パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2661: 匿名さん]

現物を見せた方が高く売りやすいためです。特に住宅選択の決定権を実質的に握っている女性は、現物を見ないとその価値を認識しづらいと言われています。
そのため、販管費こそかかりますが利益を最大化するため青田売りを積極的にはしないということです。事実、これによってすみふは他の大手デベの倍近い利益率を叩き出しています。
売れ残りによるブランドイメージ毀損を恐れず、また竣工後の維持管理・販売経費を気にしないだけの体力があるすみふならではの戦略かと思います。
他にゴクレも同じやり方で販売をしてますね。

[2662: 不動産オタク]

>>2661 匿名さん

最近は金融緩和で資金が借りやすくなっているし、借りてても金利が低くて利払いがほとんど発生しないので、野村や三井もスミフ寄りの販売戦略に変わってきてますね。

各社とも決算説明会では、「数ではなく質で勝負する」というニュアンスのことを言っています。1年前は部屋を狭くし、グレードを下げ、なんとか価格を維持していましたが、足元では価格を上げる分、それに見合ったグレードの設備仕様にしてきてます。

3年くらい前の野村は、販売中の物件を完売させないと次の物件の開発資金を調達できませんでした。とにかく即日完売ありきの価格設定でしたが、今は違いますね。

各社、数が捌けないのは分かっているので、より利益を取れる営業戦略に変わってきてます。買い手にとってはいやな環境ですが、青田売りがメディアで問題視されたということもあり、じっくり売るという営業スタイルが今後続くと考えられます。ただ、金利は下がっているので、金利も含めた総支払い額はそれほど上がっていませんし、買い手にとってそれほど悪い環境とは思いませんが。

長文、失礼しました。

[2663: 匿名さん]

スミフは必死に青田売りをしてるが売れ残ってるだけでは？

[2664: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
残念ながら、不動産業界ではすみふの徐々に値上げ、
完成後長期販売は常識ですよ。
ビジネス誌でもその利益最大化戦略は取り上げられた位。
まぁ、購入者的には何の得も無いですが。

[2665: 匿名さん]

>>2664 匿名さん
でも割引で買えた人は知ってるが、断られた人が居ないのはなぜ？

[2666: マンコミュファンさん]

>>2665 匿名さん

2664ではないですが、住友不動産の販売戦略は有名な話ですよ。割引が絶対に無いという意味では無いですし、早く売れればそれに越したことがないのでしょうが、完工後の販売継続は当たり前だと思って値付けしているというのは公に語られてる戦略です。以下、参考記事を一つ。

https://kawlu.com/journal/2014/12/10/1311/

[2667: 匿名さん]

スミフはMRすら開いておらず推定価格なぞ全く分からないはずですが、スミフタワースレでここの無理ポジが勝手に450で来るでしょと書き込んだような価格を鵜呑みにして語ることが、湊地区の徒歩分数が同等の築浅中古が坪300程度しか価値がないという実勢価格より、『よっぽど当てになります』って言ってることおかしいし、救いようがないくらい目の前が見えていない。。

[2668: 匿名さん]

>>2666 マンコミュファンさん

スミフの話題は湾岸総合スレでお願いします〜〜

[2669: 匿名さん]

住友不動産は早期に完売すると、社内で値付けを安くし過ぎた失敗と見做されるというのが有名な話。購入者の資産価値の維持がしやすいようにロビーや共用部を派手で豪華にするのも住友不動産独特。

邸の系譜 というホームページ見ると、共用部へのこだわりがよく分かります。

[2670: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

周辺の築浅中古で300あるなら、ここは400オーバーで全く違和感ないですね。さすがに周辺が200だと400オーバーってどうなのって思ってしまいますが。

三井ブランドを過小評価し過ぎ。救いようがないほど、分かってないですね。

[2671: マンコミュファンさん]

>>2668 匿名さん

スミフは湾岸限定デベではないし、この物件は湾岸では無いです。うっかりいつも出入りしているスレがバレちゃいましたね。

[2672: 匿名さん]

>>2671 マンコミュファンさん

あんまりイジメない方がいいですよ。また御機嫌を損ねちゃうから。

[2673: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

それくらい実勢価格があてにならないってことなんでしょう…100戸規模の10階建マンションじゃないんだから、ここは。

[2674: 匿名さん]

