パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[251: 匿名さん]

鍵に関しては　エントランスのオートロックは鍵のヘッド部分をセンサーにかざしてドアが開きます。カードキーはないです。
玄関は昔ながらのキーをシリンダーに差し込んで回す機械式です。ICやセンサーは装備していません。
このクラスのマンションなら玄関もICが標準装備のところが多いのですが。

[252: 入居予定さん [男性 20代]]

このクラスと言っても相場が変われば比較は一概にできないですかね…。ここだって平均坪単価でいうと分譲時のパークコート千代田富士見に迫るくらいなわけですしですし。ちなみにブリリアも鍵は同様の仕様です。ご参考まで。
http://www.so-i.co.jp/data5162/facilities.html

[253: 匿名さん]

非常時とか故障のことを考えると、個人的にはICよりシリンダーの方が安心だなあ。修理を頼んで玄関前で待つって嫌だし。

[254: 契約済みさん]

ICのほうが高級感はありますが、個人的にはシリンダーの方が好きですね。

5次の販売は2戸だけですかね。
早く完売するとよいですね。

[257: 匿名さん]

この辺だと開発の計画もあんまりないし資産価値的な面では微妙ですかね。

[258: 匿名さん]

玄関の鍵は　ICカード対応のものは　当然シリンダー錠の鍵もついています。なのでIC故障しても停電でも鍵で開け閉め出来ます。　IC対応とは　両方使えるものの事です。

[261: 匿名さん]

なんか急に変な書き込みが・・・。質問のふりしてあまり根も葉もないことを書くのはまずいと思いますよ。風説の流布、みたいなものですね。

[262: 匿名さん]

港南や天王洲あたりの方が品川周辺の開発や、リニア、羽田など上昇する要素揃ってますのでいいかもね。
この間見に行きましたが天王洲のCTEはなかなか良かったです。

[264: 契約済みさん]

昨日の現場

[265: 契約済み]

ありがとうございます。なかなか見に行けないので。HPが第2期になりましたね。

[266: 購入検討中さん]

第2期といってももう残りほとんどない。
戸数を出してくれたら次が実質ラストチャンスかな

[273: 匿名さん]

このマンションは夜景を考えた場合　どの方角が一番綺麗ですか？　リバーシティ側は暗くて　カタログやCGのようには
見えない気がします　　たぶんどの部屋からも東京タワーは見えないと思うけど、どの方角が一番綺麗だったでしょうか？

[274: 契約済みさん]

夜景なら東京駅側でしょうか。
ホームページで360°見渡せたと思いますよ。

[275: 匿名さん]

ここら辺に震度６前後がきたらどんな被害が想定されますか？

[276: 購入検討中さん]

湊には古い家屋が建ち並んでいましたが、このタワーも含めて一気にマンションへと建て替わってきたので、倒壊や火災のリスクは軽減されそうです。あとは、長周期地震動や津波のリスクをどのように考えるかですね。震度6強以上がきたら、どの地域であっても相当な被害リスクはあるでしょうね。今回の熊本の群発的な被災状況を見ていると、地震は本震だけにあらず、何度も続く余震の度に不安を感じる高層は避けた方が良いかなという気にもなってきました。

[277: 匿名さん]

ここは埋立地ですよね？
そうなると液状化の被害もあるんですよね？

[278: 匿名さん]

ここじゃなくて湾岸総合スレで聞いてみたら？
誰かさんの好きな天王洲でもリスクは変わらない気もするけど

[279: 匿名さん]

以前から時々見させてもらってるものですが、なんで投稿レスが266から273に飛んでるんですか？

ここは他に比べて度々投稿すれの削除が入ってますね。

[280: 購入検討中さん]

液状化はこの辺りだと新川のみのようです。
311のときも湊は何ともなかったと聞きました。

[281: 購入検討中さん]

同じく、このところの意図的なスレの削除が気になってました。

[282: 匿名さん]

むしろ３１１の震度４程度の地震で液状化してたら話しにならないと思いますが、
それを根拠に新川のみというのは盲目かと

[283: 購入検討中さん]

先着順キャンセル住戸のご案内が来ました。
ここからの販売はキツいですかね

[284: 匿名さん]

キャンセル住戸はどの部屋ですか？まだメールきてないです。

[285: 匿名さん]

うちに来たDMだと1310と2410です。完売の東向きにキャンセル住戸が出たと書かれています。

[286: 匿名さん]

