パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2601: 匿名さん]

10年前より23区全域で例外なく20〜30％上昇していますよね。中央区だと再開発がある日本橋と勝どき晴海地区の上昇が顕著ですね。湊は一足先に中古もピークを打って下落し始めたようですが、上記2地区は今後どうなるかも気になります。

[2602: 匿名さん]

>>今の相場だとすでに坪370程度で1割下がっていると判断している人もいるわけね。中古相場の話聞く限りは、たしかに説得力あるし、正論ではある。でも実需で買ったので、売る気ないから私は全く問題ないかな。資産価値的には時期的にも、立地的にも厳しいというのはアホじゃないのでこっちもわかって買ってますから。でも買わなきゃいけないタイミングってあるもんなんですよ。

この人は正直な意見を言っていますね。ここは多分、こういう考えの実需の購入が多いのかなと想像します。そもそもマンションって住めば値段が下がるのが当たり前ですし、投資じゃありません。入居時に1割含み損があろうと気にすることはない。

[2603: 匿名さん]

＞2601

日本橋の値上がりはかなりすごいですよね。
ただ、再開発のあるエリアとマンションが販売されている浜町人形町馬喰町エリアとは結構離れていて、湊からとほぼ距離変わりません。住所に日本橋とついているので誤解しがちですが。

湊が他地域に先駆けて下落し始めたというのはたぶん思い込みでしょうが（そもそもサンプル数も少ないので数字のぶれもあり）、こことスミフが出来たあとでどうなるか要ウォッチでしょう。

勝どき晴海は、、、すみませんここと大分方向性が違うのでよくわかりません。選手村跡地の大量供給を飲み込めるかが相場維持の鍵ではないでしょうか。

[2604: 匿名さん]

サンプルは各々20以上ありますから決して少なくはないし、年間の成約数使っても誤差だとか言いだすのはみっともないですよ。昨年から下落しているのは事実。事実はきちんと認めた上です、ポジティブな話をしたいものです。

[2605: 匿名さん]

>>2603
そういう嘘ばっかり書くから無理ポジだと言われるんですよ。日本橋浜町から日本橋の中枢である三越やレジの本社の距離と同じくらいではありません。ここから歩いたら３０分近くかかりますよ。浜町は素敵な浜町公園とスポーツセンターがあるし、アドレスに日本橋がきちんと付いているのはきっと大きなアピールポイント。

[2606: 匿名さん]

ネガの対象は土地柄と価格ばかりだね。
ということは建物や仕様は問題ないったこと？
パークコート寄りの内装とは聞いているけどさ。

[2607: 匿名さん]

＞2605

日本橋のこれからの再開発は、高島屋のある側が中心じゃないの？　

[2608: 匿名さん]

グーグル先生によると

中央湊から高島屋まで歩いて20分、三越だと26分。
浜町はとりあえず駅にすると、高島屋まで26分、三越で21分。

さて、印象で語っているのはポジとネガ、どっちでしょうか。

[2609: 匿名さん]

日本橋もいいけど、銀座のほうがやっぱりお店が多くて楽しいな。
別に築地や明石町でもいいんだけど、銀座や丸の内、日本橋のどれにでも近いのがいいんじゃない？

[2610: 匿名さん]

>>2609 匿名さん

私もそう思うんですが、ネガさんは歩いて20分かかると遠いし普段使いできないらしいです。

個人的には歩いて20分ちょっとなら自転車やタクシーで簡単に移動できるし、十分許容範囲内なんですけどね。

[2625: 匿名さん]

注目はパークタワー晴海でしょう。割安で出てくる可能性が言われています。他は断然格上でここと検討が被りませんが、白金2のパークハウス、PC浜離宮、パークコート青山でしょうね。

[2626: 匿名さん]

＞2625

パークタワー晴海ですか。駅まで遠すぎて個人的には無理だなあ。杭打ちに苦労しているようで、それも不安。値段が安いと思われるのは魅力ですが。

他の白金、浜離宮、まして青山は全く価格帯が違うので比較できません。
となると、ここがベストなんですが。

[2627: 匿名さん]

>>2621 eマンションさん

簡単に否定できる点として、
Googleマップでは、銀座三越は徒歩20分、GINZA6も23分予定ですよ。有楽町マルイだって22分です。
昨日の日本橋の人もそうですけど、地味に嘘ついて30分かかりそうな印象を与えますが、20分の方が近いです。

[2628: 不動産オタク(復活)]