ネガさんオススメの豊洲や芝浦といった既に高級タワマンが多数存在している地域なら比較しやすいでしょうけど、このエリアでは初なので比較が難しいですね。前に出てましたが佃リバーシティが一番近いタワマンですかね。

[2675: マンション検討中さん]

>>2670
周辺築浅5年程度の中古が300で新築が400ってあり得ないほど相場が乖離していると言われても仕方ないと思います。PH豊洲は坪320、同条件の駅歩の周辺中古は同じく300程度。これどう説明してくれますか？

[2676: 匿名さん]

三井舐めるなって、地域の中古はパークハウスやプレシスといったブランドマンションなんだけど。三井の中古がタワマンになったらパークハウスの非タワマンより坪100も価値が違うんだ（笑）すごい理論だな。

[2677: 匿名さん]

全くの同条件でブランドタワマンとブランド非タワマンなら坪単価差は他地区の経験的には仕様や設備に左右されるけど20ー60の間には必ず収まるね。100はありえない。

[2678: 匿名さん]

川向うから見ると老人レジデンス？と残ビルでリバーサイドとは思えないし。。

[2679: 不動産オタク]

>>2677 匿名さん

周りにタワマンがない富久町では、築10年以内の地域相場330に対して富久町クロスは400〜500弱で成約してますね。あっさり証明完了。

[2680: 匿名さん]

>>2675 マンション検討中さん

まあ、2675が正しいね。三井だから中古の評価が高くなるとか聞いたことない。新築プレミアにしても周辺中古の1割り増しまでが適正。引き渡された途端に中古になるわけだからね。

[2681: 不動産オタク]

>>2680 匿名さん

それは貴方が聞いたことがないだけで、常識で考えたら三井や三菱、野村の中古は周辺相場よりも高くなりますよ。

[2682: 匿名さん]

比較するなら豊洲などのタワマン乱立地帯ではなく、都心3区あるいはその周辺でのタワマン希少地域との比較をするべきでは？そこで周辺の普通のマンションとの中古価格差を述べないと。

富久町の例が上にあがってますが、たぶんあそこは新宿近くてこことは条件が云々言われそうですけど、豊洲との比較よりよっぽど正しいと思いますが。

[2683: 匿名さん]

まあ、2679が正しいね。三井や野村は中古市場で高く評価されてるし、大成の施工というのもプレミアム要因だね。新築プレミアムも上乗せで坪400が下限になりそう。

[2684: 不動産オタク]

>>2682 匿名さん

富久の例は周辺相場とタワマンの乖離の事例なので、例としては適切だと考えています。新宿が近いのは周辺のマンションも富久クロスも同条件ですから。

[2685: 匿名さん]

富久クロスは駅近物件であり、あの周辺の５分以内御苑地区は330ではとても買えません。そして、あの周囲に５分以内築浅中古は富久以外ほぼないし、もしパークハウスでもあれば最低坪400くらいは絶対する。そして富久の中古成約は420平均くらい。

富久は周辺にお見合い条件がなく絶景の御苑ビュー、新宿都心ビューなどここと比較にならないほど眺望が素晴らしい。さらに、共有施設はここの倍くらいあるが管理はあちらの方が安く、スーパーは倍以上の大きさ、そしておしゃれなカフェや各種クリニックや公園広場、商用店舗も下駄しているタワマン。こことは実力が違いすぎるが、非タワマンとのギャップは少ない。
富久は6ヶ月で1083戸を完売。全期即日完売御礼。
ここはおよそ11ヶ月で200戸台を未完売。全期先着順販売。

やたら富久を引き合いに出すが同じ土俵にはいない。

[2686: 匿名さん]

>>2684 不動産オタクさん

私も富久は適切な例だと思ってますが、ネガにあれこれ言われそうなので先に書いておいただけです。

[2687: 不動産オタク]

>>2686 匿名さん

ありがとうございます。やはりアレコレ言ってきてますね。

[2688: 匿名さん]

新宿2丁目の駅近パークハウスは小規模でしたけど坪500だが600で即完していましたね。タワマンだから地域の同条件中古より100高いの当たり前って論理はさすがにおかしい。しかも比べてるの条件グループの築平均5年程度でしょう。築10年でも新築中古と普通は15％くらいしか変わらないのに。

