パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2681: 不動産オタク]

>>2680 匿名さん

それは貴方が聞いたことがないだけで、常識で考えたら三井や三菱、野村の中古は周辺相場よりも高くなりますよ。

[2682: 匿名さん]

比較するなら豊洲などのタワマン乱立地帯ではなく、都心3区あるいはその周辺でのタワマン希少地域との比較をするべきでは？そこで周辺の普通のマンションとの中古価格差を述べないと。

富久町の例が上にあがってますが、たぶんあそこは新宿近くてこことは条件が云々言われそうですけど、豊洲との比較よりよっぽど正しいと思いますが。

[2683: 匿名さん]

まあ、2679が正しいね。三井や野村は中古市場で高く評価されてるし、大成の施工というのもプレミアム要因だね。新築プレミアムも上乗せで坪400が下限になりそう。

[2684: 不動産オタク]

>>2682 匿名さん

富久の例は周辺相場とタワマンの乖離の事例なので、例としては適切だと考えています。新宿が近いのは周辺のマンションも富久クロスも同条件ですから。

[2685: 匿名さん]

富久クロスは駅近物件であり、あの周辺の５分以内御苑地区は330ではとても買えません。そして、あの周囲に５分以内築浅中古は富久以外ほぼないし、もしパークハウスでもあれば最低坪400くらいは絶対する。そして富久の中古成約は420平均くらい。

富久は周辺にお見合い条件がなく絶景の御苑ビュー、新宿都心ビューなどここと比較にならないほど眺望が素晴らしい。さらに、共有施設はここの倍くらいあるが管理はあちらの方が安く、スーパーは倍以上の大きさ、そしておしゃれなカフェや各種クリニックや公園広場、商用店舗も下駄しているタワマン。こことは実力が違いすぎるが、非タワマンとのギャップは少ない。
富久は6ヶ月で1083戸を完売。全期即日完売御礼。
ここはおよそ11ヶ月で200戸台を未完売。全期先着順販売。

やたら富久を引き合いに出すが同じ土俵にはいない。

[2686: 匿名さん]

>>2684 不動産オタクさん

私も富久は適切な例だと思ってますが、ネガにあれこれ言われそうなので先に書いておいただけです。

[2687: 不動産オタク]

>>2686 匿名さん

ありがとうございます。やはりアレコレ言ってきてますね。

[2688: 匿名さん]

新宿2丁目の駅近パークハウスは小規模でしたけど坪500だが600で即完していましたね。タワマンだから地域の同条件中古より100高いの当たり前って論理はさすがにおかしい。しかも比べてるの条件グループの築平均5年程度でしょう。築10年でも新築中古と普通は15％くらいしか変わらないのに。

[2689: 匿名さん]

>>2675 マンション検討中さん

豊洲は周りも似たような物件でしょ？何度も言われてるけど、ここは周りに似たような大手デベの高級タワマンが無いから比較しても仕方ないって。理解力ない人だなぁ。

[2690: 通りがかりさん]

比較にならない絶景眺望と各種共有施設や便利施設を備えるザタワマンの即完物件とここ比較しちゃいますか？

[2691: 匿名さん]

富久地区には駅近条件の築浅は富久だけといっていい状態のはずですけど、坪330って完全な嘘情報だね。御苑エリアの駅歩５分以内の築浅中古が330で売ってたらたまげるわ。ポジさん嘘つきすぎ。

[2692: 匿名さん]

新宿富久町と中央区湊じゃあ人気度が違うな。人気ない場所は価格もそれなりになる。ここは中央区なんだから中央区の駅徒歩10分くらいの築数年経過で相場が固まったタワーと比較するのがいい。月島あたりにそういうマンションはいくつかある。

[2693: 匿名さん]

>>2692 匿名さん

同意。

[2694: 不動産オタク]

フォルム市谷富久町が坪335で売りにでてますね。たまに中古出てますけど、だいたい330くらいですよ。近所なんで分かります。

スーパーやクリニック、公園は周辺住民でも利用できるんですから、周辺相場とタワマンの乖離の議論には関係ないです。

富久クロスは大通り沿いで、低層の角部屋だと常にカーテン閉めっぱなしですよ。

[2695: 匿名さん]

単純に同条件立地のブランド築浅中古が坪300弱くらいの成約なのにここは坪420くらいで売っている。つまり割高感が高すぎると多くが考えているから、毎期先着販売するような状態になっていることでしょ。すごく事実はシンプルだと思いますけど。

[2696: 匿名さん]

>>2695 匿名さん

残戸数5%以下で竣工まで1年以上あるっていうシンプルな事実を見れば、バカでも「大体これくらいの価格で普通なんだね」って分かるでしょ。

[2697: マンション検討中さん]

