パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2625: 匿名さん]

注目はパークタワー晴海でしょう。割安で出てくる可能性が言われています。他は断然格上でここと検討が被りませんが、白金2のパークハウス、PC浜離宮、パークコート青山でしょうね。

[2626: 匿名さん]

＞2625

パークタワー晴海ですか。駅まで遠すぎて個人的には無理だなあ。杭打ちに苦労しているようで、それも不安。値段が安いと思われるのは魅力ですが。

他の白金、浜離宮、まして青山は全く価格帯が違うので比較できません。
となると、ここがベストなんですが。

[2627: 匿名さん]

>>2621 eマンションさん

簡単に否定できる点として、
Googleマップでは、銀座三越は徒歩20分、GINZA6も23分予定ですよ。有楽町マルイだって22分です。
昨日の日本橋の人もそうですけど、地味に嘘ついて30分かかりそうな印象を与えますが、20分の方が近いです。

[2628: 不動産オタク(復活)]

中古の相場が300ちょいであるのと、ここが300になるというのは全くつながりません。マンションのグレードが全然違うのですから。

いつから丸井が銀座の主要施設になったのでしょうか？

虚偽ではありませんが議論のすり替えですね。

この掲示板に虚偽情報を判別する機能はないですよ。ネガさんの虚偽情報も残っていますしね。

1人か2人か知りませんが、みんな1人だと思ってるってことは事実。実際にどうなのかってことよりも、どう思われてるかってことが結局は大事。

あと、マンションはこれが8戸目です。じゃなきゃオタクを名乗れない、笑

[2629: 匿名さん]

あ、別に丸井を否定してるわけじゃないですよ。

[2630: 匿名さん]

>>2625 匿名さん
晴海以外、ここより遥かに高額の物件ですね。比較対象としては上すぎるかな。
晴海も交通の便が悪すぎますね。BRTが通ってましょせんバスなので、地下鉄には敵わないですしょう。頼みの新地下鉄も、現時点では確率低そうです。

同じ価格帯なら、同じく中央区内陸の浜町や東日本、人形町ですかね。

[2638: 不動産オタク]

エリアの相場がとるときも、だいたい似たようなグレードや規模のマンションをチョイスしますよ。ここは周辺に似たようなグレード、規模のマンションないからね。それにゲタの70の根拠ないでしょ。別にパークコートと比較してもそんなにグレード変わらないし。

[2639: 匿名さん]

>>2635 匿名さん

いくら匿名掲示板であれ、PERの意味を知らなかったら恥ずかしくて書き込みできないな、俺なら。

[2640: 匿名さん]

>>2633 eマンションさん

たしかに青山のパークコートと比べたらここは大衆グレードですね。ここを否定しようと思ったら青山を出すしかないですよね。周辺にここと並ぶグレードのマンションがないって認めちゃってますね。

[2641: 不動産オタク]

>>2633 eマンションさん

富久クロスと富久町の他のマンション比べてみたら分かりますよ。あなたのロジックが破綻してることが。

例えば、この前、池之端のタワマン買いに行きましたが、比較するのはシティタワーとパークハウス、ルネッサンス、ライオンズの4棟だけですよ。エリア全体と比較したらタワマンなんて買えないです。

ここは周辺にタワマンないですから、周辺と比較しづらいです。

[2644: 匿名さん]

[No.2611～本レスまで一部を、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2645: 匿名さん]

>>2639 匿名さん

PERもそうだしそもそも不動産評価手法も知らないのでしょう。
取引事例集めて坪単価、賃料想定、Cap Rateを設定していく時に、いくらエリアが同じでも違うグレードの物件ばかり見ても意味が無いのは当たり前。まだ不動産見始めて日が浅い方なんでしょうね。

[2646: 匿名さん]

ここは大成建設施工ですが、タワーマンションでも、スーパーゼネコン施工の物件、本当に減りました。

ただ、間取りとか柱の位置とか見ると、やっぱりスーパーゼネコンは設計施工に一日の長があると思います。今でも中古広告に「清水建設施工！」とか書いてありますが、スーパーゼネコン施工マンションは、今後希少性が出てきそうです。

