでは。現地行くのが早い。

「利便性良い(日比谷線、京葉線、有楽町線が徒歩6-7分、バスで東京駅10分、徒歩で東京・銀座20分程度) 」

⇒郊外に比べればね。丸井や注目のＧＩＮＺＡ６といった銀座の中心部まで物件表記方式の徒歩分数では25分前後。東京駅20分は八重洲口の入り口までの距離。そこから丸の内口はプラス10分弱。山手線ホームまでは優に５分はかかる。都心三区という括りの中で決して便利な方ではないのは事実。

何度注意しても嘘を書いて反論してくる。前向きに話し合いたいのに残念ですね。

[2768: 匿名さん]

>>2766 匿名さん
芝浦のグローバルフロントタワーでしょうかね。あのマンションは駅遠で周辺には変電所や鉄道線路、淀んだ運河、◯暴事務所と環境最悪。中古転売屋が勘違い価格を付けて未入居部屋を売り出してるけど、ここ最近まったく売れてない。鬱憤ばらしに他所のマンションにケチ付けないとやってられないのでしょうね。

[2769: 匿名さん]

GFTは実際に歩いてみても田町駅からも浜松町駅からも遠い芝浦の外れの分譲価格330万の安マンション。田町駅前が再開発されようと、駅から遠過ぎて恩恵無しでしょう。
芝浦なら、大和のクラッシィ芝浦の方がまだ間取りも良いしおすすめ。GFT中古は少なくとも湊の低層くらいの価格にしないと売れないでしょうね。

[2770: 匿名さん]

まあ他物件の話はその位にして。相手に合わせて、このスレのレベルを下げるのは得策ではないでしょう。

[2771: 匿名さん]

>>2765
田町の病院と言ったって、産科の愛育病院。産婦人科以外は用無し。近くにある意味は無いっすね。

[2772: 匿名さん]

そういうさらに敵を増やすような書き込みしないほうがいいよ。なんでグローバルフロントタワーがでてくるんだよ。総合スレで見たことがあるような内容。荒らし？

[2773: 匿名さん]

1番呼び込んではいけないWCTさんが入り込んだみたい。ここでやるのはやめてくれないかい、まだ新築販売しているスレです。GFTもここも三井のタワマン同士なので、各々評価が高いことは重要なことなのでそういうことを言うことはここの契約者ではないと言っているようなものだよ。

[2774: 匿名さん]

ほら、釣れた。予想通りの反応過ぎて
分かりやすい。
残念ながらWCTじゃあないよ。
WCTを異常に敵視してすぐにWCTが
どうとか言い出すのが各スレをネガ
して荒しまわる芝浦の人の特徴。
ここは芝浦GFTや港南WCTみたいな
駅遠埋め立てマンションには興味ない
検討者の集まりだから
湾岸スレに帰ってくださいね。

[2775: 匿名さん]

>>2773
>GFTもここも三井のタワマン同士なので、各々評価が高いことは重要なことなので

では、なぜわざわざGFTさんが湊ネガするの？

[2776: 匿名さん]

私は湊と富久とGFTの3つとも買いしました。どちらも坪330くらいで買ったけど、今は坪420前後と湊とちょうど同じくらいの価値ですね。私は都心部は、あの当時のような価格には戻らないと思っているので今買えるタワマンの中では、ここ湊が1番手堅いかなと思って購入しましたよ。個人的にはこっちの方がブリリアよりいいと感じた。

[2777: 匿名さん]

>>2775 匿名さん
>GFTもここも三井のタワマン同士なので、各々評価が高いことは重要なことなので

はい、そうです！ネガ描きまくる2767はGFTの私です！と言っているようなものですね。笑

[2778: 匿名さん]

>>2774
ここも駅遠埋め立てマンションじゃない？ポジ装った荒らしのネガ？

[2779: 匿名さん]

ネガがGFT住民かはしらんが、GFTの名前が出た途端に投稿がより増えたね
やっぱりGFTはなんだかんだ言って注目度が高い

[2780: 匿名さん]

>>2777
それ俺が書いたんだけど、GFTじゃないよ。低層だけど一応オーナーになる予定よ。他物件を攻撃してもわれわれに得はない。きっと荒れて粗探しされるだけ。落ち着け。

[2781: 不動産オタク]

また帰ってきちゃったの…
完全に否定されたネガ材料を何度も出してきて恥ずかしくないのかな？

例えば都心3区では利便性がわるいって言われても、価格とのバランスを考えてよ。そりゃ坪600の浜離宮の方が良いに決まってるじゃん。

それに都内の大部分は再開発なんてないよ。中野、新橋、田町、日本橋、四ツ谷、渋谷と、あといくつか。たまたまネガさんのオススメマンションの近くで再開発があるからって、そこまで再開発をアピールされてもねぇ…聖路加とか中央小とかファミリーにとって(価格なりに)住み良い街だよ。

即完がいいならスミフのマンションは全部ダメってことになるね。金融緩和の影響で三井も野村もじっくり売る方針に転換したの。