パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2521: 匿名さん]

湊はあんまり本当に比較になる物件がないからなぁ。今は低層しかないし、ここと同程度のグレードの物件がないし、ここやスミフはランドマーク的な見方されるだろうしね。むしろリバーシティのタワマンとかの方が価格的に近いんじゃないかな。

[2522: 匿名さん]

2520です。300くらいだったかも。320ではないや。

[2523: 匿名さん]

パークホームズは前の道が暗くて、女性受けしないんですよ。ちょうど橋の下になってて、夜は少し怖いんですよね。

[2524: 匿名さん]

実際中古価格出されたら、こういう言い訳。ほんと失笑。三井のタワマンってこと十分加味して下駄履かせても中古は築1年で370って評価が限界でしょうね。

さらに320っていうのはわざと言ってたんだね。右上の価格表見てみ。最低坪単価が320台で300はありませんよ。ここのポジは嘘が多すぎる。私は引渡し時はもっと市況が悪化していると読んでいるので、中古は370どころか300平均程度になると予想。その時に290まで値切って購入しようとかんがえています。

[2525: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

なってるといいですねー

[2526: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

がんばれー

[2527: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

ここを坪300万円で買える時は港区も350とかで買えるでしょうから日本中買い漁ればいいんじゃないですか？そんな相場を期待してるなら今はどの物件も買うべきじゃないですよ

[2528: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

じゃあ俺も300になったら買うから教えてねー

[2529: 匿名さん]

＞2524

なるほど、いろいろ書き込んでいた理由は、「どうか290まで下がって買わせてください！」ってことだったか。そりゃ無理だろう。

[2530: 匿名さん]

＞2517

腕に自信のあるシェフが開店するときなど、中心部からの距離は近いが大通りやビルのテナントではない、ちょっと隠れ家的な路面店を選ぶ傾向があります。観光客が押し寄せるより常連客が居心地のよい店にしたいという希望もあり。
その意味で、湊界隈は銀座・東京からも近く、絶好の場所ですね。

[2531: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

大漁ですね（笑）
坪300希望なら豊洲の中古マンションとかどうですか？探せばあなたの予算でも結構ありますよ。

[2532: 匿名さん]

都心3区の中心地が坪300ならそれ以外は23区でも坪200ですね。

[2533: 匿名さん]

じゃあ俺は301で買う！

[2534: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

なんだかんだ言って買いたいんだ、失笑

[2535: 匿名さん]

300に落ちたときに290で買ってどうやってもうけるのかな？取得税と登記費用と仲介手数料で赤字やん、笑。頭弱い。それか、290から急反発するシナリオ？

[2536: 匿名さん]

>>2533 匿名さん

抜け駆けずるい！じゃあ俺は高層階東向きを330で買う！

[2537: 匿名さん]

>>2536 匿名さん

じゃあ332で！

[2538: 匿名さん]

>>2535 匿名さん

賃貸で10年くらいまわすんじゃないか？

[2539: 匿名さん]

でも、彼の理論だと10年後には坪200台前半まで落ちてる可能性があるぞ。やはり、値段が下がらないクラッシーが買いって結論になるのか？？

[2540: 匿名さん]

>2539

他の物件を持ち出すのは止めよう。荒れる原因になる。

[2541: 匿名さん]

>>2540 匿名さん

承知しました。以後、控えます

[2542: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

320切りってのは三井の社員じゃないか？社員割引を考慮すれば320以下で買える部屋もいくつかあるぞ。

[2543: 匿名さん]

湊の不動産評価がいかに低いかがバレてしまいポジさん大慌てで連続投稿だねw

[2544: 匿名さん]

>>2543 匿名さん

おかえりなさい
290で買えるとよいですね

[2545: 匿名さん]

ここが都心の中心地って、、、勘弁してくださいよ。中央区ってだけで中心でないことは確か。

築浅の徒歩６分から10分の成約平均が300切りって、豊洲と地域の相場は変わりませんね。再開発もないし、街の開発予定は今のところ100均ショップだけでしょ。厳しいこと言うようだが、将来は厳しいと思う。

[2546: 匿名さん]

>>2545 匿名さん

そんな厳しいところ290で買って大丈夫なんですか？

[2547: 匿名さん]

たしかに、竣工後に坪290くらいで買えそうですね。待つのも手でしょう。

[2548: 匿名さん]

＞2545

あなたのいう再開発って、更地にビルを建てるやつのことですか？

清澄白河の例が前出てましたが、別に大規模なビルができるわけでもないのに短期間で街の雰囲気が大きく変わり、資産価値も大きく向上しました。

[2549: 匿名さん]

ここより川向うのセンチュリーかキャピタルが欲しいかなあ〜・・・

[2550: 匿名さん]

>>2547 匿名さん

たしかに竣工後30年くらい待てば290で買えそうです。気長に待ちましょう

[2551: 匿名さん]

ここまで地域の中古相場と乖離しているのもすごいですね。あまりの割高感を検討者が感じるがために、1期から最終期までずっと先着順販売になっているわけで。。今更言わなくても皆気づいています。