中古の相場が300ちょいであるのと、ここが300になるというのは全くつながりません。マンションのグレードが全然違うのですから。

いつから丸井が銀座の主要施設になったのでしょうか？

虚偽ではありませんが議論のすり替えですね。

この掲示板に虚偽情報を判別する機能はないですよ。ネガさんの虚偽情報も残っていますしね。

1人か2人か知りませんが、みんな1人だと思ってるってことは事実。実際にどうなのかってことよりも、どう思われてるかってことが結局は大事。

あと、マンションはこれが8戸目です。じゃなきゃオタクを名乗れない、笑

[2629: 匿名さん]

あ、別に丸井を否定してるわけじゃないですよ。

[2630: 匿名さん]

>>2625 匿名さん
晴海以外、ここより遥かに高額の物件ですね。比較対象としては上すぎるかな。
晴海も交通の便が悪すぎますね。BRTが通ってましょせんバスなので、地下鉄には敵わないですしょう。頼みの新地下鉄も、現時点では確率低そうです。

同じ価格帯なら、同じく中央区内陸の浜町や東日本、人形町ですかね。

[2638: 不動産オタク]

エリアの相場がとるときも、だいたい似たようなグレードや規模のマンションをチョイスしますよ。ここは周辺に似たようなグレード、規模のマンションないからね。それにゲタの70の根拠ないでしょ。別にパークコートと比較してもそんなにグレード変わらないし。

[2639: 匿名さん]

>>2635 匿名さん

いくら匿名掲示板であれ、PERの意味を知らなかったら恥ずかしくて書き込みできないな、俺なら。

[2640: 匿名さん]

>>2633 eマンションさん

たしかに青山のパークコートと比べたらここは大衆グレードですね。ここを否定しようと思ったら青山を出すしかないですよね。周辺にここと並ぶグレードのマンションがないって認めちゃってますね。

[2641: 不動産オタク]

>>2633 eマンションさん

富久クロスと富久町の他のマンション比べてみたら分かりますよ。あなたのロジックが破綻してることが。

例えば、この前、池之端のタワマン買いに行きましたが、比較するのはシティタワーとパークハウス、ルネッサンス、ライオンズの4棟だけですよ。エリア全体と比較したらタワマンなんて買えないです。

ここは周辺にタワマンないですから、周辺と比較しづらいです。

[2644: 匿名さん]

[No.2611～本レスまで一部を、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2645: 匿名さん]

>>2639 匿名さん

PERもそうだしそもそも不動産評価手法も知らないのでしょう。
取引事例集めて坪単価、賃料想定、Cap Rateを設定していく時に、いくらエリアが同じでも違うグレードの物件ばかり見ても意味が無いのは当たり前。まだ不動産見始めて日が浅い方なんでしょうね。

[2646: 匿名さん]

ここは大成建設施工ですが、タワーマンションでも、スーパーゼネコン施工の物件、本当に減りました。

ただ、間取りとか柱の位置とか見ると、やっぱりスーパーゼネコンは設計施工に一日の長があると思います。今でも中古広告に「清水建設施工！」とか書いてありますが、スーパーゼネコン施工マンションは、今後希少性が出てきそうです。

[2647: 不動産オタク]

そうですね、スーゼネはホテルとかオフィスとか交通インフラで忙しいんでしょうね。

それにしても、派手に削除されましたね。相当荒れてましたから、当然と言えば当然ですが…

[2648: 匿名さん]

>>2647 不動産オタクさん

いつもの1人ネガさんの自作自演の嵐が消されたんでしょうね。自作自演はルール違反のはずなので。あまりにしつこいのでアクセス禁止になっててくれれば嬉しいですが。

[2649: 匿名さん]

削除されたのはポジさんの書き込みだよ。言葉遣いやマナーが悪すぎる。

[2650: 匿名さん]

無理ポジさんの人を罵倒する書き込みが4連続削除。そしてその人は多分アク禁になりましたね。それがきちんと見ている管理人の評価。無理ポジさんの書き込みはデータもろくに示さず他者への罵倒ばかり。マンコミュは2chではなく、マンション購入に有意義なやり取りをする場所です。ネガポイントを論理的に議論するのは大事なことです。反省してください。

[2651: 匿名さん]

いやいや、最も大幅に削除された2611-2624はほぼ貴方のネガとそれに対する反応です。どっちもどっちなんでしょうが、そういう嘘はやめましょう。

[2652: 匿名さん]

お隣りの住友、坪450を越えてくるみたいですよ。さすがですなあ。

[2653: 不動産オタク]