[2689: 匿名さん]

>>2675 マンション検討中さん

豊洲は周りも似たような物件でしょ？何度も言われてるけど、ここは周りに似たような大手デベの高級タワマンが無いから比較しても仕方ないって。理解力ない人だなぁ。

[2690: 通りがかりさん]

比較にならない絶景眺望と各種共有施設や便利施設を備えるザタワマンの即完物件とここ比較しちゃいますか？

[2691: 匿名さん]

富久地区には駅近条件の築浅は富久だけといっていい状態のはずですけど、坪330って完全な嘘情報だね。御苑エリアの駅歩５分以内の築浅中古が330で売ってたらたまげるわ。ポジさん嘘つきすぎ。

[2692: 匿名さん]

新宿富久町と中央区湊じゃあ人気度が違うな。人気ない場所は価格もそれなりになる。ここは中央区なんだから中央区の駅徒歩10分くらいの築数年経過で相場が固まったタワーと比較するのがいい。月島あたりにそういうマンションはいくつかある。

[2693: 匿名さん]

>>2692 匿名さん

同意。

[2694: 不動産オタク]

フォルム市谷富久町が坪335で売りにでてますね。たまに中古出てますけど、だいたい330くらいですよ。近所なんで分かります。

スーパーやクリニック、公園は周辺住民でも利用できるんですから、周辺相場とタワマンの乖離の議論には関係ないです。

富久クロスは大通り沿いで、低層の角部屋だと常にカーテン閉めっぱなしですよ。

[2695: 匿名さん]

単純に同条件立地のブランド築浅中古が坪300弱くらいの成約なのにここは坪420くらいで売っている。つまり割高感が高すぎると多くが考えているから、毎期先着販売するような状態になっていることでしょ。すごく事実はシンプルだと思いますけど。

[2696: 匿名さん]

>>2695 匿名さん

残戸数5%以下で竣工まで1年以上あるっていうシンプルな事実を見れば、バカでも「大体これくらいの価格で普通なんだね」って分かるでしょ。

[2697: マンション検討中さん]

>>スーパーやクリニック、公園は周辺住民でも利用できるんですから、周辺相場とタワマンの乖離の議論には関係ないです。

言ってる事滅茶苦茶だな。さらには富久ディスってるし。

[2698: 不動産オタク]

>>2688 匿名さん

それは御苑隣接のやつでしょ。完全に御苑プレミアム。規模は関係ないです。御苑と反対側の部屋は坪370台からありました。

[2699: マンション掲示板さん]

>>2694
フォルムって駅近じゃないから条件全く違うんだけど（笑）しかもフォルムって聞いた事ないブランドですけどね。無理ポジさんは、条件さえ嘘をついて揃えない。これじゃ信用されないわ。

[2700: マンコミュファンさん]

>>2698
非タワマンで眺望条件そこそこいい物件は比べてはいけないんだ。その物件の御苑側じゃない方の平均でも優に400越えてますけど。。笑

[2701: 匿名さん]

>>2696で一発解決。お疲れ様。

[2702: マンコミュファンさん]

>>2698
他物件のそのままの値段表貼り付けは禁止行為だよ。自分が気にくわない事実を提示されただけでまともな議論もできず、終いには顔真っ赤にして
違反行為の貼り付けですか。冷静になって前向きにお話したらいかがですか。あなたのあまりに無理で自分勝手な暴論でこれだけ反論が来ているわけで。

[2703: 検討板ユーザーさん]

>>2698
こういう違反行為には削除とアク禁依頼すべし。ここは2chじゃないんだよ。

[2704: 匿名さん]

三井だからって周辺相場にプレミアム付かないって言ったら、フォルムは聞いたことないブランドだからダメって言ったり、もう滅茶苦茶だなぁ。

じゃあ同じ敷地にある富久クロスグリーンレジは新築未入居で坪360〜370だよ。

[2705: 匿名さん]

>>2702 マンコミュファンさん

そうなんですか？知らなかった。以後やめます。

[2706: 匿名さん]