>>スーパーやクリニック、公園は周辺住民でも利用できるんですから、周辺相場とタワマンの乖離の議論には関係ないです。

言ってる事滅茶苦茶だな。さらには富久ディスってるし。

[2698: 不動産オタク]

>>2688 匿名さん

それは御苑隣接のやつでしょ。完全に御苑プレミアム。規模は関係ないです。御苑と反対側の部屋は坪370台からありました。

[2699: マンション掲示板さん]

>>2694
フォルムって駅近じゃないから条件全く違うんだけど（笑）しかもフォルムって聞いた事ないブランドですけどね。無理ポジさんは、条件さえ嘘をついて揃えない。これじゃ信用されないわ。

[2700: マンコミュファンさん]

>>2698
非タワマンで眺望条件そこそこいい物件は比べてはいけないんだ。その物件の御苑側じゃない方の平均でも優に400越えてますけど。。笑

[2701: 匿名さん]

>>2696で一発解決。お疲れ様。

[2702: マンコミュファンさん]

>>2698
他物件のそのままの値段表貼り付けは禁止行為だよ。自分が気にくわない事実を提示されただけでまともな議論もできず、終いには顔真っ赤にして
違反行為の貼り付けですか。冷静になって前向きにお話したらいかがですか。あなたのあまりに無理で自分勝手な暴論でこれだけ反論が来ているわけで。

[2703: 検討板ユーザーさん]

>>2698
こういう違反行為には削除とアク禁依頼すべし。ここは2chじゃないんだよ。

[2704: 匿名さん]

三井だからって周辺相場にプレミアム付かないって言ったら、フォルムは聞いたことないブランドだからダメって言ったり、もう滅茶苦茶だなぁ。

じゃあ同じ敷地にある富久クロスグリーンレジは新築未入居で坪360〜370だよ。

[2705: 匿名さん]

>>2702 マンコミュファンさん

そうなんですか？知らなかった。以後やめます。

[2706: 匿名さん]

ここはバブル絶頂期に値付けされた割高感が強い物件というのは多数派の認識であるし、だから三井タワマンなのに11ヶ月で200戸台も完売せず毎期先着順販売してるわけでしょ。それ以上でもそれ以下でもない。中古で値下がりの可能性が高いだろうが実需で買ったなら問題ないじゃない？無理に訳わかんない嘘だらけの無理ポジするから反論が出るのは当たり前。

[2707: 不動産オタク]

削除基準に、
物件購入の意志を妨げようとする悪意のあるもの
ってありますね。

嘘ネガはまさにこれですね。出禁にしてほしいです。

[2708: マンション掲示板さん]

>>2704
とうとう、地上階の物件と比較しちゃったね。富久も最低層階なら坪370ー380でしか成約してませんよ。本当に無理ポジさん無茶苦茶だね。

[2709: 不動産オタク]

>>2702 マンコミュファンさん

顔真っ赤にしてとか、見てもいないのに断言しちゃうあたりが嘘つきだね。嘘つくのが癖になってるんだろうね。

[2710: 匿名さん]

どのスレでもネガポイントは必ず指摘されている。他のスレではもう少し冷静に前向きに議論されるが、ここでは全てネガに対しては全否定や馬鹿やアホなどの人を罵倒するような書き込みまで出てくる。だからポジの書き込みがいくつも削除されているわけで、管理人さんはきちんと見てくれています。

ネガポイントを皆で冷静に話し合うのは検討板では有益なやりとりです。美辞麗句だけを並べたいのなら契約板でやってください。なんども言いますが、ここは検討板であり契約板ではないし、2chのような低俗な掲示板ではない。

[2711: 不動産オタク]

>>2708 マンション掲示板さん

建物の平均価格の議論じゃないの？低層同士の比較でいいなら、湊の周辺相場が300で、パークシティの低層が330くらいなんだから妥当じゃん。

[2712: 不動産オタク]

>>2710 匿名さん

他の板のネガさんはもう少し知的ですけどね。

[2713: 匿名さん]

御苑で駅近のパークハウスとか売り出されたら、間違いなく坪400はすると思いますよ。私はポジでもネガでもありありませんが。

[2714: 評判気になるさん]

>>2711
それを比べるなら、湊の築浅中古の最低層階の平均なら話になるけど。坪300弱というは色んな部屋の平均であって、当然非タワマンであっても眺望や日照条件がいい部屋が含まれているので。

全く議論にならないくらい低レベルで前提条件さえ合わせて話できませんが、故意にやっています？

[2715: 不動産オタク]

>>2714 評判気になるさん

周辺事例ってだいたい平均したら4,5階でしょ。パークシティ湊の最低層な4階(5階だっけ？)だから同じくらいですね。

[2716: 匿名さん]