グレードの違うマンションの取引事例とか、丸井までの距離とか、意味のないデータはいらないです。周辺の20以上の取引事例より、住友が450で出して来るって情報の方がよっぽど参考になります。住友プレミアムを差し引いて考えても湊の相場はまだまだ強いですね！

[2654: 不動産オタク]

>>2650 匿名さん

ネガポイントを論理的に説明してほしいですね。いままで、一見論理的に見えるネガしか出てきていません。反省してください。

[2655: 匿名さん]

ネガさんのイチオシがパークタワー晴海とはね。もちろん、三井の力作タワマンだとは思いますよ。でも、ここのことを駅から遠くて不便とかいいつつ、徒歩12分の物件を推してくるのが理論的なのかなぁ？パークタワー晴海のポジポイントを理論的に説明できてないところは猛省してほしいですね。

[2656: 匿名さん]

>>2652 匿名さん

それが本当ならすごいですね。ここを上回るくらいで、本当に売れるのかしら。

[2657: 不動産オタク]

>>2656 匿名さん

けっこうキツイ戦いにはなると思いますよ。でも、スミフですから、売れなかったら売れなかったでいいや的なスタンスで来るんでしょうね。2017年末までに20〜30%捌ければ御の字じゃないですか？

[2658: 匿名さん]

ここで坪430万円で95%売り終わってる中、それより下の価格にはならないでしょうね。とりあえずそれくらいの価格で始めて後で売れ行き見ながら上げ下げするんじゃないですか？

[2659: 匿名さん]

すみふは竣工前完売を極端に嫌がりますから、新築相場が高止まりしている中、ここ以下に価格を下げる理由が無いような気がします。

[2660: 通りがかりさん]

>>2659 匿名さん
どうしてすみふは青田売り嫌うのですか？明らかに他と違いますよね。

[2661: 匿名さん]

現物を見せた方が高く売りやすいためです。特に住宅選択の決定権を実質的に握っている女性は、現物を見ないとその価値を認識しづらいと言われています。
そのため、販管費こそかかりますが利益を最大化するため青田売りを積極的にはしないということです。事実、これによってすみふは他の大手デベの倍近い利益率を叩き出しています。
売れ残りによるブランドイメージ毀損を恐れず、また竣工後の維持管理・販売経費を気にしないだけの体力があるすみふならではの戦略かと思います。
他にゴクレも同じやり方で販売をしてますね。

[2662: 不動産オタク]

>>2661 匿名さん

最近は金融緩和で資金が借りやすくなっているし、借りてても金利が低くて利払いがほとんど発生しないので、野村や三井もスミフ寄りの販売戦略に変わってきてますね。

各社とも決算説明会では、「数ではなく質で勝負する」というニュアンスのことを言っています。1年前は部屋を狭くし、グレードを下げ、なんとか価格を維持していましたが、足元では価格を上げる分、それに見合ったグレードの設備仕様にしてきてます。

3年くらい前の野村は、販売中の物件を完売させないと次の物件の開発資金を調達できませんでした。とにかく即日完売ありきの価格設定でしたが、今は違いますね。

各社、数が捌けないのは分かっているので、より利益を取れる営業戦略に変わってきてます。買い手にとってはいやな環境ですが、青田売りがメディアで問題視されたということもあり、じっくり売るという営業スタイルが今後続くと考えられます。ただ、金利は下がっているので、金利も含めた総支払い額はそれほど上がっていませんし、買い手にとってそれほど悪い環境とは思いませんが。

長文、失礼しました。

[2663: 匿名さん]

スミフは必死に青田売りをしてるが売れ残ってるだけでは？

[2664: 匿名さん]

>>2663 匿名さん
残念ながら、不動産業界ではすみふの徐々に値上げ、
完成後長期販売は常識ですよ。
ビジネス誌でもその利益最大化戦略は取り上げられた位。
まぁ、購入者的には何の得も無いですが。

[2665: 匿名さん]

>>2664 匿名さん
でも割引で買えた人は知ってるが、断られた人が居ないのはなぜ？

[2666: マンコミュファンさん]

>>2665 匿名さん

2664ではないですが、住友不動産の販売戦略は有名な話ですよ。割引が絶対に無いという意味では無いですし、早く売れればそれに越したことがないのでしょうが、完工後の販売継続は当たり前だと思って値付けしているというのは公に語られてる戦略です。以下、参考記事を一つ。

https://kawlu.com/journal/2014/12/10/1311/

[2667: 匿名さん]