ありがとうございます。
間取りとしては77Eみたいなので、中住戸なのに全部屋窓がある、ワイドスパンなやつですね。

東向きなら検討してみます。

[287: 購入検討中さん]

抽選で外れた世帯に一本釣りすればいいものをわざわざ不特定多数にDM送らないといけないほど申し込みが鈍ってきてるのかな。
最初に飛びついたのはほとんどが住み替えのジジババだったからか

[288: 匿名さん]

うちにも２８５さんと同じDMが来ました。
キャンセル住戸って出るものなんですね。

人気のある間取りや向きがかなり偏っていたのではないかなと思っています。
鈍ってきた、というか
人気があるトコロ目的の人ばかりだったということでは？

[289: 購入検討中さん]

この物件は三井の中でも売れ行き好調と聞きました。
いつの間にかスーモの冊子版に情報のらなくなりましたね。

[291: 契約済みさん]

ブリリア上野池之端と迷いましたが、こちらにしました。以下個人的な比較ポイントをご参考までに・・・。　（プレミアムプランとかではなく一般住戸、3LDKを前提にした比較ですのであしからず。）

ポイント　湊　池之端
1．交通　八丁堀8分・新富町8分　vs　湯島4分・上野広小路8分
2．眺望　隅田川・都心　vs　不忍池・都心
3．環境　幹線道路から距離あり　vs　不忍通沿い
4．買物　スーパー併設　vs　松坂屋・マルエツプチ（徒歩10分程度）
5．構造　免震　vs　制震
6．戸数　416（地権者148）vs　361（地権者35）
7．間取　きれい（柱食い込み少）　vs　かなり柱食い込み
8．天井高　2.55/2.45（角住戸ただしLD梁なし）　vs　MAX2.6（ただし下がり天井多し）
9．エアコン　LD天井カセット　vs　LD壁掛け
10．トイレ　手洗いあり　vs　70m2台は手洗いなし
11．廊下　タイル無償選択可　vs　フローリング
12．共用施設　基本　vs　基本＋ゴルフ・フィットネス
13．EV　13人乗4機+非常　vs　11人乗4機+非常　

[294: 匿名さん]

291さん、わかりやすくありがとうございます。
こうやって整理されているとわかりやすいです。
自分が何を求めているかによって、見え方が違ってくるのだろうなぁと感じました。
純粋に勤務地への位置関係というのも
重要な割合に占められている方もいらっしゃるのかも知れませんね。

[295: 匿名さん]

細かい点ですが、池之端はライブラリーとキッズルームがないですね。

[296: 購入検討中さん]

金額的には池之端と湊、差があるのでしょうか？

[297: 匿名さん]

ここは八丁堀6分ですよ、少なくとも公式表記上は。

[298: 匿名さん]

池之端の正式価格はまだみたいですが、予定価格で比較すると同じくらいか、池之端が少し高いくらいじゃないでしょうか。

[299: 申込予定さん]

野村の明石町も気になります。

[300: 申込予定さん]

希少価値ではここかな。
港区や湾岸ではこの規模、クオリティは珍しくないですが、中央区内陸だと今後も出なさそうですからね。
池之端はそこだけならいいですが、台東区っていうのが萎えます。

[301: 匿名さん]

中央区で、隅田川渡らないでこの規模となるとしばらくは出ない物件ですよね。

東京駅の東側は再開発ラッシュで、そこに勤める人達の需要もありそうで、資産価値もまあまあ保たれると思います。

[302: 匿名さん]

不動産経済研究所に出て来る、５０階以上の超超高層計画
湊二丁目５０階５００戸は何処にできるんですか？

[303: 匿名さん]

本当ですか？
そうなると駅近のブリリアとその計画の狭間で、ここの希少性と言う資産価値はかなり下がりますね。

[304: 購入検討中さん]

https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/201/md20150409.pdf

これのことですか？
データが古いのでよくわかりませんが、おそらくここと住友の計画の事を指してるんじゃないでしょうか。

ここも再開発ボーナスで高さ制限の緩和を受けたって話だし、もう湊二丁目に高層ビルを建てる土地はないと思います。

[305: 匿名さん]

http://www.kensetsunews.com/?p=62366
建設通信新聞3月6日のこの記事でしょうか。
ここの隣のA街区42,000㎡、オフィスと共同住宅で高度利用を図るとありますが、高さなどについての記載はありません。
住友不動産、大成建設、参画組合員として三井不動産レジデンシャル。話が順調に進めば今秋にも着工、2019年春の完成を目指すとあるので、工期の長さからして、ちっちゃな建物ではなさそうですよね。