ここはバブル絶頂期に値付けされた割高感が強い物件というのは多数派の認識であるし、だから三井タワマンなのに11ヶ月で200戸台も完売せず毎期先着順販売してるわけでしょ。それ以上でもそれ以下でもない。中古で値下がりの可能性が高いだろうが実需で買ったなら問題ないじゃない？無理に訳わかんない嘘だらけの無理ポジするから反論が出るのは当たり前。

[2707: 不動産オタク]

削除基準に、
物件購入の意志を妨げようとする悪意のあるもの
ってありますね。

嘘ネガはまさにこれですね。出禁にしてほしいです。

[2708: マンション掲示板さん]

>>2704
とうとう、地上階の物件と比較しちゃったね。富久も最低層階なら坪370ー380でしか成約してませんよ。本当に無理ポジさん無茶苦茶だね。

[2709: 不動産オタク]

>>2702 マンコミュファンさん

顔真っ赤にしてとか、見てもいないのに断言しちゃうあたりが嘘つきだね。嘘つくのが癖になってるんだろうね。

[2710: 匿名さん]

どのスレでもネガポイントは必ず指摘されている。他のスレではもう少し冷静に前向きに議論されるが、ここでは全てネガに対しては全否定や馬鹿やアホなどの人を罵倒するような書き込みまで出てくる。だからポジの書き込みがいくつも削除されているわけで、管理人さんはきちんと見てくれています。

ネガポイントを皆で冷静に話し合うのは検討板では有益なやりとりです。美辞麗句だけを並べたいのなら契約板でやってください。なんども言いますが、ここは検討板であり契約板ではないし、2chのような低俗な掲示板ではない。

[2711: 不動産オタク]

>>2708 マンション掲示板さん

建物の平均価格の議論じゃないの？低層同士の比較でいいなら、湊の周辺相場が300で、パークシティの低層が330くらいなんだから妥当じゃん。

[2712: 不動産オタク]

>>2710 匿名さん

他の板のネガさんはもう少し知的ですけどね。

[2713: 匿名さん]

御苑で駅近のパークハウスとか売り出されたら、間違いなく坪400はすると思いますよ。私はポジでもネガでもありありませんが。

[2714: 評判気になるさん]

>>2711
それを比べるなら、湊の築浅中古の最低層階の平均なら話になるけど。坪300弱というは色んな部屋の平均であって、当然非タワマンであっても眺望や日照条件がいい部屋が含まれているので。

全く議論にならないくらい低レベルで前提条件さえ合わせて話できませんが、故意にやっています？

[2715: 不動産オタク]

>>2714 評判気になるさん

周辺事例ってだいたい平均したら4,5階でしょ。パークシティ湊の最低層な4階(5階だっけ？)だから同じくらいですね。

[2716: 匿名さん]

傍観者ですけど、ここのポジさんはちょっと物件愛が強すぎるのか経験が未熟なのか、ネガ情報に過敏すぎる嫌いがありますね。冷静で適切な議論という部分ではネガさんの方が上回っていると思います。なんとなく、話しぶりや相場観のなさ、ちぐはぐな物言いの姿勢から、地権者の方なのかなと勝手に想像してしまいました。違かったらごめんなさいね。でもそれだけ愛があるのならそれで十分だと思います。資産価値など墓場に持っていけませんし、実需が一番ですよ。

[2717: マンション掲示板さん]

>>2710
あんたの言う通りだけど、ここのポジさんは、こんな感じでとても普通には話噛み合わない人ばかりだから放っておいた方がいいんじゃない。議論するだけ無駄。まとも議論する気ないんだから無理ポジさせておけばいいんだよ。

[2718: 匿名さん]

ちなみに去年、明石町の築40年は坪250だったよ。

[2719: 匿名さん]

>>2717 マンション掲示板さん

放っておいてくれるなら、そんなに嬉しいことはないです。

[2720: 匿名さん]

ここの低層が330くらいが妥当というのは理論的だと思います。

ところで、ポジさんは、契約者さんとか地権者さんとかで、自分の物件を良く見せたいって想いが少なからずあるだろうけど、ネガさんがここまで執着するのって何でなのかな？

ちゃんとした情報を伝えたくて頑張ってる正義漢？でも正義感だけでここまで頑張るかな？じゃあ、このマンションの建設で日当たりが悪くなっちゃった地域住人さん？ここを買いたいけど買えなくてひがんでる人？って思っちゃいますね。