スミフはMRすら開いておらず推定価格なぞ全く分からないはずですが、スミフタワースレでここの無理ポジが勝手に450で来るでしょと書き込んだような価格を鵜呑みにして語ることが、湊地区の徒歩分数が同等の築浅中古が坪300程度しか価値がないという実勢価格より、『よっぽど当てになります』って言ってることおかしいし、救いようがないくらい目の前が見えていない。。

[2668: 匿名さん]

>>2666 マンコミュファンさん

スミフの話題は湾岸総合スレでお願いします〜〜

[2669: 匿名さん]

住友不動産は早期に完売すると、社内で値付けを安くし過ぎた失敗と見做されるというのが有名な話。購入者の資産価値の維持がしやすいようにロビーや共用部を派手で豪華にするのも住友不動産独特。

邸の系譜 というホームページ見ると、共用部へのこだわりがよく分かります。

[2670: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

周辺の築浅中古で300あるなら、ここは400オーバーで全く違和感ないですね。さすがに周辺が200だと400オーバーってどうなのって思ってしまいますが。

三井ブランドを過小評価し過ぎ。救いようがないほど、分かってないですね。

[2671: マンコミュファンさん]

>>2668 匿名さん

スミフは湾岸限定デベではないし、この物件は湾岸では無いです。うっかりいつも出入りしているスレがバレちゃいましたね。

[2672: 匿名さん]

>>2671 マンコミュファンさん

あんまりイジメない方がいいですよ。また御機嫌を損ねちゃうから。

[2673: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

それくらい実勢価格があてにならないってことなんでしょう…100戸規模の10階建マンションじゃないんだから、ここは。

[2674: 匿名さん]

ネガさんオススメの豊洲や芝浦といった既に高級タワマンが多数存在している地域なら比較しやすいでしょうけど、このエリアでは初なので比較が難しいですね。前に出てましたが佃リバーシティが一番近いタワマンですかね。

[2675: マンション検討中さん]

>>2670
周辺築浅5年程度の中古が300で新築が400ってあり得ないほど相場が乖離していると言われても仕方ないと思います。PH豊洲は坪320、同条件の駅歩の周辺中古は同じく300程度。これどう説明してくれますか？

[2676: 匿名さん]

三井舐めるなって、地域の中古はパークハウスやプレシスといったブランドマンションなんだけど。三井の中古がタワマンになったらパークハウスの非タワマンより坪100も価値が違うんだ（笑）すごい理論だな。

[2677: 匿名さん]

全くの同条件でブランドタワマンとブランド非タワマンなら坪単価差は他地区の経験的には仕様や設備に左右されるけど20ー60の間には必ず収まるね。100はありえない。

[2678: 匿名さん]

川向うから見ると老人レジデンス？と残ビルでリバーサイドとは思えないし。。

[2679: 不動産オタク]

>>2677 匿名さん

周りにタワマンがない富久町では、築10年以内の地域相場330に対して富久町クロスは400〜500弱で成約してますね。あっさり証明完了。

[2680: 匿名さん]

>>2675 マンション検討中さん

まあ、2675が正しいね。三井だから中古の評価が高くなるとか聞いたことない。新築プレミアにしても周辺中古の1割り増しまでが適正。引き渡された途端に中古になるわけだからね。

[2681: 不動産オタク]

>>2680 匿名さん

それは貴方が聞いたことがないだけで、常識で考えたら三井や三菱、野村の中古は周辺相場よりも高くなりますよ。

[2682: 匿名さん]

比較するなら豊洲などのタワマン乱立地帯ではなく、都心3区あるいはその周辺でのタワマン希少地域との比較をするべきでは？そこで周辺の普通のマンションとの中古価格差を述べないと。

富久町の例が上にあがってますが、たぶんあそこは新宿近くてこことは条件が云々言われそうですけど、豊洲との比較よりよっぽど正しいと思いますが。

[2683: 匿名さん]

まあ、2679が正しいね。三井や野村は中古市場で高く評価されてるし、大成の施工というのもプレミアム要因だね。新築プレミアムも上乗せで坪400が下限になりそう。

[2684: 不動産オタク]

>>2682 匿名さん

富久の例は周辺相場とタワマンの乖離の事例なので、例としては適切だと考えています。新宿が近いのは周辺のマンションも富久クロスも同条件ですから。

[2685: 匿名さん]

