パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2661: 匿名さん]

現物を見せた方が高く売りやすいためです。特に住宅選択の決定権を実質的に握っている女性は、現物を見ないとその価値を認識しづらいと言われています。
そのため、販管費こそかかりますが利益を最大化するため青田売りを積極的にはしないということです。事実、これによってすみふは他の大手デベの倍近い利益率を叩き出しています。
売れ残りによるブランドイメージ毀損を恐れず、また竣工後の維持管理・販売経費を気にしないだけの体力があるすみふならではの戦略かと思います。
他にゴクレも同じやり方で販売をしてますね。

[2662: 不動産オタク]

>>2661 匿名さん

最近は金融緩和で資金が借りやすくなっているし、借りてても金利が低くて利払いがほとんど発生しないので、野村や三井もスミフ寄りの販売戦略に変わってきてますね。

各社とも決算説明会では、「数ではなく質で勝負する」というニュアンスのことを言っています。1年前は部屋を狭くし、グレードを下げ、なんとか価格を維持していましたが、足元では価格を上げる分、それに見合ったグレードの設備仕様にしてきてます。

3年くらい前の野村は、販売中の物件を完売させないと次の物件の開発資金を調達できませんでした。とにかく即日完売ありきの価格設定でしたが、今は違いますね。

各社、数が捌けないのは分かっているので、より利益を取れる営業戦略に変わってきてます。買い手にとってはいやな環境ですが、青田売りがメディアで問題視されたということもあり、じっくり売るという営業スタイルが今後続くと考えられます。ただ、金利は下がっているので、金利も含めた総支払い額はそれほど上がっていませんし、買い手にとってそれほど悪い環境とは思いませんが。

長文、失礼しました。

[2663: 匿名さん]

スミフは必死に青田売りをしてるが売れ残ってるだけでは？

[2664: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
残念ながら、不動産業界ではすみふの徐々に値上げ、
完成後長期販売は常識ですよ。
ビジネス誌でもその利益最大化戦略は取り上げられた位。
まぁ、購入者的には何の得も無いですが。

[2665: 匿名さん]

>>2664 匿名さん
でも割引で買えた人は知ってるが、断られた人が居ないのはなぜ？

[2666: マンコミュファンさん]

>>2665 匿名さん

2664ではないですが、住友不動産の販売戦略は有名な話ですよ。割引が絶対に無いという意味では無いですし、早く売れればそれに越したことがないのでしょうが、完工後の販売継続は当たり前だと思って値付けしているというのは公に語られてる戦略です。以下、参考記事を一つ。

https://kawlu.com/journal/2014/12/10/1311/

[2667: 匿名さん]

スミフはMRすら開いておらず推定価格なぞ全く分からないはずですが、スミフタワースレでここの無理ポジが勝手に450で来るでしょと書き込んだような価格を鵜呑みにして語ることが、湊地区の徒歩分数が同等の築浅中古が坪300程度しか価値がないという実勢価格より、『よっぽど当てになります』って言ってることおかしいし、救いようがないくらい目の前が見えていない。。

[2668: 匿名さん]

>>2666 マンコミュファンさん

スミフの話題は湾岸総合スレでお願いします〜〜

[2669: 匿名さん]

住友不動産は早期に完売すると、社内で値付けを安くし過ぎた失敗と見做されるというのが有名な話。購入者の資産価値の維持がしやすいようにロビーや共用部を派手で豪華にするのも住友不動産独特。

邸の系譜 というホームページ見ると、共用部へのこだわりがよく分かります。

[2670: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

周辺の築浅中古で300あるなら、ここは400オーバーで全く違和感ないですね。さすがに周辺が200だと400オーバーってどうなのって思ってしまいますが。

三井ブランドを過小評価し過ぎ。救いようがないほど、分かってないですね。

[2671: マンコミュファンさん]

>>2668 匿名さん

スミフは湾岸限定デベではないし、この物件は湾岸では無いです。うっかりいつも出入りしているスレがバレちゃいましたね。

[2672: 匿名さん]

>>2671 マンコミュファンさん

あんまりイジメない方がいいですよ。また御機嫌を損ねちゃうから。

[2673: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

それくらい実勢価格があてにならないってことなんでしょう…100戸規模の10階建マンションじゃないんだから、ここは。

[2674: 匿名さん]

ネガさんオススメの豊洲や芝浦といった既に高級タワマンが多数存在している地域なら比較しやすいでしょうけど、このエリアでは初なので比較が難しいですね。前に出てましたが佃リバーシティが一番近いタワマンですかね。

[2675: マンション検討中さん]

>>2670
周辺築浅5年程度の中古が300で新築が400ってあり得ないほど相場が乖離していると言われても仕方ないと思います。PH豊洲は坪320、同条件の駅歩の周辺中古は同じく300程度。これどう説明してくれますか？

[2676: 匿名さん]

三井舐めるなって、地域の中古はパークハウスやプレシスといったブランドマンションなんだけど。三井の中古がタワマンになったらパークハウスの非タワマンより坪100も価値が違うんだ（笑）すごい理論だな。

[2677: 匿名さん]

全くの同条件でブランドタワマンとブランド非タワマンなら坪単価差は他地区の経験的には仕様や設備に左右されるけど20ー60の間には必ず収まるね。100はありえない。

[2678: 匿名さん]

川向うから見ると老人レジデンス？と残ビルでリバーサイドとは思えないし。。

[2679: 不動産オタク]

>>2677 匿名さん

周りにタワマンがない富久町では、築10年以内の地域相場330に対して富久町クロスは400〜500弱で成約してますね。あっさり証明完了。

[2680: 匿名さん]

>>2675 マンション検討中さん

まあ、2675が正しいね。三井だから中古の評価が高くなるとか聞いたことない。新築プレミアにしても周辺中古の1割り増しまでが適正。引き渡された途端に中古になるわけだからね。