パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2712: 不動産オタク]

>>2710 匿名さん

他の板のネガさんはもう少し知的ですけどね。

[2713: 匿名さん]

御苑で駅近のパークハウスとか売り出されたら、間違いなく坪400はすると思いますよ。私はポジでもネガでもありありませんが。

[2714: 評判気になるさん]

>>2711
それを比べるなら、湊の築浅中古の最低層階の平均なら話になるけど。坪300弱というは色んな部屋の平均であって、当然非タワマンであっても眺望や日照条件がいい部屋が含まれているので。

全く議論にならないくらい低レベルで前提条件さえ合わせて話できませんが、故意にやっています？

[2715: 不動産オタク]

>>2714 評判気になるさん

周辺事例ってだいたい平均したら4,5階でしょ。パークシティ湊の最低層な4階(5階だっけ？)だから同じくらいですね。

[2716: 匿名さん]

傍観者ですけど、ここのポジさんはちょっと物件愛が強すぎるのか経験が未熟なのか、ネガ情報に過敏すぎる嫌いがありますね。冷静で適切な議論という部分ではネガさんの方が上回っていると思います。なんとなく、話しぶりや相場観のなさ、ちぐはぐな物言いの姿勢から、地権者の方なのかなと勝手に想像してしまいました。違かったらごめんなさいね。でもそれだけ愛があるのならそれで十分だと思います。資産価値など墓場に持っていけませんし、実需が一番ですよ。

[2717: マンション掲示板さん]

>>2710
あんたの言う通りだけど、ここのポジさんは、こんな感じでとても普通には話噛み合わない人ばかりだから放っておいた方がいいんじゃない。議論するだけ無駄。まとも議論する気ないんだから無理ポジさせておけばいいんだよ。

[2718: 匿名さん]

ちなみに去年、明石町の築40年は坪250だったよ。

[2719: 匿名さん]

>>2717 マンション掲示板さん

放っておいてくれるなら、そんなに嬉しいことはないです。

[2720: 匿名さん]

ここの低層が330くらいが妥当というのは理論的だと思います。

ところで、ポジさんは、契約者さんとか地権者さんとかで、自分の物件を良く見せたいって想いが少なからずあるだろうけど、ネガさんがここまで執着するのって何でなのかな？

ちゃんとした情報を伝えたくて頑張ってる正義漢？でも正義感だけでここまで頑張るかな？じゃあ、このマンションの建設で日当たりが悪くなっちゃった地域住人さん？ここを買いたいけど買えなくてひがんでる人？って思っちゃいますね。

[2721: 匿名さん]

2715への反論は出てきませんね…

[2722: 匿名さん]

ポジが元気なのはおそらく購入者なんだろうからわかるんだけど、ネガが頑張る理由ってなんなんだろう？ライバル物件といわれるようなものは見当たらないし。暇だから？愛情の裏返し？それとも？

[2723: 匿名さん]

>>2722 匿名さん

建設反対者がモデルルームなどに嫌がらせ行為をすることがよくあります。ここのネガさんもそういうことなのかもしれませんね。図星でしたらごめんなさい。

[2724: 匿名さん]

あれだけいたポジもネガも一気にいなくなりましたね。
ネガの人には是非2720や2722の質問に答えてもらいたいです。興味があります。

[2725: 匿名さん]

>>2724 匿名さん

2720の指摘が図星だったので、顔を真っ赤にしているのかもしれませんね。

[2726: 名無しさん]

>>2700 マンコミュファンさん

新築だからじゃない？

[2727: 匿名さん]

ここの低層が３３０くらいなら理論的って、ここは低層の平均で4階ですら３６０平均くらいありますよね。マンション内で一番安い部屋だけを取り出して、それが地域の平均と３０しか違わないから理論的って１００％おかしい。実際は4階でさえ平均３６０くらい。さらに地域の築浅マンションは大体が12から14階建てがすべてなのになぜ4－5階が平均だろと決めつけるのも恣意的。実際は6－7階が平均のはず。そして6－7階の平均単価ならここは坪380くらいはあるよね。地域平均の300弱、80以上の差をどう説明する？