富久クロスは駅近物件であり、あの周辺の５分以内御苑地区は330ではとても買えません。そして、あの周囲に５分以内築浅中古は富久以外ほぼないし、もしパークハウスでもあれば最低坪400くらいは絶対する。そして富久の中古成約は420平均くらい。

富久は周辺にお見合い条件がなく絶景の御苑ビュー、新宿都心ビューなどここと比較にならないほど眺望が素晴らしい。さらに、共有施設はここの倍くらいあるが管理はあちらの方が安く、スーパーは倍以上の大きさ、そしておしゃれなカフェや各種クリニックや公園広場、商用店舗も下駄しているタワマン。こことは実力が違いすぎるが、非タワマンとのギャップは少ない。
富久は6ヶ月で1083戸を完売。全期即日完売御礼。
ここはおよそ11ヶ月で200戸台を未完売。全期先着順販売。

やたら富久を引き合いに出すが同じ土俵にはいない。

[2686: 匿名さん]

>>2684 不動産オタクさん

私も富久は適切な例だと思ってますが、ネガにあれこれ言われそうなので先に書いておいただけです。

[2687: 不動産オタク]

>>2686 匿名さん

ありがとうございます。やはりアレコレ言ってきてますね。

[2688: 匿名さん]

新宿2丁目の駅近パークハウスは小規模でしたけど坪500だが600で即完していましたね。タワマンだから地域の同条件中古より100高いの当たり前って論理はさすがにおかしい。しかも比べてるの条件グループの築平均5年程度でしょう。築10年でも新築中古と普通は15％くらいしか変わらないのに。

[2689: 匿名さん]

>>2675 マンション検討中さん

豊洲は周りも似たような物件でしょ？何度も言われてるけど、ここは周りに似たような大手デベの高級タワマンが無いから比較しても仕方ないって。理解力ない人だなぁ。

[2690: 通りがかりさん]

比較にならない絶景眺望と各種共有施設や便利施設を備えるザタワマンの即完物件とここ比較しちゃいますか？

[2691: 匿名さん]

富久地区には駅近条件の築浅は富久だけといっていい状態のはずですけど、坪330って完全な嘘情報だね。御苑エリアの駅歩５分以内の築浅中古が330で売ってたらたまげるわ。ポジさん嘘つきすぎ。

[2692: 匿名さん]

新宿富久町と中央区湊じゃあ人気度が違うな。人気ない場所は価格もそれなりになる。ここは中央区なんだから中央区の駅徒歩10分くらいの築数年経過で相場が固まったタワーと比較するのがいい。月島あたりにそういうマンションはいくつかある。

[2693: 匿名さん]

>>2692 匿名さん

同意。

[2694: 不動産オタク]

フォルム市谷富久町が坪335で売りにでてますね。たまに中古出てますけど、だいたい330くらいですよ。近所なんで分かります。

スーパーやクリニック、公園は周辺住民でも利用できるんですから、周辺相場とタワマンの乖離の議論には関係ないです。

富久クロスは大通り沿いで、低層の角部屋だと常にカーテン閉めっぱなしですよ。

[2695: 匿名さん]

単純に同条件立地のブランド築浅中古が坪300弱くらいの成約なのにここは坪420くらいで売っている。つまり割高感が高すぎると多くが考えているから、毎期先着販売するような状態になっていることでしょ。すごく事実はシンプルだと思いますけど。

[2696: 匿名さん]

>>2695 匿名さん

残戸数5%以下で竣工まで1年以上あるっていうシンプルな事実を見れば、バカでも「大体これくらいの価格で普通なんだね」って分かるでしょ。

[2697: マンション検討中さん]

>>スーパーやクリニック、公園は周辺住民でも利用できるんですから、周辺相場とタワマンの乖離の議論には関係ないです。

言ってる事滅茶苦茶だな。さらには富久ディスってるし。

[2698: 不動産オタク]

>>2688 匿名さん

それは御苑隣接のやつでしょ。完全に御苑プレミアム。規模は関係ないです。御苑と反対側の部屋は坪370台からありました。

[2699: マンション掲示板さん]

>>2694
フォルムって駅近じゃないから条件全く違うんだけど（笑）しかもフォルムって聞いた事ないブランドですけどね。無理ポジさんは、条件さえ嘘をついて揃えない。これじゃ信用されないわ。

[2700: マンコミュファンさん]

>>2698
非タワマンで眺望条件そこそこいい物件は比べてはいけないんだ。その物件の御苑側じゃない方の平均でも優に400越えてますけど。。笑