[2552: 匿名さん]

>>2548
清澄白河の地価上昇率は、都心3区の平均程度でしかないけど何を言ってんだろう。。。ここのポジの主張にはエビデンスが常にない。ちなみに中央区で1番上昇したのは、日本橋や勝どき晴海といった再開発地帯だから覚えておきな。

[2553: 匿名さん]

30年後だったら290で売ってやってもいいぞ。

[2554: 匿名さん]

せっかくの大川沿いを退かないビルがなあ〜
残念。。。

[2555: 匿名さん]

>>2552 匿名さん
江東区の下町が大規模再開発なく、都心3区並みの上昇率を見せたらすごいと思うんですが。

[2556: 匿名さん]

今の相場だとすでに坪370程度で1割下がっていると判断している人もいるわけね。中古相場の話聞く限りは、たしかに説得力あるし、正論ではある。

でも実需で買ったので、売る気ないから私は全く問題ないかな。資産価値的には時期的にも、立地的にも厳しいというのはアホじゃないのでこっちもわかって買ってますから。でも買わなきゃいけないタイミングってあるもんなんですよ。

[2557: 匿名さん]

だから江東区のほぼ平均上昇率だからw元々都心寄りだから江東区の中では元々高い場所です。勉強しようね。雰囲気で語りすぎ。

[2558: 匿名さん]

実需は長く住むわけだし、気に入った部屋なんだから、多少高いところで買っても問題ないですよ。家賃払ったと思えば20年後に坪300割ってても問題ないですよ。

[2559: 匿名さん]

やっぱり290で買いたいって根拠が出てこないか…雰囲気で語っちゃったのかな？

[2560: マンション検討中さん]

竣工時に300っていう予想もあながちない話ではないし、20年後は坪250で売れればいい方です。湊の築20年の中古相場は昨年下半期のピークで220〜240とかそのくらいだから。

[2561: 匿名さん]

>>2560 マンション検討中さん

20年住んで250で売れれば御の字じゃないですか？

[2562: 口コミ知りたいさん]

昨年のピーク時で220とかなら、人口大減少中の20年後は坪200とか無理でしょう。特に修繕費が高騰化するタワマンは避けられそう。

[2563: 匿名さん]

>>2562 口コミ知りたいさん

じゃあ290で買ったら大損じゃないですか？？

[2564: 匿名]

坪370だとか300だとか書き込む人がいただけでこの騒ぎ。
そう思わないなら「自分は坪○○を予想。なぜなら・・・」と書けばいいだけのこと。
自分はこの物件好きだけど（残念ながら間取りで合うものがなくて断念）、築1年で370とか別に大騒ぎするほどの予想でもないと思うけど。
ここでは「既に含み益」って路線で書かないと叩かれそうですね。

[2565: 匿名さん]

>2564

そうですよね。あとタワーマンションの場合、平均単価だけで議論していいのか、という疑問も。向き、眺め含めて部屋ごとに状況が違うし。
ここの低層階は350弱からあって、お得だったと思うよ。

[2566: 匿名]

そうですね、特にここはリバービュー側かとか、住友とかぶってしまうところかとかで大きく変わりますもんね。
北東の角部屋を検討していて、そこは結構気に入ったんだけど、真下がスーパーというのは騒音とかが大丈夫かな？とちょっと心配でした。
東南角がよかったけど、地権者住戸ばかりで、選択肢がほとんどなかったのが残念でした。
「ここの低層階は350弱からあって・・・」は、私もそう思います。
客観的に見て、「大きく上がりはしないけど、大きく下がりもしない」物件かなと個人的には思っています。

[2567: 匿名さん]

＞＞2476さん
入船橋交差点に100均できるのは本当ですか？
ご存知の方がいたら、どの100匀ショップなのか教えて欲しいです。

[2568: 匿名さん]

この辺りの物件のデータ見ても、他にタワマンも無いしグレードも全然違うしこことスミフの開発前だしあんまり意味ないですよ。
例えば向かいの月島の低層築年10年マンションは坪300万円切ってたりするけど、キャピタルゲートは坪400万円、既に築17年で駅徒歩8分のセンチュリーパークも坪400万円弱をキープしてます。ここがセンチュリーパークまでいけるかは分かりませんが、地域のランドマークでリバービューってとこは一緒ですしこちらの方が利便性は良いので、少し期待しつつ...というところですね。

[2569: 匿名さん]

三月のライオンって見てませんか。
この辺りが舞台ですよね。
土曜に放送です。

[2570: 匿名さん]

ほんとに湊ってさがってるのかな？と思って仲介業者さんに調べてもらったら、築10年まで駅徒歩6分〜の湊の物件は2015年度が308万円、2016年度が303万円で誤差の範囲でしか下がってませんでした。ほんと。嘘ネガはやめてほしい。

周辺にタワマンがないのに、周辺事例を過度に参照する分析力の無さといい、勘弁してほしいですね。