[2721: 匿名さん]

2715への反論は出てきませんね…

[2722: 匿名さん]

ポジが元気なのはおそらく購入者なんだろうからわかるんだけど、ネガが頑張る理由ってなんなんだろう？ライバル物件といわれるようなものは見当たらないし。暇だから？愛情の裏返し？それとも？

[2723: 匿名さん]

>>2722 匿名さん

建設反対者がモデルルームなどに嫌がらせ行為をすることがよくあります。ここのネガさんもそういうことなのかもしれませんね。図星でしたらごめんなさい。

[2724: 匿名さん]

あれだけいたポジもネガも一気にいなくなりましたね。
ネガの人には是非2720や2722の質問に答えてもらいたいです。興味があります。

[2725: 匿名さん]

>>2724 匿名さん

2720の指摘が図星だったので、顔を真っ赤にしているのかもしれませんね。

[2726: 名無しさん]

>>2700 マンコミュファンさん

新築だからじゃない？

[2727: 匿名さん]

ここの低層が３３０くらいなら理論的って、ここは低層の平均で4階ですら３６０平均くらいありますよね。マンション内で一番安い部屋だけを取り出して、それが地域の平均と３０しか違わないから理論的って１００％おかしい。実際は4階でさえ平均３６０くらい。さらに地域の築浅マンションは大体が12から14階建てがすべてなのになぜ4－5階が平均だろと決めつけるのも恣意的。実際は6－7階が平均のはず。そして6－7階の平均単価ならここは坪380くらいはあるよね。地域平均の300弱、80以上の差をどう説明する？

同一の高さだけで語るなら、パークハウスの最上階の最高条件南部屋が360で成約していましたが、ここの14階の南部屋は坪５００ですよね。どうやって坪140の差を説明するの？

こんなに地域の非タワマンの中古と差がある物件は、勝どき晴海、豊洲などでは見かけない。

そもそも割高という評価じゃなければ、全期で先着順販売にはならないし、11か月かけても200戸台も売れないということはまず起きませんよ。

ポジとは議論にならないから、他の人は撤退したみたいだけど私ももういいです。

[2728: 匿名さん]

比較でいろいろ出てきてますが、一番条件が近く直接比較できるのは場所も隣りで同じタワーマンション同士の住友タワーでしょうから（さすがにこれより条件近い物件ないですよね）、住友の価格が見えてからこの物件が割高だったかどうか、改めて考えれば良いのではないでしょうか。

強いて言えば住友は駅まで1分近い、vs　この物件の東側は住友にはない隅田川ビュー＆恐らく住友に比べて共用施設充実という違いがあるので、それがどう価格に表れるかですね。

えっ、住友もここも割高だって？　そんなこと言ってたらきりがない。そうやってランドマークタワーの相場は形成されていくのではないでしょうか。

まあもう2727もさよならしてしまったので、いいですけどね。

[2729: 不動産オタク]

まず、7階が380で妥当ということについては、ネガさんが以前ご説明してくれてますよね(2509参照)。

「この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。 」

[2730: 匿名さん]

>>2727 匿名さん

一応正確に言うと256/268戸売れてるからね。
「200戸台」とか敢えて誤解させるような書き方してるのが本当に信用できない。

[2731: 匿名さん]

何度も言うけど、竣工まで1年以上あって256/268戸(95%)売れてる事実が全てでしょ。ネガさんにはどう見えてるのか知らないけど、1人だけ納得してないようだけど、少なくとも256人、地権者入れると400人くらいは納得してるんだから、この価格が今のこの物件の評価なんです。将来は下がるかもって議論なら意味あると思うから付き合う価値あると思うけどね。

[2732: 匿名さん]

>>2727 匿名さん

ネガさん、帰る前に教えて！何が貴方をそこまで駆り立てるの？

煽るわけじゃなく、純粋に興味があるだけなんです。私はポジでもネガでもありません。

[2733: 不動産オタク]

もう帰らせてあげましょう。これ以上イジメると可哀想です。

[2734: 匿名さん]

販売がスローペース→認める
けど、すでに256/268戸売れてる→認める
周辺の相場より高め→まあ認める
けど、いまいち比較できる物件がない→ここくらいから意見が割れ始める
資産価値が保たれるかどうか→ある程度は保たれるvs坪300まですぐ落ちる