同一の高さだけで語るなら、パークハウスの最上階の最高条件南部屋が360で成約していましたが、ここの14階の南部屋は坪５００ですよね。どうやって坪140の差を説明するの？

こんなに地域の非タワマンの中古と差がある物件は、勝どき晴海、豊洲などでは見かけない。

そもそも割高という評価じゃなければ、全期で先着順販売にはならないし、11か月かけても200戸台も売れないということはまず起きませんよ。

ポジとは議論にならないから、他の人は撤退したみたいだけど私ももういいです。

[2728: 匿名さん]

比較でいろいろ出てきてますが、一番条件が近く直接比較できるのは場所も隣りで同じタワーマンション同士の住友タワーでしょうから（さすがにこれより条件近い物件ないですよね）、住友の価格が見えてからこの物件が割高だったかどうか、改めて考えれば良いのではないでしょうか。

強いて言えば住友は駅まで1分近い、vs　この物件の東側は住友にはない隅田川ビュー＆恐らく住友に比べて共用施設充実という違いがあるので、それがどう価格に表れるかですね。

えっ、住友もここも割高だって？　そんなこと言ってたらきりがない。そうやってランドマークタワーの相場は形成されていくのではないでしょうか。

まあもう2727もさよならしてしまったので、いいですけどね。

[2729: 不動産オタク]

まず、7階が380で妥当ということについては、ネガさんが以前ご説明してくれてますよね(2509参照)。

「この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。 」

[2730: 匿名さん]

>>2727 匿名さん

一応正確に言うと256/268戸売れてるからね。
「200戸台」とか敢えて誤解させるような書き方してるのが本当に信用できない。

[2731: 匿名さん]

何度も言うけど、竣工まで1年以上あって256/268戸(95%)売れてる事実が全てでしょ。ネガさんにはどう見えてるのか知らないけど、1人だけ納得してないようだけど、少なくとも256人、地権者入れると400人くらいは納得してるんだから、この価格が今のこの物件の評価なんです。将来は下がるかもって議論なら意味あると思うから付き合う価値あると思うけどね。

[2732: 匿名さん]

>>2727 匿名さん

ネガさん、帰る前に教えて！何が貴方をそこまで駆り立てるの？

煽るわけじゃなく、純粋に興味があるだけなんです。私はポジでもネガでもありません。

[2733: 不動産オタク]

もう帰らせてあげましょう。これ以上イジメると可哀想です。

[2734: 匿名さん]

販売がスローペース→認める
けど、すでに256/268戸売れてる→認める
周辺の相場より高め→まあ認める
けど、いまいち比較できる物件がない→ここくらいから意見が割れ始める
資産価値が保たれるかどうか→ある程度は保たれるvs坪300まですぐ落ちる

ここ何日かの流れはこんな感じでしょうか？

[2735: 匿名さん]

>>2732 匿名さん

このスレの冒頭から「クラッシイ」(「イ」は大文字)、「三井大規模」、「無理ポジ」、「先着順」で検索して見てください。当初はただクラッシィ芝浦へ誘導したかっただけだったのに、ポジが思いっきり叩きのめしたので段々イライラしてきちゃったんだろうな、という感じです。

[2736: 名無しさん]

>>2735 匿名さん
買えない人に限ってわーわー言いますからね。
実際、坪単価500万以上の物件の良さを知ってる私たちに言わせれば戯言笑

きっとパーク湊もスミフ湊も良いマンションになりますよ。

[2737: 不動産オタク]

140の差は下記の複合要因です。
①築5年(経年劣化)
②共用部分のグレード
③木内建設vs大成建設
④1階のスーパーの利便性
⑤パークハウス八丁堀は1LDK/2LDKが主体で南向きの間取りにプレミアムが乗りづらいこと
⑥ここは南北の価格差を比較的大きくつけていること

パークハウスの方が優れている点としては駅近であることが挙げられますね。

想像するに大成の孫請けさんとかではないでしょうか？上から理不尽なことを言われて気に食わないのかもしれません。

[2738: 不動産オタク]

>>2736 名無しさん

私も坪500だと買えないです、笑
今まで手を出した中で一番高いので420です。
羨ましい。

[2739: 匿名さん]