[2647: 不動産オタク]

そうですね、スーゼネはホテルとかオフィスとか交通インフラで忙しいんでしょうね。

それにしても、派手に削除されましたね。相当荒れてましたから、当然と言えば当然ですが…

[2648: 匿名さん]

>>2647 不動産オタクさん

いつもの1人ネガさんの自作自演の嵐が消されたんでしょうね。自作自演はルール違反のはずなので。あまりにしつこいのでアクセス禁止になっててくれれば嬉しいですが。

[2649: 匿名さん]

削除されたのはポジさんの書き込みだよ。言葉遣いやマナーが悪すぎる。

[2650: 匿名さん]

無理ポジさんの人を罵倒する書き込みが4連続削除。そしてその人は多分アク禁になりましたね。それがきちんと見ている管理人の評価。無理ポジさんの書き込みはデータもろくに示さず他者への罵倒ばかり。マンコミュは2chではなく、マンション購入に有意義なやり取りをする場所です。ネガポイントを論理的に議論するのは大事なことです。反省してください。

[2651: 匿名さん]

いやいや、最も大幅に削除された2611-2624はほぼ貴方のネガとそれに対する反応です。どっちもどっちなんでしょうが、そういう嘘はやめましょう。

[2652: 匿名さん]

お隣りの住友、坪450を越えてくるみたいですよ。さすがですなあ。

[2653: 不動産オタク]

グレードの違うマンションの取引事例とか、丸井までの距離とか、意味のないデータはいらないです。周辺の20以上の取引事例より、住友が450で出して来るって情報の方がよっぽど参考になります。住友プレミアムを差し引いて考えても湊の相場はまだまだ強いですね！

[2654: 不動産オタク]

>>2650 匿名さん

ネガポイントを論理的に説明してほしいですね。いままで、一見論理的に見えるネガしか出てきていません。反省してください。

[2655: 匿名さん]

ネガさんのイチオシがパークタワー晴海とはね。もちろん、三井の力作タワマンだとは思いますよ。でも、ここのことを駅から遠くて不便とかいいつつ、徒歩12分の物件を推してくるのが理論的なのかなぁ？パークタワー晴海のポジポイントを理論的に説明できてないところは猛省してほしいですね。

[2656: 匿名さん]

>>2652 匿名さん

それが本当ならすごいですね。ここを上回るくらいで、本当に売れるのかしら。

[2657: 不動産オタク]

>>2656 匿名さん

けっこうキツイ戦いにはなると思いますよ。でも、スミフですから、売れなかったら売れなかったでいいや的なスタンスで来るんでしょうね。2017年末までに20〜30%捌ければ御の字じゃないですか？

[2658: 匿名さん]

ここで坪430万円で95%売り終わってる中、それより下の価格にはならないでしょうね。とりあえずそれくらいの価格で始めて後で売れ行き見ながら上げ下げするんじゃないですか？

[2659: 匿名さん]

すみふは竣工前完売を極端に嫌がりますから、新築相場が高止まりしている中、ここ以下に価格を下げる理由が無いような気がします。

[2660: 通りがかりさん]

>>2659 匿名さん
どうしてすみふは青田売り嫌うのですか？明らかに他と違いますよね。

[2661: 匿名さん]

現物を見せた方が高く売りやすいためです。特に住宅選択の決定権を実質的に握っている女性は、現物を見ないとその価値を認識しづらいと言われています。
そのため、販管費こそかかりますが利益を最大化するため青田売りを積極的にはしないということです。事実、これによってすみふは他の大手デベの倍近い利益率を叩き出しています。
売れ残りによるブランドイメージ毀損を恐れず、また竣工後の維持管理・販売経費を気にしないだけの体力があるすみふならではの戦略かと思います。
他にゴクレも同じやり方で販売をしてますね。