[306: 匿名さん]

３０２です。
４月２１日発表の事です。

[307: 匿名さん]

誤植じゃないでしょうか。

A街区も70m制限あるし、再開発のここですら130mなのに、50階建のタワーマンションはそもそも高さ制限で無理じゃないかな。

[308: 匿名さん]

>>307
305です。
42,000㎡と言うのは、延べ42,000㎡でした。算数の計算で50階ではなさそうですね。

[309: 契約済みさん]

もし新しいタワーマンションの計画が事実なら、1年以上前からわかっている事を販売や契約の際に言わないなんて、普通なら考えられないですね。
今度問い合わせてみます。

[310: 匿名さん]

>>299
ブランズの明石町も気にならないですか？

[311: 契約済みさん]

>>309
気になりますね。
新しい計画について何かわかったら是非教えてください。

[312: 契約済みさん]

A地区のことなら、「西側には地上２２階、地下１階建、高さ約７０ｍ（塔屋部最高高さ約７６ｍ）の建築計画があります」とHPにも明記してあります。それ以外は、総合設計制度や再開発でないと難しいでしょうが、GoogleMapで見ればわかるように、そんなまとまった土地ありません。

[313: 周辺住民]

その情報、古すぎ。
ここの再開発が具体的に決まる前の計画概要じゃない。

最近、治安が悪くなってきてる。
隅田川テラスのベンチにオイル塗るって幼稚ないたずらもあるらしいし。
今年に入ってから、空き巣や車上荒らしが頻発してるので注意してね。

[314: 申込予定さん]

その規模だとここに載ってないとおかしい。
信頼性は低いと思います。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm#b

[315: 契約済みさん]

A街区については、No.207さんが現地建築確認看板を載せていただいていますので、これが正式と思います。22階建てですね。

今は工事中で更地なので、治安のためにも早く完成して良い街区になるといいですね。

[316: 申込予定さん]

>>310
いいですよね、明石町。
日本橋、築地に比べ単純に面積が小さいと言う希少価値。
元居留地で、しかもセントルークスに選ばれたブランド価値。
圧倒的です。

[317: 匿名さん]

天王洲くんが消えたかと思ったら、今度は野村か東急のまわしもの？

明石町はよいところですが、それぞれの専用スレで語ってね。

[319: 匿名さん]

GFTはお気の毒だけど、入居予定者がアムウェイやってるかどうかなんて誰にもわからないでしょ。

共用施設を商業目的に利用することは予め禁止するべきですね。ってか、もうなってるのかな？

[320: 匿名さん]

賃貸で２組ほど入ったようだね。さすが公になってしまえば規約違反だから退去せざるを得ないでしょうね。ここもそうですが、共用施設が充実した都心タワマンはいろんな人が利用しようとするので住人側もマンションを守る意識が必要になってくるかと思います。

[321: 匿名さん]

明石町が坪500みたいですね。
湊と明石町のブランドの差があるとはいえ、相対的にここが安くみえてきます。
まだまだバブルは続くのかな・・・

[322: 匿名さん]

もって後１年ぐらいと予想します。

[323: 匿名さん]

その根拠は？

[324: 匿名さん]

第２期はどれ位の戸数を出してくるのでしょう。
第１期で結構売れたというような話をスレッドを見ていると見つけたのですが、
具体的に何戸だったのかしら。

ここは地権者さんの割合が多いですが、分譲数自体はそれでもまだ多い。
販売期間自体は全体として長くなっていくのかしら。

[325: 購入検討中さん]

このスレの167を見ると、47戸みたいで、そんなに多くはないですね。
第2期1次であらかた売れそう。

[326: 購入検討中さん]

325です。
残り47戸、ですね。失礼しました。

76SEの売り出しがまだなので、それが今期のウリっぽい。

[327: 購入検討中さん]

私はモデルルームになっている73Wが気になっています。
今回の売り出しに入っているようなのでGWに行ってくる予定。
値付けが高いようですが、坪400ならまた手が届きそう。浜松町のパークコートも検討していましたが坪600以上になるようなので我が家の本命はこちらに鞍替えしました。

[328: 匿名さん]

@400なら、倍率高そう

[329: 購入検討中さん]

73Wなら、確か9000万しないくらいでした。
77Wも坪400くらいだったと記憶しています。
西はまだ安い方ですよね。

[330: 購入検討中さん]