ほぼ間違いなく昔からいるクラッシィ契約者だと思いますよ。そういうこと書かれた時は一生懸命削除依頼出してるっぽいですしね。
なお、このネガさん個人はどうかと思いますが、クラッシィ自体は嫌いではないです。

[2740: 匿名さん]

駆け込みで契約を検討してますが、このスレの住民さんは過激な人が多い印象でちょっと心配です。
実際はごく少数の方が書き込んでいて、大多数の方は良識ある方だと願います。

[2741: 匿名さん]

全然違う話題で恐縮ですが、バスの本数が増える可能性はあるのでしょうか？東京駅に良く行くのでもう少し朝の本数が増えると嬉しいと思ってるのですが。

[2742: 匿名さん]

確かに東16とまではいかなくとも、もう少し本数がないと気軽に使えないですね。
ここの再開発でそれなりに住民が増えますから、バスも増便されることを期待したいです。

[2743: 匿名さん]

>>2742 匿名さん

そうなると嬉しいです。今の本数だと東15を逃した時は東16のバス停まで歩くかタクシーですね。

[2744: 匿名さん]

初めて見に来たけど、ここ低層階と高層階で価格に差をつけすぎだね。低層階の価格は妥当だけど、高層階は明らかに割高。しかし、間取りは最近の物件にしてはワイドスパンの設定もあって好印象。エアコンも天井埋め込みデフォルト。免震構造だし、なかなかいいね。あと7戸で完売ですか。最近のコスト削ったマンションが多い中ではなかなかいいんじゃないでしょうか。

[2745: 匿名さん]

今まで検討していたマンションはどこもエントランスがタイル貼りだったりキッチンの収納カウンターが標準だったからそれが当たり前だと思っていたけど、ここ最近はオプションなのが多いね。
モデルームには付いてても、オプションで4.50万するとちょっと躊躇してしまう。
住友や地所はそういうの多いね。
三井はわりと標準仕様なのが多い印象。
ここもそうだね。

[2746: 匿名さん]

>>2745 匿名さん

三井は無償で付いているものの質がいいですよね。他の物件だとオプションで何だかんだ100万円とか簡単に追加で出て行っちゃう。
ここは営業マン曰くパークコートと同レベルの仕様らしいですよ。

[2747: 不動産オタク]

>>2740 匿名さん

そうなんです。ひとり、過激なネガさんがいたんですが、もう退治しましたのでご安心ください。

[2748: 不動産オタク]

>>2746 匿名さん

私も色々マンション見てきましたが、ここはグレードいいです。白金エリアのマンションと内装レベルは同等です。柱や梁も少なく、(リフォームではいじれない)空間設計は秀逸です。

[2749: 匿名さん]

>>2740 匿名さん

所詮匿名掲示板での書き込みですから、あんまり気にしない方がいいと思いますよ。
それよりこの物件のいいところ、悪いところをしっかり吟味した上での購入をお勧めいたします。

[2750: 匿名さん]

優れているところ
・天井高2550mm
・階高3300mm
・スラブ厚270～330mm
・梁の少ない広々としたリビングとハイサッシ
・奥行き2メートルのバルコニー
・エントランスから廊下部分まで、タイル貼り標準。無料でフローリングに変更することも可能
・間取りはセレクトメニューから選ぶことが可能
・リビング部分天井カセットエアコンが標準
・間取り変更でリビングが拡大されたときも無償で天井カセットエアコンが増設
・温水式床暖房
・キッチン裏側収納カウンター標準装備
・キッチン立ち上がりの石貼りが無償選択可能
・ディスポーザー有
・タンクレストイレ
・トイレ内のデザインクロスを無償選択可能
・シザーストーンのキッチンカウンター
・Low−E複層ガラス
・玄関サイドにトランクルーム
・バスルームの床がタイル貼り
・洗濯機置き場上部の棚が標準装備

残念なところ
・シートフローリング
・キッチンコンロのグレード
・キッチンの浄水器が水道水との混栓蛇口
・ミストサウナが有償オプション
・洗面台ミラー下部がタイル貼りではない
・バスルーム浴槽のエプロンがタイル貼りではない