[2662: 不動産オタク]

>>2661 匿名さん

最近は金融緩和で資金が借りやすくなっているし、借りてても金利が低くて利払いがほとんど発生しないので、野村や三井もスミフ寄りの販売戦略に変わってきてますね。

各社とも決算説明会では、「数ではなく質で勝負する」というニュアンスのことを言っています。1年前は部屋を狭くし、グレードを下げ、なんとか価格を維持していましたが、足元では価格を上げる分、それに見合ったグレードの設備仕様にしてきてます。

3年くらい前の野村は、販売中の物件を完売させないと次の物件の開発資金を調達できませんでした。とにかく即日完売ありきの価格設定でしたが、今は違いますね。

各社、数が捌けないのは分かっているので、より利益を取れる営業戦略に変わってきてます。買い手にとってはいやな環境ですが、青田売りがメディアで問題視されたということもあり、じっくり売るという営業スタイルが今後続くと考えられます。ただ、金利は下がっているので、金利も含めた総支払い額はそれほど上がっていませんし、買い手にとってそれほど悪い環境とは思いませんが。

長文、失礼しました。

[2663: 匿名さん]

スミフは必死に青田売りをしてるが売れ残ってるだけでは？

[2664: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
残念ながら、不動産業界ではすみふの徐々に値上げ、
完成後長期販売は常識ですよ。
ビジネス誌でもその利益最大化戦略は取り上げられた位。
まぁ、購入者的には何の得も無いですが。

[2665: 匿名さん]

>>2664 匿名さん
でも割引で買えた人は知ってるが、断られた人が居ないのはなぜ？

[2666: マンコミュファンさん]

>>2665 匿名さん

2664ではないですが、住友不動産の販売戦略は有名な話ですよ。割引が絶対に無いという意味では無いですし、早く売れればそれに越したことがないのでしょうが、完工後の販売継続は当たり前だと思って値付けしているというのは公に語られてる戦略です。以下、参考記事を一つ。

https://kawlu.com/journal/2014/12/10/1311/

[2667: 匿名さん]

スミフはMRすら開いておらず推定価格なぞ全く分からないはずですが、スミフタワースレでここの無理ポジが勝手に450で来るでしょと書き込んだような価格を鵜呑みにして語ることが、湊地区の徒歩分数が同等の築浅中古が坪300程度しか価値がないという実勢価格より、『よっぽど当てになります』って言ってることおかしいし、救いようがないくらい目の前が見えていない。。

[2668: 匿名さん]

>>2666 マンコミュファンさん

スミフの話題は湾岸総合スレでお願いします〜〜

[2669: 匿名さん]

住友不動産は早期に完売すると、社内で値付けを安くし過ぎた失敗と見做されるというのが有名な話。購入者の資産価値の維持がしやすいようにロビーや共用部を派手で豪華にするのも住友不動産独特。

邸の系譜 というホームページ見ると、共用部へのこだわりがよく分かります。

[2670: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

周辺の築浅中古で300あるなら、ここは400オーバーで全く違和感ないですね。さすがに周辺が200だと400オーバーってどうなのって思ってしまいますが。

三井ブランドを過小評価し過ぎ。救いようがないほど、分かってないですね。

[2671: マンコミュファンさん]

>>2668 匿名さん

スミフは湾岸限定デベではないし、この物件は湾岸では無いです。うっかりいつも出入りしているスレがバレちゃいましたね。

[2672: 匿名さん]

>>2671 マンコミュファンさん

あんまりイジメない方がいいですよ。また御機嫌を損ねちゃうから。

[2673: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

それくらい実勢価格があてにならないってことなんでしょう…100戸規模の10階建マンションじゃないんだから、ここは。

[2674: 匿名さん]

ネガさんオススメの豊洲や芝浦といった既に高級タワマンが多数存在している地域なら比較しやすいでしょうけど、このエリアでは初なので比較が難しいですね。前に出てましたが佃リバーシティが一番近いタワマンですかね。