西の高層階の眺望は実は一番素敵なんじゃないかと思っています。
東京駅方面の高層ビル群を臨む夜景はとても美しいです。
西側住友もタワーではないので将来的にもお見合いはなさそうだし、価格も抑えめなのが魅力的です。
やはり抽選になるでしょうか。
先着順の77Eは1億超え、64Eは低層狭いで候補外です。

[331: 契約済みさん]

西側の夜景も素晴らしそうですよね。

早く要望書出せば、なるべく抽選にならないよう努力してくれるはずですよ。

[332: 匿名さん]

やっぱりタワーマンションときたら、それも都心の中のタワーマンションなら、夜景が綺麗なんでしょう。
昼間も良い眺めなら、夜は尚更素敵な景色が広がるのだろうな。

これもやっぱりお金がモノを言うのだな。良いですなぁ。

[333: 購入検討中さん]

このマンションで湊の相場がかなり上がったのに、目の前の住友が売り出したらさらに上がりそうですね。
まあ向こうはDINKS向けがメインで、東向きは隅田川見えないですが、それでも坪単価としてはここより高くなりそうな気がします。

という訳で、第2期で買ってしまおうと検討中です。

[334: 申込予定さん]

5年後は今の価格が安かったと言われているかもしれませんね。
値下がりする要素もないですし、今回でうちも申込む予定です。

[335: 匿名さん]

結果、最後のチャンスでしょ
以降新しくでてくる物件はまだまだ上がる
様子見してると
中央区は手出しできなくなるよ

[336: 匿名さん]

かなりの割高価格ですね。開発でこれ以上便利になるわけでもないしあとは下がるだけのような気もしますが..
もう少し将来に期待できそうなエリアの方がいいのではないでしょうか？

[337: 匿名さん]

具体的には？

[338: 匿名さん]

築地は市場の跡地は大規模再開発でしたっけ？

[339: 匿名さん]

リニアや新駅もあって品川駅周辺の再開発もあるので港南や天王洲あたりのエリアの方が将来的に値上がりの可能性はあるかもね。価格もまだこの辺より割安感が残るエリアですし。

[342: 購入検討中さん]

丸の内や八重洲、大手町、日本橋に勤務しているサラリーマンにとってはこの辺のほうが通勤に便利で需要があるんじゃないですか？
開発も目白押しですし。
リニアって普段使いはしない気がする。

[343: 購入検討中さん]

開発がどんどん進んで例えば武蔵小杉みたいになると住みにくいし、住宅地としては今ぐらいでいいかなと。スーパーも入るし。

でも、八重洲や日本橋の再開発エリアのまあまあ近く、築地や銀座にも歩いて行けて、豊洲にも行こうと思えば自転車でも行ける距離なのに、隅田川に面した静かな場所、ってのがこのマンションの売りだと思います。

日比谷線、有楽町線がメインですが、10分そこそこ歩けば大江戸線や浅草線も使えるし、タクシー使えば東京駅もすぐだし、交通の便は悪くないですよね。

湊というマイナーな場所で派手さはないですが、中央区アドレスですし、これ以上東京駅に近寄るとビル街だし、小学校や公園が近くにあるし、バランスのとれた魅力的な場所だと思ってます。

坪400overだと他に選択肢もあるんじゃないかとは思いますが、タワーで考えると浜離宮は手が届かないし、江東区は住みたくないし、上野はもう少し年をとってからかなという感じですし、バランスを考えるとここかなと思いました。

[345: 購入検討中さん]

確かにバランスを考えるとここになりますね。
立地、価格、環境、アドレス、大手デベ、スーゼネ、共用部、免震、利便性、将来性…
どれもピカイチではありませんが、全てが許容範囲となると自ずとここに絞られました。

[346: 購入検討中さん]

345です。

どれもピカイチではない、ではなく、全部がピカイチではないの間違いでした。
よく言われていることですが、満点の物件はないってことですね。
実需オンリーでないならバランスいいのが一番リスクがない気がします。

[347: 匿名さん]

地権者の問題はリスキーですね。

[348: 物件比較中さん]

地権者は確かにリスクですが、大規模再開発にはつきものなので、まあ許容範囲内かなと。
1/2以上が地権者とか言われるとさすがにパスですが。

売り出し中の新築のタワーの中では一番バランスが良いと思いますので、あとは予算が許せば、ですね。

[350: 購入予定]

確かに皆さん書かれている通り、派手な仕様ではないですが、バランスが良いなあと思います。