[2751: 匿名さん]

パークコートと同じは、無いなー
パークコートを冠する場合は一定の基準が三井にはあるので。
パークシティの中では上位かもしれませんが。

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん

三井の営業いわく、ですよ。
例えば浜離宮と比べたら全熱交換器以外でも細かい点では結構ちがいますけど、いい勝負ですよ。

[2753: 不動産オタク]

>>2752 匿名さん

同じではないけど、いい勝負であることには同感です。キッチン好きの私としてはコンロのグレードは上げて欲しかった。オプションで変更できましたが、20万円以上かかると言われてやめました。お金持ちが羨ましい、笑

[2754: 匿名さん]

湊と浜離宮のどちらもモデルルームを見学しました。
立地云々を書くとまたネガさんが荒れるので仕様だけ比べますね。
湊になくて浜離宮にあるものといえば、
キッチンコンロのグレードが高い
主寝室の天井カセットエアコンが標準
バスルーム浴槽がタイル貼り
熱交換器（デメリットもあるので個人的には好みではないが）
思いつくのはこれくらいかな。
浜離宮の仕様がパークコートにしては低過ぎることも原因だけど、湊の仕様は優秀なほうだと思います。
共用部もフィットネスがあるくらいしか違いはないし、立地の差はあるとはいえ坪単価を比べると湊のコストダウンはそこまで顕著ではないので、今の時代の仕様を考えるとお得感はありますね。

[2755: 匿名さん]

>>2753 不動産オタクさん
自分で買えばいいじゃん。マンション
のオプションなんか馬鹿高い。

[2756: 匿名さん]

モモレジさんは、ココは坪400にしては、設備がショボいという意見のようです。

http://mansion-madori.com/blog-entry-3774.html
設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、フィオレストーンの水回り天板、LDビルトインエアコン（1LDKは壁掛エアコン）など単価を意識したものにはなっています。坪単価400万円超のお部屋にとっては少々物足りなさもありますけれどもね。

[2757: 匿名さん]

>>2756 匿名さん

モモレジさんの記事にもありましたが、ここって高齢者を意識したプラン設計なんですね。
確かに共有部のデザインも年配の方向けなのかなと思いました。

[2758: 匿名さん]

仕様については、私は自分で変えられるところとそうでないところを区別して、後者について重視するようにしています。

あと、機能性に影響する部分と単に価格の高い材料を使っている部分は区別して考えたいと思っています。その観点からはほぼ満足ですが、強いて言えば全熱交換が欲しかったなあ。

[2759: 匿名さん]

お孫さんが遊びに来ても困らないようにキッズルームもありますしね

[2760: 匿名さん]

MRいったときに、契約者には小さい子供連れが多いと聞きました。

[2761: 匿名さん]

優れているところ
・リバーサイド（タワー前には地権者低層マンションあり）
・都心三区物件
・梁の少ない広々としたリビングとハイサッシ
・廊下部分タイル貼り
・リビング天井カセットエアコン
・キッチン立ち上がりの石貼りが無償選択可能
・シザーストーンのキッチンカウンター
・Low−E複層ガラス
・トランクルーム
・バスルームの床タイル貼り

残念なところ
・都心三区の中では交通地便性が低い（八丁堀駅）
・生活感のない街（雑居ビル街であり、土日は特に閑散としている）
・生活利便施設が地域に少ない（現地行けば分かります）
・地域の地価や生活利便性を向上させるようなオフィス商業ビル、公共施設、大型公園、病院など医療系施設の再開発計画が全く予定されていない地域。
・1期から最終期まで連続先着順販売物件（連続即日完売当たり前であった都内の三井大規模タワマンとしては前例がない現象）
・割高との評価が多いところ（バブルピーク時に値付けされ、周辺中古価格から大きくかい離した値段であるところ。既に地域の中古がピークアウトしていまっているという事実）
・将来的資産価値の反発要素が極めて弱い（全期で先着順やるはめになった人気、再開発なし地域、都心3区としては交通利便性が弱く中途半端など）

色々と良いところ悪いところがありますが、納得した上で良い買い物をしたいものです。