ここ何日かの流れはこんな感じでしょうか？

[2735: 匿名さん]

>>2732 匿名さん

このスレの冒頭から「クラッシイ」(「イ」は大文字)、「三井大規模」、「無理ポジ」、「先着順」で検索して見てください。当初はただクラッシィ芝浦へ誘導したかっただけだったのに、ポジが思いっきり叩きのめしたので段々イライラしてきちゃったんだろうな、という感じです。

[2736: 名無しさん]

>>2735 匿名さん
買えない人に限ってわーわー言いますからね。
実際、坪単価500万以上の物件の良さを知ってる私たちに言わせれば戯言笑

きっとパーク湊もスミフ湊も良いマンションになりますよ。

[2737: 不動産オタク]

140の差は下記の複合要因です。
①築5年(経年劣化)
②共用部分のグレード
③木内建設vs大成建設
④1階のスーパーの利便性
⑤パークハウス八丁堀は1LDK/2LDKが主体で南向きの間取りにプレミアムが乗りづらいこと
⑥ここは南北の価格差を比較的大きくつけていること

パークハウスの方が優れている点としては駅近であることが挙げられますね。

想像するに大成の孫請けさんとかではないでしょうか？上から理不尽なことを言われて気に食わないのかもしれません。

[2738: 不動産オタク]

>>2736 名無しさん

私も坪500だと買えないです、笑
今まで手を出した中で一番高いので420です。
羨ましい。

[2739: 匿名さん]

ほぼ間違いなく昔からいるクラッシィ契約者だと思いますよ。そういうこと書かれた時は一生懸命削除依頼出してるっぽいですしね。
なお、このネガさん個人はどうかと思いますが、クラッシィ自体は嫌いではないです。

[2740: 匿名さん]

駆け込みで契約を検討してますが、このスレの住民さんは過激な人が多い印象でちょっと心配です。
実際はごく少数の方が書き込んでいて、大多数の方は良識ある方だと願います。

[2741: 匿名さん]

全然違う話題で恐縮ですが、バスの本数が増える可能性はあるのでしょうか？東京駅に良く行くのでもう少し朝の本数が増えると嬉しいと思ってるのですが。

[2742: 匿名さん]

確かに東16とまではいかなくとも、もう少し本数がないと気軽に使えないですね。
ここの再開発でそれなりに住民が増えますから、バスも増便されることを期待したいです。

[2743: 匿名さん]

>>2742 匿名さん

そうなると嬉しいです。今の本数だと東15を逃した時は東16のバス停まで歩くかタクシーですね。

[2744: 匿名さん]

初めて見に来たけど、ここ低層階と高層階で価格に差をつけすぎだね。低層階の価格は妥当だけど、高層階は明らかに割高。しかし、間取りは最近の物件にしてはワイドスパンの設定もあって好印象。エアコンも天井埋め込みデフォルト。免震構造だし、なかなかいいね。あと7戸で完売ですか。最近のコスト削ったマンションが多い中ではなかなかいいんじゃないでしょうか。

[2745: 匿名さん]

今まで検討していたマンションはどこもエントランスがタイル貼りだったりキッチンの収納カウンターが標準だったからそれが当たり前だと思っていたけど、ここ最近はオプションなのが多いね。
モデルームには付いてても、オプションで4.50万するとちょっと躊躇してしまう。
住友や地所はそういうの多いね。
三井はわりと標準仕様なのが多い印象。
ここもそうだね。

[2746: 匿名さん]

>>2745 匿名さん

三井は無償で付いているものの質がいいですよね。他の物件だとオプションで何だかんだ100万円とか簡単に追加で出て行っちゃう。
ここは営業マン曰くパークコートと同レベルの仕様らしいですよ。

[2747: 不動産オタク]

>>2740 匿名さん

そうなんです。ひとり、過激なネガさんがいたんですが、もう退治しましたのでご安心ください。

[2748: 不動産オタク]

>>2746 匿名さん

私も色々マンション見てきましたが、ここはグレードいいです。白金エリアのマンションと内装レベルは同等です。柱や梁も少なく、(リフォームではいじれない)空間設計は秀逸です。