傍観者ですけど、ここのポジさんはちょっと物件愛が強すぎるのか経験が未熟なのか、ネガ情報に過敏すぎる嫌いがありますね。冷静で適切な議論という部分ではネガさんの方が上回っていると思います。なんとなく、話しぶりや相場観のなさ、ちぐはぐな物言いの姿勢から、地権者の方なのかなと勝手に想像してしまいました。違かったらごめんなさいね。でもそれだけ愛があるのならそれで十分だと思います。資産価値など墓場に持っていけませんし、実需が一番ですよ。

[2717: マンション掲示板さん]

>>2710
あんたの言う通りだけど、ここのポジさんは、こんな感じでとても普通には話噛み合わない人ばかりだから放っておいた方がいいんじゃない。議論するだけ無駄。まとも議論する気ないんだから無理ポジさせておけばいいんだよ。

[2718: 匿名さん]

ちなみに去年、明石町の築40年は坪250だったよ。

[2719: 匿名さん]

>>2717 マンション掲示板さん

放っておいてくれるなら、そんなに嬉しいことはないです。

[2720: 匿名さん]

ここの低層が330くらいが妥当というのは理論的だと思います。

ところで、ポジさんは、契約者さんとか地権者さんとかで、自分の物件を良く見せたいって想いが少なからずあるだろうけど、ネガさんがここまで執着するのって何でなのかな？

ちゃんとした情報を伝えたくて頑張ってる正義漢？でも正義感だけでここまで頑張るかな？じゃあ、このマンションの建設で日当たりが悪くなっちゃった地域住人さん？ここを買いたいけど買えなくてひがんでる人？って思っちゃいますね。

[2721: 匿名さん]

2715への反論は出てきませんね…

[2722: 匿名さん]

ポジが元気なのはおそらく購入者なんだろうからわかるんだけど、ネガが頑張る理由ってなんなんだろう？ライバル物件といわれるようなものは見当たらないし。暇だから？愛情の裏返し？それとも？

[2723: 匿名さん]

>>2722 匿名さん

建設反対者がモデルルームなどに嫌がらせ行為をすることがよくあります。ここのネガさんもそういうことなのかもしれませんね。図星でしたらごめんなさい。

[2724: 匿名さん]

あれだけいたポジもネガも一気にいなくなりましたね。
ネガの人には是非2720や2722の質問に答えてもらいたいです。興味があります。

[2725: 匿名さん]

>>2724 匿名さん

2720の指摘が図星だったので、顔を真っ赤にしているのかもしれませんね。

[2726: 名無しさん]

>>2700 マンコミュファンさん

新築だからじゃない？

[2727: 匿名さん]

ここの低層が３３０くらいなら理論的って、ここは低層の平均で4階ですら３６０平均くらいありますよね。マンション内で一番安い部屋だけを取り出して、それが地域の平均と３０しか違わないから理論的って１００％おかしい。実際は4階でさえ平均３６０くらい。さらに地域の築浅マンションは大体が12から14階建てがすべてなのになぜ4－5階が平均だろと決めつけるのも恣意的。実際は6－7階が平均のはず。そして6－7階の平均単価ならここは坪380くらいはあるよね。地域平均の300弱、80以上の差をどう説明する？

同一の高さだけで語るなら、パークハウスの最上階の最高条件南部屋が360で成約していましたが、ここの14階の南部屋は坪５００ですよね。どうやって坪140の差を説明するの？

こんなに地域の非タワマンの中古と差がある物件は、勝どき晴海、豊洲などでは見かけない。

そもそも割高という評価じゃなければ、全期で先着順販売にはならないし、11か月かけても200戸台も売れないということはまず起きませんよ。

ポジとは議論にならないから、他の人は撤退したみたいだけど私ももういいです。

[2728: 匿名さん]

比較でいろいろ出てきてますが、一番条件が近く直接比較できるのは場所も隣りで同じタワーマンション同士の住友タワーでしょうから（さすがにこれより条件近い物件ないですよね）、住友の価格が見えてからこの物件が割高だったかどうか、改めて考えれば良いのではないでしょうか。

強いて言えば住友は駅まで1分近い、vs　この物件の東側は住友にはない隅田川ビュー＆恐らく住友に比べて共用施設充実という違いがあるので、それがどう価格に表れるかですね。

えっ、住友もここも割高だって？　そんなこと言ってたらきりがない。そうやってランドマークタワーの相場は形成されていくのではないでしょうか。

まあもう2727もさよならしてしまったので、いいですけどね。

[2729: 不動産オタク]

まず、7階が380で妥当ということについては、ネガさんが以前ご説明してくれてますよね(2509参照)。

「この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。 」

[2730: 匿名さん]

>>2727 匿名さん

一応正確に言うと256/268戸売れてるからね。
「200戸台」とか敢えて誤解させるような書き方してるのが本当に信用できない。