[2749: 匿名さん]

>>2740 匿名さん

所詮匿名掲示板での書き込みですから、あんまり気にしない方がいいと思いますよ。
それよりこの物件のいいところ、悪いところをしっかり吟味した上での購入をお勧めいたします。

[2750: 匿名さん]

優れているところ
・天井高2550mm
・階高3300mm
・スラブ厚270～330mm
・梁の少ない広々としたリビングとハイサッシ
・奥行き2メートルのバルコニー
・エントランスから廊下部分まで、タイル貼り標準。無料でフローリングに変更することも可能
・間取りはセレクトメニューから選ぶことが可能
・リビング部分天井カセットエアコンが標準
・間取り変更でリビングが拡大されたときも無償で天井カセットエアコンが増設
・温水式床暖房
・キッチン裏側収納カウンター標準装備
・キッチン立ち上がりの石貼りが無償選択可能
・ディスポーザー有
・タンクレストイレ
・トイレ内のデザインクロスを無償選択可能
・シザーストーンのキッチンカウンター
・Low−E複層ガラス
・玄関サイドにトランクルーム
・バスルームの床がタイル貼り
・洗濯機置き場上部の棚が標準装備

残念なところ
・シートフローリング
・キッチンコンロのグレード
・キッチンの浄水器が水道水との混栓蛇口
・ミストサウナが有償オプション
・洗面台ミラー下部がタイル貼りではない
・バスルーム浴槽のエプロンがタイル貼りではない

[2751: 匿名さん]

パークコートと同じは、無いなー
パークコートを冠する場合は一定の基準が三井にはあるので。
パークシティの中では上位かもしれませんが。

[2752: 匿名さん]

>>2751 匿名さん

三井の営業いわく、ですよ。
例えば浜離宮と比べたら全熱交換器以外でも細かい点では結構ちがいますけど、いい勝負ですよ。

[2753: 不動産オタク]

>>2752 匿名さん

同じではないけど、いい勝負であることには同感です。キッチン好きの私としてはコンロのグレードは上げて欲しかった。オプションで変更できましたが、20万円以上かかると言われてやめました。お金持ちが羨ましい、笑

[2754: 匿名さん]

湊と浜離宮のどちらもモデルルームを見学しました。
立地云々を書くとまたネガさんが荒れるので仕様だけ比べますね。
湊になくて浜離宮にあるものといえば、
キッチンコンロのグレードが高い
主寝室の天井カセットエアコンが標準
バスルーム浴槽がタイル貼り
熱交換器（デメリットもあるので個人的には好みではないが）
思いつくのはこれくらいかな。
浜離宮の仕様がパークコートにしては低過ぎることも原因だけど、湊の仕様は優秀なほうだと思います。
共用部もフィットネスがあるくらいしか違いはないし、立地の差はあるとはいえ坪単価を比べると湊のコストダウンはそこまで顕著ではないので、今の時代の仕様を考えるとお得感はありますね。

[2755: 匿名さん]

>>2753 不動産オタクさん
自分で買えばいいじゃん。マンション
のオプションなんか馬鹿高い。

[2756: 匿名さん]

モモレジさんは、ココは坪400にしては、設備がショボいという意見のようです。

http://mansion-madori.com/blog-entry-3774.html
設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、フィオレストーンの水回り天板、LDビルトインエアコン（1LDKは壁掛エアコン）など単価を意識したものにはなっています。坪単価400万円超のお部屋にとっては少々物足りなさもありますけれどもね。

[2757: 匿名さん]

>>2756 匿名さん

モモレジさんの記事にもありましたが、ここって高齢者を意識したプラン設計なんですね。
確かに共有部のデザインも年配の方向けなのかなと思いました。

[2758: 匿名さん]

仕様については、私は自分で変えられるところとそうでないところを区別して、後者について重視するようにしています。

あと、機能性に影響する部分と単に価格の高い材料を使っている部分は区別して考えたいと思っています。その観点からはほぼ満足ですが、強いて言えば全熱交換が欲しかったなあ。

[2759: 匿名さん]

お孫さんが遊びに来ても困らないようにキッズルームもありますしね

[2760: 匿名さん]

MRいったときに、契約者には小さい子供連れが多いと聞きました。